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        現(xiàn)在到底該不該買房?

        2016-05-30 12:13:47
        商周刊 2016年1期

        讓中國人過“買個(gè)牙刷也要開車10分鐘”的生活,是不可能的。有人口增量的城市,房價(jià)很難回落。加上人民幣貨幣供應(yīng)量長期偏高,所以房價(jià)還會不斷上漲。

        近日,第五屆“中國責(zé)任地產(chǎn)”課題發(fā)布會在北京舉行。會上,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹指出,“十二五”期間,我國大概50%—60%的住房銷售給了80后,這期間我國房地產(chǎn)需求以剛性需求為主,未來將逐步轉(zhuǎn)向改善性需求為主。而明年是“十三五”的開局之年,房地產(chǎn)不是那么悲觀,未來有值得我們關(guān)注的亮點(diǎn)。

        “十三五”房地產(chǎn)五大亮點(diǎn)

        秦虹表示,當(dāng)大家都對未來的房地產(chǎn)市場表示擔(dān)憂,對庫存問題表示悲觀的時(shí)候,她覺得“十三五”也不乏以下亮點(diǎn)。

        第一、專業(yè)化規(guī)?;s化將是房地產(chǎn)行業(yè)新特點(diǎn)

        區(qū)別于過去前15年房地產(chǎn)的速度快、擴(kuò)張式、粗放式的發(fā)展格局,未來整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)兼并重組整合是不可避免的,市場集中度會越來越高,具有較強(qiáng)的資金實(shí)力和專業(yè)化能力的企業(yè)才能活下來。

        第二、房地產(chǎn)市場將會從以增量交易為主,轉(zhuǎn)向存量與增量并重的格局

        目前發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場交易需求主要是靠二手房交易滿足的,而我們也在朝著這個(gè)方向發(fā)展,未來二手房交易、存量房交易將會逐步擴(kuò)大。房地產(chǎn)市場將從過去建新房、建新區(qū),過渡到未來的注重城市存量房的改造更新,這對企業(yè)來講也是值得關(guān)注的機(jī)會。

        第三、房地產(chǎn)需求將從剛需轉(zhuǎn)向以改善型需求為主體

        2011年1月26日實(shí)施了國八條,導(dǎo)致“十二五”期間的投資性需求大幅度下降。研究發(fā)現(xiàn),“十二五”期間,大概50%-60%的住房銷售給了80后,這也是人口結(jié)構(gòu)決定的。但是到“十三五”以后,20歲到29歲的人口總量在全國已經(jīng)開始下降,房地產(chǎn)市場的剛性需求為主逐步轉(zhuǎn)向改善性需求為主,我國全面放開二孩,這一政策也會將市場逐步推向改善型。

        第四、房地產(chǎn)金融方面,證券化投資將成為樓市投資的主流

        我國目前最主要的投資方式是買房子,即實(shí)物投資,這樣投資的成本及門檻就比較高。預(yù)計(jì)到“十三五”期間,將會有大量的證券化投資產(chǎn)品適合大眾投資房地產(chǎn),以降低房產(chǎn)投資成本,提高房產(chǎn)投資的效率。

        第五、房地產(chǎn)業(yè)態(tài)方面,新型地產(chǎn)將獲得較大的增長空間

        比如特定人群需求創(chuàng)新產(chǎn)品的開發(fā),以改造升級和管理為核心的存量房有機(jī)更新,以資產(chǎn)管理為核心的辦公商務(wù)樓宇的開發(fā),以產(chǎn)業(yè)、旅游、養(yǎng)生、度假等支撐為核心的新型地產(chǎn)開發(fā),以服務(wù)配套為核心的老年服務(wù)社區(qū)的開發(fā)等。

        樓市未來八大趨勢,現(xiàn)在買房值不值?

        看完“十三五”房地產(chǎn)五大亮點(diǎn),你還對現(xiàn)在買房還是以后買房表示糾結(jié)?下面帶你了解中國樓市未來的八大趨勢,看看現(xiàn)在買房到底值不值。

        一、大城市的房價(jià)還有一段上漲空間

        中國的城市模式完全不同于美國。我們是摞起來的城市,密度高,人口高度集中。這種趨勢一旦形成,很難改變。

        讓中國人過“買個(gè)牙刷也要開車10分鐘”的生活,是不可能的。有人口增量的城市,房價(jià)很難回落。加上人民幣貨幣供應(yīng)量長期偏高,所以房價(jià)還會不斷上漲。

        二、全面放開二孩或改變居住格局

        全面二孩政策對樓市并不會造成立竿見影的影響,但從長遠(yuǎn)來看或許將改變居住格局。如果只有一個(gè)孩子,兩房或三房就基本夠住了,但多了一個(gè)孩子以后,更多家庭或傾向于換房間更多的大戶型。

        三、大城市房屋日益資產(chǎn)化

        一線城市,以及10個(gè)左右的強(qiáng)二線城市,其中心區(qū)的物業(yè)將日益資產(chǎn)化,而且投資人將全球化、全國化。中小城市,特別是人口流失城市,房屋將回歸居住、辦公、商業(yè)等原始屬性。

        四、房產(chǎn)稅或會出臺,但對市場影響不大

        房產(chǎn)稅是地方政府的稅源,將來肯定會因地制宜,但不會嚴(yán)厲。一線城市的房產(chǎn)稅率肯定會最高。整體而言,房產(chǎn)稅對房價(jià)影響不大。

        五、三、四線城市房市趨于疲軟

        未來,大量中小房企或?qū)⒈皇召彛D(zhuǎn)型,或者死亡。最終,國內(nèi)也許只剩下100來家大房企,而且是多元化發(fā)展的。大量的人員,將離開這個(gè)行業(yè)另謀出路。

        同時(shí),未來三、四線城市人口總體將持續(xù)外流,而一、二線城市人口總體將繼續(xù)保持流入態(tài)勢。三、四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題已經(jīng)較為嚴(yán)重,而其未來的人口又呈流出態(tài)勢,隨著住房供給結(jié)構(gòu)性過剩問題的突出,未來將有部分新城淪為空城。

        六、逆城市化很難出現(xiàn)

        很多國家在充分城市化之后,會出現(xiàn)逆城市化。也就是城里人到農(nóng)村買地,建別墅。未來10到20年,中國很難出現(xiàn)這種局面。因?yàn)橹袊硕?,耕地少,土地國家所有。此外,公共資源的不均衡分配,也讓去農(nóng)村居住的人,生活不方便、不安全。

        七、商鋪面臨價(jià)值重估

        商鋪面臨的最大問題是,“提袋消費(fèi)”(服裝、鞋帽、家電等)日益被網(wǎng)購取代,支撐商鋪價(jià)值的只剩下“體驗(yàn)式消費(fèi)”(餐飲、電影、培訓(xùn)、溜冰場)。

        傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)的街鋪,可能是最危險(xiǎn)的資產(chǎn),因?yàn)閱蝺r(jià)太高。此外是人口流失城市的郊區(qū)、新區(qū)的綜合體?!耙讳侌B(yǎng)三代”越來越困難,“三代養(yǎng)一鋪”的悲劇隨時(shí)發(fā)生。

        八、寫字樓跟住宅價(jià)格將長期倒掛

        在一線城市,一直存在一種現(xiàn)象:同樣地段、同樣檔次的住宅和寫字樓(含商務(wù)公寓),住宅更貴。

        為什么?原因有三:第一、商業(yè)物業(yè)基本上沒有學(xué)位,不能落戶口;第二、商業(yè)物業(yè)土地使用年限短;第三、管理費(fèi)水電價(jià)格高,一般不能通煤氣。

        網(wǎng)絡(luò)時(shí)代,在家辦公、分散辦公、郊區(qū)辦公正在成為時(shí)尚,寫字樓的“剛需色彩”不足。一個(gè)人在辦公室,可能只需要3平米就夠用了,但對住宅面積的需求是多多益善。

        (本文據(jù)央視財(cái)經(jīng))

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