文 《法人》見(jiàn)習(xí)記者 趙青

“群租房”合法回歸？

文 《法人》見(jiàn)習(xí)記者 趙青

據(jù)住建部日前對(duì)租房需求大的城市調(diào)查顯示，由于缺少中小戶(hù)型供給，青年人、新市民只能選擇合租，比例高達(dá)50%。而對(duì)3萬(wàn)多年輕人的住房狀況調(diào)查顯示，租房難、房租貴、中介“黑”等住房問(wèn)題是當(dāng)前青年就業(yè)者第一煩惱的事。如何破解北京等特大城市的青年就業(yè)人員的住房問(wèn)題，是當(dāng)前亟待解決的重要課題。

5月6日，在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)陸克華表示，為滿(mǎn)足青年人、新市民的住房租賃需求，住建部將研究制定現(xiàn)有住房改造后按間出租的條件以及人均居住面積的標(biāo)準(zhǔn)，單間最多居住人數(shù)等辦法，確保房屋住用安全。允許將現(xiàn)有的住房按照安全、舒適、便利等要求改造后按間出租，但是不得改變?cè)械姆阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔等設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。

住建部允許出租房“打隔斷”了，這是否意味著群租房即將以安全、合法的形式重現(xiàn)江湖?

“群租房”屢禁不止

隔音差、不方便、安全隱患多——對(duì)在北上廣深等大城市“漂”著的人來(lái)說(shuō)，“群租房”或許并不陌生。一套正規(guī)的二居室，把客廳隔出來(lái)，弄成三居；三居被隔成四居、五居。更有甚者，一套大戶(hù)型的三居室被改成八間隔板房，連廚房也成為住人隔間，100多平方米的房子里，居住著十多個(gè)人，就像一個(gè)大雜院。

北京一家房屋租售門(mén)店的資深經(jīng)紀(jì)人告訴《法人》記者：“在北京，租房成為不少年輕人及打工族的首選。隨著房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)，房租的價(jià)格也水漲船高。這些剛接觸社會(huì)的年輕人及打工族收入并不高，購(gòu)買(mǎi)房子對(duì)他們來(lái)說(shuō)極其困難，合租相對(duì)會(huì)緩解他們一部分經(jīng)濟(jì)壓力。不僅如此，房東也樂(lè)意‘打隔斷’多收取租金，我們也可以多拿傭金，而租戶(hù)還能減少成本?！?/p>

該人士透露，像這種“隔斷房”，一般都是由中介等經(jīng)營(yíng)公司來(lái)改造，不會(huì)破壞承重墻等結(jié)構(gòu)，房主也會(huì)默許這種做法。

在平安里工作的孔女士目前租住在西紅門(mén)地區(qū)，據(jù)她介紹，自己曾與三位同事合租一個(gè)兩居室，在合租房里，房間內(nèi)部空間狹窄，通風(fēng)不暢，存在諸多安全隱患，公共空間臟亂差，生活體驗(yàn)較差?？着空f(shuō)：“雖然住得遠(yuǎn)些，但是房租便宜，簡(jiǎn)陋一些也無(wú)所謂了?！?/p>

當(dāng)前，我國(guó)仍處在城市化進(jìn)程之中，城市人口的增加、流動(dòng)性提升及收入差距的擴(kuò)大，無(wú)疑會(huì)帶來(lái)城市居住的問(wèn)題。由于回到家鄉(xiāng)并不能很好地就業(yè)，許多收入微薄的年輕人寧可在城里“蝸居”。

在此背景下，群租房問(wèn)題一直是大城市市政管理的痛點(diǎn)。由群租房引發(fā)的公共安全事件和各類(lèi)糾紛、矛盾屢見(jiàn)不鮮。為了規(guī)避群租房中潛在的安全隱患，各個(gè)城市先后出臺(tái)了多種針對(duì)群租房的禁令。

政策有限破冰

早在2013年，北京市住建委、市公安局、市規(guī)劃委、市衛(wèi)生局便聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于公布我市出租房屋人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問(wèn)題的通知》，對(duì)社會(huì)關(guān)注的群租問(wèn)題首次給出明確標(biāo)準(zhǔn)界定。

根據(jù)《通知》規(guī)定，北京出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，每個(gè)房間居住的人數(shù)不得超過(guò)2人，有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外。

規(guī)定中的“每個(gè)房間”除了臥室，還包括客廳。因此，在房屋居住面積保證人均5平方米的前提下，一室一廳最多住4人，二室一廳最多住6人，三室一廳最多住8人。

《通知》同時(shí)要求，應(yīng)當(dāng)以原規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等不得出租供人員居住。2013年底至2014年，北京進(jìn)行了一次大規(guī)模的群租房整治。

而此次住建部對(duì)“按間出租”的肯定態(tài)度，不禁讓一些市民擔(dān)憂(yōu)，未來(lái)出臺(tái)的相關(guān)政策是否會(huì)對(duì)群租房網(wǎng)開(kāi)一面，甚至讓群租房披上合法外衣，令這一亂象更加難以治理。

對(duì)此，中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉在接受《法人》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，住建部這一政策突破不是向群租現(xiàn)象低頭，而是對(duì)“蟻?zhàn)濉被旧鏅?quán)益的保障，讓他們充分享受城市發(fā)展所帶來(lái)的紅利。允許房屋“打隔斷”后按間出租，不等于放任群租，而是要規(guī)范群租房，讓需求方在合理合規(guī)的情況下開(kāi)展租房，同時(shí)使房東、租戶(hù)雙方的行為獲得法律的保護(hù)，也使有關(guān)部門(mén)的監(jiān)管能夠有法可依，這有利于我國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。

“此類(lèi)改造，后續(xù)實(shí)施過(guò)程中應(yīng)該有一個(gè)嚴(yán)格的施工和改建標(biāo)準(zhǔn)，比如說(shuō)類(lèi)似‘N+1’的標(biāo)準(zhǔn)，這樣也能夠回避群租房的嫌疑，同時(shí)在消防和居住舒適度上都可以得到充分的考慮?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《法人》記者采訪(fǎng)時(shí)指出，“關(guān)鍵在于設(shè)定一個(gè)嚴(yán)格的改建標(biāo)準(zhǔn)，而這方面的政策還屬于空白。”

補(bǔ)齊房屋租賃短板

目前，一些大城市為了提供更為完善的公共服務(wù)，已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行出租房政策探索與嘗試。例如，上海市去年試用“N+1”的新型治理模式，即將符合條件的客廳改造成一間房間，單獨(dú)出租使用。當(dāng)然，這種模式還必須滿(mǎn)足消防安全、采光透氣正常等條件。

“N+1”雖然不能從根本上改變大城市住房租賃的供需關(guān)系，但確也可以增加中小戶(hù)型租賃住房有效供應(yīng)，適當(dāng)降低承租人租金負(fù)擔(dān)，還有利于規(guī)范住房私自改造出租行為。

拿這些探索與此次住建部透露的政策口徑對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)未來(lái)的“按間出租”應(yīng)該是對(duì)各地政策的吸收與補(bǔ)充，補(bǔ)齊房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋租賃的“短板”，從根本上解決低收入群體租房問(wèn)題。除此，住建部還透露將允許商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。

韓長(zhǎng)吉向《法人》記者表示了對(duì)上述政策的支持。由于房地產(chǎn)租賃資金回收周期較長(zhǎng)、賦稅較高、資金收益率較低，房企不大愿意涉足租賃市場(chǎng)。而通過(guò)政策支持房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，政府采取給予補(bǔ)貼，加強(qiáng)稅收優(yōu)惠政策等措施，能夠推動(dòng)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)供給，點(diǎn)燃市場(chǎng)激情，從而促進(jìn)市場(chǎng)加快發(fā)展。

“商業(yè)用房進(jìn)行改建和租賃，以充當(dāng)住宅用房，應(yīng)該說(shuō)難度不大。房企也有這樣一個(gè)主動(dòng)性。然而問(wèn)題在于，如何提供一個(gè)靈活的機(jī)制，比如說(shuō)允許在適當(dāng)?shù)臈l件下轉(zhuǎn)回商業(yè)用房性質(zhì)，此類(lèi)創(chuàng)新的工作還需要繼續(xù)。同時(shí)，類(lèi)似消防等方面也需要做新的調(diào)整。既然是從住宅物業(yè)角度考慮，那么就需要從住宅物業(yè)的角度來(lái)規(guī)范此類(lèi)物業(yè)改造和交易?！眹?yán)躍進(jìn)在接受《法人》記者采訪(fǎng)時(shí)強(qiáng)調(diào)。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，后續(xù)需要防范各類(lèi)機(jī)構(gòu)打擦邊球，使此類(lèi)群租房的現(xiàn)象增加。另外，對(duì)大城市來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理部門(mén)的盡責(zé)是很關(guān)鍵的，如果物業(yè)管理部門(mén)對(duì)于社區(qū)內(nèi)的租賃市場(chǎng)有足夠的監(jiān)管，那么很多問(wèn)題都可以在苗頭上得到遏制。

“后續(xù)還是需要通過(guò)一個(gè)平臺(tái)搭建的方式來(lái)引導(dǎo)。‘堵’的方式是很難的，但是‘疏’的方式比較簡(jiǎn)單。政府需要搭建一個(gè)平臺(tái)，租賃者一旦認(rèn)同此類(lèi)平臺(tái)，那么就會(huì)主動(dòng)去注冊(cè)，這個(gè)時(shí)候就可以像淘寶那樣進(jìn)行資格等審核，進(jìn)而規(guī)范市場(chǎng)交易?！眹?yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道。

“住建部此次新政，其實(shí)是為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)第四級(jí)市場(chǎng)的建立?！眹?yán)躍進(jìn)解釋說(shuō)，因?yàn)橐欢?jí)市場(chǎng)（土地出讓市場(chǎng)、一手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)、二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)）已經(jīng)非常成熟，而一二手房租賃市場(chǎng)卻還沒(méi)有真正建立起來(lái)，所以政府需要下大力氣進(jìn)行創(chuàng)新。

“其次，政府在未來(lái)租賃方面的優(yōu)惠政策應(yīng)陸續(xù)增加，使得購(gòu)房市場(chǎng)的部分壓力得到釋放，尤其是大城市更是如此。同時(shí)，也使得部分限購(gòu)城市的購(gòu)房者能夠獲得一個(gè)過(guò)渡的解決居住問(wèn)題的方式?！眹?yán)躍進(jìn)最后表示。