黃錦財
摘 要:文章主要闡述建筑面積、成套建筑面積、共有建筑面的概念,分析房屋共有面積的認定與測算,研究房屋共有面積的分攤方法,并就當前房屋共有面積測算與分攤中存在的問題提出了優(yōu)化策略,以推動房屋共有面積測算與分攤水平的不斷提升。
關(guān)鍵詞:房屋測量;共有面積測算;分攤
中圖分類號:P218 文獻標識碼:A 文章編號:1006-8937(2016)11-0055-02
1 房屋共有面積的相關(guān)概念
1.1 建筑面積與成套建筑面積的概念
建筑面積的概念由來已久,隨著相關(guān)概念的不斷成熟,建筑面積也有了更為準確的定義。建筑面積定義為建筑物外墻勒腳以上的結(jié)構(gòu)外圍水平面積,是以平方米反映房屋建筑建設(shè)規(guī)模的實物量指標。因此,可以將建筑面積理解為房屋面積根據(jù)應(yīng)用方式的差異而設(shè)置的規(guī)范性指標[1]。而成套建筑面積是為了方便商品房面積測算與計價,原國家建設(shè)部在1995頒布《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》中提出此概念,并明確規(guī)定商品房的銷售計價應(yīng)按“套”計算。成套建筑面積是由套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的共有建筑面積相加所得。成套房屋的套內(nèi)建筑面積主要包括使用面積、墻體面積以及陽臺建筑面積三部分。
1.2 共有建筑面積的概念與處理原則
根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的定義,房屋共有建筑面積是各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積,常見的包括樓梯間、電梯間、垃圾道、管道井、變電室、地下室等。對于共有建筑面積,通常分為三類進行處理:
一是產(chǎn)權(quán)各方均有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議,則共有面積處理應(yīng)依據(jù)協(xié)議處理;
二是共有建筑面積的處理協(xié)議不是所有權(quán)利相關(guān)者共同達成的,則不得視為有效的分割協(xié)議,應(yīng)在考慮權(quán)利相關(guān)者的前提下,根據(jù)國家相關(guān)規(guī)范對共有面積進行測算分攤;
三是權(quán)力相關(guān)者均無共有面積分割協(xié)議,此種情況下的共有面積可根據(jù)相關(guān)規(guī)范按比例進行分攤;另外,權(quán)利各方的建筑面積總和應(yīng)等于總建筑面積[2]。
2 房屋共有面積的認定與測算
2.1 房屋共有面積的認定
房屋共有面積的認定是一個復(fù)雜的過程,應(yīng)分為以下幾個部分進行認定:
一是整棟建筑物的共有面積,這部分主要包括為整棟樓服務(wù)的建筑面積,樓梯間、電梯間、門廳、門廊、外墻的一半、單獨使用的警衛(wèi)室、垃圾道、通風道均屬于棟共有面積的范疇,認定的標準為該區(qū)域的服務(wù)對象是否為整棟樓;
二是多功能區(qū)共有面積,該區(qū)域的認定標準為是否服務(wù)于兩個或兩個以上功能區(qū),如專用設(shè)備室、商場或辦公樓功能區(qū)的電梯間與樓梯間等;
三是功能區(qū)共有面積,是指專門為獨立功能區(qū)服務(wù)的專用設(shè)備間,以及住宅功能區(qū)、商業(yè)功能區(qū)的樓梯、專用電梯、大堂等;
四是層共有面積,如本層專用的衛(wèi)生間、過廊、通道、開水房、空調(diào)間等專用部位建筑面積[3]。
2.2 房屋共有面積的測算
在完成套內(nèi)面積測算后,即可進行共有面積的測算。
首先是棟共有面積的測算,對公用樓梯間、電梯間、門廳、外墻的一半、各類設(shè)備間的建筑面積進行測算最終得出棟共有面積;
其次是功能區(qū)共有面積,該區(qū)域的共有面積測算主要針對商業(yè)用房、單位用房以及商住樓,包括各功能區(qū)專用的設(shè)備間、電梯、走廊等區(qū)域的建筑面積,最終得出功能區(qū)共有面積;
三是層公用面積的測算,主要包括不同套、不同權(quán)屬的層共有面積,如廁所、廚房、過道、專用設(shè)備間等,最后各區(qū)域建筑面積相加得出層共有面積。
3 房屋共有面積的分攤方法
3.1 可分攤與不應(yīng)分攤的的房屋共有面積
可分攤的房屋共有面積主要包括以下幾類:
一是共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井、提物井、樓梯間;
二是為本棟建筑服務(wù)的配電設(shè)備間、水泵房、值班警衛(wèi)室、公共用房、管理用房;
三是共有的門廳、大廳、過道、門廊、電梯機房、水箱間、室外樓梯、地下室、半地下室;四是公共建筑之間的分隔墻、外墻的一半等[4]。
而某些共有面積并不納入分攤的范疇,主要包括:作為人防工程的建筑面積;獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚;為多棟建筑服務(wù)的警衛(wèi)室、設(shè)備房、管理房;提供公共休息服務(wù)的亭、走廊、塔、綠化等建筑物;用于公共事業(yè)的市政建設(shè)建筑物。
3.2 房屋共有面積的分攤公式
房屋共有建筑面積的分攤公式:
△Si=K×Si(1)
K=Σ△Si÷ΣSi(2)
其中,K—為面積的分攤系數(shù), m2;
Si—為各單元參加分攤的建筑面積,m2;
△Si—為各單元參加分攤所得的分攤面積,m2;
Σ△Si—為需要分攤的分攤面積總和,m2;
ΣSi—為參加分攤的各單元建筑面積的總和,m2。
3.3 不同類別房屋共有面積的分攤方法
不同類別房屋的共有面積存在差異,下邊將分別予以介紹:
一是住宅樓的共有面積分攤:主要以棟為單位進行共有面積計算,然后根據(jù)房屋共有面積分攤公式計算出分攤系數(shù),如果住宅樓底層為附屬層,且層高在2.20 m以上,則該部分面積應(yīng)依照商住樓共有面積的分攤方法進行處理,即將該樓劃分為住宅和附屬層兩個功能區(qū);
二是商住樓的共有面積分攤:此類房屋的共有面積分攤需要分類進行,根據(jù)房屋中住宅功能區(qū)與商業(yè)功能區(qū)的功能定位,首先將整棟建筑的共有面積劃分為住宅區(qū)域及商業(yè)區(qū)域,住宅區(qū)域分攤建筑面積與商業(yè)區(qū)域分攤建筑面積相加即為整棟房屋的總共有面積,然后根據(jù)住宅區(qū)域與商業(yè)區(qū)域的共有面積分攤方法分別計算[5];
三是綜合樓的共有面積分攤,此類房屋的共有面積分攤應(yīng)著重考慮使用功能,并依據(jù)“誰使用,誰分攤”的原則進行測算與分攤。
4 房屋共有面積測算與分攤中存在的問題及對策
4.1 當前房屋共有面積測算與分攤中存在的問題
當前房屋共有面積測算與分攤中,主要存在以下幾個問題:
一是開發(fā)商利用共有面積分攤計算的漏洞,將商品住宅樓的一至二層、甚至一至四層設(shè)計為營業(yè)用房,而上部的住宅部分則單獨設(shè)計為通行樓梯,這部分建筑面積的是否應(yīng)分攤給上層住宅用戶尚存在爭議;
二是在計算陽臺面積方面存在爭議,《房產(chǎn)測量規(guī)范》與《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》對陽臺面積的測算與分攤存在較大差異,開發(fā)商的設(shè)計人員與房產(chǎn)機構(gòu)的測算指標各不相同;
三是商品房按“套”銷售的方式在推行過程遇到極大的阻礙,由于房屋共有面積測算與分攤規(guī)范的不統(tǒng)一,許多購房者出于對開發(fā)商的不信任而抵制按“套”銷售;
四是《房產(chǎn)測量規(guī)范》在具體分攤問題上缺少明確界定,因而在實際的測算過程中存在極大的主觀性,這也導(dǎo)致房屋共有面積測算與分攤結(jié)果的不確定性與偶然性。
4.2 房屋共有面積測算與分攤的優(yōu)化策略
為解決當前房屋共有面積測算與分攤中存在的問題,筆者提出以下幾點優(yōu)化策略:
首先,針對《房產(chǎn)測量規(guī)范》與《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的差異,應(yīng)根據(jù)不同的測算目的進行考量,不同規(guī)范的適用范圍應(yīng)有嚴格的界定。在實際的測算過程中,《房產(chǎn)測量規(guī)范》只能用于房屋登記、房地產(chǎn)市場管理、財稅征收等,而《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》則用于建筑項目管理,從而盡可能減少異議或誤解。
其次,房屋銷售雙方應(yīng)對于銷售計價方式達成協(xié)議,可以以購房者廣泛接受的套內(nèi)建筑面積計價方式為主,從而避免分攤面積計價所帶來的爭議;對于為住宅部分所設(shè)置的樓梯通道,可以將其虛擬一個用戶進行單獨登記,權(quán)屬歸整棟樓的用戶所有,在公用設(shè)施維修時由住戶按比例承擔相應(yīng)的費用。
另外,房屋共有面積測算與分攤?cè)藛T應(yīng)不斷提高自身綜合素質(zhì),形成良好的職業(yè)道德素養(yǎng),在具體的測算與分攤過程中應(yīng)嚴格執(zhí)行相關(guān)規(guī)范,針對分攤糾紛應(yīng)積極尋求最佳解決方案,促使各方達成共識,最終簽訂書面協(xié)議;如果雙方達不成協(xié)議,房屋測算人員應(yīng)從合理性出發(fā)提出最佳解決方案,切忌采用強制性手段進行建筑共有面積分攤,嚴格遵守物權(quán)法定的原則。
5 結(jié) 語
我國近年來開始大力推行按套或套內(nèi)建筑面積銷售商品房的新型計價方式,對于房屋共有面積測算與分攤也有了新的規(guī)定,但是在實行規(guī)定的過程中暴露出諸多問題,要解決這些問題,必須真正區(qū)別《房產(chǎn)測量規(guī)范》與《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的差異,在商品房銷售中保證雙方就共有面積測算與分攤方式達成協(xié)議,避免不必要的糾紛,房屋測算人員也應(yīng)不斷提升自身綜合素質(zhì),從而推動我國房屋測算方法的不斷進步與創(chuàng)新。
參考文獻:
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