清風(fēng)

公積金賬戶(hù)上的錢(qián)不能作為購(gòu)房的首付款，它的最大功能是“沖還貸”，抵減房貸的還款額。因此，如何用每個(gè)月的公積金來(lái)沖抵自己的房貸便是一門(mén)學(xué)問(wèn)。一般而言，公積金“沖還貸”的常見(jiàn)方式有兩種：月沖和年沖。到底哪種方式能達(dá)到最佳“減負(fù)”效果，并不能一概而論，關(guān)鍵要看房貸者本身現(xiàn)金流等情況。

月沖：可減輕貸款月供壓力

“月沖”，又叫逐月還款法，是指銀行逐月地將公積金賬戶(hù)上的資金支取出來(lái)，用于支付住房貸款的本息。對(duì)于多數(shù)購(gòu)房者而言，能夠申請(qǐng)到的最大公積金貸款額一般不足以覆蓋全部房貸，而每月公積金的進(jìn)賬額一般也小于月總還款額。因此，公積金加商業(yè)貸款的組合貸款模式以及公積金“月沖”方式是多數(shù)人的常見(jiàn)選擇。

舉例來(lái)說(shuō)，劉先生夫婦倆購(gòu)房選擇組合貸款，共35萬(wàn)元公積金貸款（15年）和65萬(wàn)元商業(yè)貸款（30年），而兩人公積金賬戶(hù)每個(gè)月進(jìn)賬總額是3500元，除抵扣公積金貸款部分外，還可富余500多元。

在銀行辦理好“公積金沖還貸”的委托書(shū)后，銀行每個(gè)月將3500元的公積金支取出來(lái)，先償還公積金貸款的每月本息約3000元，剩余的500多元?jiǎng)t用來(lái)償還商貸（商貸每月本息約3000多元）。這樣，劉先生還需要每月向還款賬戶(hù)存入2500元，用來(lái)補(bǔ)足商貸部分。

年沖：一次性沖抵最省利息

“年沖”，又稱(chēng)為一次性還款法。和“月沖”的本息還貸不同，“年沖”是直接用公積金賬戶(hù)上的全部余額來(lái)沖抵貸款本金。而根據(jù)公積金中心的規(guī)定，“年沖”須優(yōu)先歸還公積金貸款本金，也就是說(shuō)，償還完全部公積金貸款本金后，才可以沖減商業(yè)貸款的本金部分。“年沖”方式其實(shí)是一種提前還款，節(jié)省的多為公積金貸款的利息，同時(shí)，這種方式更適用于公積金賬戶(hù)余額較多，且貸款初期現(xiàn)金支出壓力不大的購(gòu)房者。

根據(jù)公積金中心規(guī)定，使用“年沖”還需要滿(mǎn)足一些條件：第一，住房貸款必須滿(mǎn)一年以后，才能去辦理沖抵本金的業(yè)務(wù)；第二，在一般情況下，沖抵的本金額度不低于6個(gè)月還款額。另外，“年沖”之后，減少了貸款的本金，相應(yīng)的每月還款額也會(huì)有所降低，對(duì)于那些還貸能力充足的人，此時(shí)可以到銀行更改一下自己的還款方式，比如保持每月還款額不變，同時(shí)縮短自己的還款期限，以達(dá)到進(jìn)一步節(jié)省利息的目的。

選年沖還是月沖，關(guān)鍵看現(xiàn)金流

銀行理財(cái)專(zhuān)家認(rèn)為，選擇年沖和月沖哪種方式才是正確的，要取決于各人的現(xiàn)金流量以及還貸計(jì)劃（是否打算提前還貸等），選擇月沖并不妨礙提前還貸，購(gòu)房者可以把每月節(jié)省的現(xiàn)金積攢到年底一塊沖抵本金，而且可優(yōu)先歸還商貸本金；選擇年沖，還貸初期的現(xiàn)金流壓力可能較大，但是，一年過(guò)后，隨著貸款本金的一次性沖抵，月供負(fù)擔(dān)也將大幅減少。不過(guò)，年沖還需考慮沖還公積金貸款后，公積金貸款相對(duì)較低的利率將不再享有，而月沖更有利于積累現(xiàn)金，用以提前沖還商業(yè)貸款。

采用一次性還款法委托人每年只可提取一次住房公積金用于還貸，采用逐月還款法委托人每月可提取住房公積金用于歸還當(dāng)月住房貸款本金和利息。提取的住房公積金金額不足時(shí)借款人應(yīng)及時(shí)補(bǔ)足還款金額，提取住房公積金也可歸還商業(yè)性住房貸款。目前，一套房屋一個(gè)家庭只能選擇一種沖還貸方式，且參與沖還貸人員的沖還貸方式需與主貸人一致，不可以既選擇年沖又選擇月沖。