【摘要】文章以美國模式的房地產(chǎn)為引，從美國的金融地產(chǎn)分析思考，以2015年中國房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀，和2015年一、二、三、線城市上、下半年的房地產(chǎn)價格與銷量為藍(lán)本，著力分析中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)存問題，并結(jié)合美國金融地產(chǎn)對中國地產(chǎn)“冰火兩重天”現(xiàn)狀得出相關(guān)啟示。

【關(guān)鍵詞】美國金融地產(chǎn)；中國地產(chǎn)“冰火兩重天”；去庫存化

一、引言

美國作為一個具有領(lǐng)導(dǎo)性的發(fā)達(dá)國家，在全球的影響力舉足輕重，作為一個經(jīng)濟(jì)、政治、軍事、外交的大國，美國目前的房地產(chǎn)開發(fā)是地產(chǎn)與金融相結(jié)合的金融地產(chǎn)模式，以金融運(yùn)作為核心形成一條橫向價值鏈，構(gòu)成以專業(yè)細(xì)分見長的“美國模式”。美國模式代表了西方發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)開發(fā)的主流模式。美國商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式的特點(diǎn)是房地產(chǎn)金融、開發(fā)、中介和流通產(chǎn)業(yè)鏈非常完整并相互協(xié)調(diào)配合發(fā)展，但其核心是金融運(yùn)作而非開發(fā)修建。以房地產(chǎn)基金（REITs）為主的金融產(chǎn)業(yè)鏈非常發(fā)達(dá)，開發(fā)商成為吸引資金、把控中介和流通的組織者。美國模式的金融地產(chǎn)為西方國家紛紛效仿，澳大利亞、愛爾蘭、西班牙，包括中國臺灣模仿過，而房地產(chǎn)行業(yè)金融化實(shí)質(zhì)上是將不動產(chǎn)泛金融化，是地產(chǎn)行業(yè)的一個創(chuàng)新，是非傳統(tǒng)的金融業(yè)。本文提出了美國模式的金融地產(chǎn)的成功案例并得出精華所在，針對中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀及存在問題得出相應(yīng)啟示。

二、文獻(xiàn)描述

“20世紀(jì)30年代美國處于大蕭條時期，為應(yīng)對危機(jī)美國政府建立了新的抵押貸款體系，提高了購房者的支付能力，降低了利率，實(shí)行月付制度，并引入國家擔(dān)保，由FHA為合規(guī)貸提供擔(dān)保，降低了發(fā)放貸款機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)了貸款發(fā)放和住房供應(yīng)。”

“2015年3月27日，國土部和住建部聯(lián)合下發(fā)了文件表示為切實(shí)貫徹國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場分類調(diào)控、因地施政的總要求，進(jìn)一步加強(qiáng)住房及用地供應(yīng)分類管理，合理優(yōu)化住房及用地規(guī)模、結(jié)構(gòu)，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

“2015年3月30日，央行發(fā)布通知，把二套房的首付比例從最低60%降至40%；同日財(cái)政部將個人購買二手房免征營業(yè)稅的期限由5年調(diào)整為2年。這是中國最新的，也許是最后一次挽救樓市的努力。”

“中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，萬科總裁郁亮表示：未來十年，萬科最重要的業(yè)務(wù)仍將是住宅。但為了保持良好的增長，并為之后的第二個十年發(fā)展奠定基礎(chǔ)，萬科需要堅(jiān)定轉(zhuǎn)型，在這個十年內(nèi)基本完成新業(yè)務(wù)的探索和布局，確定新的商業(yè)模式?！?/p>

美國政府針對地產(chǎn)行業(yè)所作出的計(jì)劃和措施，使得美國成功將房地產(chǎn)與與金融行業(yè)相協(xié)調(diào)，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了一個創(chuàng)新，形成了美國地產(chǎn)獨(dú)有的“美國模式”并成為西方發(fā)達(dá)國家的主流模式。而其對中國現(xiàn)今正面臨的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有值得借鑒的啟發(fā)，中國2014年地方的“救市”，到去年“930”時，人民銀行調(diào)整首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，打響中央房地產(chǎn)救市的第一槍，再到2015年“兩會”的政府工作報(bào)告，罕見的多次提到房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，并在此鼓勵自主和改善性購房，政府希望穩(wěn)定樓市的迫切性再明白不過，而作為中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的萬科在此情形下也開始了自己企業(yè)的轉(zhuǎn)型路線，首次在重慶試點(diǎn)，推出“先租后買，押金抵房款，自己做銀行”的新營銷手段。這對中國現(xiàn)今的地產(chǎn)行業(yè)來說是一個創(chuàng)新，但這樣將不動產(chǎn)泛金融化具有一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)，政府不能完全放手丟給市場進(jìn)行調(diào)節(jié)，需要一定的計(jì)劃進(jìn)行調(diào)控，促使非傳統(tǒng)金融業(yè)的茁壯成長。這才是解決中國房地產(chǎn)去庫存化的有效途徑，并使得中國房地產(chǎn)行業(yè)在未來持續(xù)穩(wěn)定的增長。

三、美國金融地產(chǎn)概述

中國把人口、資源集中于大城市或者城市群中。恰恰相反歐美國家則是把人口、資源分散于小鄉(xiāng)鎮(zhèn)中。舉個列子，德國的法蘭克福是德國金融中心，歐洲央行就處于這，但它是一個小城市，人口只有60萬，這樣來說這個城市的房價相對中國也就便宜很多。再比如大眾汽車，它并不如我們所想的在一個人口集中、經(jīng)濟(jì)發(fā)展高速的大城市中，反而是在沃爾夫斯堡這個很小的城市，這個城市的經(jīng)濟(jì)由大眾汽車所帶動。這樣的例子在歐美有很多，現(xiàn)在我們說回美國，美國在1890～2007年長達(dá)120年的歷史中，它的房價指數(shù)是相當(dāng)平穩(wěn)的，基本保持在100～130之間盤整。而美國所發(fā)生的房價波動僅有兩次，一次是一戰(zhàn)前至二戰(zhàn)末，受戰(zhàn)爭影響房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了第一次總體的疲弱，雖然在20年代中期有過反彈，但未能形成整體性的復(fù)蘇；第二次波動是在2000年出現(xiàn)，2006年美國地產(chǎn)市場一片大好，充裕的流動性讓美國政府實(shí)施了可變利率按揭，吸引了大批低資產(chǎn)的美國人買房。但2008年，股票市場的崩盤，標(biāo)志著美國金融危機(jī)的爆發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)爆發(fā)，使得美國的低資產(chǎn)的中產(chǎn)階級直接被炸飛，這是美國地產(chǎn)首次完整的呈現(xiàn)“繁榮——蕭條”周期。

蕭條時期美國政府對地產(chǎn)業(yè)的挽救主要有四大措施：

1.受到一戰(zhàn)的拖累，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)總體的疲弱。為改善當(dāng)時的現(xiàn)狀，美國政府設(shè)立12家聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)（FHLBanks），為現(xiàn)有的儲蓄銀行借貸提供額外的流動性。這一措施雖然在當(dāng)時沒能解決房貸違約問題，但這個系統(tǒng)卻為未來美國房地產(chǎn)埋下了重要的一環(huán)。

2.1933年，美國政府頒布了《有房戶借貸法案》，設(shè)立了HOLC和復(fù)興銀行公司，用以解決違約問題并救助破產(chǎn)的借貸機(jī)構(gòu)，并推出一系列更加優(yōu)惠的借貸條款，如：低首付、長周期、固定數(shù)額分期償還等模式。從而使上千萬家美國家庭得以保留住房，也提高了貸款的回收率。很好地解決了美國當(dāng)時的困局。

3.后來1934年，羅斯福政府又通過了《全國住房法案》，成立了FHA（聯(lián)邦住房管理局），為房貸機(jī)構(gòu)提供保障。以這種方式增加借款人信用，降低房貸機(jī)構(gòu)借貸風(fēng)險(xiǎn)。并以此吸引了一大批非銀行金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入房貸市場，促進(jìn)了市場競爭，大幅度改善一級房貸市場現(xiàn)況。隨后以低首付、長周期、固定數(shù)額分期償還的模式為美國的房地產(chǎn)二級市場奠定了基礎(chǔ)。

4.1938年羅斯福又推出了一項(xiàng)改革政策，即現(xiàn)在所說的房利美，解決一級市場資金期限錯配問題。

這幾大措施在美國房地產(chǎn)行業(yè)中有著重要的意義，不僅緩解了美國一戰(zhàn)后的地產(chǎn)行業(yè)總體疲弱現(xiàn)象，更是有效的優(yōu)化了美國一級市場，并為二級市場奠定了基礎(chǔ)，使得美國逐步形成了現(xiàn)在房地產(chǎn)金融、開發(fā)、中介和流通產(chǎn)業(yè)鏈非常完整并相互協(xié)調(diào)配合發(fā)展的局面，并使得美國模式的房地產(chǎn)行業(yè)成為西方發(fā)達(dá)國家進(jìn)行借鑒模仿的案例。

四、中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

中國作為一個發(fā)展中國家，在改革發(fā)展的道路上越走越遠(yuǎn)，也越走越好。但隨著經(jīng)濟(jì)，政治的發(fā)展，中國的房地產(chǎn)問題始終沒能得到解決，甚至可能發(fā)展成為一個毒瘤。中國目前的房地產(chǎn)局勢呈現(xiàn)“冰火兩重天”局勢。

首先我們來談一談“冰”的這方面，即中國目前商品房高庫存的問題。2015年10月末中國統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，全國待售商品房面積達(dá)到6.86億平方米，相當(dāng)于6個曼哈頓的面積，這是完成的住房面積，而在建的住房面積則超過70億平。而這并不能算作是中國實(shí)際真實(shí)的庫存，如果把所有中國能夠統(tǒng)計(jì)的住房面積都統(tǒng)計(jì)上，郎咸平教授得出了一個數(shù)據(jù)是133億平方米，這個數(shù)據(jù)代表了什么呢？代表了這么多的住房中國要賣10年，才能賣完并可以多供4億人口居住。而再算一算我們現(xiàn)在的人均住房面積，馬光遠(yuǎn)教授得出了一個數(shù)據(jù)，我國的人均居住面積為人均45平，這意味著我們早就過了住房短缺階段。雖然得出的結(jié)論是這樣，但是中國的建房事業(yè)從來沒有停止過，政府還在不斷的批地、蓋房。這使得我們的三、四線城市，很多都是大工地，成為了“鬼城”，新房無人買無人住。

中國一、二線城市不僅僅是商品房出現(xiàn)高庫存現(xiàn)象，就連一些大賣場也出現(xiàn)了同樣的高庫存情況。根據(jù)官方資料數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，一線城市，商場空置率高達(dá)10%；二線城市高達(dá)15%～20%。以全世界為例，中國已完成的商場占全世界的44%，而中國在建的賣場占全世界總量的60%以上。

其次我們再來看看中國房地產(chǎn)行業(yè)“火”的一面。首先看中國的一線城市，北京、上海、廣州、深圳。這幾大城市2015年的房價同比一直在上升，但它們的銷量也一直在上升，出現(xiàn)了價量齊漲的火爆現(xiàn)象。再看二、三線城市，二、三線城市同比2015年上半年房價在下降，交易量在上升，這是正常的價格下銷量上升的趨勢，但是環(huán)比2015年下半年二、三線城市也出現(xiàn)了價量齊漲的火爆現(xiàn)象。這種情況不符合價值規(guī)律，按價值規(guī)律來說商品房庫存增加，即其庫存增加，供過于求，那么它的價格應(yīng)該下降。但實(shí)際情況展示的事實(shí)卻是，大量的地產(chǎn)庫存并不會影響地產(chǎn)的價格，這使得供需不再決定價格，出現(xiàn)了火爆的價量齊漲現(xiàn)象。

五、中國房地產(chǎn)行業(yè)存在的一系列問題

十八大以來高層首次提出房地產(chǎn)去庫存化，使房地產(chǎn)市場迎新變局。一是房地產(chǎn)庫存化嚴(yán)重問題，中國國務(wù)院總理李克強(qiáng)明確表示我國的房地產(chǎn)庫存未解決；后國家主席習(xí)近平又提出去庫存，使房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)有效發(fā)展。二是房價持續(xù)高漲，過高供應(yīng)量不僅沒有引起房價的下跌，反而變?yōu)閮r量齊漲的火爆現(xiàn)象。由此可見現(xiàn)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變新格局勢在必行。

美國政府對房地產(chǎn)金融業(yè)的成功救市給我國現(xiàn)今的房地產(chǎn)面臨的現(xiàn)狀提供了一個全新的思路。近年來隨著經(jīng)濟(jì)化、全球化的加快，中國的房地產(chǎn)事業(yè)必定面臨新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，目前國內(nèi)有大量的房地產(chǎn)開發(fā)商，占用了大量土地資源。中國的房地產(chǎn)行業(yè)的核心就是開發(fā)修建，缺少與金融結(jié)合、協(xié)調(diào)，不利于中國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。根據(jù)中國地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢以及轉(zhuǎn)型實(shí)踐中存在的問題，初步歸納出有以下幾點(diǎn)：

第一，對于未來中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的認(rèn)識不夠、了解不足。中國政府機(jī)關(guān)有心改革房地產(chǎn)事業(yè)，消化現(xiàn)有的高庫存，但卻始終不能有效的落到實(shí)處上。以最近一段時間的政策來看，如戶籍制度改革加快住房消費(fèi)，這實(shí)際上就是把希望寄托于農(nóng)民工身上來救房地產(chǎn)。這明顯是不可行的，以如今高額的房價農(nóng)民工的經(jīng)濟(jì)條件根本難以接受。再比如這段時間沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“全面開放二胎”這是把救房希望寄托在第二個孩子身上，也就18年以后。

第二，早已過了住房短缺時代，政府卻非但不有效的幫助市場消化庫存，反而繼續(xù)批地、蓋房。房地產(chǎn)的價格應(yīng)該剛好超過通貨膨脹，這才是一個比較合理的價格。但現(xiàn)在的情況卻是政府為了GDP的增長不顧現(xiàn)狀、毫無計(jì)劃的再次批地、蓋房。導(dǎo)致中國地產(chǎn)行業(yè)的庫存化問題日益嚴(yán)重。

第三，消費(fèi)者購房不科學(xué)。居民購房應(yīng)選擇優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)購房，即該房產(chǎn)是否具有本地特色，是否為學(xué)區(qū)房、地鐵房、剛需房。如果消費(fèi)者能夠按照這個標(biāo)準(zhǔn)購買優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，那么就不易引起這一系列的系統(tǒng)性危機(jī)。

六、美國金融地產(chǎn)對中國房產(chǎn)行業(yè)的啟示

（一）中央應(yīng)鼓勵支持非傳統(tǒng)的金融業(yè)發(fā)展，引導(dǎo)地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新、進(jìn)一步規(guī)劃房地產(chǎn)市場

亞洲與歐美的理念和文化底蘊(yùn)不同，看美劇中的《絕命毒師》我們發(fā)現(xiàn)美國的小鎮(zhèn)環(huán)境優(yōu)美，但再看看中國最近上映的《北上廣不相信眼淚》。這是亞洲與西方國家地區(qū)的差異，在亞洲，大城市始終就是大城市，而且是城市群，無法做到像歐美國家一樣把資源、人口分布到小鄉(xiāng)鎮(zhèn)，這些資源無法有效地往中小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，但可以推動房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新，支持地產(chǎn)銀行，金融地產(chǎn)這類非傳統(tǒng)金融業(yè)的發(fā)展。

（二）以市場優(yōu)勝劣汰淘汰大部分房地產(chǎn)開發(fā)商，穩(wěn)定房價

中國現(xiàn)在有13.2萬家地產(chǎn)開發(fā)商，可謂是世界第一，宇宙第一。5年即使淘汰80%，僅剩20%的開發(fā)商也有3萬家，依舊是宇宙第一，完全能夠滿足中國的住房所需。按照短期內(nèi)現(xiàn)狀來看，決定中國房價的未來走勢的有2個現(xiàn)象：一是負(fù)利率，但以世界上其他國家的先例來看，負(fù)利率的變化不會引起大城市的房價的下跌；二是人民幣貶值，如果未來人民幣貶值會引起房價的下跌。因此中國房地產(chǎn)行業(yè)未來的走勢，必然是一線城市，如北上廣深繼續(xù)以高漲的房價為主；三、四線城市主要依賴于供需關(guān)系，力求穩(wěn)步發(fā)展。

（三）政府應(yīng)幫助市場消化高庫存，不能全部丟給市場

這一點(diǎn)可以借鑒美國模式的地產(chǎn)措施，政府設(shè)立一系列有關(guān)借貸機(jī)構(gòu)和還款監(jiān)督機(jī)構(gòu)，提出低首付、長周期、固定數(shù)額分期償還等模式。幫助中國的低資產(chǎn)的中產(chǎn)階級貸款購房并提高貸款的還款率。

（四）不要把計(jì)劃看得一無是處，也別把市場捧得高高在上

這一次的房地產(chǎn)行業(yè)就是透過市場化調(diào)整的一個典型的失敗案例。以中國人口流動現(xiàn)狀來看，東北地區(qū)人口流失大，各城市的小鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口流失同樣大，那么這些地區(qū)必定不再需要以往如此大的住房需求量，同樣這些地區(qū)的庫存一定高，這時候政府就不能為了GDP再次批地、蓋房，反而需要一個整體系統(tǒng)化的規(guī)劃，有計(jì)劃的建房。尤其是三、四線已經(jīng)出現(xiàn)“鬼城”趨勢的城市，更要敲響警鐘。

（五）消費(fèi)者要買好房，買值得購買的房產(chǎn)

僅20%的城市的住房可以買，如一線城市，北京、上海、廣州、深圳，而80%的城市住房過剩。只有20%的樓盤值得買，要買優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)，一線城市、重點(diǎn)城市、大城市群的房子才是好房子才值得買，不要去追求價值洼地。

參考文獻(xiàn)

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[3]馬光遠(yuǎn).樓市新政：不是每一朵野百合都迎來春天.2015.

[4]和訊房產(chǎn).萬科轉(zhuǎn)型：新商業(yè)模式十年探路.2015.

作者簡介：魯思源（1995-），女，重慶人，本科在讀，研究方向：國際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易。