摘 要 出租人交付的房屋存在甲醛超標，不適合居住，承租人無法實現(xiàn)合同目的，出租人對此負有瑕疵擔保責任，應承擔相應的法律后果。

關鍵詞 房屋出租 瑕疵擔保 不適當履行

作者簡介：黨瑜，華東政法大學，碩士研究生，研究方向：民商法。

中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A 文章編號：1009-0592（2016）02-184-02

隨著一線城市房地產市場的持續(xù)升溫，房屋租賃市場也表現(xiàn)的異?；钴S。近年來，法院受理的房屋租賃糾紛案件呈持續(xù)上升趨勢，其中，不少的房屋租賃合同糾紛起因于房屋的質量問題。如石某訴鄭某租賃合同糾紛案就是一起典型案件，石某承租鄭某的房屋，支付了兩個月的房租和保證金，入住一段時間后發(fā)現(xiàn)身體不適，經專家檢測該房屋甲醛超標，石某遂與鄭某協(xié)商要求退還房租及保證金，鄭某不同意，石某遂訴至法院。石某訴稱：其與鄭某簽訂租賃合同后，支付了兩個月的房租和保證金。但入住后不久即感身體不適，經測試，租賃房屋空氣中甲醛含量超過國家標準，對身體有害。據(jù)此要求鄭某退還房租和保證金。鄭某辯稱：石某與自己簽訂了為期一年的房屋租賃合同，簽約時并未提出空氣質量問題，且合同中對此也沒有明確約定，現(xiàn)合同期未滿石某單方要求終止構成違約，不同意石某的訴訟請求。

一、關于瑕疵的分析

瑕疵一般分為兩種，一是權利瑕疵，二是物的瑕疵。本案中涉及的是物的瑕疵。我國《產品質量法》規(guī)定，“瑕疵”是指：產品不具備應有的使用性能；產品質量不符合明示的質量狀況；產品存在危及人身、財產安全的不合理的危險；產品喪失原有的使用價值。上述幾種情形的瑕疵可以從不同角度分為：構成缺陷的瑕疵和一般瑕疵、表面瑕疵和隱蔽瑕疵、明示瑕疵和默示瑕疵。

本案中，鄭某交付的房屋存在構成缺陷的瑕疵、隱蔽瑕疵及默示瑕疵。

第一，該房屋存在構成缺陷的瑕疵。房屋內的空氣質量也屬于房屋是否適合居住的構成要素，該房屋中的甲醛超標會導致承租人的身體損害，在當時并不適合人員居住，故該房屋存在構成缺陷的瑕疵。

第二，該房屋存在默示瑕疵。雖然雙方的租賃合同對于房屋內的空氣質量問題并未有約定，但甲醛超標損害人的身體健康已經是現(xiàn)代生活的常識，該瑕疵并不需要在合同中明確予以約定，而是屬于默示瑕疵。

第三，該房屋存在隱蔽瑕疵。鄭某辯稱，石某在與自己訂立合同時曾多次看房，從未提出空氣質量問題，由此訂立的合同是雙方的真實意思表示，應當?shù)玫铰男?。出租人這一觀點的錯誤即源于沒有認識到本案出租房屋的瑕疵為隱蔽瑕疵。房屋內的甲醛超標，屬于一般人無法直接感知的瑕疵，需要經過專業(yè)的檢測。該案承租人也正是在入住使用后身體不適才委托專業(yè)機構檢測，從而發(fā)現(xiàn)了出租房屋的這一隱蔽瑕疵。

二、出租人承擔瑕疵擔保責任的依據(jù)

我國《合同法》中并無瑕疵擔保責任的概念，那么，本案應當如何適用法律呢？

所謂瑕疵擔保責任，是指債務人應擔保其給付的標的物在質量方面符合合同和法律的規(guī)定，否則債權人可以請求減少價金、解除合同等。在大陸法系國家和地區(qū)立法中，絕大多數(shù)均規(guī)定了瑕疵擔保責任。如德國、法國及我國臺灣地區(qū)的“民法”中均有這一制度的相關規(guī)定。這一制度的產生源于傳統(tǒng)大陸法中的違約責任。但因大陸法中的違約責任是過錯責任，且訴訟時效較長，不利于債權人利益的保護，故瑕疵擔保責任應運而生。相比違約責任而言，瑕疵擔保責任因其不論過錯，訴訟時效較短的特點，更有利于對債權人的保護。債權人只要證明債務人交付的標的物存在瑕疵，就可以按照規(guī)定直接要求債務人承擔瑕疵擔保責任。英美法中與瑕疵擔保責任對應的是不適當履行責任。不適當履行責任是指出賣人對其出賣的標的物質量具有明示和默示擔保義務（明示擔保義務是指出賣人交付的標的物應當符合當事人在合同中對標的物質量的明確約定，默示的擔保義務是指出賣人交付的標的物應當符合法律對該標的物的規(guī)定及該標的物的一般用途），出賣人如果違反該擔保義務時，須承擔相應的違約責任，承擔違約責任的形式一般有采取補救措施、支付違約金、解除合同、賠償損失等。我國新《合同法》的立法并不拘泥于大陸法的概念和體系，而是借鑒了許多英美法的制度。有人認為在對待瑕疵擔保責任這一制度上，我國新《合同法》舍棄了該制度，而確立了英美法的不適當履行責任制度，并認為不適當履行責任制度更具有優(yōu)越性。其理由是：

第一，瑕疵擔保責任制度的產生，最重要的一個原因就是大陸法中違約責任為過錯責任，不利于對債權人的保護，而我國新《合同法》確立了違約責任的無過錯責任性質，這個意義上，我國的違約責任并不等同于大陸法中的違約責任，因此，瑕疵擔保責任在我國合同法中沒有單獨存在的必要。

第二，瑕疵擔保責任制度的另一個重要意義在于其短訴訟時效中的快速運轉，有利于債權人利益的保護，然而，從這方面來看，我國關于訴訟時效的規(guī)定本來就不長，而且也沒有為瑕疵擔保責任規(guī)定短期時效，因此，該制度實際上也沒有存在的必要。

第三，大陸法國家的司法實踐也證明，把瑕疵擔保責任獨立出來，在實際適用中常常會與違約責任產生沖突，造成法律適用的不便，而不適當履行責任則本身就屬于違約責任的一種，不存在沖突問題，這樣法律體系清晰，適用法律也更方便。

筆者認為上述觀點有一定道理，但問題在于一切還是要從我國的現(xiàn)狀和實際出發(fā)，新概念、新體系的引入和借鑒并不是一蹴而就的。

第一，瑕疵擔保責任的概念在我國長期的司法實踐中已深入人心，不適當履行責任的概念想要取而代之并非易事。

第二，瑕疵擔保責任制度的發(fā)展，包括違約責任制度的變遷，使得兩者的區(qū)別已經越來越不明顯，在案件的實際處理中，瑕疵擔保責任制度與不適當履行責任制度適用起來往往并沒有太大的區(qū)別。

第三，我國立法中依然多有瑕疵擔保責任的影子。我國《合同法》的有些條款規(guī)定了有關瑕疵履行的內容，并為債務人規(guī)定了相應的擔保義務，但未規(guī)定不履行義務的特別責任，最終歸于適用違約責任，因此這些條款不能算是典型的“瑕疵擔保責任”條款。另外，我國《產品質量法》、《消費者權益保護法》中也都存在瑕疵的概念，甚至規(guī)定了瑕疵擔保責任。但是，有一點需要清楚的是，當前我國法律制度中的瑕疵擔保責任已被實踐賦予了新的內涵，再不同于大陸法中的瑕疵擔保責任，而是在實際上演變成了違約責任的內容。

筆者認為，瑕疵擔保責任制度與不適當履行責任制度的概念之爭，實際上并沒有太大的意義，關鍵要看制度的實質?；蛟S，在這兩種制度形成之初，兩者的區(qū)別是十分明顯的。但隨著時代的發(fā)展，大陸法系與英美法系的互相借鑒，諸多制度實際正在融合趨同。在筆者看來，我國當前法律制度中的瑕疵擔保責任，實質上與不適當履行責任的內涵已經十分趨同，某種意義上，或許已經成為同一種制度的兩種不同稱謂而已。

對于實際案件的處理來說，區(qū)分清楚法學上的概念固然重要，但能夠正確尋找本案所能適用的具體法律條文，以此為依據(jù)充分闡述對當事人的訴請支持或不支持的理由，才是重中之重。該案在法律適用上有清晰的脈絡可循。根據(jù)我國《合同法》第一百十一條、第六十一條、第六十二條的規(guī)定，合同標的物的質量不符合約定，僅僅是合同當事人需要承擔違約責任的情形之一，即使合同對標的物的質量等內容沒有約定或者沒有明確約定，也仍應按照有關條款、交易習慣、國家標準、行業(yè)標準、通常標準或符合合同目的的標準來確定合同標的物的質量標準，對于合同標的物的質量不符合上述任意一項標準的，提供標的物的當事人都應承擔相應的違約責任。違約責任的承擔應按合同約定的方式，如果合同對此沒有約定或約定不明，當事人可以根據(jù)損害的實際情況，合理要求對方承擔修理、更換、退貨等違約責任。

本案中，石某和鄭某之間的房屋租賃合同顯然并沒有對房屋內的甲醛標準作出明確的約定，可以視為沒有約定的情況，但石某承租房屋的用途是為了居住，根據(jù)交易習慣，鄭某提供的房屋必須符合居住的目的，況且，對于用于居住的房屋內的甲醛含量也是存在國家標準的，本案房屋內的甲醛含量沒有能符合該標準，屬于有瑕疵的房屋（如前論述，該房屋的瑕疵為構成缺陷的瑕疵、默示瑕疵和隱蔽瑕疵）。因此，不管是根據(jù)《合同法》第六十一條還是第六十二條，均可明確出租人的行為已構成違約，依法應當承擔相應的違約責任。另外，本案中出租人的行為還違反了我國《合同法》第二百十六條關于出租人在標的物租賃期間應保持其符合約定用途的規(guī)定，據(jù)此，同樣應當承擔相應的違約責任。

三、出租人存在違約行為，承租人有權解除合同

根據(jù)我國《合同法》第九十四條、九十六條的相關規(guī)定，在因不可抗力或對方當事人的違約行為，導致合同目的不能實現(xiàn)的情形下，當事人有權單方面解除合同，且合同自解除通知到達對方時即解除，即使對方有異議，也不影響合同解除的效力，當事人可請求法院或仲裁機構確認解除合同的效力。這些法律規(guī)定為當事人行使單方合同解除權賦予了法律依據(jù)，同時也設置了相應的限制。

本案中石某向鄭某承租房屋，目的是為了用于居住，但石某在支付租金和保證金并入住以后發(fā)現(xiàn)房屋內甲醛超標，會對人體健康造成危害，屬于不適合居住的情形。據(jù)此，主張鄭某違反了瑕疵擔保責任，故要求解除合同，并要求鄭某退還租金和保證金，但鄭某不予接受，石某才訴諸法院，請求支持。本案情形可以適用《合同法》第九十四條第四項關于當事人一方有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的規(guī)定，鄭某交付的房屋甲醛超標，明顯不適合居住，不能實現(xiàn)該租賃合同的目的。據(jù)此，石某作為承租人，可以行使合同的解除權。且該租賃合同自石某主張解除的通知到達鄭某時即已經解除，鄭某對此有異議，并不影響合同解除的效力，人民法院對該合同的解除的效力也只是予以事后確認。

參考文獻：

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