董鎮(zhèn)彥

[摘要]在房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，生活水平不斷提高的背景下，封閉式小區(qū)的安全性和私密性正在被逐漸削弱，對小區(qū)居民的生活造成種種不便，因此目前針對打開封閉住宅小區(qū)的呼聲越來越高。本文針對這一問題，對發(fā)展開放式小區(qū)面臨的挑戰(zhàn)和措施進行了分析，希望能更好的解決住宅小區(qū)改造和建設(shè)問題，為公民營造更加安全舒適的居住環(huán)境。

[關(guān)鍵詞]開放式街區(qū)；建設(shè)價值；挑戰(zhàn)；對策

我國政府在《中共中央國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》中提出，目前原則上已不再建設(shè)封閉式小區(qū)，針對已建成的小區(qū)也需要逐步打開，解決住宅布局問題，提高土地利用效率。以下將結(jié)合我國推廣開放式街區(qū)的重要性和面臨的挑戰(zhàn)進行分析，并提出相關(guān)對策。

1、推廣開放式街區(qū)制的現(xiàn)實意義

1.1改善交通擁堵

我國很多大型城市的交通網(wǎng)密度遠遠低于國外大城市，這是導(dǎo)致城市交通擁堵的主要因素，例如深圳市的道路寬度與紐約、巴黎、東京等城市的道路寬度相差無幾，但交通擁堵是深圳市居民出行時常見的問題，除了人口密度大之外，晟主要的原因就是城市支路不通暢，道路微循環(huán)太差。目前封閉式小區(qū)不僅加重了城市交通壓力，還給城市治理帶來了一定的難度，而實行開放式街區(qū)制改革則能對交通路網(wǎng)進行重新規(guī)劃，節(jié)約大量土地，是解決城市病的一味良藥。

1.2增強城市活力

與封閉式小區(qū)相比，開放式街區(qū)制改革通過逐步拆除圍墻，讓小區(qū)的綠地、車位、商鋪等城市資源朝公共化發(fā)展，不僅能增進小區(qū)間的交流互動，而且能帶動大范圍的商業(yè)交流。此外，在街區(qū)制改造過程中，可將節(jié)約出來的大量土地，按照服務(wù)半徑建設(shè)更好的公共設(shè)施和綠化公園，不僅可服務(wù)附近居民，而且能為整個城市的居民提供公共服務(wù)，提升了城市宜居性和居民的幸福感。

2、推行過程中的主要問題

2.1安全問題

開放式小區(qū)中人們主要擔(dān)心的是盜竊、隱私暴露以及交通安全，由于居住街區(qū)周圍街道屬人車混用街道，因此很多居民擔(dān)心對兒童和老年人的出行造成安全隱患，從而阻礙了開放式街區(qū)制的發(fā)展。

2.2對居民造成的心理沖擊

我國城市發(fā)展不同于歐美等國，長期以來中國居民習(xí)慣于“深居”，認(rèn)為只有封閉才能帶來心理上的安全感，再加上目前針對街區(qū)制改革的政策和宗旨沒有進行清晰的闡述，導(dǎo)致很多業(yè)主對開放式街區(qū)制存在排斥心理。

2.3物業(yè)管理的阻礙

開放式街區(qū)制實施后會顛覆傳統(tǒng)物業(yè)管理模式，單一性的對業(yè)主負(fù)責(zé)制將會被打破，市政與社區(qū)服務(wù)的職權(quán)會變得難以界定，此外，物業(yè)管理的范圍將會大幅度縮小，且在城市經(jīng)濟發(fā)展當(dāng)中所承擔(dān)的責(zé)任和職能將會逐漸弱化。

3、推廣建設(shè)開放式街區(qū)制小區(qū)的主要對策

3.1完善街區(qū)制公共安全治理措施

著名社會學(xué)家JacobsJane在其著作《美國大城市的死與生》中率先提出了“街道眼”的理念，她認(rèn)為保持小尺度的街區(qū)和商鋪可增加街區(qū)人氣，提高基體防衛(wèi)能力和公共監(jiān)督能力，從而能提高街道的安全性。針對盜竊等犯罪問題，可在街區(qū)實行攝像頭監(jiān)控管理，并在每棟住宅樓入口處設(shè)置安保人員。針對交通安全隱患，可增寬開放式街區(qū)的步行道，并恢復(fù)步行和自行車的路權(quán)，在人流量大的街區(qū)限制車流速度，此外還可對機動車泊車位進行合理規(guī)劃，以免影響到行人和非機動車正常通行。

3.2改造或新建開放式街區(qū)制小區(qū)

①改造。只有充分打開超大街區(qū)，提高道路網(wǎng)密度，激活城市道路的“毛細(xì)血管”，才能有效改善城市交通擁堵問題，在實際改造過程中可從以下角度考慮：一是對城市T型道路和斷頭路進行優(yōu)先打通，提高路網(wǎng)連通性；二是充分考慮到步行、非機動車、公共交通開放的可行性；三是對公園綠地的公共空間道路進行合理利用，逐步向自行車和步行開放。

②新建。我國新建開放式街區(qū)制小區(qū)可從以下幾點進行考慮：一是對道路系統(tǒng)和街區(qū)設(shè)計進行優(yōu)先規(guī)劃，保證街區(qū)交通的便捷性；二是對街區(qū)各個功能進行合理安排；三是出臺對應(yīng)政策，促進街區(qū)制小區(qū)物業(yè)管理與治安設(shè)施的升級：四是結(jié)合綠化帶、隔音窗、路段禁止鳴笛等措施進行防噪處理。例如美國的第五大道、捷克布拉格等世界文明的BLOCK街區(qū)均在規(guī)劃時對綠化、隔音、交通、安全進行了充分考慮，從而滿足住戶的居住要求（如圖1、2所示）。交通環(huán)境；在市郊則可相應(yīng)擴大街區(qū)制小區(qū)的建設(shè)規(guī)模，政府部門可通過修改城市用地相關(guān)規(guī)定鼓勵市外興建開放式街區(qū)制小區(qū)，例如深圳市在對城市容積率的確定方式中，考慮到地塊規(guī)模的修正系數(shù)，對街區(qū)制小區(qū)的推廣進行管控，以深圳南山大學(xué)城項目之一——寶能城的做法為例。在項目規(guī)劃過程中就注重了私人空間與公共空間的平衡關(guān)系，將住宅樓的一、二、三層整體變成城市公共區(qū)間，除了商業(yè)活動外，還在鄰近的地鐵邊上新建了公交接駁站，在整個街區(qū)制小區(qū)中，三層以下完全設(shè)為公共空間，四層及以上則為住宅區(qū)，在四樓裙房的屋面上建造了一個大型空中花園，從而將四個街區(qū)完全連接，即保證了業(yè)主對綠化景觀的需求，又能提高安全性。該小區(qū)還在建造了一層大堂連接到花園的通道，提高了從公共區(qū)域到小區(qū)活動區(qū)域的便捷性。

3.3協(xié)調(diào)好各個利益主體間的關(guān)系

①政府部門需向居民傳達正確的理念，讓封閉式小區(qū)的業(yè)主們理解推行開放式街區(qū)制的實質(zhì)意義，消除“圍墻打開后安全難以保證”的心理擔(dān)憂。同時，開發(fā)商要在保證建筑標(biāo)準(zhǔn)的條件下減少對公共空間的占用，并將支配權(quán)交由政府處理。②政府部門需對公共空間進行宏觀調(diào)控，促進物業(yè)管理整改升級，例如被小區(qū)物權(quán)強行規(guī)劃在內(nèi)的公共道路會導(dǎo)致通行壟斷，因此在未來規(guī)劃中，政府部門需對整個街區(qū)道路進行統(tǒng)一開發(fā)和規(guī)劃，對物業(yè)管理的責(zé)權(quán)進行明確限定，將配套的公共設(shè)施使用權(quán)交還給街區(qū)居民。

結(jié)語：

我國實行開放式街區(qū)制是一項利國利民的長期工程，目前仍然存在些許阻礙，因此在政策實施過程中需從多個角度入手，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的封閉式心理觀念，并做好物業(yè)權(quán)責(zé)的界定，并對開放式街區(qū)進行合理規(guī)劃建設(shè)，緩解各方面的現(xiàn)實矛盾，才能最終實現(xiàn)開放式街區(qū)制的合理發(fā)展。