劉霞 胡犀

摘 要：處理好房產(chǎn)和地產(chǎn)市場之間的關(guān)系是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的關(guān)鍵。該文從定性和定量兩方面分析了房地產(chǎn)市場內(nèi)部關(guān)系，提出運用Granger因果檢驗對房地產(chǎn)市場實證數(shù)據(jù)檢驗確定房價和地價因果關(guān)系，并分析了政策調(diào)控對房地產(chǎn)市場影響。該文為豐富房地產(chǎn)市場理論提出思路，并為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場提供了現(xiàn)實依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)市場 地產(chǎn)市場 Granger因果檢驗 政策調(diào)控

中圖分類號：F2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2016）05（c）-0127-02

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，作為民生產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展日趨活躍，其行業(yè)相關(guān)性大，占國民經(jīng)濟(jì)比重的較高，現(xiàn)已成為國民經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場由土地市場和房產(chǎn)市場兩個獨立市場組成，二者獨自運行，但卻相互關(guān)聯(lián)、相互影響，是一個完整不可分割的整體。房地產(chǎn)市場周期性波動較大，影響到整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府調(diào)控目標(biāo)是保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行，因此，研究房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場相互影響機制對于提高調(diào)控房地產(chǎn)市場調(diào)控效率意義重大。

1 房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場內(nèi)生關(guān)系分析

土地市場是房地產(chǎn)市場的源頭，從成本構(gòu)成角度看，土地價格由土地取得費、土地開發(fā)費、稅費、利息、利潤及土地增值收益等部分組成[1]。從市場運行角度看，土地價格由供需關(guān)系確定，由于我國屬于特殊經(jīng)濟(jì)體制，土地市場由政府壟斷，政府調(diào)控土地供應(yīng)量，計劃作用強于市場作用，土地供應(yīng)無彈性，因此，土地的價格主要取決于需求量。

房產(chǎn)市場相對土地市場更加開放，市場化程度較高，政府主要從金融和需求兩面出調(diào)控政策，市場作用強于計劃作用。從成本構(gòu)成角度看，房產(chǎn)價格包含土地價格、管理費用、開發(fā)費用、銷售費用、利息、稅費、利潤等[2]。從市場運行角度看，房產(chǎn)價格主要由房產(chǎn)市場供需確定，供求理論是研究房地產(chǎn)市場運行和價格變動的核心理論[3]。目前房價主要采用市場定價法，在不考慮政府調(diào)控和投機等因素情況下，房產(chǎn)市場內(nèi)部存在以下規(guī)律：房地產(chǎn)供不應(yīng)求→房價升高→開發(fā)利潤率增加→開發(fā)力度增加→房產(chǎn)供應(yīng)增加→房價降低→開發(fā)利潤率降低→開發(fā)力度減少→房產(chǎn)供應(yīng)減少→房價升高。因此看出，在市場主體趨利條件下，房價的高低取決于開發(fā)成本和利潤，土地價格是房產(chǎn)價格的組成部分，地價上升將導(dǎo)致房價上升。

地價和房價的關(guān)系，具體可從以下4個方面定性和定量分析。

（1）成本驅(qū)動論。地價是房價組成部分，目前地價占房價比重一般在30%以上，開發(fā)商在成本和利潤預(yù)期下，地價成為決定房價重要因素之一。

（2）引致需求論。從房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場需求角度看，房價上升導(dǎo)致開發(fā)利潤增加，市場主體將增加房產(chǎn)供應(yīng)量，導(dǎo)致土地需求量增加，由于土地供應(yīng)量有限，將導(dǎo)致地價上升。

（3）互動論。該理論綜合了成本驅(qū)動論和引致需求論，認(rèn)為房價和地價相互影響相互作用。首先，從成本角度看，土地作為房產(chǎn)市場要素，地價升高導(dǎo)致房價升高，此外，從市場角度看，房價升高亦會反饋到土地市場，導(dǎo)致地價升高。

（4）通過房地產(chǎn)市場的房價和地價時間序列實證數(shù)據(jù)進(jìn)行格蘭杰（Granger）因果檢驗，可得出房價和地價相互影響因果關(guān)系，并能確定影響時滯期。從短期來看，地價和房價相互影響，地價是房價的因，房價也是地價的因，但房價對地價決定性更強，從中長期看，地價和房價仍相互影響，但是二者相互影響程度不同，影響周期也不一致[4]。

2 房地產(chǎn)調(diào)控政策對房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場的影響

我國房地產(chǎn)市場政策調(diào)控特征明顯，土地供應(yīng)由政府壟斷，地產(chǎn)市場計劃性強，市場化程度低，而房產(chǎn)市場相對開放，市場化程度較高，政府僅適時制定指導(dǎo)性政策，調(diào)控市場運行。但整體看來，房地產(chǎn)市場受政府政策調(diào)控影響明顯。比如在2008年金融危機時，房地產(chǎn)市場觸底，量價大跌，為此，政府出臺了一系列救市政策，取消限購，降低房貸利率，使得房地產(chǎn)市場逐步復(fù)蘇，量價齊升，并在2013年達(dá)到市場高點，為控制房價過快增長，2013年下半年起，房貸政策逐步收緊，多地限購限貸，收緊銀根，導(dǎo)致在地產(chǎn)市場逐步下行，2014年初全國房地產(chǎn)市場開始下行，成交量大幅下降，價格也一路下滑，土地成交價萎縮，成交溢價率低，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境也開始惡化，為保障經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運行，政府陸續(xù)出臺一系列措施：“國五條”、連續(xù)降準(zhǔn)降息、放松首套房利率，樓市刺激政策步步加強，以期房地產(chǎn)平穩(wěn)運行，目前政策調(diào)控效果亦初見成效，一、二線城市樓市開始復(fù)蘇。因此，我國政府調(diào)控對地價和房價的影響較大，有必要研究房地產(chǎn)調(diào)控政策對地價與房價影響機制。

（1）土地供應(yīng)政策對房價的影響原理如下。

地價對房價的作用。從緊的土地政策將導(dǎo)致土地供應(yīng)量下降，短期需求不變的情況下，直接導(dǎo)致地價上升，根據(jù)成本驅(qū)動論，地價上升直接導(dǎo)致房價上升；此外，土地供應(yīng)量下降導(dǎo)致房產(chǎn)供應(yīng)量下降，在房產(chǎn)市場需求不變情況下，也將推動房價上漲，同時由于土地開發(fā)量受限，為增加房產(chǎn)市場供應(yīng)，市場主體將尋求以資本要素替代土地，導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)成本升高，房價上升[4]。（如圖1）

（2）房產(chǎn)政策對地價的影響原理如下。

房價對地價的反饋作用。如果行使緊縮的房產(chǎn)政策，一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金準(zhǔn)入門檻提高，有限的資金限制下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)?？s小，進(jìn)而使得對土地市場的需求減少，在供給總量不變情況下，地價下降；另一方面，影響消費端的限購、貸款利率政策將抑制住房需求，傳遞到土地市場，使得土地市場在短期供應(yīng)未調(diào)整情況下，需求減少，地價下降[5]。（如圖2）

3 基于房產(chǎn)市場與地產(chǎn)市場相互影響研究的結(jié)論

通過對房產(chǎn)市場與地產(chǎn)市場相互影響機制的研究，可知房價與地價之間是相互影響的因果關(guān)系，且存在一定的影響滯后期，我國房地產(chǎn)市場對政策敏感度較高。為保障房地產(chǎn)平穩(wěn)運行，政府一方面可通過供給側(cè)改革，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)土地市場集約節(jié)約利用；另一方面，應(yīng)因地制宜，結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場運行情況，在實證數(shù)據(jù)分析指導(dǎo)下，選擇合理的時機，運用高效的宏觀和金融政策調(diào)控，影響房產(chǎn)市場的市場供求主體市場偏好，達(dá)到合理控制房價目的。

參考文獻(xiàn)

[1] 劉立.土地估價理論與方法[M].華中科技大學(xué)出版社，2009.

[2] 柴強.房地產(chǎn)估計理論與方法[M].中國建筑工業(yè)出版社， 2008.

[3] 周大研.影響房價上漲的政策和行為分析[J].經(jīng)濟(jì)問題探索，2005（5）：116-118.

[4] 王鵬.土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場影響研究——以重慶市為例[D].重慶大學(xué)，2010.