虞嘹飛

[摘要]商業(yè)，辦公，公寓綜合體項(xiàng)目在目前中國的還是很多。但是如何合理的組織其功能的布局，如何讓商業(yè)在這個(gè)被電商沖擊的時(shí)代在項(xiàng)目中發(fā)揮更大的價(jià)值。文章通過對合景蘇園土掛（2011）04號(hào)地塊項(xiàng)目在設(shè)計(jì)中所遇到的一些問題進(jìn)行評(píng)估總結(jié)，以提升自我價(jià)值，也為設(shè)計(jì)院其他同仁在將來做同類型項(xiàng)目能夠起到一定的作用。

[關(guān)鍵詞]合景蘇園土掛（2011）04號(hào)地塊項(xiàng)目；商業(yè)；高層公寓；高層辦公；心得與總結(jié)

本項(xiàng)目是我從2012年底接手，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目功能復(fù)雜，涵蓋了商業(yè)，辦公，公寓。因此我想把一些遇到的問題拿出來和大家一起分享討論一下。為以后在遇到同類型的項(xiàng)目做一個(gè)借鑒。

1、項(xiàng)目整體介紹

合景蘇園土掛（2011）04（宗地75139）號(hào)地塊項(xiàng)目位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東側(cè)新中央商務(wù)區(qū)的主軸線上，占地13978平方米，總計(jì)容面積約70000平方米。主要有一個(gè)辦公樓一個(gè)公寓樓和2層裙房商業(yè)組成。

該項(xiàng)目從區(qū)位上看位于蘇州工業(yè)園區(qū)湖東商業(yè)文化區(qū)東側(cè)，北鄰現(xiàn)代大道，東接南施街，南側(cè)緊鄰翠園路，軌道交通一號(hào)線南施街站預(yù)留出入口接項(xiàng)目地下室，交通區(qū)位優(yōu)越。功能包括辦公、服務(wù)式公寓和商業(yè)。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)宗旨在創(chuàng)造一個(gè)面向中心商業(yè)區(qū)的現(xiàn)代化建筑群體，與毗鄰的現(xiàn)代大道，中信大廈/現(xiàn)代傳媒大廈的商業(yè)開發(fā)形態(tài)相結(jié)合。為公寓，辦公客戶提供最便利的配套。同時(shí)與周邊形成呼應(yīng)，提供一個(gè)良好的休閑，辦公，購物，居住的環(huán)境。

2、項(xiàng)目難點(diǎn)及整體設(shè)計(jì)理念

本項(xiàng)目由于地塊非常的狹長，要在這個(gè)地塊中做一個(gè)高層辦公和公寓，又要考慮消防登高場地，消防車道的設(shè)置以及局部綠化和一層局部商業(yè)的布置。這是一個(gè)難點(diǎn)

關(guān)于交通組織項(xiàng)目位于湖東中心商業(yè)文化區(qū)核心區(qū)域東端，緊臨軌道交通一號(hào)線南施街站，通勤高峰期間，吸引小汽車主要從現(xiàn)代大道和南施街兩條主要通道由市區(qū)其他各個(gè)方向進(jìn)入項(xiàng)目地塊，給項(xiàng)目周邊路網(wǎng)造成了較大的交通壓力，此外作為辦公、公寓和商業(yè)綜合體，項(xiàng)目吸引各種交通方式復(fù)雜，包括小汽車、公交車、出租車、貨車、非機(jī)動(dòng)車，因此有必要梳理項(xiàng)目與城市綜合交通網(wǎng)絡(luò)的銜接情況，并提高項(xiàng)目周邊公共交通的配套。

本項(xiàng)目由于園區(qū)規(guī)劃要求還要考慮一部分對外的非機(jī)動(dòng)車位。機(jī)動(dòng)車的數(shù)量在規(guī)劃要點(diǎn)中也有詳細(xì)的要求。但是由于地形并不規(guī)整，一個(gè)刀把形的地形加上地上2個(gè)高層的柱網(wǎng)落到地下室以后對排布車位有很大影響。為了滿足停車數(shù)量我們做了3層地下停車庫。

綜合以上的一些因素，我們在場地東北側(cè)放置100米高23層的辦公，西北側(cè)放置80米高24層公寓樓，底下裙房為2層商業(yè)，地下3層停車庫

我們把總體布局形成連續(xù)的空間界面，形成外部功能廣場和內(nèi)部商業(yè)街相互結(jié)合的空間形態(tài)，露臺(tái)商業(yè)中庭結(jié)合裙房底部的商業(yè)空間，并與地鐵出入口相結(jié)合。場地北側(cè)與沿現(xiàn)代大道的公共廣場設(shè)有人行聯(lián)通口，有效的為地面和地下人流到達(dá)建筑提供過渡

關(guān)于建筑形態(tài)設(shè)計(jì)理念以簡潔，現(xiàn)代的風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)豎向的垂直度，以增強(qiáng)塔樓的高聳感，通過創(chuàng)建單元玻璃幕墻和可見金屬槽的有序排列來實(shí)現(xiàn)這一目的。

3、項(xiàng)目中的一些難點(diǎn)和解決方案

3.1地下室停車數(shù)量如何滿足

因?yàn)楸卷?xiàng)目地形狹長對排布車位影響很大，為了滿足停車數(shù)量的要求必須設(shè)計(jì)3層地下車庫，業(yè)主又希望能省一點(diǎn)造價(jià)要求不能全部開挖，并且我們還需要做一點(diǎn)和地鐵連通口連接的地下商業(yè)以及一部分非機(jī)動(dòng)車停車庫。

首先我們考慮先把非機(jī)動(dòng)車庫做一個(gè)夾層來滿足停車數(shù)量的要求，通過雙炮剪刀自行車坡道來滿足坡道數(shù)量，控制防火分區(qū)的面積，讓暖通的風(fēng)管一定走外圍來解決層高問題，這樣能在地下省下很大一部分空間來做停車位

第二我們做了一部分子母停車，微型車位和一部分橫向平移的機(jī)械停車，把汽車坡道做成旋轉(zhuǎn)而下的，總之利用各種手段來滿足有限地下空間中滿足停車數(shù)量的要求。

3.2公寓戶型設(shè)計(jì)安裝燃?xì)夂涂照{(diào)位和公攤面積過大的問題

本項(xiàng)目業(yè)主希望打造一個(gè)白領(lǐng)小型公寓，面積在45-80平方之間，而且主力戶型因?yàn)?5平方，當(dāng)時(shí)業(yè)主希望這種公寓的總價(jià)能控制在60萬以內(nèi)，周邊并沒有此類產(chǎn)品。

但是這就對我們設(shè)計(jì)提出了非常的挑戰(zhàn)，我們必須精打細(xì)算來控制公攤面積，而公寓為了滿足能夠安裝燃?xì)獾囊?，必須有陽臺(tái)這個(gè)與園區(qū)要求的立面設(shè)計(jì)有矛盾。

通過幾輪設(shè)計(jì)和討論，我們通過茌核心筒做一步剪刀樓梯來減小公攤面積，走廊的兩側(cè)采光也做2個(gè)大飄窗這樣既然安放端戶的空調(diào)，也能減小公攤。在外立面我們設(shè)計(jì)了一個(gè)裝飾的百葉，百葉和里面每戶的陽臺(tái)之間有一個(gè)共享的中庭，這樣來立面非常統(tǒng)一。而且也能解決每戶的空調(diào)位置和燃?xì)獍惭b的要求。

3.3裙房商業(yè)的疏散寬度

因?yàn)槿狗可虡I(yè)的疏散寬度較高，在這個(gè)項(xiàng)目中我們嘗試做雙跑剪刀樓梯來解決寬度的問題，這個(gè)也比較好，我們現(xiàn)在很多商業(yè)項(xiàng)目都通過這個(gè)辦法來解決。不過這個(gè)對層高控制要求比較高，層高最好控制在5400～6000之間

3.4裙房商業(yè)的空調(diào)位置

因?yàn)檫@個(gè)商業(yè)業(yè)主都希望最后能夠出售，所以對空調(diào)的設(shè)置并不想考慮中央空調(diào)，所以我們只能茌屋頂上面結(jié)合景觀設(shè)計(jì)做幾個(gè)比較大的空調(diào)室外機(jī)集中安放處。為了不影響辦公和公寓我們把裙房屋面做了很多屋頂綠化，通過局部密植來弱化這些室外機(jī)的影響。

4、森林湖3號(hào)地塊項(xiàng)目評(píng)估與總結(jié)

合景蘇園土掛（2011）04（宗地75139）號(hào)地塊項(xiàng)目地理位置非常優(yōu)越，是一個(gè)功能綜合體的項(xiàng)目，我們必須通過細(xì)膩的設(shè)計(jì)來完成其不同功能的設(shè)計(jì)目標(biāo)。通過對各個(gè)功能的分析，對該項(xiàng)目進(jìn)行合理且正確的評(píng)估，對建設(shè)中所暴漏出來的問題進(jìn)行分析，從而實(shí)現(xiàn)對整個(gè)項(xiàng)目的評(píng)估與總結(jié)。為提升項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，必須要對建設(shè)中所存在的問題進(jìn)行深入的討論，以避免在今后的項(xiàng)目建設(shè)與開發(fā)上的出現(xiàn)該類問題。一是招商工作應(yīng)該盡早開始進(jìn)行，最好的時(shí)間是與建筑設(shè)計(jì)同步進(jìn)行，這樣既能減少施工中的成本浪費(fèi)，也能減少設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中的變更工作量；二是客戶關(guān)注的問題都應(yīng)該作為重點(diǎn)問題來考慮，在合理的成本投入前提下，應(yīng)盡量做到站在客戶的立場考慮問題，解決問題，從而提升項(xiàng)目的整體經(jīng)濟(jì)價(jià)值。