袁潤生

摘要：近年來，國家政府機構為了使日趨上漲的房價趨于一個穩(wěn)定的狀態(tài)，發(fā)布了一系列稅收政策和金融政策從而保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定和可持續(xù)性發(fā)展，隨著市場和政策環(huán)境的不斷變化，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展形勢變得越來越嚴峻，因此，各企業(yè)必須重新看待社會大環(huán)境下的形勢變化，實施適合自身企業(yè)發(fā)展的轉型策略，把危機轉化為機會，在危機中生存并不斷的發(fā)展。

關鍵詞： 中小型房地產(chǎn)企業(yè)； 企業(yè)轉型

一、當前房地產(chǎn)形勢分析

政策趨勢決定房地產(chǎn)市場走勢，這是“中國式房地產(chǎn)”的顯著特征。自2008年開展大規(guī)模救市以來，過去的8年時間里，房產(chǎn)政策先后經(jīng)歷了救市-調(diào)控-救市-再調(diào)控-去庫存的復雜過程。

對于2016年房地產(chǎn)市場的走勢，當前房地產(chǎn)市場調(diào)整尚未完成，調(diào)整仍需一段周期。但從政府調(diào)控的角度來看，如果單純依靠市場力量實現(xiàn)房地產(chǎn)市場出清，完成“去庫存”進程所需要的時間相對較長，其社會成本也十分巨大，并將影響到國民經(jīng)濟的平穩(wěn)運行。在這一背景下，政府會出臺相應的政策措施來加快房地產(chǎn)“去庫存”的進程，避免房地產(chǎn)開發(fā)投資的過度下滑，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟的增長速度。

展望2016年，房地產(chǎn)市場面臨的政策環(huán)境都將更加寬松。預計穩(wěn)定和促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策仍將會在2016年繼續(xù)出臺，但由于貸款政策和稅收政策等相對而言已較為寬松，進一步放松的空間有限，預計明年將會在一些配套改革政策如戶籍制度、住房制度、保障房建設等方面進行更多的調(diào)整，房地產(chǎn)市場將迎來政策最為寬松的時期。隨著這些措施的出臺，預計2016年房地產(chǎn)市場的銷售形勢相對較好，去庫存步伐有所加快，這有助于房地產(chǎn)市場早日實現(xiàn)出清，市場將重新尋求新的平衡。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的危機與問題

（一）缺乏核心競爭力

中小型房地產(chǎn)企業(yè)缺乏核心競爭力，沒有明確的發(fā)展目標，大型的房地產(chǎn)企業(yè)資金實力較為雄厚而且管理技術較為先進，在當今競爭日趨激烈的社會形勢下，盲目跟從大企業(yè)的發(fā)展途徑已經(jīng)不再適用中小企業(yè)的發(fā)展需要。

（二）融資能力薄弱，資本結構單一

作為一種典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的資本競爭力對企業(yè)的土地儲備能力、抗風險能力和企業(yè)的項目運作能力有很大影響。對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，他們的資金主要來自于銀行借貸資金，融資方式比較單一，同時項目的建設成本也在不斷的增加，這對很多房地產(chǎn)企業(yè)來說造成了融資艱難的困境；另外，銀行的按揭制度越來嚴格，這樣使得開發(fā)商不能及時取得按揭款項，資金的流動和利用變得困難，針對此種情況，中小型企業(yè)要想獲得可持續(xù)發(fā)展，必須要改變現(xiàn)有的盈利模式。

（三）管理手段較為落后，員工整體素質不高

中小型企業(yè)的項目管理人員素質不均衡，沒有建立健全相應的管理機制，對企業(yè)的長遠發(fā)展缺少必要的規(guī)劃。在人員組織上，領導權力較為集中，做不到合理適當?shù)姆謾嗪褪跈?，不能很好的將人力資源轉化為人力資本。

（四）后期物業(yè)服務不到位

作為房地產(chǎn)企業(yè)面對業(yè)主的主要服務平臺，物業(yè)管理的質量體現(xiàn)著企業(yè)的服務管理水平，并且承載著企業(yè)的信譽和口碑，又間接影響了企業(yè)后期項目的銷售業(yè)績，中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于自身經(jīng)濟規(guī)模較小，因此把主要精力都放在了項目的開發(fā)和銷售的管理方面，對后期物業(yè)的服務水平不能保障，這對于企業(yè)的后期發(fā)展很不利。

三、中小型房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉型

（一）中小型房地產(chǎn)企業(yè)及其轉型的含義

1.中小型房地產(chǎn)企業(yè)的定義

對中小企業(yè)的定義一般分為兩個方面，一個是質的表現(xiàn)，比如企業(yè)的組織形式、當前所處的行業(yè)地位以及融資方式等；另一個方面則主要是量的體現(xiàn)，主要包括企業(yè)內(nèi)部雇員的人數(shù)多少、企業(yè)實收資本和資產(chǎn)總值等。我國的房地產(chǎn)業(yè)較國外來說起步較晚，2003年國家國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會對房地產(chǎn)行業(yè)設置了不同類型的分類標準，中小型房地產(chǎn)企業(yè)是指從業(yè)人數(shù)在200人以下或者銷售額在15，000萬元以下的房地產(chǎn)企業(yè)。其中，中型房地產(chǎn)企業(yè)必須同時滿足從業(yè)人數(shù)在100人及以上且銷售額在1，000萬元以上，其余的則統(tǒng)統(tǒng)成為小型房地產(chǎn)企業(yè)。

2.中小型房地產(chǎn)企業(yè)轉型的含義

轉型是事物的結構形態(tài)、運轉模式和觀念的根本性轉變過程。轉型是一個創(chuàng)新性的過程，是主動求新求變的過程，轉型主體的狀態(tài)不同以及它對環(huán)境的適應程度是影響主體轉型內(nèi)容和方向多樣性的重要因素。對于一個企業(yè)來說，要想獲得成功轉型，就必須根據(jù)外部環(huán)境的實際情況，對企業(yè)的運行模式和發(fā)展前景以及戰(zhàn)略規(guī)劃、體制機制等進行調(diào)整與創(chuàng)新，轉變?yōu)榉闲聲r代發(fā)展的新的運行模式。當企業(yè)所屬行業(yè)的整體環(huán)境發(fā)生較大變化或者企業(yè)進入一個新的發(fā)展階段，而當前的生產(chǎn)經(jīng)營理念和管理模式已經(jīng)不再適用時，就需要企業(yè)及時轉型，尋找一種新的生存與成長模式，推動企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略轉型。

（二）中小型房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉型措施

1.推行差異化發(fā)展戰(zhàn)略

我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的高速發(fā)展，目前正是結構性轉變的重要時期，人們的需求越來越多樣化，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要注意對市場進行細分，抓住市場的空白和盲點，選擇競爭力較小的二三線城市作為自己的發(fā)展區(qū)域，在產(chǎn)品的定位上盡量選擇那些中低價商品房、經(jīng)濟適用房或者平價商品房等中低檔的商業(yè)房地產(chǎn)作為自己的主要產(chǎn)品；再者，開發(fā)商要對自己所做的項目做出清晰明確的定位，不斷了解消費者的需求，這樣才能設計出更好的符合消費者需求的產(chǎn)品，同時有效利用項目所在地的地理位置和人文特色等特點，提高項目的文化品位，采用文化差異化的手段來吸引消費者，通過差異化的營銷方式進行創(chuàng)新性營銷也可以取得較好的效果；另外，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以關注政府保障房的項目的開發(fā)工作，一方面與政府可以建立較為良好的關系，又可以較為容易的獲得銀行貸款，承擔的風險也較低。

2.多元化發(fā)展戰(zhàn)略

物業(yè)管理行業(yè)的門檻不高，運營管理所需的成本也不高，可以作為企業(yè)多元化發(fā)展的一個行業(yè)。很多物業(yè)管理服務的小區(qū)樓盤大都是由企業(yè)本身開發(fā)的，這樣就保障了產(chǎn)品服務的連續(xù)性和統(tǒng)一性，同時物業(yè)管理行業(yè)屬于一個發(fā)展較為平穩(wěn)的行業(yè)，在經(jīng)營和盈利上相對穩(wěn)定，可以作為企業(yè)的避風港；另外，可以有效利用房地產(chǎn)開發(fā)的技術優(yōu)勢和專業(yè)優(yōu)勢，發(fā)展經(jīng)濟性連鎖酒店業(yè)，更便于降低投資減少成本，與企業(yè)共享品牌資源。

3.開展戰(zhàn)略聯(lián)盟

企業(yè)發(fā)展的其中一個目標就是要擴大企業(yè)規(guī)模，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，作為實現(xiàn)這個目標的有利手段，戰(zhàn)略聯(lián)盟也是提升企業(yè)競爭力的有效辦法。一種是企業(yè)之間僅僅有生產(chǎn)協(xié)作關系或者在分工上較為專業(yè)化，但是不涉及資金和技術的往來，互相之間的約束力較為松散；另一種則是除了生產(chǎn)協(xié)作關系以外，在資金、技術和銷售上也進行聯(lián)合，實現(xiàn)兩個企業(yè)的共存。另外與大企業(yè)進行聯(lián)盟也不失為一種發(fā)展戰(zhàn)略，中小企業(yè)可以負責大企業(yè)的技術開發(fā)、售后服務等業(yè)務，超越自身的價值鏈，尋求更為廣闊的競爭優(yōu)勢。

4.加強自身的戰(zhàn)略融資

房地產(chǎn)行業(yè)是一項資本密集型行業(yè)，企業(yè)自身的資本競爭力對企業(yè)的發(fā)展起到至關重要的作用，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想得到發(fā)展，首先要提升自身的融資能力，企業(yè)可以通過股票上市、海外私募基金、發(fā)行企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托投資基金等多種方式和渠道進行多元化的融資。

5.轉變單一的盈利模式

市場環(huán)境的不斷變化，讓中小型房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)越來越多，如果繼續(xù)保持之前單一的盈利模式對企業(yè)的發(fā)展會有所阻礙，企業(yè)可以有針對性和選擇性的對一些出租類的項目進行開發(fā)，比如商場、高檔公寓以及寫字樓等。企業(yè)在做選擇時，一定要依據(jù)自身的實際情況，結合企業(yè)所具備的優(yōu)勢和有利條件來確定開發(fā)的類型。

四、結語

面對新的戰(zhàn)略調(diào)整，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要積極的讓自身由被動變?yōu)橹鲃?，對企業(yè)的發(fā)展目標、實現(xiàn)目標的過程和方法重新進行思考，找尋出適合自身發(fā)展的轉型戰(zhàn)略，并不斷開發(fā)新技術、新產(chǎn)品，走出企業(yè)在原有經(jīng)營模式下所遇到的困境，從而獲得企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展并獲得新的競爭優(yōu)勢。在企業(yè)轉型的過程中，企業(yè)要根據(jù)自身的情況，對企業(yè)面臨的未來的發(fā)展環(huán)境進行分析和研究，對企業(yè)的戰(zhàn)略目標作出改革和修正，只有這樣，企業(yè)才能獲得可持續(xù)的發(fā)展。

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（作者單位：昆明城建房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司）