黃錦財

摘 要：文章主要闡述建筑面積、成套建筑面積、共有建筑面的概念，分析房屋共有面積的認定與測算，研究房屋共有面積的分攤方法，并就當前房屋共有面積測算與分攤中存在的問題提出了優(yōu)化策略，以推動房屋共有面積測算與分攤水平的不斷提升。

關(guān)鍵詞：房屋測量；共有面積測算；分攤

中圖分類號：P218 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2016）11-0055-02

1 房屋共有面積的相關(guān)概念

1.1 建筑面積與成套建筑面積的概念

建筑面積的概念由來已久，隨著相關(guān)概念的不斷成熟，建筑面積也有了更為準確的定義。建筑面積定義為建筑物外墻勒腳以上的結(jié)構(gòu)外圍水平面積，是以平方米反映房屋建筑建設(shè)規(guī)模的實物量指標。因此，可以將建筑面積理解為房屋面積根據(jù)應(yīng)用方式的差異而設(shè)置的規(guī)范性指標[1]。而成套建筑面積是為了方便商品房面積測算與計價，原國家建設(shè)部在1995頒布《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》中提出此概念，并明確規(guī)定商品房的銷售計價應(yīng)按“套”計算。成套建筑面積是由套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的共有建筑面積相加所得。成套房屋的套內(nèi)建筑面積主要包括使用面積、墻體面積以及陽臺建筑面積三部分。

1.2 共有建筑面積的概念與處理原則

根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的定義，房屋共有建筑面積是各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，常見的包括樓梯間、電梯間、垃圾道、管道井、變電室、地下室等。對于共有建筑面積，通常分為三類進行處理：

一是產(chǎn)權(quán)各方均有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議，則共有面積處理應(yīng)依據(jù)協(xié)議處理；

二是共有建筑面積的處理協(xié)議不是所有權(quán)利相關(guān)者共同達成的，則不得視為有效的分割協(xié)議，應(yīng)在考慮權(quán)利相關(guān)者的前提下，根據(jù)國家相關(guān)規(guī)范對共有面積進行測算分攤；

三是權(quán)力相關(guān)者均無共有面積分割協(xié)議，此種情況下的共有面積可根據(jù)相關(guān)規(guī)范按比例進行分攤；另外，權(quán)利各方的建筑面積總和應(yīng)等于總建筑面積[2]。

2 房屋共有面積的認定與測算

2.1 房屋共有面積的認定

房屋共有面積的認定是一個復(fù)雜的過程，應(yīng)分為以下幾個部分進行認定：

一是整棟建筑物的共有面積，這部分主要包括為整棟樓服務(wù)的建筑面積，樓梯間、電梯間、門廳、門廊、外墻的一半、單獨使用的警衛(wèi)室、垃圾道、通風道均屬于棟共有面積的范疇，認定的標準為該區(qū)域的服務(wù)對象是否為整棟樓；

二是多功能區(qū)共有面積，該區(qū)域的認定標準為是否服務(wù)于兩個或兩個以上功能區(qū)，如專用設(shè)備室、商場或辦公樓功能區(qū)的電梯間與樓梯間等；

三是功能區(qū)共有面積，是指專門為獨立功能區(qū)服務(wù)的專用設(shè)備間，以及住宅功能區(qū)、商業(yè)功能區(qū)的樓梯、專用電梯、大堂等；

四是層共有面積，如本層專用的衛(wèi)生間、過廊、通道、開水房、空調(diào)間等專用部位建筑面積[3]。

2.2 房屋共有面積的測算

在完成套內(nèi)面積測算后，即可進行共有面積的測算。

首先是棟共有面積的測算，對公用樓梯間、電梯間、門廳、外墻的一半、各類設(shè)備間的建筑面積進行測算最終得出棟共有面積；

其次是功能區(qū)共有面積，該區(qū)域的共有面積測算主要針對商業(yè)用房、單位用房以及商住樓，包括各功能區(qū)專用的設(shè)備間、電梯、走廊等區(qū)域的建筑面積，最終得出功能區(qū)共有面積；

三是層公用面積的測算，主要包括不同套、不同權(quán)屬的層共有面積，如廁所、廚房、過道、專用設(shè)備間等，最后各區(qū)域建筑面積相加得出層共有面積。

3 房屋共有面積的分攤方法

3.1 可分攤與不應(yīng)分攤的的房屋共有面積

可分攤的房屋共有面積主要包括以下幾類：

一是共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井、提物井、樓梯間；

二是為本棟建筑服務(wù)的配電設(shè)備間、水泵房、值班警衛(wèi)室、公共用房、管理用房；

三是共有的門廳、大廳、過道、門廊、電梯機房、水箱間、室外樓梯、地下室、半地下室；四是公共建筑之間的分隔墻、外墻的一半等[4]。

而某些共有面積并不納入分攤的范疇，主要包括：作為人防工程的建筑面積；獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚；為多棟建筑服務(wù)的警衛(wèi)室、設(shè)備房、管理房；提供公共休息服務(wù)的亭、走廊、塔、綠化等建筑物；用于公共事業(yè)的市政建設(shè)建筑物。

3.2 房屋共有面積的分攤公式

房屋共有建筑面積的分攤公式：

△Si=K×Si（1）

K=Σ△Si÷ΣSi（2）

其中，K—為面積的分攤系數(shù)， m2；

Si—為各單元參加分攤的建筑面積，m2；

△Si—為各單元參加分攤所得的分攤面積，m2；

Σ△Si—為需要分攤的分攤面積總和，m2；

ΣSi—為參加分攤的各單元建筑面積的總和，m2。

3.3 不同類別房屋共有面積的分攤方法

不同類別房屋的共有面積存在差異，下邊將分別予以介紹：

一是住宅樓的共有面積分攤：主要以棟為單位進行共有面積計算，然后根據(jù)房屋共有面積分攤公式計算出分攤系數(shù)，如果住宅樓底層為附屬層，且層高在2.20 m以上，則該部分面積應(yīng)依照商住樓共有面積的分攤方法進行處理，即將該樓劃分為住宅和附屬層兩個功能區(qū)；

二是商住樓的共有面積分攤：此類房屋的共有面積分攤需要分類進行，根據(jù)房屋中住宅功能區(qū)與商業(yè)功能區(qū)的功能定位，首先將整棟建筑的共有面積劃分為住宅區(qū)域及商業(yè)區(qū)域，住宅區(qū)域分攤建筑面積與商業(yè)區(qū)域分攤建筑面積相加即為整棟房屋的總共有面積，然后根據(jù)住宅區(qū)域與商業(yè)區(qū)域的共有面積分攤方法分別計算[5]；

三是綜合樓的共有面積分攤，此類房屋的共有面積分攤應(yīng)著重考慮使用功能，并依據(jù)“誰使用，誰分攤”的原則進行測算與分攤。

4 房屋共有面積測算與分攤中存在的問題及對策

4.1 當前房屋共有面積測算與分攤中存在的問題

當前房屋共有面積測算與分攤中，主要存在以下幾個問題：

一是開發(fā)商利用共有面積分攤計算的漏洞，將商品住宅樓的一至二層、甚至一至四層設(shè)計為營業(yè)用房，而上部的住宅部分則單獨設(shè)計為通行樓梯，這部分建筑面積的是否應(yīng)分攤給上層住宅用戶尚存在爭議；

二是在計算陽臺面積方面存在爭議，《房產(chǎn)測量規(guī)范》與《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》對陽臺面積的測算與分攤存在較大差異，開發(fā)商的設(shè)計人員與房產(chǎn)機構(gòu)的測算指標各不相同；

三是商品房按“套”銷售的方式在推行過程遇到極大的阻礙，由于房屋共有面積測算與分攤規(guī)范的不統(tǒng)一，許多購房者出于對開發(fā)商的不信任而抵制按“套”銷售；

四是《房產(chǎn)測量規(guī)范》在具體分攤問題上缺少明確界定，因而在實際的測算過程中存在極大的主觀性，這也導(dǎo)致房屋共有面積測算與分攤結(jié)果的不確定性與偶然性。

4.2 房屋共有面積測算與分攤的優(yōu)化策略

為解決當前房屋共有面積測算與分攤中存在的問題，筆者提出以下幾點優(yōu)化策略：

首先，針對《房產(chǎn)測量規(guī)范》與《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的差異，應(yīng)根據(jù)不同的測算目的進行考量，不同規(guī)范的適用范圍應(yīng)有嚴格的界定。在實際的測算過程中，《房產(chǎn)測量規(guī)范》只能用于房屋登記、房地產(chǎn)市場管理、財稅征收等，而《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》則用于建筑項目管理，從而盡可能減少異議或誤解。

其次，房屋銷售雙方應(yīng)對于銷售計價方式達成協(xié)議，可以以購房者廣泛接受的套內(nèi)建筑面積計價方式為主，從而避免分攤面積計價所帶來的爭議；對于為住宅部分所設(shè)置的樓梯通道，可以將其虛擬一個用戶進行單獨登記，權(quán)屬歸整棟樓的用戶所有，在公用設(shè)施維修時由住戶按比例承擔相應(yīng)的費用。

另外，房屋共有面積測算與分攤?cè)藛T應(yīng)不斷提高自身綜合素質(zhì)，形成良好的職業(yè)道德素養(yǎng)，在具體的測算與分攤過程中應(yīng)嚴格執(zhí)行相關(guān)規(guī)范，針對分攤糾紛應(yīng)積極尋求最佳解決方案，促使各方達成共識，最終簽訂書面協(xié)議；如果雙方達不成協(xié)議，房屋測算人員應(yīng)從合理性出發(fā)提出最佳解決方案，切忌采用強制性手段進行建筑共有面積分攤，嚴格遵守物權(quán)法定的原則。

5 結(jié) 語

我國近年來開始大力推行按套或套內(nèi)建筑面積銷售商品房的新型計價方式，對于房屋共有面積測算與分攤也有了新的規(guī)定，但是在實行規(guī)定的過程中暴露出諸多問題，要解決這些問題，必須真正區(qū)別《房產(chǎn)測量規(guī)范》與《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的差異，在商品房銷售中保證雙方就共有面積測算與分攤方式達成協(xié)議，避免不必要的糾紛，房屋測算人員也應(yīng)不斷提升自身綜合素質(zhì)，從而推動我國房屋測算方法的不斷進步與創(chuàng)新。

參考文獻：

[1] 楊雪.房產(chǎn)共有建筑面積分攤的討論[J].河南科技，2012，（20）.

[2] 陶忠勇.住宅架空層建筑面積計算及產(chǎn)權(quán)歸屬探討[J].浙江測繪，2012，（2）.

[3] 郭瑋.論住宅小區(qū)車位、車庫的歸屬與使用[J].合肥工業(yè)大學(xué)學(xué)報：社會科學(xué)版，2010，（4）.

[4] 楊本廷，黃勇.規(guī)劃驗收建筑面積測量的幾點體會[J].城市勘測，2010，（3）.

[5] 趙海云，王文彬，余瑩.房產(chǎn)面積產(chǎn)權(quán)屬性及其實現(xiàn)[J].測繪通報，2013，（9）.