在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，德國(guó)穩(wěn)定的房?jī)r(jià)都是一個(gè)神話，國(guó)際經(jīng)濟(jì)學(xué)界甚至用“沉睡”一詞來(lái)形容。正如楊佩昌先生在《德國(guó)房?jī)r(jià)為何能夠保持長(zhǎng)期穩(wěn)定？》一文中提到的：從1975年至2011年，德國(guó)房?jī)r(jià)平均上漲了60%，剔除通脹因素，德國(guó)實(shí)際住房?jī)r(jià)格累計(jì)增長(zhǎng)-21.6%，而同時(shí)期美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、意大利的實(shí)際房?jī)r(jià)累計(jì)增幅分別為5%、145%、123%和50%。

為什么德國(guó)如此例外？楊文將這個(gè)原因歸結(jié)于德國(guó)政府的制度性因素，那就是高額稅收、土地控制、鼓勵(lì)租房和支持自建房。在我看來(lái)，在這四個(gè)因素中，只有支持自建房這一點(diǎn)可能是與降低房?jī)r(jià)有關(guān)。

我們先來(lái)看高額稅收的影響。高額稅收會(huì)抑制房?jī)r(jià)嗎？顯然不能。因?yàn)槎愂帐浅杀荆杀驹黾赢?dāng)然是會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)增加，而不是相反。只不過(guò)當(dāng)房產(chǎn)供過(guò)于求的時(shí)候，這部分成本是賣方承擔(dān)，而當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，這部分成本由買方承擔(dān)而已。

不批大塊地給開(kāi)發(fā)商也能降低房?jī)r(jià)？一般來(lái)說(shuō)，大開(kāi)發(fā)商的規(guī)?；?jīng)營(yíng)往往能夠降低成本，也就意味著在需求不變的情況下，不批大塊地給開(kāi)發(fā)商只會(huì)造成成本上升，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)，而不是相反。

至于鼓勵(lì)租房就能降低房?jī)r(jià)，更是無(wú)稽之談了。在德國(guó)租房者的利益受到法律的嚴(yán)格保護(hù)，就像德國(guó)民法典規(guī)定的那樣，出租者無(wú)權(quán)將租戶趕走，租金上漲幅度3年內(nèi)不得超過(guò)20%。是的，一旦租客與房東簽訂合同，那么租客的利益就受到法律保護(hù)，但是這并不意味著房客在租賃市場(chǎng)上更加容易找到房子，更為可能的一個(gè)情況是：因?yàn)橐坏┖炗喓贤蜔o(wú)法漲價(jià)和違約，那么房東會(huì)對(duì)房客更加挑剔，從而增加房客的搜尋時(shí)間。

事實(shí)上，對(duì)租賃市場(chǎng)的價(jià)格管制在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)也在美國(guó)等國(guó)家實(shí)施過(guò)，但是由于這種管制侵害了租客的利益，因此美國(guó)絕大多數(shù)的州都已經(jīng)取消，美國(guó)有32個(gè)州禁止其下轄城市制定房租管制法規(guī)?，F(xiàn)在，美國(guó)市場(chǎng)上只有4個(gè)州的城市還沿用房租管制：加州、馬里蘭州、紐約州和新澤西州，而加州和紐約州恰恰是美國(guó)租金最高的兩個(gè)地區(qū)。

既然這些因素都是在推高成本，為什么德國(guó)房?jī)r(jià)在過(guò)去35年時(shí)間里并沒(méi)有飛速增長(zhǎng)？最為主要的原因是目前德國(guó)的住房市場(chǎng)供給充分，需求不旺。維基百科的數(shù)據(jù)顯示：1971年德國(guó)的人口總量為7831萬(wàn)，2011年為8180萬(wàn)，整整40年間德國(guó)人口才增加349萬(wàn)，增長(zhǎng)率為4.46%。尤其需要考慮到的現(xiàn)象是，從1972年以后，德國(guó)的自然人口增長(zhǎng)率是負(fù)數(shù)，現(xiàn)在增加的人口都是移民的結(jié)果。

由于房?jī)r(jià)是屬于典型的邊際撬動(dòng)：如果101個(gè)人爭(zhēng)奪100套房子，那么房?jī)r(jià)就會(huì)快速增加；但如果是100個(gè)人面對(duì)101套房子的時(shí)候，房?jī)r(jià)就沒(méi)有上升的空間。我們可以想象一下，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的城市化早已完成，人口數(shù)量也不再增加的時(shí)候，房?jī)r(jià)下降是一個(gè)大概率事件。

由此可見(jiàn)，楊文將德國(guó)過(guò)去近40年的房?jī)r(jià)“沉睡”狀態(tài)稱之為德國(guó)政府增加成本的努力并不正確，如果以訛傳訛引入中國(guó)，會(huì)導(dǎo)致不少地區(qū)的房?jī)r(jià)更不理性。原因很簡(jiǎn)單，到目前為止中國(guó)的城市化率還只是超過(guò)55%，今后還是會(huì)有更多的人口進(jìn)入城市，這部分人群對(duì)住房有著強(qiáng)烈的需求，如果在需求旺盛的時(shí)候控制供給和增加成本，房?jī)r(jià)只能是往天上走，而不是往下降。

最后需要提及的是，在2011年以后，德國(guó)的房?jī)r(jià)也開(kāi)始上漲了。根據(jù)德國(guó)著名統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站statista發(fā)布的報(bào)告，2013年德國(guó)大中城市的平均房?jī)r(jià)相較于2007年幾乎翻倍。2014年和2015年，德國(guó)房?jī)r(jià)依然呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。為什么在人口基本面沒(méi)有發(fā)生大的變化的時(shí)候房?jī)r(jià)變了？因?yàn)闅W盟貨幣寬松，為了對(duì)抗危機(jī)刺激復(fù)蘇，歐洲央行把基準(zhǔn)利率降至0.25%。這意味著存款的回報(bào)幾乎為零。為此，現(xiàn)在德國(guó)流行“混凝土黃金”這個(gè)名詞，意即房子就相當(dāng)于黃金，有保值功能：由于存款沒(méi)有利息，你所能做的事情只有買混凝土不動(dòng)產(chǎn)。

“房產(chǎn)是個(gè)貨幣現(xiàn)象”這句話不假，連對(duì)租賃市場(chǎng)情有獨(dú)鐘的德國(guó)人都忍不住要買房了。不過(guò)這從另外一個(gè)側(cè)面說(shuō)明，楊文的邏輯和事實(shí)都錯(cuò)了。