陳旭佳　周曉津

摘 要： 對房產持有環(huán)節(jié)開征房產稅具有國際通用的合理性和合法性，房產稅改革是新一輪國家財稅體制改革的重要內容。對國內主要城市的房產稅改革方案及其財稅效應分析表明：采用無差別稅率征稅方案的優(yōu)勢在于減少征管成本、確保居民納稅義務的公平性，劣勢在于造成納稅人稅負過重、不利于調節(jié)財富分配差距；而按住房面積采用遞進稅率征稅方案的優(yōu)勢在于能夠調節(jié)貧富差距、體現“量能負擔”原則，劣勢在于容易被納稅人投機取巧而逃避高稅率和監(jiān)管。權衡利弊，“每人享受一定面積的減免，根據住房面積大小、基于公告價值或評估價值按不同稅率征收”的方案，可作為今后房產稅改革的主要方向。

關鍵詞： 房產稅改革；房產稅財稅效應；無差別稅率；遞進稅率；混合有差別稅率；超額累進稅率；量能負擔原則；稅收公平原則

中圖分類號：F812.42 文獻標志碼：A 文章編號：1674-8131（2016）03-0086-08

一、引言

自2003年十六屆三中全會提出開征房產稅以來，對房產稅的爭議始終未曾間斷過。2003年國家先后在各省開展物業(yè)稅空轉試點工作，2010年國家“十二五”規(guī)劃提出積極推進房產稅改革，2011年上海、重慶兩地開始進行房產稅試點改革，十八屆三中全會更是將房產稅提上新一輪財稅體制改革的重要議程（安體富，2012）。毋庸置疑，開征房產稅已是大勢所趨，但同樣值得關注的問題是：世界許多國家的房產稅制度深受財政聯邦制理論的影響，而這種制度設計根植于西方的財政分權理論，與中國的分稅制財稅體制改革截然不同；若按照財政聯邦制理論來設計中國的房產稅制度，不根據中國國情和現實發(fā)展階段進行適時調整，其科學性和適用性則有待商榷。房產稅改革涉及經濟、社會、政治、法律等諸多領域，在當前深化財稅體制改革背景下推動房產稅的試點改革，需要有一個符合中國分稅制財政體制環(huán)境的理論來支撐，而不能完全照搬產生于不同體制環(huán)境的西方理論來指導房產稅改革工作，需要對房產稅改革的基本思路進行頂層設計，也需要對具體問題制定相應的對策。如何選擇符合中國國情的房產稅方案？不同的房產稅改革方案將產生怎樣的財稅效應？方案選擇的現實依據、框架思路與實施路徑究竟如何？這些問題構成了本文的研究主題，而在國家提出新一輪財稅體制改革的背景下對于這些問題的深入剖析和研究，其現實意義自然也不言而喻。

眾所周知的是，1994年的分稅制改革雖然明確了中央和地方各自的收入范圍，但在地方層次上，各級政府的收入來源并沒有形成統一的制度規(guī)范，省以下各級政府也缺乏相應的穩(wěn)定的自主性財源。事情還不止于此，發(fā)端于2012年“營業(yè)稅改增值稅”試點產生的影響正在擴散，伴隨著“營改增”的全面推開，現行地方稅體系受到進一步的沖擊：營業(yè)稅屬于地方稅的主體稅種，而增值稅則屬于中央和地方共享稅，地方僅享有增值稅25%的收入分成。可以預見的是，一旦“營改增”全面完成，地方稅不但失去了主體稅種，而且自有財政收入來源也將銳減。顯而易見，如何設計符合現實國情的地方稅制度，特別在重新選擇適合于地方的主體稅種方面，自然成為一件迫在眉睫的事情。正是在這樣的背景下，房產稅的開征契合當前中央地方稅改革的主題，能夠為地方政府提供較為可觀的財政收入以用于地方性公共服務的財政支出，同時也有利于提高地方政府財政努力程度（陳旭佳，2015）。十八屆三中全會報告提出，要加快房地產稅立法并適時推進改革，不斷完善地方稅體系；2015年全國經濟體制改革工作會議提出，要積極穩(wěn)妥深化財稅體制改革，將房產稅列入經濟體制改革的重點?；谝陨媳尘?，本文以房產稅的法理基礎作為研究的邏輯起點，在設計兩種不同房產稅方案的基礎上，以國內主要城市為例分別分析其產生的財稅效應，進而為房產稅改革試點提供方案選擇。

二、文獻綜述

房產稅問題屬于地方稅制體系的范疇。在國外比較早期的研究中，Tiebout（1956）的地方政府模型給出了地方稅制體系存在的理由，即為轄區(qū)內公共服務提供資金來源。應該指出的是，Tiebout模型假設公共服務是通過一次性稅收來籌資的，但在現實中，幾乎沒有哪個國家采取一次性稅收的方式為公共品籌集資金，所以一些學者對地方主體稅種的選擇和設置原則進行了探討，得到比較一致的結論是：具有非流動性稅基的房產稅是地方政府理想的收入來源（Musgrave，1959；Otes，1972）。由于房產稅在世界許多國家的地方性稅收中扮演著重要角色，此后學者們對地方性稅收問題的研究更多地集中在房產稅領域（Zodrow 2002；Bahletal，2008；Braid，2013）。近些年來，西方主要國家已完成以房產稅為主體稅種的地方稅體制建設，相應的，國外學者將研究重點轉向房產稅對社會資源配置和社會福利產生的影響，不再集中于如何完善地方政府的房產稅制度方面（Edwardetal，2008；Martinez et al，2010；Hatfield，2013）。

雖然中國在1994年進行了分稅制財稅體制改革，但時至今日也并未形成令人滿意的地方稅體制，特別是在如何選擇地方政府的主體稅種方面。遵循西方學者對地方稅的研究思路，國內學者對地方稅制的研究也開始轉向房產稅的方向，特別是集中在房產稅的經濟社會效用上。概括起來，國內學者們對房產稅的研究主要集中在三個方面：一是調節(jié)居民收入的視角。一些學者（范子英 等，2015；黃瀟，2014）認為房產稅目前在中國尚未能起到有效調節(jié)收入分配的作用，但不能以此否定房產稅調節(jié)收入分配的功能，即地方政府通過轉移支付的模式將征收房產稅的稅收收入用于改善中低收入群體的住房和公共服務；以此為前提的政策取向是在充分考慮房產稅價格效應的基礎上，進一步增強房產稅調節(jié)收入分配的功能。二是抑制房價上漲的視角。還有學者（張薇，2016；況偉大 等，2012）認為開征房產稅有助于抑制房價的過快上漲，能夠有效調控房地產市場的發(fā)展，但房產稅對房價的抑制作用具有局限性，地方政府也不能通過大幅提高房產稅率對房地產市場進行調控；其政策取向是利用限價令和限購令等政策，抑制房價增長預期，以此來調控房地產市場。三是增加政府收入的視角。賈康（2013）認為房產稅改革有利于解決中國地方稅體系不成型的問題，能夠為地方政府提供支柱稅種，并有助于完善省以下分稅制財政體制。任強（2015）認為房產稅可在籌集地方政府財政收入方面發(fā)揮重要作用，房產稅在美國、加拿大、英國和韓國等國家相應占有重要的地位，因此，為地方政府獲取穩(wěn)定的財政收入也是房產稅的重要經濟社會功能之一。

學者們以中國的分稅制財政體制改革為基礎，在借鑒國際上開征房產稅的原則基礎上，提出了很多有價值的政策主張。但已有的大多數研究忽略了以下幾個方面的問題：一是現有文獻傾向于分析房產稅對資源配置和社會福利產生的社會經濟影響，但對房產稅改革可能導致的財稅效應缺乏深入剖析，分析層面有待拓展和深化。二是已有研究往往集中于對單一的房產稅方案的設計，而對于不同房產稅方案可能產生的經濟社會效應缺乏嚴謹的比較研究，因而其對改革方案選擇的解釋力度和說服力不強。三是現有文獻缺乏對各種房產稅改革方案優(yōu)劣勢的綜合權衡與取舍，從而未能確定未來房產稅改革的主要方向。應該指出的是，房產稅改革是在新一輪財稅體制改革的背景下進行的，必然會被賦予解決當前社會經濟領域中一些體制性矛盾的重要使命，因此對房產稅改革的方案設計及其財稅效應分析，應該充分體現新一輪財稅體制改革的基本思路?；诖?，本文立足于新一輪財稅體制改革的趨勢與背景，通過分析開征房產稅的法理基礎，設計了兩種不同的房產稅改革方案，并分析其財稅效應，進而為今后的房產稅改革指明主要的方向。

三、房產稅改革的法理基礎與方案設計

1.房產稅改革的法理基礎

從本質上講房產稅是一種受益稅，這種判斷的依據在于：地方政府為房地產所有者提供財產權力的安全保護，從而保證了房地產產權的順利實現，同時也為財產所有者提供社區(qū)教育、公共基礎設施、社會治安、環(huán)境保護等公共服務，而受到財產保護與享受公共服務的居民為此支付一定的報酬，地方政府實現了公共產品與服務投資的“溢價回收”（陳旭佳，2016）。國際實踐經驗表明，對承認私有產權且產權明晰的市場經濟國家而言，無論是采用聯邦制政治行政體制，還是采用單一制政治行政體制，都毫無例外地對房產的持有環(huán)節(jié)課征稅收，房產稅的開征具有一般意義上的國際通用合法性。針對中國具體國情來說，中國的土地雖然只有70年產權，但《物權法》規(guī)定70年后到期的房產會自動續(xù)期，開征房產稅在中國客觀上存在現實依據。在這里需要強調的是，土地出讓金與房產稅兩者之間存在本質差異，對此應該分別考慮：土地出讓金是在購房時一次性發(fā)生的，由取得土地使用權者支付，繳納行為發(fā)生在房產或土地所有權的出讓環(huán)節(jié)；而房產稅是長期、連續(xù)的稅種，由不動產業(yè)主繳納，繳納行為主要針對房產的持有環(huán)節(jié)（徐滇慶，2013）。在土地出讓金不變的情況下開征房產稅并不是重復征稅，這也是國際上通行的做法，在實際操作中具有充分的理論依據。

事實上，房產稅是許多國家地方稅的重要收入來源，而開征房產稅本身也有利于提高地方政府的財政能力。這是由于：房產稅作為居民從當地政府獲得公共服務的付費，能夠根據自身偏好選擇地方公共服務的規(guī)模、范圍和質量，而基層政府相對于高級次的政府也更能了解當地居民的需求偏好，由基層政府征收房產稅體現了稅收的效率原則。回顧中國的財政體制變遷歷程，1994年財政體制改革確立了中央與地方之間的總體財政分權格局，但省以下各級政府間的分稅制改革時至今日并沒有完成，導致基層政府在各級政府財力分配中處于不利地位。中央政府在集中財政收入權力的同時，增加對地方的轉移支付力度，但由于政府級次過多導致轉移支付鏈條過長，地方各級政府間很難形成完善的轉移支付機制，所以絕大多數的地方基層財政困難依舊，甚至難以履行基本的公共服務職責。為緩解地方基層財政困難，減少基層政府對轉移支付的財政依賴，為基層政府提供穩(wěn)定的財源具有現實必要性。由于房產稅的稅基具有非流動性的特征，決定了房產稅能夠為基層政府提供穩(wěn)定的稅源。隨著中國城鎮(zhèn)化進程的不斷推進和房地產市場的快速發(fā)展，房產稅的開征對于解決基層政府的財政收入來源無疑具有重要的現實意義。

許多國家地方政府在制定房產稅征收政策時，規(guī)定房產稅稅收收入只能專項用于政府對中低收入階層的購房或租房補貼，同時也對中低收入階層施行稅收減免和優(yōu)惠政策，體現了房產稅縮小貧富差距的社會經濟功能。從中國近年來的現實情況看，由于城市房價持續(xù)快速上漲，一些地方的房屋價格已超過了絕大多數老百姓的購買能力，而極少數富有者則持有大量房產。顯而易見，房屋不僅是傳統意義上的生活必需消費品，同時也成為人們熱衷的投資商品甚至是投機商品。高企的房產價格將占人口絕大多數的中低收入者排除在購買行列之外，而開征房產稅則可以發(fā)揮其調節(jié)收入分配的功能，主要原因在于：對私人擁有房產征收財產稅就是對資本征稅，而對保有環(huán)節(jié)的房產征稅并不會改變資本的供給，房產的所有者將會承擔全部稅收負擔?？梢灶A見的是，開征房產稅有助于抑制社會財富分配的不均，同時也有助于維護社會的安定和諧，進而有助于實現社會的公平與正義。

2.房產稅改革的兩種方案

從已開征房產稅的試點城市來看，滬、渝兩地均主張對新購住房征收房產稅，并沒有涉及居民已有存量住房。這種做法縮小了房產稅的征稅范圍，而從稅法公平原則出發(fā)，所有擁有住房的個體均應繳納房產稅，既要包括居民原有的存量住房，也要包括新購的住房，既要包括普通居民住宅，也要包括別墅和公寓等高檔住宅?；趯⒋媪糠亢驮隽烤鳛檎n稅對象的判斷，房產稅改革可考慮如下兩個方案：

（1）統一無減免稅率（方案一）：對全部房產采用無差別稅率征稅，按公告價值或評估價值的1.5%統一稅率征收，不施行任何減免。

在方案一的整體設計中，首先需要考慮的重點問題是納稅房產公告價值的確定。根據國外的經驗，在房產稅的征收過程中，房產價值很大程度上依賴于對公告房價的選擇，如加拿大、美國等國家在確定應稅住宅價值時參考估計的房產價格，而中國臺灣、新加坡和中國香港等地在確定應稅個人住宅價值時均采用公告房價。這種公告房價并不是真實意義上的交易房價，僅作為繳納房產稅的參照體系。例如，按照交易房價的70%或80%作為公告房價。一般情況下，公告房價低于真正的市場交易價格，只是作為地區(qū)繳納房產稅的參考基礎。在房產稅改革的方案中，可參考各地區(qū)一手住宅市場平均房價，將各個地區(qū)的平均房價總體上劃分為幾個等級，在此基礎上降低一定比例，公布用于計算房產稅的公告房價。

另外需要考慮的問題是房產稅稅率的確定。從稅率設計來看，單一稅率具有操作方便、計算簡單的特點，便于政府對房產稅的征收和管理，也有利于納稅人的理解與接受，可以在很大程度上降低房產稅的征管成本和阻力。更為重要的是，單一稅率涵蓋所有的房產，既包括家庭擁有的住宅，也包括個人擁有的住宅，無須考慮住宅戶型差別和具體用途，具有一視同仁的特點。可以說，單一稅率可以避免差別稅率所導致的納稅人稅負加重，確保所有納稅人在納稅義務上的公平，在實際操作中沒有例外和附加條件，稅率一目了然，透明度高，具有典型的稅收中性特征。從納稅人的心理承受度上考慮，單一稅率有利于納稅人在短時間內接納房產稅的開征，容易得到納稅人的理解與支持。反而言之，如果制定過于復雜的稅率，會造成納稅人的誤解和疑問，甚至讓納稅人產生抵制情緒，而這種情況在房產稅的普及推廣期無疑會產生負面的影響。

（2）混合有差別稅率（方案二）：對全部房產征稅，每人享受一定面積的減免，根據住房面積大小、基于公告價值或評估價值按不同稅率征收。

由于住房建筑面積具有可觀察性和可度量性，只要稅務部門測算住房面積采用同一口徑，無論采用何種方法均能保證住宅面積測算的公平性。然而，從社會貧富差距的現實考慮，如果簡單地將住宅建筑面積作為房產稅的計算依據，不同收入階層的家庭對同樣面積的住宅支付相同的稅收，這對低收入家庭而言顯然是不公平的。考慮到現實社會的貧富差距，方案二對每個家庭規(guī)定一定的免稅面積，讓人均住房面積超過平均值的家庭承擔房產稅，且超得越多稅收越高（即采用遞進稅率），既可以保障低收入家庭的利益，也有利于房產稅的推廣和普及。

按住房面積采用遞進稅率的征收模式，在稅率的選擇上需要按照住宅面積加以區(qū)分并在此基礎上確定不同類型的稅率，計算過程較為復雜繁瑣，容易被納稅人投機取巧，逃避高稅率和監(jiān)管。但是這種遞進稅率能夠最大限度地抑制房地產市場的投機傾向，達到調節(jié)高端住房消費的目的。根據方案二的設計，按住房面積制定不同檔次的稅率，考慮到了對中低收入群體的稅收減免，體現了稅收“量能負擔”的原則，發(fā)揮了稅收調節(jié)貧富差距的功效，減輕了居民負擔。更為重要的是，利用房產稅征稅收入來補貼中低收入群體的購房或租房支出和解決保障性住房建設資金不足的問題，可以通過增加保障性住房供給量滿足低收入群體的住房需求，從而在整體上減少商品房的市場需求，使商品房價格下降到合理水平，進而有效抑制房地產市場的投機需求。

四、房產稅改革的財稅效應分析

如果將存量房產納入房產稅征稅范圍，以房產的公告價值或評估價值為基礎計稅，遵循“寬稅基、低稅率”的原則，房產稅的稅基無疑具有較強的穩(wěn)定性，這種特征也決定了房產稅作為地方主體稅種的可行性（蔣震 等，2014）。為更好地認識對所有房產全面開征房產稅可能帶來的影響，我們以國內主要城市為例，對上述兩種方案的財稅效應進行初步分析。

需要說明的是：房產稅改革涉及經濟、社會、政治、法律等諸多方面，對整個社會所造成的影響是多層次和寬領域的，所產生的財稅效應往往錯綜復雜（賈康，2012）。我們在實際分析過程中僅就房產稅改革預期產生的稅收收入進行測算，未能綜合考慮各種復雜因素進行全方位的考量，與實際產生的結果不是完全相符，但考慮到相關預測數據獲取的局限性，我們只能退而求其次了。

1.統一無減免稅率方案的財稅效應

方案一對不同類型的房產均統一征收房產稅，同時假定暫不涉及其他土地和房屋相關稅費的配套改革。在稅率設定方面，目前我國房產稅適用稅率為1.2%，以房產原值一次減除10%至30%后的余值作為房產稅的計稅依據。在考慮居民承受能力的情況下，本文暫且按照1.5%稅率測算房產稅改革方案一的財稅效應。一般而言，測量存量房房產稅的稅收收入由應稅個人住宅價值乘以相應稅率得出，具體測算過程如下：首先，根據主要城市《政府工作報告》及《國民經濟和社會發(fā)展統計公報》公布的數據，得到城鎮(zhèn)居民人均居住面積和城鎮(zhèn)人口數據，兩者相乘得到城鎮(zhèn)居民住房總面積；其次，根據《中國房地產統計年鑒》公布的數據，得到商品房的平均銷售價格，按照該價格的80%確定商品房的公告價格，再乘以城鎮(zhèn)居民住房總面積，得到應稅城鎮(zhèn)居民住房總價值；最后，在不考慮征收率、房產評估率的情況下，按l.5%的房產稅稅率可以得到房產稅收入，進而得到房產稅收入在公共財政收入和土地出讓金中所占比重。

表1報告了國內主要城市按照方案一進行房產稅改革預期產生的財稅效應。從測算的結果看，房產稅稅收收入最高的城市依次為上海、北京、深圳，屬于第一方陣，上述城市的房產稅稅收收入均突破900億元，最高的城市上海甚至達到1 467億元，主要原因在于其居高不下的房價和規(guī)模龐大的城市人口；廣州、天津、杭州等城市的房產稅稅收收入超過400億元，位于第二方陣，這與這些城市在商品房平均售價、居民人均居住面積、城市人口規(guī)模等方面的差異存在較大聯系；重慶、成都、武漢等城市房產稅稅收收入都超過了260億元，位于第三方陣，主要原因在于其房價遠遠低于北、上、廣、深等一線城市的房價。從房產稅稅收收入占公共財政收入比重看，深圳、杭州、廣州等城市超過了40%，上海、北京、成都等城市超過30%，而武漢、重慶、天津等城市也都超過20%。從房產稅稅收收入占土地出讓金的比重看，北京、天津、上海、廣州、深圳和成都等城市超過50%，最高的城市深圳甚至達到193.41%，而杭州、武漢、重慶等城市也都超過20%。從分析結果可以判斷，房產稅改革能夠降低地方政府對土地出讓金的依賴，為地方性公共物品供給提供穩(wěn)定的財政來源，有利于完善省級以下地方政府財政體系建設。

2.混合有差別稅率方案的財稅效應

方案二將房產稅免征范圍設定為人均30平方米，實行超額累進稅率，這里同樣假定暫不涉及其他土地和房屋相關稅費的配套改革。根據《中國統計年鑒》公 布的數據，2008—2012年全國城鎮(zhèn)居民平均居住面積分別為30.6平方米、31.3平方米、31.6 平方米、32.7平方米和32.9平方米。考慮到今后城市規(guī)模的不斷拓展以及城鎮(zhèn)居民居住條件的不斷改善，房產稅的免稅住房面積按照人均30平方米的標準進行扣除，具有較強的科學性與合理性。以一家三口為例，住房面積為144平方米以上，按2%的稅率征收房產稅；住房面積為90～144平方米，按1%的稅率征收房產稅；住房面積為90平方米以下，免征房產稅。

根據《中國房地產統計年鑒》（2014）的數據，2013年全國房地產開發(fā)企業(yè)商品住宅銷售面積結構情況如下：90平方米以下商品住宅銷售面積為3.4萬億平方米，占總銷售面積的29.38%；90～144平方米商品住宅銷售面積為6.52萬億平方米，占總銷售面積的56.25%；144平方米以上商品住宅銷售面積為1.65萬億平方米，占總銷售面積的14.26%。考慮到住房制度改革以來，城市住房建筑面積與平均人均居住面積呈現日益提高的趨勢，我們估計90平方米以下、90～144平方米、144平方米以上住房的比例約為3 ∶5 ∶2。方案二采用與方案一相同的方法測算城市城鎮(zhèn)居民住房總面積，同時對不同面積的住房采用不同的稅率征稅：90平方米以下的住房不征收房產稅，90～144平方米的住房按1%的稅率征收，144平方米以上的住房按2%征收，進而在考慮不同面積住房所占比例的基礎上得到房產稅的稅收收入。

表2報告了國內主要城市按照方案二進行房產稅改革預期產生的財稅效應。從測算的結果看，方案二的房產稅稅收收入整體上低于方案一，但是城市排名與方案一基本保持一致：上海、北京、深圳等城市的房產稅稅收收入超過690億元，最高的城市上海達到了1 125億元，位于第一方陣；廣州、天津、杭州等城市的房產稅稅收收入位于第二方陣；重慶、成都、武漢等城市房產稅稅收收入也超過200億元，位于第三方陣。之所以出現這樣的結果，主要是由于不同城市商品房平均售價、居民人均居住面積及城市人口規(guī)模的差異造成的。從房產稅稅收收入在公共財政收入和土地出讓金中所占的比重來看，方案二的測算結果相對于方案一略有下降，但結論基本保持不變：作為地方重要的財政收入來源，開征房產稅可以減少地方政府對土地財政的依賴，提高地方政府的財政努力程度。更為重要的是，考慮到目前許多城鎮(zhèn)居民擁有的人均住房面積大多都在30平方米之下，而一部分城鎮(zhèn)居民擁有多套住房，按照方案二的設計，將有近80%的居民不用承擔或象征性承擔少許房產稅，而那些擁有多套房產的房地產市場投資者和投機者將成為房產稅的主要稅負承擔人（這一部分的人群大概占總人口的20%左右），即交納房產稅人群多為社會富裕階層，表明房產稅能夠起到調節(jié)社會貧富差距的作用。

五、結論與政策建議

對上述兩種方案進行比較，方案一的優(yōu)勢在于計算簡單，操作方便，減少征管成本，確保居民納稅義務的公平性；但劣勢在于造成納稅人稅負過重，不利于房產稅對社會各階層財富差距的調節(jié)，不容易獲得社會民眾的廣泛性支持與普遍認可，也不利于整個社會公平正義的最終實現。方案二的優(yōu)勢在于能夠體現“量能負擔”的原則，縮小社會各階層的財富差距，能夠體現房產稅調節(jié)貧富差距的功能；但劣勢在于計算過程較為煩瑣，而采用差別稅率的征收方式也容易被納稅人投機取巧，逃避高稅率和社會監(jiān)管，不易保證居民納稅義務的公平性。簡而言之，房產稅的改革方案，既不能選擇上海、重慶的方案，也不能參照方案一“統一稅率征收，不享受任何減免”的做法。綜合權衡各方利弊，在完善房產稅各項配套措施、避免納稅人偷稅漏稅的基礎上，方案二“每人享受一定面積的減免，根據住房面積大小、基于公告價值或評估價值按不同稅率征收”的做法，可作為今后房產稅改革的主要方向，具體政策建議如下：

其一，為避免征收過程中納稅人投機取巧的避稅行為，需要對征稅房產價值進行周期性評估，必要時引入先進的房產批量評估技術，形成一套科學的房產估價方法。同時，聯合公安、稅務、銀行、房屋主管部門等機構，完善房屋持有情況數據庫，建立統一信息查詢系統，提高房產稅征收的監(jiān)管力度。

其二，為充分發(fā)揮房產稅調節(jié)社會貧富差距的社會功能，征收房產稅獲得的稅收收入要用于廉租房、保障房建設等方面，以滿足社會低收入階層的住房需求。同時，要充分發(fā)揮社會輿論、群眾監(jiān)督的作用，確保運作過程的公開與透明，保證房產稅改革順利推行。

其三，房產稅改革的實施必須保障社會民眾的財產利益，才能夠得到廣大民眾的認可。因此房產改革不但要明確土地使用權期滿后如何延續(xù)，還必須厘清各種類型房產與土地產權的關系，如城市拆遷改造的回遷房、小產權房以及政策福利保障房等，針對產權殘缺房產的特點進一步完善和規(guī)范房產產權。

其四，房產稅的征收需要一個從建立到完善的過程，因此選擇開征的時機尤為重要。一方面，要進行充分的前期準備工作，在預期管理、價值評估、試點工作、管理基礎等方面落實到位，并科學制定相配套、可落地的操作措施；另一方面，還要正確把握社會經濟發(fā)展的基本態(tài)勢，防止改革導致房價大幅下跌對經濟社會產生系統性風險，防止引發(fā)市場波動和經濟波動。

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Abstract： The real estate taxation reform is an important part of the countrys new round of taxation reform because the taxation on the real estate property has its international universal rationality and legitimacy. The real estate taxation reform program of domestic major cities and its tax effect analysis shows that the advantage of discriminatory tax rate scheme is to reduce collection costs， ensuring the fairness of resident taxpayers， but the disadvantage is making the taxpayer burden heavily and is adverse to adjust the gap between the poor and the rich. The advantage of scheme with progressive tax by housing area is able to adjust the gap between the rich and the poor， reflecting "the amount of energy burden" principle， but the disadvantage is likely to be opportunistic taxpayers to evade high taxes and supervision. It should be noted that the scheme of "per person to enjoy a certain area of relief， according to housing size， based on the value or assessed value bulletin at different tax rate" would be the main direction of the future property tax reform.

Key words： real estate taxation reform； financial effect of real estate tax； tax rate without difference； progressive tax rate； mixed different tax rates； progressive tax rate in excess of specific amount； the principle of amount of energy burden； taxation fairness principle

CLC number：F812.42 Document code：A Article ID：1674-8131（2016）03-0086-08

（編輯：朱德東；段文娟）