王璦玲 , 李 波 ， 田啟霞 ， 李方方

(1.山東農(nóng)業(yè)大學(xué) 資源與環(huán)境學(xué)院，山東 泰安 271018； 2.龍口市國土資源局，山東 龍口 265700)

劃撥土地使用權(quán)入市增值測算方法探討
——以山東省龍口市東城區(qū)為例

王璦玲1, 李 波2， 田啟霞1， 李方方1

(1.山東農(nóng)業(yè)大學(xué) 資源與環(huán)境學(xué)院，山東 泰安 271018； 2.龍口市國土資源局，山東 龍口 265700)

在劃撥土地使用權(quán)入市增值分析和測算方法研究的基礎(chǔ)上，以山東省龍口市東城區(qū)為例，按類型、用途及區(qū)位測算劃撥土地使用權(quán)以不同用途入市的增值。研究結(jié)果表明：龍口市東城區(qū)劃撥土地入市平均增值率為26.61%。征收農(nóng)用地形成的新增劃撥土地入市增值最大，增值率達(dá)142.69%，其次是存量公共用地和工業(yè)用地，征收宅基地形成的新增劃撥土地、存量商業(yè)和住宅劃撥用地入市增值平均為負(fù)值；總體上高級別增值大于低級別，劃撥土地入市轉(zhuǎn)為商業(yè)用地增值最大，而轉(zhuǎn)為工業(yè)用地增值平均為負(fù)值；存量工業(yè)、公共劃撥土地及宅基地入市轉(zhuǎn)為商住用地是可能的，也是經(jīng)濟(jì)的。

劃撥土地；使用權(quán)；入市增值；龍口市

0 引言

中國1990年開始實行國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，但新增建設(shè)用地供應(yīng)中劃撥方式仍占較大比重[1]。根據(jù)2009—2013年國土資源公報，5年出讓方式供地平均占國有建設(shè)用地供應(yīng)的57.48%。而存量建設(shè)用地中，劃撥用地占50%以上[2]，中國城鎮(zhèn)劃撥土地仍占很大比重。國有建設(shè)用地使用權(quán)行政劃撥和市場化并存已不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地節(jié)約集約利用的要求。因此，加快推進(jìn)劃撥土地入市和開發(fā)利用對于建立完善的城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地市場、促進(jìn)土地節(jié)約集約利用和增加地方財政收入具有重要意義，科學(xué)評估劃撥土地使用權(quán)入市增值、確定補交出讓金成為劃撥土地使用權(quán)順利入市的關(guān)鍵，也是土地資產(chǎn)管理亟待解決的重要問題。

隨著土地市場發(fā)展，劃撥土地使用權(quán)入市成為必然[3]，并有出讓、租賃及入股等方式[4-5]。由于土地權(quán)利、用途等發(fā)生變化，劃撥土地使用權(quán)入市后價值發(fā)生增值，即土地市場價格與劃撥土地價格之差?！秳潛芡恋厥褂脵?quán)管理暫行辦法(1992)》規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓需補交不低于標(biāo)定地價40%的出讓金。實踐中，各地也多執(zhí)行40%的標(biāo)準(zhǔn)。但是，區(qū)位、原用途及入市后用途不同，劃撥土地入市增值不同，而按同一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行過于粗糙[6]。目前有學(xué)者分析了劃撥土地使用權(quán)權(quán)益[7-8]、城市土地增值機(jī)制[9-10]，探討了土地市場價格和基準(zhǔn)地價評估方法[11-12]、劃撥土地使用權(quán)價格評估方法[13-14]等，但對于劃撥土地使用權(quán)入市增值到底有多大，不同用途、不同區(qū)位劃撥土地入市轉(zhuǎn)為不同用途其增值有多大差異等方面的定量實證研究極少。

本研究在劃撥土地使用權(quán)入市增值分析和測算方法研究的基礎(chǔ)上，以山東省龍口市東城區(qū)為研究區(qū)，測算劃撥土地使用權(quán)入市增值，為劃撥土地使用權(quán)順利入市、科學(xué)確定劃撥土地入市補交的出讓金提供參考。

1 分析及測算方法

1.1 劃撥土地使用權(quán)入市增值分析

劃撥土地使用權(quán)是土地使用者繳納補償、安置等費用或者無償獲得的國有土地使用權(quán)，沒有使用期限，但有明確的用途。土地使用者不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等，如需轉(zhuǎn)讓、出租及抵押，應(yīng)辦理土地出讓手續(xù)并補交出讓金；使用者不使用土地時，由國家無償收回；土地用途不得擅自改變。因此，劃撥土地使用權(quán)具有無限期、低償或無償、權(quán)利有限性、無流動等特點，價格構(gòu)成包括土地取得成本和土地開發(fā)成本[15]。

隨著城市土地市場的建立與完善，劃撥土地使用權(quán)應(yīng)逐步以出讓、租賃等方式進(jìn)入市場，而出讓是主要方式。劃撥土地使用權(quán)入市增值一般指以出讓方式進(jìn)入市場產(chǎn)生的增值，主要來源于權(quán)利增加、用途轉(zhuǎn)變及利用水平提高。出讓土地使用權(quán)的權(quán)利比較完整，包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)，在出讓期限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租等。劃撥土地若以出讓方式進(jìn)入市場，則獲得了轉(zhuǎn)讓、出租等權(quán)利，土地權(quán)利增加，土地價值增加。隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)及舊城改造，原以劃撥方式獲得的公共設(shè)施等非營利性用地轉(zhuǎn)為營利性用地如商業(yè)用地；經(jīng)營性用地單位如原國有企業(yè)改制，工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商住用地；土地用途發(fā)生變化，土地收益增加。存量劃撥土地多為基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施及工業(yè)用地，土地開發(fā)程度較低；同時，由于劃撥土地?zé)o償或低償取得，土地成本較低，土地利用粗放，綜合容積率較低。因此，劃撥土地進(jìn)入市場，用途發(fā)生轉(zhuǎn)變，土地開發(fā)程度和容積率均提高，土地利用效益和收益增加，土地價值增加。

1.2 劃撥土地使用權(quán)入市增值測算

劃撥土地使用權(quán)入市增值是收回原劃撥土地使用權(quán)的價格與進(jìn)入市場的出讓土地使用權(quán)價格之差。劃撥土地有新增和存量2種類型，商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途。不同類型、不同用途及不同區(qū)位的劃撥土地以不同用途入市，其增值不同。因此，需分類型、用途及級別測算劃撥土地使用權(quán)以不同用途入市的增值。分類型、用途、級別評估劃撥土地使用權(quán)價格和出讓土地使用權(quán)價格(基準(zhǔn)地價)，并計算其差值，得到劃撥土地使用權(quán)入市的增值收益。以增值率代表增值水平，測算公式為：

(1)

式中：a為增值率；P1為基準(zhǔn)地價；P2為劃撥土地使用權(quán)價格。由于目前國內(nèi)各城鎮(zhèn)已評估了基準(zhǔn)地價并定期更新，即各用途、各級別的出讓土地使用權(quán)價格已知，只需評估出劃撥土地使用權(quán)價格即可得到增值率。

1.3 劃撥土地使用權(quán)價格評估方法

城鎮(zhèn)劃撥土地既有歷史形成的存量劃撥用地，分商業(yè)、居住、工業(yè)和公共等用途，也有新增劃撥土地，即新征農(nóng)用地及農(nóng)村集體建設(shè)用地形成。存量建設(shè)用地成本為收購原單位用地上房屋的補償成本，新增劃撥土地成本主要為征收農(nóng)用地和農(nóng)村集體建設(shè)用地的成本。不同類型、不同用途劃撥土地的征收成本有較大差異。因此，分存量和新增、分用途評估劃撥土地使用權(quán)價格。

《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》指出，劃撥使用權(quán)價格評估可采用市場比較法、成本逼近法和收益還原法等。成本逼近法是劃撥土地評估采用較多的方法。近年來，龍口市部分存量劃撥土地入市交易。因此，采用成本逼近法和市場比較法評估劃撥土地使用權(quán)價格。

1.3.1 成本逼近法。成本逼近法的評估公式為：

(2)

式中：P2為劃撥土地使用權(quán)價格；G為土地取得費；D為土地開發(fā)費；T為稅費；I為利息；R為利潤。① 土地取得費。政府收回劃撥土地使用權(quán)的純土地及地上附著物的客觀費用。由于新增與存量劃撥土地的原土地產(chǎn)權(quán)及地上物不同，其土地取得費差異較大。新增劃撥土地主要為近3年征收的城郊農(nóng)用地及城區(qū)內(nèi)集體建設(shè)用地，而建設(shè)用地主要為村民宅基地。農(nóng)用地取得成本為征地區(qū)片綜合地價及地上物補償費等。村民宅基地取得成本為支付給集體的土地補償費及村民的房屋補償費、搬遷費等。存量劃撥土地為城區(qū)工業(yè)、商業(yè)、住宅及公共等建設(shè)用地，取得成本即收回成本，包括房屋補償費、搬遷費、臨時安置費和停產(chǎn)停業(yè)損失費等。為了保護(hù)被征收房屋產(chǎn)權(quán)人的利益，《國有土地上房屋征收與補償條例(2011)》規(guī)定對被征收房屋價值的補償不得低于類似房地產(chǎn)的市場價格，包括土地價值及房屋價值。因此，存量劃撥土地上住宅、商業(yè)及工業(yè)房屋補償確定參考類似房地產(chǎn)的市場價格。機(jī)關(guān)事業(yè)等公共房屋只需補償?shù)厣戏课莠F(xiàn)值。經(jīng)營性用房還要補償停產(chǎn)停業(yè)損失費。② 土地開發(fā)費。土地達(dá)到一定的開發(fā)建設(shè)條件而投入的各項客觀費用。由于區(qū)位、投資等差異，城區(qū)內(nèi)部土地開發(fā)程度不同，其土地開發(fā)費用不同。③ 其他費用。包括有關(guān)稅費、利息及利潤。新增劃撥土地支付的有關(guān)稅費主要有征地管理費、耕地占用稅等。存量劃撥土地支付的有關(guān)稅費主要有拆遷服務(wù)費等。

1.3.2 市場比較法。市場比較法的評估公式為：

(3)

式中：P2為劃撥土地使用權(quán)價格；P3為劃撥土地交易實例價格；A，B，C，E分別為交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素的修正系數(shù)。劃撥土地使用權(quán)雖然是限制性權(quán)利，但入市也受土地市場、區(qū)位因素、個別因素等影響，其影響特點與出讓土地使用權(quán)相似。因此，可參考基準(zhǔn)地價有關(guān)系數(shù)進(jìn)行修正。

2 劃撥土地使用權(quán)入市增值測算實證

2.1 研究區(qū)與數(shù)據(jù)來源

龍口市位于山東省東北部、渤海灣南畔，總面積901 km2，總?cè)丝?3.5萬。2012年全市地區(qū)生產(chǎn)總值845億元，地區(qū)財政收入58.6億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入31 610元，山東省縣域經(jīng)濟(jì)與縣域基本競爭力排名第一。龍口市中心城區(qū)為東城區(qū)，建成區(qū)41 km2，基準(zhǔn)地價評估區(qū)域46.73 km2，12.78萬人。東城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)良好，老城區(qū)基本達(dá)到“六通一平”。近年來龍口市城區(qū)土地市場活躍，部分存量劃撥土地入市轉(zhuǎn)為商業(yè)、住宅用地。2013年龍口市完成了新一輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新(表1)。結(jié)合2013年度龍口市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新工作，到龍口市國土資源局及有關(guān)部門收集了東城區(qū)劃撥土地收回及入市交易樣點、征地區(qū)片綜合地價、土地開發(fā)成本、房屋建造標(biāo)準(zhǔn)、拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)、房屋征收補償案例及相關(guān)稅費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)資料，得到東城區(qū)劃撥土地使用權(quán)入市增值測算所需的數(shù)據(jù)資料。

表1 龍口市東城區(qū)基準(zhǔn)地價 元/m2

2.2 劃撥土地使用權(quán)價格

2.2.1 參數(shù)確定。① 成本逼近法參數(shù)確定。龍口市東城區(qū)為一級區(qū)片，綜合地價為97.5元/m2，地上物補償額約占綜合地價的10%。東城區(qū)集體建設(shè)用地補償費為135元/m2。村民房屋補償費根據(jù)宅基地面積、容積率及房屋市場價確定，容積率約0.55，房屋市場指導(dǎo)價與區(qū)位有關(guān)，為600～2 500元/m2。耕地占用稅、開墾費和征地管理費分別為38，24元/m2及土地取得費的2.8%。東城區(qū)商品住宅市場指導(dǎo)價為2 000～5 000元/m2，但無劃撥土地上房屋的市場指導(dǎo)價格。龍口市制定了城區(qū)內(nèi)村莊社區(qū)改造房屋貨幣補償辦法，容積率及房屋指導(dǎo)價分別為0.55～0.70和800～3 000元/m2。劃撥土地使用權(quán)與宅基地使用權(quán)均為不完整權(quán)利，地上房屋也多磚混結(jié)構(gòu)、多層，成新度較低。綜合考慮商品房市場指導(dǎo)價、集體房屋補償指導(dǎo)價及容積率等，確定劃撥土地上住宅的容積率為0.55～0.70，成新率為0.6，房屋價格為1 000～3 000元/m2，搬遷補助費為5元/m2。商業(yè)用房相比住宅，房價高出100～500元/m2，容積率為0.6～0.7，停產(chǎn)停業(yè)損失費為200～300元/m2不等。工業(yè)廠房補償指導(dǎo)價為1 000～2 000元/m2，容積率為0.3～0.5。房屋拆遷服務(wù)費為拆遷補償安置費的0.05%。土地開發(fā)成本因開發(fā)程度不同而不同(表2)。東城區(qū)基準(zhǔn)地價土地開發(fā)程度內(nèi)涵界定：一、二級地為“六通一平”，三級地為“五通一平”，四、五級地為“三通一平”。土地開發(fā)周期較短，一般1年即可完成。土地取得費及取得稅費全周期計息，土地開發(fā)費半周期計息，利率按1年期貸款利率6.00%。龍口市土地開發(fā)利潤率10%左右，確定投資利潤率為10%。② 市場比較法參數(shù)確定。劃撥土地交易實例為近3年成交的案例，價格為實際成交價。對交易實例進(jìn)行交易情況分析，剔除非正常交易案例，因此不需進(jìn)行交易情況修正。交易日期修正系數(shù)，參考龍口市基準(zhǔn)地價評估中的樣點地價交易日期修正系數(shù)(表3)，考慮劃撥土地使用權(quán)是限制權(quán)利，降低1%～3%。區(qū)域因素和個別因素修正系數(shù)，參考基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表修正幅度10%～20%，適當(dāng)下調(diào)3%～5%。

表2 龍口市東城區(qū)土地開發(fā)成本 元/m2

表3 龍口市東城區(qū)樣點地價交易期日修正系數(shù)

2.2.2 價格評估。采用成本逼近法，根據(jù)測算公式(2)及各參數(shù)設(shè)定，評估東城區(qū)新增與存量劃撥土地使用權(quán)價格(表4)。存量劃撥土地收購案例主要位于老城區(qū)一、二、三級地，四、五級地很少，新城區(qū)主要是五級地。采用市場比較法，根據(jù)測算公式(3)及各參數(shù)設(shè)定，利用存量劃撥土地收購案例，評估東城區(qū)一、二、三、四級地存量劃撥土地使用權(quán)收購價格(表4)。考慮劃撥土地使用權(quán)特點，近3年龍口市劃撥土地入市收購案例較少、收購價格較低，而未來新增建設(shè)用地供應(yīng)減少、劃撥土地入市需求增加、入市價格預(yù)期上漲等因素，以成本逼近法評估結(jié)果為主，考慮市場比較法評估結(jié)果，綜合平衡、確定龍口市東城區(qū)劃撥土地使用權(quán)價格(表4)。

表4 龍口市東城區(qū)劃撥土地使用權(quán)價格 元/m2

2.3 劃撥土地使用權(quán)入市增值

在劃撥土地使用權(quán)價格評估的基礎(chǔ)上，利用基準(zhǔn)地價及測算公式(1)，測算東城區(qū)劃撥土地使用權(quán)入市增值。劃撥土地入市可以轉(zhuǎn)變用途，如農(nóng)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)、住宅及工業(yè)用地，商業(yè)用地也可能轉(zhuǎn)為住宅、工業(yè)用地。因此，分類型、分級別、分用途測算劃撥土地以不同用途入市后的增值水平(表5)。利用收集到的近3年劃撥土地入市案例，計算案例的土地增值率，以驗證測算結(jié)果的可靠性。共收集20個入市樣點，剔除3個異常值，17個樣點的實際增值率與測算的級別增值率誤差平均相差8.24%。證明本研究測算結(jié)果可靠有效。

3 結(jié)果分析

從類型、用途看，龍口市東城區(qū)存量商業(yè)劃撥土地價格最高，平均1 170元/m2，其中一級地達(dá)1 780元/m2；其次是存量住宅用地，平均868元/m2；再次是征收宅基地形成的新增劃撥土地，平均850元/m2；最低的是征收農(nóng)用地形成的新增劃撥土地。商業(yè)用地價格最高是因為其效益最高，同時考慮了停產(chǎn)停業(yè)損失費。住宅用地和宅基地價格較高是因為補償標(biāo)準(zhǔn)必須讓居民能買到同區(qū)位、類似的住房，即雖是劃撥土地、宅基地，但征收補償參考商品房價格。工業(yè)用地及公共用地價格較低是因為工業(yè)用地效益及容積率較低、公共用地只補償?shù)厣戏课莸膬r值。

表5 龍口市東城區(qū)劃撥土地入市增值率 %

從級別看，總體上劃撥土地價格是高級別高于低級別，與基準(zhǔn)地價規(guī)律相似。究其原因主要有2個：一是區(qū)位差異造成，因為不僅補償了地上房屋，而且補償了土地，不管住宅用地還是經(jīng)營性用地，都具有區(qū)位差異；二是土地開發(fā)程度不同造成。與基準(zhǔn)地價相比，劃撥土地價格級差稍低，個別用途不同級別的劃撥土地使用權(quán)價格相同，如一、二級農(nóng)用地，同為351元/m2，這是因為農(nóng)用地征地區(qū)片綜合地價在東城區(qū)為同一標(biāo)準(zhǔn)，一、二級地土地開發(fā)程度也相同。

3.2 劃撥土地使用權(quán)入市增值

龍口市東城區(qū)劃撥土地使用權(quán)入市增值平均為26.61%。不同類型、不同用途及不同級別的劃撥土地以不同用途入市，其增值水平及方向不同。

從劃撥土地類型上看，新增劃撥土地增值大于存量；從用途上看，農(nóng)用地增值最大；從級別看，基本上高級別增值大于低級別。增值最大的是征收農(nóng)用地形成的新增劃撥土地，平均增值率為142.69%，其中一級地增值率達(dá)241.69%；其次是存量公共用地，平均增值率為47.96%；再次是存量工業(yè)用地。存量商業(yè)用地、住宅用地及征收宅基地形成的新增劃撥土地平均增值為負(fù)值。增值不同主要由于征收或回購成本差異造成。農(nóng)用地、公共用地及工業(yè)用地征收成本較低，而商業(yè)、住宅用地及宅基地，為保障被征收人的經(jīng)營收益、居住條件，平均征收成本已高于基準(zhǔn)地價。

從入市后用途來看，轉(zhuǎn)為商業(yè)用地增值最大，平均增值率為77.09%。除存量商業(yè)用地及各類低級別土地，其他用地入市增值均為正值，即其他用地入市轉(zhuǎn)為商業(yè)用地是經(jīng)濟(jì)的。其次是轉(zhuǎn)為住宅用地，平均增值率為39.31%。農(nóng)用地、存量工業(yè)及公共用地入市轉(zhuǎn)為住宅用地有較高的經(jīng)濟(jì)效益，而存量住宅及商業(yè)用地入市效益為負(fù)值。轉(zhuǎn)為工業(yè)用地平均增值為負(fù)值。只有征收農(nóng)用地形成的新增劃撥土地入市轉(zhuǎn)為工業(yè)用地增值為正值。劃撥土地入市轉(zhuǎn)為商業(yè)用地、住宅用地增值較大主要由這兩類用地效益好、基準(zhǔn)地價高造成。工業(yè)用地增值為負(fù)值是由其基準(zhǔn)地價較低、各類用地征收成本較高造成。

總體上看，劃撥土地入市增值率為26.61%，遠(yuǎn)低于有關(guān)規(guī)定及各地執(zhí)行的66.67%(劃撥土地入市需補交出讓金40%的土地純收益)。按照相同的標(biāo)準(zhǔn)收取土地增值收益太粗糙，也不公平。表面上看農(nóng)用地增值最大，經(jīng)濟(jì)效益最高，但分析城區(qū)土地可知，高級別區(qū)域基本沒有農(nóng)用地，只四、五級地有少量農(nóng)用地。因此，通過征收農(nóng)用地獲取大量增值收益不可能。城區(qū)內(nèi)高級別土地有宅基地、存量住宅，但入市后平均增值不高，只有轉(zhuǎn)為商業(yè)用地可獲得較高收益。存量工業(yè)及公共用地入市增值較大，且城區(qū)內(nèi)高級別土地(老城區(qū))較多，這是獲得土地增值收益最大的來源。

3.企業(yè)自身管理環(huán)境風(fēng)險。油田企業(yè)作為市場經(jīng)濟(jì)的主體之一，各種法律風(fēng)險的出現(xiàn)多與自身制度建設(shè)存在缺陷相關(guān)。所以加強對自身管理環(huán)境的認(rèn)知并構(gòu)建相應(yīng)管理制度體系，對于企業(yè)自身應(yīng)對風(fēng)險的能力起著至關(guān)重要的作用。這種風(fēng)險主要來自于企業(yè)管理者對風(fēng)險的認(rèn)知程度和防控應(yīng)對措施，同時也來自于員工對防控制度的認(rèn)知和參與程度。

綜上，存量工業(yè)、公共及住宅用地和宅基地入市轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，存量公共、工業(yè)用地及宅基地入市轉(zhuǎn)為住宅用地是可能的，也是經(jīng)濟(jì)的。存量商業(yè)用地入市增值雖然基本為負(fù)值，但對于建設(shè)完善的國有建設(shè)用地市場意義重大。

4 結(jié)論與討論

4.1 結(jié)論

以龍口市東城區(qū)為研究區(qū)，測算了劃撥土地使用權(quán)的入市增值水平。不同類型、不同用途、不同級別的劃撥土地使用權(quán)以不同用途入市，增值水平不同，平均增值率為26.61%，低于有關(guān)規(guī)定及各地執(zhí)行的66.67%。應(yīng)分級別、分用途收取不同的土地增值收益，不能采用相同的標(biāo)準(zhǔn)。從類型、用途上看，增值最大的是征收農(nóng)用地形成的新增劃撥土地，平均增值率為142.69%，其次是存量公共用地、工業(yè)用地。存量商業(yè)用地、住宅用地及征收宅基地形成的新增劃撥土地平均增值為負(fù)值。從入市后用途來看，轉(zhuǎn)為商業(yè)用地增值最大，平均增值率為77.09%，而轉(zhuǎn)為工業(yè)用地平均增值為負(fù)值。存量工業(yè)、公共用地及宅基地轉(zhuǎn)為商業(yè)、住宅用地是可能的，也是經(jīng)濟(jì)的。

4.2 討論

利用調(diào)查收集的劃撥土地交易實例、土地及房屋征收補償指導(dǎo)價、開發(fā)成本及基準(zhǔn)地價等資料，綜合測算了龍口市東城區(qū)劃撥土地使用權(quán)入市增值水平，得到較可靠的研究結(jié)果。由于宅基地、房屋等征收補償?shù)炔町愝^大，難以精確估算各種參數(shù)，劃撥土地交易實例較少，因此測算結(jié)果可能存在一定誤差。另外，不同城市拆遷補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)差異較大，劃撥公共用地也可能采取置換方式，這時需考慮置換土地成本。今后，需擴(kuò)大研究城市、收集更多案例，更全面地考慮補償形式、精確地估算各種參數(shù)，從而提高劃撥土地使用權(quán)入市增值測算的精度及應(yīng)用價值。

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Value Increment Calculation Method of Allocated Land Use-right Enterring the Market: A Case of Dongcheng District of Longkou City, Shandong Province

Wang Ailing1， Li Bo2, Tian Qixia1, Li Fangfang1

(1.CollegeofResourcesandEnvironment,ShandongAgriculturalUniversity,Taian271018,China; 2.BureauofLandandResourceofLongkouCity,ShandongProvince,Longkou265700,China)

On the basis of the value increment analysis and valuation method research of allocated land use-right enterring the market, taking Dongcheng District of Longkou City as the study area, the paper calculated the value increment of the allocated land use-right enterring the market with different use distinguishing type, use and location. The results indicated that the average value increment rate of allocated land enterring the market was 26.61%. The biggest value increment was newly increased allocated land from farmland levying enterring the market, and value increment was 142.69%, then the stock public land and industrial land. The stock business land, residential land and newly increased allocated land from rural homestead levying was negative value averagely. The value increment of high grade was bigger than that of the low grade. The value increment of allocated land enterring the market in business use was the biggest, but was negative value averagely in industrial use. The stock industry land, stock public land and rural homestead land entering the market in residential and commercial use is possible and economic.

allocated land; use-right; value increment of entering the market; Longkou City

2015-05-21；

2016-04-06

山東省自然科學(xué)基金項目(ZR2013DM006)；山東農(nóng)業(yè)大學(xué)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展研究院第三批研究課題(14xsk2-03)；龍口市2013年度城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新項目(SDPLAN2013-Ⅴ12);山東省高等學(xué)校優(yōu)秀中青年骨干教師國際合作培養(yǎng)項目

王璦玲(1972-)，女，山東臨沂市人，教授,博士，主要從事土地估價、土地整治方面的研究，(E-mail)ailingwangdf@163.com。

F293.2

A

1003-2363(2016)03-0114-05