趙晉睿 蘇宗躍

摘 要：作為全國第二次土地調查的接續(xù)項目，農(nóng)村宅基地使用權調查已經(jīng)開展，現(xiàn)在又加入了房屋調查內容。作為一項涉及廣大農(nóng)民切身利益，繁瑣、復雜、細致、工作量巨大的工作，從政策到作業(yè)都有各種各樣的問題。本文以調查員的身份，介紹了農(nóng)村集體土地使用權調查工作的一些實際問題，分析了調查的特點和難點，提出了建議。

關鍵詞：農(nóng)村集體土地使用權調查 地籍調查 房屋測繪 權屬調查

中圖分類號：P208 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2016）02（c）-0000-00

為落實國土資源部《關于進一步加快宅基地使用權登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)[2008]146號）要求，按照國土資源部、中央農(nóng)村工作領導小組辦公室、財政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)的《關于農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》（國土資發(fā)〔2011〕178號）開展農(nóng)村集體土地使用權調查。2015年不動產(chǎn)登記全面啟動，隨即在土地調查過程中加入房產(chǎn)測繪工作，形成了農(nóng)村房地調查項目。

農(nóng)村集體土地使用權及其地上房屋調查的工作任務是，全面查清全市農(nóng)村集體所有土地范圍內集體建設用地、宅基地使用權狀況，以及地上房屋的權屬、界址、位置、面積、用途等，輔助區(qū)縣國土資源分局、房地產(chǎn)管理局依權利人申請，對符合登記發(fā)證條件的進行登記發(fā)證。同時，建立農(nóng)村集體土地使用權調查數(shù)據(jù)庫和產(chǎn)權產(chǎn)籍管理系統(tǒng)。

1 調查發(fā)證工作流程

調查發(fā)證工作的主要流程：前期準備工作、發(fā)布通告、房地權屬調查、現(xiàn)場指界、房地測量、集中指界、組地籍調查卷、受理土地房屋登記申請、權屬審核、發(fā)布土地房屋登記公告、核準登記核發(fā)證書。作為調查測繪隊伍的主要工作是完成調查、測繪任務，輔助完成確權發(fā)證，其中調查工作具體內容有：

1.1 準備工作

區(qū)縣政府成立工作小組統(tǒng)領區(qū)縣工作并召開動員會，國土局和房管局具體主管并指定專人制定開展計劃。調查隊伍利用正射影像圖套合1：2000地形圖及相關規(guī)劃、審批資料，作好工作底圖；準備相關儀器設備和表格等；調集、培訓作業(yè)人員。

1.2 發(fā)布通告

由鄉(xiāng)鎮(zhèn)主管領導或領導小組通知縣國土局、房管局，召集村委和調查隊伍負責人參加碰頭會，明確各單位負責人或協(xié)調人職責；安排調查隊伍到相關部門查閱資料。調查隊伍制作相應村莊房地登記通告和集中指界通告上網(wǎng)、上報，對村委公開欄的通告進行拍照留存。

1.3 房地權屬調查、指界

由村協(xié)調員帶領作業(yè)小組進入每家每戶，調查房地權屬情況，現(xiàn)場標識界址點，丈量尺寸，繪制宗地草圖；由相關權利人進行指界，提供相關權源文件，并在工作底圖上簽字、按手?。蝗绶康赜袪幾h的，協(xié)調員負責調解，調解無法達成一致的，不進行調查，待全村工作完成后再行處理。

1.4 公告及地籍測繪：

經(jīng)區(qū)縣兩局、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村確認無誤后，調查隊伍就本村所有未能提供權源文件的宗地進行公告，公告30天，并拍照留存。權屬調查完成后，調查小組按照1：500的測繪精度進行解析法測繪，同時配合解決遺留問題。

1.5 制作調查卷

地籍測繪完成后，制作宗地資料，包括界址表、土地房屋調查表、界址點成果表、宗地圖和房產(chǎn)測繪成果報告；再與權利人身份證戶口本（復印件）、土地房屋權屬來源證明表或權源文件、指界通知書、法定代表人證明書、土地房屋登記申請書和委托書等組成使用權調查卷。

1.6 調查數(shù)據(jù)入庫：

調查卷制作完成并確認后，原則上數(shù)據(jù)、信息不再變更，調查隊伍組織內業(yè)人員匯總統(tǒng)計，進行數(shù)據(jù)入庫工作。

1.7 輔助制作登記公告：

村莊所有登記卷宗確認完成后，調查隊伍制作《土地、房屋登記公告》，張貼到村委公告欄、上報、上網(wǎng)，公告期30天。若權利人有異議，在公告期內要及時提出。

1.8 檢查驗收

調查過程都由監(jiān)理全程監(jiān)控、檢查，調查結束后，編制工作報告、技術總結報告和質量檢查報告等文檔文件。將所有的紙質和電子成果交由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、區(qū)縣兩局和監(jiān)理進行驗收。調查隊伍對驗收組提出的問題和要求積極配合，做好檢查保障工作。

2 房地調查的難點

2.1 地籍測量難

村莊大小不一，小型村莊在200戶至300戶，大型村莊能達到1萬戶，除個別規(guī)劃發(fā)展的村莊外，絕大部分村莊以“攤大餅”的方式向外擴展，導致房屋雜亂無章，不易測繪；登高測量時，又有墻頭、門頂、房屋、屋檐等永久建筑阻礙測量；道路、胡同狹窄，也使得架設儀器困難，控制點布設不易保存、觀測；村莊內行人、行車的隨意性還可能碰到儀器。

2.2 房屋取舍難

房產(chǎn)測繪的主要依據(jù)是《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T 17986.1-2000、GB/T 17986.2-2000），但此標準“適用于城市、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)單位及其毗連居民點的房產(chǎn)測量。其他地區(qū)的房地產(chǎn)測量亦可參照執(zhí)行”。

大部分的農(nóng)村房屋沒有建房證，沒經(jīng)過規(guī)劃審批，房產(chǎn)測繪不能參照城市房產(chǎn)測繪的流程。房屋的取舍及面積計算一般依據(jù)“整幢房屋外墻勒腳以上各層的外墻（無外墻時按柱外圍）水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑”。但現(xiàn)在一些村民為了施工方便，大量采用彩鋼板作為屋頂材料，一些配房也采用其作為墻體，甚至有五保戶以此為材料造房；一些配房、廚房、儲物間、廁所、停車房建造高度低于或部分低于2.2米；一些車棚、篷房按照面積計算標準也應該計算，但其十分破舊。房屋如何取舍，如何測繪，建筑占地面積如何測量都成為了問題。村民經(jīng)常把房產(chǎn)面積計算用“其他村的拆遷標準”作為依據(jù)，對他們主要活動、使用的房屋不計算面積表示很難理解、接受。

3 建議

3.1 堅持穩(wěn)定第一的原則

房屋和土地是農(nóng)民立身之本，每家每戶都精益求精是必然，甚至有些村民經(jīng)常跟隨調查組作業(yè)，監(jiān)督標準是否統(tǒng)一，別人家的特殊要求是否滿足？這就要求調查員必須按照統(tǒng)一標準進行調查測繪，防止因公平問題引發(fā)群體性事件；積極配合村干部工作，對于歷史積怨問題提前規(guī)避，不說添油加醋的話，保證村民情緒穩(wěn)定。

3.2 堅持先調查后確權登記的原則

確權登記工作是一項極其專業(yè)的工作，必須有相關的法律、政策作為依托，必須具有相應資格的專業(yè)人員才能完成。調查員不能在實地做出結論，如本宅基地應該歸誰、本宅基地超占面積多少、這所房屋不算面積等，做好本職工作把實地情況調查清楚測量精確，認真填寫地籍調查表，詳細記載權屬調查記事即可，但調查詳細，減少鄉(xiāng)鎮(zhèn)、區(qū)縣領導小組審核難度也是調查隊伍的義務。調查隊伍可以輔助確權小組對權源材料進行甄別。領導小組或區(qū)縣政府出臺相關政策或公告要求繼承宗地完成分家析產(chǎn)書或繼承公證書等；對能分戶的、共有權宗地進行劃分。

3.3 堅持以CORS為主，導線為輔的地籍控制測量

現(xiàn)階段，大部分區(qū)域都采用CORS系統(tǒng)進行控制點布設。經(jīng)檢查，不同點對之間仍存在一些相對誤差，一些大型、觀測條件差的村莊出現(xiàn)了較大的接邊誤差。針對這種情況，應該在村莊外圍布設起算控制點，各重要路口設立控制點，采用導線網(wǎng)連接，保證控制點精度統(tǒng)一，也能放心使用距離交匯等測量手段。

3.4 嚴格房屋取舍，多記錄多解釋

對于房產(chǎn)面積計算，必須統(tǒng)一要求、嚴格執(zhí)行。對測繪成果拒不簽字確認的，耐心解釋勸說；確實不認可的擱置卷宗。對于一些破舊、圍護結構不完整、明顯無法使用的不進行測繪、計算；小于或部分小于2.2米的房屋，不予測繪，但可拍照放入卷宗中以備查；一些門洞、門頂、屋檐、檐廊要具體問題具體分析，不能都算面積或半面積。宗地外的違法建筑堅決不予調查計算。

3.5 房產(chǎn)面積精度按第三級精度作業(yè)

房產(chǎn)測量的精度以中誤差作為評定精度的標準，以兩倍中誤差作為限差。房產(chǎn)面積的精度分為三級，各級面積的限差和中誤差不超過表1：（單位：m2）

實際作業(yè)中，房產(chǎn)面積主要應用軟件采用坐標計算房屋占地面積求得，以矩形房屋為例，忽略輔助量邊誤差，則房角點誤差mj與面積的限差關系為：

將明顯的界址點點位精度mj=0.05m，代入上式可得面積限差為：

與房產(chǎn)面積的三級精度比較，完全無法滿足第二級精度；當房屋面積大于12平方米，才能滿足第三級限差要求，所以宅基地房屋面積宜采用第三級精度作為限差，從其經(jīng)濟價值分析也宜采用此精度。

5 結論

房屋和土地調查工作是農(nóng)村集體土地及其地上房屋確權登記發(fā)證工作的重中之重。房地調查是房地登記的法定程序，是房地登記的基礎工作，其成果資料經(jīng)房地登記后，具有法律效力。只有調查詳細，具體問題具體分析，不斷積累經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，堅持以國家規(guī)定和行業(yè)規(guī)范為準，才能保質保量完成確權登記發(fā)證工作。本文觀點、建議應結合作業(yè)區(qū)域進行分析、實施，僅代表個人觀點。

參考文獻

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