胡馳強,胡石元，2，3*,唐　旭，2，3,耿　紅，2

(1.武漢大學 資源與環(huán)境科學學院,湖北 武漢 430079;2.地理信息系統(tǒng)教育部重點實驗室(武漢大學),湖北 武漢 430079;3.數(shù)字制圖與國土信息應(yīng)用工程國家地理信息局重點實驗室(武漢大學),湖北 武漢 430079)

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樣本稀疏情景下的縣域鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價評估方法

胡馳強1,胡石元1，2，3*,唐旭1，2，3,耿紅1，2

(1.武漢大學 資源與環(huán)境科學學院,湖北 武漢 430079;2.地理信息系統(tǒng)教育部重點實驗室(武漢大學),湖北 武漢 430079;3.數(shù)字制圖與國土信息應(yīng)用工程國家地理信息局重點實驗室(武漢大學),湖北 武漢 430079)

摘要：研究目的：構(gòu)建針對縣域鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價評估的方法流程，以解決土地市場交易樣本稀疏對傳統(tǒng)方法應(yīng)用的限制問題.研究方法：基于鄉(xiāng)鎮(zhèn)間等、鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)部級和鄉(xiāng)鎮(zhèn)末級土地價格三個方面影響地價的關(guān)系特征，構(gòu)建與之對應(yīng)的“等別-地價”關(guān)系模型和“級別-地價”關(guān)系模型；通過前者確定各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的最高地價Pmax，應(yīng)用成本逼近法集成征地稅費、開發(fā)成本及土地增值等變量估算各鄉(xiāng)鎮(zhèn)最低地價Pmin；然后在所求地價區(qū)間[Pmin,Pmax]內(nèi)利用已知樣本構(gòu)建最高地價Pmax和最低地價Pmin約束下的“級別-地價”關(guān)系模型；或?qū)Ρ雀鬣l(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)部土地級別的衰減特征，分析級別變化梯度相近的鄉(xiāng)鎮(zhèn)測算模型，利用最高地價Pmax和最低地價Pmin的約束對其進行修正得到待測算鄉(xiāng)鎮(zhèn)的“級別-地價”關(guān)系模型；通過上述兩種方法建立樣本稀疏情景下的地價模型，進而內(nèi)插得到鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)部的基準地價.研究結(jié)果：設(shè)計了上述思路的技術(shù)流程和指標處理方法，以百色市隆林各族自治縣為研究區(qū)域?qū)Ψ椒ㄟM行了驗證，結(jié)果符合當?shù)貙嶋H情況.研究結(jié)論：提出的方法具有充足的理論依據(jù)，從多個角度來降低樣本缺失對地價評估結(jié)果的影響，克服了傳統(tǒng)方法模型應(yīng)用于縣域鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價評估的不足，可以豐富和完善我國基準地價評估的方法體系.

關(guān)鍵詞：鄉(xiāng)鎮(zhèn)；基準地價；樣本稀疏；統(tǒng)計模型

基準地價作為土地市場的指導性價格，不僅是顯化土地資產(chǎn)價值、核算土地資產(chǎn)收益的基礎(chǔ)，還是政府宏觀調(diào)控土地市場和制定土地政策的重要依據(jù)[1].近年來在我國新農(nóng)村建設(shè)、城鄉(xiāng)一體化、新型工業(yè)化和重大工程建設(shè)等區(qū)域政策的推動下，縣域經(jīng)濟水平不斷提高，帶動了鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地市場的發(fā)育，特別是土地交易日趨活躍和毗鄰農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)也逐步增長.因此，建立科學、合理的鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價體系顯得尤為重要和迫切.

針對縣域鄉(xiāng)鎮(zhèn)類似小城鎮(zhèn)的基準地價評估，諸多學者從樣點評估方法選擇分析[2-3]、地價變化驅(qū)動力[4]、基準地價修正體系[5]和成果合理性分析[6-7]等多方面進行了研究探討.但我國《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2014)規(guī)定的三種基準地價評估方法[8]都是建立在市場交易樣本符合抽樣統(tǒng)計原則基礎(chǔ)上的.而由于地理區(qū)位差、人口數(shù)量和密度小、土地市場欠發(fā)育[9-10]，縣域鄉(xiāng)鎮(zhèn)每年的土地出讓、房屋買賣及租賃等交易樣本少[11-12]且空間分布不均[13]，難以滿足傳統(tǒng)基準地價評估方法的建模要求.獲取多層次的地價比較參照成為當前學者研究解決小城鎮(zhèn)基準地價評估中樣本稀疏影響限制的主要途徑.較為典型的如：針對城鎮(zhèn)邊緣無樣本的末級土地，以對土地征用采用成本逼近法計算的地價[14-16]或通過樣本充足區(qū)域的級價關(guān)系外推測算的地價[17]作為的其級別地價；針對樣本數(shù)少的工業(yè)用地，基于地類對比思想采用與住宅用地的收益差異比例直接修正[18-19]、級差系數(shù)之比分級修正或進行歷史地價調(diào)整的方法推算工業(yè)用地基準地價[20-22]；考慮鄉(xiāng)鎮(zhèn)地價水平與其綜合等別相關(guān)性，建立地價與分等指數(shù)的關(guān)系模型推算樣本不足鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基準地價[23].盡管這些研究從多個角度來降低樣本缺失對地價評估結(jié)果的影響，但相關(guān)的方法尚需進行關(guān)系的系統(tǒng)化分析、層次梳理和業(yè)務(wù)流的框架集成以便應(yīng)用于實踐.

因此，本文將基于縣域鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地價格和多層次關(guān)聯(lián)特征的系統(tǒng)關(guān)系構(gòu)建鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價評估的流程框架，系統(tǒng)化集成并補充完善相關(guān)的計算方法，實現(xiàn)樣本稀疏情景下的縣域鄉(xiāng)鎮(zhèn)科學的、合理的基準地價評估評估，并以百色市隆林各族自治縣所轄的15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)為研究區(qū)進行實例驗證.

1原理與方法

1.1基本原理分析

基準地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，在設(shè)定的土地開發(fā)程度和設(shè)定容積率的條件下，對現(xiàn)狀利用條件及現(xiàn)狀開發(fā)條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估在某一估價期日法定最高出讓年期土地使用權(quán)的單位土地面積的區(qū)域平均價格[24].地價與反映區(qū)位條件優(yōu)劣的級別之間關(guān)系的定量化描述是基準地價評估的核心，因此，確定級別地價關(guān)系模型的曲線特征：最低地價Pmin、最高地價Pmax和反映地價隨級別遞增變化趨勢的曲線f(X)形態(tài)成為基準地價評估的基本思路.由于一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)部地價樣本稀疏的客觀限制，現(xiàn)有的基準地價評估建模方法不能很好地進行上述關(guān)系的模擬.因此，本文將從如圖1所示鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間地價宏觀區(qū)位差異、鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)位梯度變化、鄉(xiāng)鎮(zhèn)邊緣土地征用經(jīng)濟關(guān)系等三個方面，討論確定基準地價評估關(guān)系模型建立方法的補充參照.原理分析如下：

1)基于鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間宏觀區(qū)位差異的關(guān)系補充.鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、綜合服務(wù)能力、土地供應(yīng)潛力和地理區(qū)位，鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)部人口產(chǎn)業(yè)的集聚規(guī)模、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施、城市用地投入產(chǎn)出水平等指標綜合反映了鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間城鎮(zhèn)土地條件的整體差異，評價時用土地等進行描述.而利用首級基準地價檢驗城鎮(zhèn)之間等別結(jié)果進行驗證[24]則是《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》(GBT 18507-2014)規(guī)定的主要方法之一.這也說明了鄉(xiāng)鎮(zhèn)的最高基準地價Pmax與鄉(xiāng)鎮(zhèn)等別之間具有正相關(guān)的特征.據(jù)此，本文將以鄉(xiāng)鎮(zhèn)分等結(jié)果和最高基準地價Pmax的補充關(guān)系輔助鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價評估模型的建立，如圖1中關(guān)系1所示.

2)基于鄉(xiāng)鎮(zhèn)邊緣土地征用經(jīng)濟關(guān)系的補充.一般情況下，鄉(xiāng)鎮(zhèn)邊緣的城鎮(zhèn)土地區(qū)位條件最差、地價最低.因此，城市邊緣的熟地價格作為城市最低級別的土地價格(畢寶德, 1994)[25]或進行城市末級地基準地價水平合理性檢驗的標準 (唐旭,2011)[1].由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)邊緣建設(shè)用地一般是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃擴張過程中通過征用農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)換而來.因此，本文將在土地征用過程中所產(chǎn)生的土地取得費、安置補助以及開發(fā)增值等經(jīng)濟關(guān)系作為確定最低基準地價Pmin的補充關(guān)系輔助鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價評估模型的建立，如圖1中關(guān)系2所示.

圖1　鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價評估方法的關(guān)系補充Fig.1　Supplemental relationship for evaluating methods of Town Land′s Benchmark Prices

3)基于鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)位梯度變化的關(guān)系補充.級差地租理論從本質(zhì)上詮釋了城鎮(zhèn)內(nèi)部地價和區(qū)位條件關(guān)系的相關(guān)性特征，這也是《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》關(guān)于利用樣點地價與土地級別分值建立關(guān)系模型推導基準地價的理論基礎(chǔ).基于這種相關(guān)性，從鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心向邊緣，地價和級別分值的具有相同的空間衰減梯度特征，如圖1中關(guān)系三.同樣我們可以推論對于具有相似的級別分值空間衰減變化梯度的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，它們的地價空間衰減變化梯度形態(tài)也相似.因此，本文將基于鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間級別分值空間衰減變化梯度的形態(tài)相似性來輔助通過類似鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基準地價模型f(x)實現(xiàn)樣本不足鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基準地價關(guān)系模型曲線f(x)形態(tài)特征推導.

1.2方法流程設(shè)計

基于1.1基本原理分析，樣本稀疏情景下的鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價評估總共包括資料調(diào)查、鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間土地分等、鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)部土地定級、最低地價測算、最高地價測算、鄉(xiāng)鎮(zhèn)評估方法選擇、鄉(xiāng)鎮(zhèn)地價模型建立和鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價計算等8個步驟.總體方法流程如圖2所示.其中，關(guān)鍵等環(huán)節(jié)的技術(shù)思路說明如下：

圖2　樣本稀疏情景下的鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價測算方法流程Fig.2　Method flowchart of evaluating land benchmark prices of towns under the scenario of insufficient samples

1)最低地價Pmin測算.最低地價Pmin通過農(nóng)村集體土地的征用價格確定，農(nóng)用土地的征用價格構(gòu)成包括土地取得費用，土地開發(fā)費用，土地所有權(quán)收益等，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)邊緣的農(nóng)用土地征用費用標準是基于當?shù)剞r(nóng)業(yè)生產(chǎn)力水平統(tǒng)一年產(chǎn)值標準確定的.因此，可運用成本逼近法計算農(nóng)用土地的征用價格水平，從而確定最低地價Pmin.根據(jù)成本逼近法：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益.

2)最高地價Pmax測算.一般情況下，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)比較繁華的一兩條道路沿路可以收集到各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的最高地價樣本，但是在樣本數(shù)量極少的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其最高地價可能不具代表性，一些沒有樣本的鄉(xiāng)鎮(zhèn)也無法收集到最高地價樣本.根據(jù)前面對最高地價Pmax和鄉(xiāng)鎮(zhèn)分等指數(shù)關(guān)系的描述，可以在鄉(xiāng)鎮(zhèn)分等的基礎(chǔ)上，設(shè)分等指數(shù)為變量X，鄉(xiāng)鎮(zhèn)高級別樣本地價為變量Y，建立等別-價格模型測算各鄉(xiāng)鎮(zhèn)最高地價Pmax.

3)方法Ⅰ—回歸分析建模.該方法適用于樣本數(shù)量滿足傳統(tǒng)建模方法數(shù)理統(tǒng)計要求的鄉(xiāng)鎮(zhèn).設(shè)樣本區(qū)位分值為X，樣本地價為Y，通過對X和Y進行回歸分析建立地價模型f1(X).

4)方法Ⅱ—曲線逼近建模.該方法適用于樣本不滿足傳統(tǒng)建模方法數(shù)理統(tǒng)計要求，但是有一定數(shù)量可用樣本的鄉(xiāng)鎮(zhèn).具體建模方法如下.①在定級的基礎(chǔ)上，設(shè)區(qū)位分值為X，地價為Y，以模型需經(jīng)過最高地價Pmax和最低地價Pmin擬合對應(yīng)的區(qū)位分值作為約束條件.②曲線逼近建模：在上述約束條件下，讓樣點地價的原始值偏離模型的和最小，通過迭代求解函數(shù)Min Sum(Abs(Y[i]-F(X[i])))讓樣點盡量逼近模型的方法建立地價模型f2(X).

5)方法Ⅲ—曲線校正建模.該方法適用于完全收集不到樣本或者樣本數(shù)量極少的鄉(xiāng)鎮(zhèn).具體建模方法如下.①利用單位面積占比和區(qū)位分值變化來度量級別變化梯度，選擇與待評估鄉(xiāng)鎮(zhèn)梯度變化最為相似的鄉(xiāng)鎮(zhèn)作為待評估鄉(xiāng)鎮(zhèn)的類比鄉(xiāng)鎮(zhèn).②曲線校正建模：提取類比鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基準地價模型和待評估鄉(xiāng)鎮(zhèn)的最高地價Pmax和最低地價Pmin，以最高地價Pmax和最低地價Pmin作為約束條件，采用對X軸和Y軸同時做歸一化處理的方法來調(diào)整類比鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價模型參數(shù)校正得到待評估鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基準地價模型f3(X).

2實例應(yīng)用

2.1實驗區(qū)概況

百色市隆林各族自治縣位于廣西西北部，地處滇、黔、桂三省(區(qū))交界處.隆林各族自治縣地處云貴高原的東南邊緣，是個海拔較高，以中山為主，無平原的山區(qū)縣.隆林各族自治縣下轄16個鄉(xiāng)(鎮(zhèn))179個行政村(街)，總面積3 551 km2.2013年末，總?cè)丝跒?9.2萬人，人口密度為110.3人/km2.隆林各族自治縣的鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地市場整體欠發(fā)育，土地交易少，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價評估樣本稀疏現(xiàn)象較為普遍.

2.2評估方法選擇

在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)查地價樣本的基礎(chǔ)上，通過分析各鄉(xiāng)鎮(zhèn)地價樣本的數(shù)量及分布情況確定各鄉(xiāng)鎮(zhèn)所選擇的評估方法如表1所示，其中縣城區(qū)新州鎮(zhèn)樣本充足，實驗中不做過多說明.

表1　各鄉(xiāng)鎮(zhèn)樣本數(shù)量和適用評估方法統(tǒng)計

2.3基準地價評估

2.3.1鄉(xiāng)鎮(zhèn)分等及土地級別評定分別利用派生特爾菲法確定權(quán)重，對各因素標準化后采用加權(quán)求和的方法得到各鄉(xiāng)鎮(zhèn)分等指數(shù)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)評價單元定級分值.鄉(xiāng)鎮(zhèn)分等指數(shù)和定級分值結(jié)果如表2所示.

表2　鄉(xiāng)鎮(zhèn)分等指數(shù)和商業(yè)用地級別分值結(jié)果

2.3.2最低地價Pmin測算依據(jù)百政發(fā)〔2013〕12號、廣西壯族自治區(qū)人民政府令第46號及桂財建[2009]254號文件確定征地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費和征地管理費等稅費標準.根據(jù)隆林各族自治縣當?shù)氐膶嶋H情況，與當?shù)貒临Y源局協(xié)商制定鄉(xiāng)鎮(zhèn)五通一平土地開發(fā)費用為55元/m2、商業(yè)用地土地開發(fā)利潤率均為20%.鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)用地土地增值收益率根據(jù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地收益不同劃分為3個層次，平班鎮(zhèn)、德峨鎮(zhèn)、天生橋鎮(zhèn)、隆或鎮(zhèn)為30%，克長鄉(xiāng)、巖茶鄉(xiāng)、者保鄉(xiāng)、者浪鄉(xiāng)、沙梨鄉(xiāng)、蛇場鄉(xiāng)、椏杈鎮(zhèn)、豬場鄉(xiāng)為20%，介廷鄉(xiāng)、革步鄉(xiāng)、金鐘山鄉(xiāng)為12%.假設(shè)開發(fā)周期為兩年，土地取得費和稅費為開發(fā)初期一次性投入，土地開發(fā)費用在開發(fā)期間均勻投入，根據(jù)中國人民銀行2014年11月12號發(fā)布的貸款利率，一到三年貸款利率為6%，根據(jù)成本逼近法確定的核算最低地價結(jié)果如表3所示.

最高地價Pmax測算在鄉(xiāng)鎮(zhèn)分等的基礎(chǔ)上，利用各鄉(xiāng)鎮(zhèn)分等指數(shù)與高級別樣本地價采用回歸分析的方法建立等別-價格模型Y=743.9*e0.01249*X，其中R2=0.8524.將各鄉(xiāng)鎮(zhèn)分等指數(shù)代入模型得到各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的模型最高地價Pmax結(jié)果如表3所示.

表3　鄉(xiāng)鎮(zhèn)最低地價Pmin和最高地價Pmax結(jié)果

2.3.3地價變化梯度G測算根據(jù)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)級別面積占比和級別分值測算級別變化梯度G，測算結(jié)果如表4所示.

表4　級別變化梯度G測算結(jié)果

克長鄉(xiāng)和豬場鄉(xiāng)適用于方法Ⅲ測算基準地價，與其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行對比，各級別變化梯度之差的平方和最小鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別為者保鄉(xiāng)和革步鄉(xiāng)，分別為0.0006和0.1673，因此將者保鄉(xiāng)和革步鄉(xiāng)分別作為克長鄉(xiāng)和豬場鄉(xiāng)的類比鄉(xiāng)鎮(zhèn).

2.3.4基準地價測算結(jié)果根據(jù)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)確定的測算方法，按照對應(yīng)的方法測算各鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)用地基準地價，結(jié)果如表5所示.

表5　鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)用地基準地價測算

2.4分析討論

對本文方法參數(shù)、基準地價結(jié)果以及應(yīng)用前景進行討論如下：

1)關(guān)于方法參數(shù)的討論.本文根據(jù)樣本數(shù)量將鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價評估分為三種情況，針對其中樣本稀疏的兩種情況，本文分別設(shè)計了評估方法Ⅱ和Ⅲ.在方法Ⅱ的情景下，直接通過不足量的樣本建模得到的函數(shù)關(guān)系f(X)，并不能保證關(guān)系模型真實反映級別與價格的關(guān)系，而通過固定最高地價Pmax、最低地價Pmin兩個特征點約束函數(shù)關(guān)系f(X)，能在很大程度上減少甚至消除樣本稀疏帶來的不確定性.在方法Ⅲ中，在選擇類比鄉(xiāng)鎮(zhèn)時設(shè)置了參數(shù)級別變化梯度G，通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間級別變化梯度之差的平方和最小來選擇類比鄉(xiāng)鎮(zhèn)，實現(xiàn)了定量化選擇類比鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但是僅按照級別個數(shù)來設(shè)置級別變化梯度，不夠細化.本文對X軸和Y軸同時做歸一化處理的方法來校正類比鄉(xiāng)鎮(zhèn)的測算模型，經(jīng)過校正的模型符合設(shè)置的約束條件，并且在形態(tài)上能與類比鄉(xiāng)鎮(zhèn)保持相似性，說明了此校正模型正確有效.

2)關(guān)于評估結(jié)果的討論.隆林各族自治縣除縣城區(qū)新州鎮(zhèn)外，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)的樣本均不滿足《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2014)對樣本的數(shù)量要求.前面以本文設(shè)計的方法對隆林各族自治縣除商業(yè)用地基準地價測算過程進行了說明，與當?shù)貒敛块T討論，基準地價測算結(jié)果符合當?shù)氐膶嶋H情況，說明該方法可以適用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價的評估.

3)關(guān)于應(yīng)用前景的討論.本文針對鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價評估樣本數(shù)量的三種情況，設(shè)計了不同的基準地價測算方法，對樣本要求低，十分適用于樣本稀疏情景下的基準地價評估.因此，此方法在實際基準地價評估工作中具有廣泛的適用性，特別在經(jīng)濟欠發(fā)達的縣域，具有良好的適用性.

3結(jié)論

科學合理地確定鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價，有利于規(guī)范培育鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地交易市場，促進鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地有償使用合理化、科學化，促進鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地節(jié)約、集約利用和鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展[23，26].因樣本稀疏問題，應(yīng)用傳統(tǒng)基準地價評估方法評估鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價有很大的局限性.本文在分析鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間地價宏觀區(qū)位差異、鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)位梯度變化、鄉(xiāng)鎮(zhèn)邊緣土地征用經(jīng)濟關(guān)系等三個方面的基礎(chǔ)上，設(shè)計了樣本稀疏情景下鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價的測算方法流程和模型，并以此方法對隆林各族自治縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)基準地價進行了評估，實驗結(jié)果合理.本文方法的理論依據(jù)充分，從多個角度降低了樣本缺失對地價評估結(jié)果的影響，克服了鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價評估中的樣本稀疏問題，可以豐富和完善我國基準地價評估的方法體系.

本文研究方法有如下特點：

1)本文提出的測算方法與技術(shù)流程，是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價樣本稀疏為前提，在深入分析基準地價經(jīng)濟關(guān)系并總結(jié)出鄉(xiāng)鎮(zhèn)等別與地價、級別與地價、級別變化梯度與地價的關(guān)系上提出的；

2)充分利用了包括分等資料、定級資料、樣本資料等調(diào)查原始數(shù)據(jù)，以大量原始資料作為數(shù)據(jù)支撐，使方法模型更加具有科學性；

3)針對不同的樣本數(shù)量情況，設(shè)計了不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價測算方法流程，對樣本要求較低，適用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)各類用地均存在樣本稀疏問題的鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價評估，在實際工作中具有廣泛的適用性；

4)目前國內(nèi)縣域鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價研究尚處于發(fā)展階段，本文提出的方法雖然具有廣泛的適用性并且能較為準確的測算出鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價，但是仍然存在一定的誤差，如何進一步提高模型精度是今后研究應(yīng)重點解決的問題.

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責任編輯：時凌

Approach for Evaluating Town Land′s Benchmark Prices with Sparse Land Transaction Samples

HU Chiqiang1，HU Shiyuan1,2,3*,TANG Xu1,2,3,GENG Hong1,2

(1.School of Resource and Environmental Sciences,Wuhan University,Wuhan 430079,China；2.Key Laboratory of Geographic Information System(Wuhan University),Ministry of Education,Wuhan 430079,China;3.Key Laboratory of Digital Mapping and Land Information Application Engineering(Wuhan University)，National Administration of Surveying,Mapping and Geoinformation，Wuhan 430079,China)

Abstract：Research purposes: We construct a new method flow for the evaluation of town land′s benchmark prices where samples are insufficient and traditional methods are restricted.Research methods:Based on the three aspects of relationship feature to affect land price (land classes between towns，land grades internal towns，the minimum land prices),two corresponding models,″land price-land class″ and ″land price-land grade″ relationship models were constructed. We used the first model to get the highest land price of all towns (Pmax),and compute the lowest land price of all towns (Pmin) by using cost approaching method which integrates variables of land expropriation costs,developing costs and land incremental values;Then use the existing samples to construct ″land price-land grade″ relationship model in the price range of [Pmin,Pmax] under the constraints of the highest land price Pmaxand the lowest land price PMin.Or by comparing the attenuation characteristics of land level internal town,and analyzing the town models which are similar in gradient change,we modified the ″land price-land grade″ model under the constraints of the highest land price Pmaxand the lowest land price Pmin;Based on the above two methods,town land′s benchmark price models in the case of sparse land transaction samples were constructed,and all town land′s benchmark prices can be interpolated based on these models.Research results:We designed the corresponding technical procedures and index processing methods,and took Multinational Autonomous County of Longlin as research area to verify them.The results are in accordance with the actual situation.Conclusions:The approach proposed in this paper has sufficient theoretical basis and reduces the impact of land price evaluation results in the situation of missing samples from different perspectives and overcomes the disadvantages of traditional methods in evaluating land benchmark price of towns. Furthermore,it will enrich and provove the method system of land benchmark price evaluation in China.

Key words：town;land Benchmark price; sparse samples; statistical model

收稿日期：2016-01-25.

基金項目：國家留學基金項目(201206275018)；數(shù)字制圖與應(yīng)用工程國家地理信息局重點實驗室研究基金(GCWD201001).

作者簡介：胡馳強(1992- ),男,碩士生，主要從事土地評估的研究；*通信作者：胡石元(1970- ),男,博士，教授，主要從事土地信息系統(tǒng)與土地信息工程、土地資源評價等的研究.

文章編號：1008-8423(2016)01-0093-06

DOI:10.13501/j.cnki.42-1569/n.2016.03.024

中圖分類號：F301.2；F301.3；F224

文獻標志碼：A