譚保羅

現(xiàn)在看來，一線城市的房價已經(jīng)被“卡住了”，卡多久？，未來漲不漲（或降不降）？取決于三個變量。

這幾天，一位朋友打算買房。他說，再不買，還會漲，一輩子都換不了房了。

這位朋友30歲出頭，看中的房子位于四大“一線城市”中的某一座，約7萬/平米，這個單價超過他一家人月收入總和（夫妻雙方加上雙方父母退休金）。他目前的房子只有70多平米，想生二孩，所以要換房。

他舊房不想賣，因為他堅信還會升值。所以，新房這筆兩百多萬的首付款，加上可觀的月供，成了他人生最大的一次資金調(diào)配和財務(wù)“賭博”。他不敢造次，但更著急，因為看過我的文章，覺得我“懂樓市”，于是非要我給個建議。

這段時間，中介還經(jīng)?！膀}擾”他，讓他心神不寧。有中介問：小房子盡快出手，有客戶很鐘意。有中介催他：再不換房，又要漲了?！皺C會不屬于觀望的人，到時不要怪沒有提醒你！”中介小伙子語氣堅定。

我瞬間覺得，朋友已經(jīng)陷入了一種對房價的非理性恐懼之中，所以我必須說兩句。但我也不會蠢到給“趕緊買”，或者“再等等”這種需要“負責(zé)任”的建議。

我首先對他說，中介“騷擾”可能是一種“做市”行為，并非真的交易活躍。所謂“做市”，即在金融市場中，交易中介會對一些交易不活躍的證券，比如債券進行“又買又賣”，從而活躍市場。

地產(chǎn)中介并非真的對房子“又買又賣”，他們只是通過“騷擾式”營銷，營造交易活躍，不買即漲的氛圍，好讓你出手。如果沒有交易，他們就會失業(yè)。

其次，我告訴他，現(xiàn)在看來，一線城市的房價已經(jīng)被“卡住了”，卡多久？未來漲不漲（或降不降）？取決于3個變量。

第一個變量是房地產(chǎn)持有稅是否征收，而且是“動真格”征收。賣房者是否降價，唯一考量指標是他對“未來漲幅+租金回報-持有成本”這一“差值”的預(yù)期。房地產(chǎn)不會折舊，在沒有持有稅的情況，“持有成本”幾乎為零，那么“差值”就一定為正，持有者斷然沒有必要降價促銷。

你可能要問，假如“未來漲幅”變成負數(shù)呢？ 好問題！回答這個問題前，你必須面對一個事實：當下中國，除了一線城市的房子外，“值錢”的資產(chǎn)鳳毛麟角。每天都在貶值的銀行存款、前途未卜的企業(yè)股票、P2P平臺債權(quán)？和房子相比，你想要誰？

肯定想要房子。因此，在一片蕭瑟的金融市場里，房子“硬資產(chǎn)”的屬性被不斷強化，這決定了“未來漲幅”預(yù)期為負這種事必然是個小概率事件。因此，要想這個“差值”變成負數(shù)，只能在“持有成本”上做文章。

第二個變量是利率環(huán)境?！俺钟谐杀尽背钟卸愔猓舶死?。比如說，炒房團通過關(guān)系把錢從銀行拿出來炒房，但只有向銀行支付的利息和炒房收益的“利差”收窄，直到最后無利可圖，乃至收益為負，那么他們手中的房子便可能降價。

第三個變量是資本是否外流。日本和香港，分別在上世紀80年代和90年代發(fā)生過房價大跌，有的地區(qū)、地段幾近腰斬，甚至跌得有人跳樓。對它們的房價暴跌，分析汗牛充棟，但資本外流的原因卻時常被忽略。

日本想把東京打造為全球金融中心，所以這個國家資本管制很松，而香港則一直是資本自由港。這意味著，日本的財團可以自由地來中國、東南亞投資汽車廠，李嘉誠可以自由地去英國買公用事業(yè)股的股票。因此，一旦信心有變，錢自然流出，而吸收錢的資產(chǎn)，價格自然下跌。

三個變量并不是什么“奧秘”，但在中國，他們卻包含了太多“奧秘”。房地產(chǎn)持有稅是先富中產(chǎn)階層面臨的最兇猛的直接稅，征收這種稅，“社會成本”極高，而且會摧毀整個房地產(chǎn)的“投資屬性”。此外，利率環(huán)境直接關(guān)系經(jīng)濟提振，而資本管制更關(guān)乎國家金融體系穩(wěn)固。

所以，三個變量在中國和其他地方有著截然不同的意義。因此，它們的變化方向，絕非我和這位朋友可以預(yù)測。

另外，差點忘了提醒各位，還有個更重要的變量：未來，我們是不是還有一個、兩個或者更多的“四萬億”呢？