翟敏

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，《房產(chǎn)稅暫行條例》已難以適應(yīng)當(dāng)前發(fā)展需要。房產(chǎn)稅立法問題日益重要。而房產(chǎn)稅改革高度敏感又飽受爭議，立法進(jìn)展壓力重重。本文對房產(chǎn)稅改革現(xiàn)狀及面臨的困境進(jìn)行分析，并提出可能的改革路徑。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅改革；困境；路徑

為適應(yīng)國營企業(yè)利改稅和工商稅制改革的需要，1986年國務(wù)院頒布實施了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，決定在全國范圍內(nèi)開征房產(chǎn)稅，成為當(dāng)前房產(chǎn)稅征收的主要依據(jù)。歷經(jīng)30年，我國經(jīng)濟(jì)社會條件已發(fā)生巨大改變，尤其是1988年分期分批推行房改后，房產(chǎn)私有化成為不可逆的趨勢。近幾年隨著房產(chǎn)價值的快速上漲，在剛性自住購房需求之外還滋生了大量投資、投機(jī)需求，導(dǎo)致社會貧富差距日益加大，對社會穩(wěn)定造成負(fù)面影響。《暫行條例》已難以滿足當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，“加快房地產(chǎn)稅立法”日益重要。然而房產(chǎn)稅改革問題因涉及社會各階層利益分配，高度敏感又飽受爭議，立法進(jìn)展壓力重重。本文對當(dāng)前房產(chǎn)稅改革困境進(jìn)行分析，并提出可能的改革路徑。

一、房產(chǎn)稅改革困境分析

（一）房產(chǎn)稅改革觸動多方利益分配

在現(xiàn)行房產(chǎn)稅征管體制下，利益分配格局已基本固化，不同利益主體間的博弈為改革帶來了主觀方面的巨大阻力。一是中央和地方之間。1994年分稅制后稅收管理權(quán)高度集中于中央，地方稅體系建設(shè)相對薄弱，地方政府缺少主體稅種，導(dǎo)致土地財政模式形成，對房產(chǎn)稅改革積極性不高。2014年我國一般財政收入為75876.58億元，房產(chǎn)稅1851.64億元，僅占2.4%，而同期國有土地使用權(quán)出讓收入42606億元，是房產(chǎn)稅收入的23倍。如果要通過改革矯正土地依賴癥，使得房產(chǎn)稅逐步成為地方穩(wěn)定財源，地方政府必將維持現(xiàn)狀與中央政府間展開博弈。另一方面，根據(jù)受益性原則，地方政府對公共產(chǎn)品和服務(wù)投資力度越大，公共設(shè)施和公共服務(wù)越完善，房產(chǎn)市場價值越高，基于房產(chǎn)市場價值征收的房產(chǎn)稅收入也越高，反過來為地方政府維持公共產(chǎn)品和服務(wù)提供財力補充，形成良性循環(huán)。而我國房產(chǎn)稅對地方財政收入貢獻(xiàn)微薄，難以充分發(fā)揮房產(chǎn)稅促進(jìn)公共服務(wù)水平提高的作用。二是既得利益者和中低收入群體之間。既得利益者是房產(chǎn)和土地的主要持有者，相對于中低收入群體而言，能夠直接左右房價的走勢，對房產(chǎn)稅政策的變更施加壓力。來自這些既得利益者的阻礙和反對，正是掣肘改革前行的阻力。由于房地產(chǎn)相關(guān)稅費經(jīng)提高房屋價格轉(zhuǎn)嫁由購房人承擔(dān)，如果不優(yōu)化設(shè)計稅制就直接征收房產(chǎn)稅，納稅人納稅痛苦感明顯，容易產(chǎn)生抵制情緒，納稅遵從度不高。2011年以來滬渝房產(chǎn)稅改革也主要只針對增量住房、獨棟商品住宅和高檔住房等，沒有涉及存量住房及普通住房，始終沒有觸及改革核心。

（二）房產(chǎn)稅征管面臨多重挑戰(zhàn)

目前房產(chǎn)稅稅收環(huán)境也不容樂觀，征管手段相對落后、信息化專業(yè)化程度低及配套制度相對欠缺的現(xiàn)狀為改革形成了客觀方面的困難。一是房產(chǎn)稅基礎(chǔ)信息不全面。加快推進(jìn)不動產(chǎn)登記制度的落實是房產(chǎn)稅改革的重要基礎(chǔ)工作，實現(xiàn)不動產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)有利于測算全國房產(chǎn)稅整體規(guī)模，為深化改革提供數(shù)據(jù)支撐。按照國土資源部的統(tǒng)一部署，我國不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)正在穩(wěn)步推進(jìn)中，但目前仍處在起步建設(shè)階段，沒有形成全國性的房產(chǎn)稅信息管理系統(tǒng)，難以準(zhǔn)確掌握居民房產(chǎn)信息。單純依賴“一人盯多戶”征收模式，因信息不對稱導(dǎo)致的稅款流失現(xiàn)象難以避免。二是房產(chǎn)稅評估制度不健全。房產(chǎn)稅評估制度是房產(chǎn)稅制中的重要組成部分，也是房產(chǎn)稅實際征收過程中最重要的征管工作?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值或租金為計稅依據(jù)，導(dǎo)致房產(chǎn)稅稅收彈性低，難以體現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)活動中房產(chǎn)價值變動。而以房產(chǎn)評估價值為基礎(chǔ)，既能客觀地反映應(yīng)稅房產(chǎn)的真實價值，合理確定納稅人的稅負(fù)水平，也有利于房地產(chǎn)資源的有效利用和配置。這也是國際上通用的做法，應(yīng)用于美國、加拿大等國家。因此，逐漸健全房產(chǎn)稅評估制度是下一步改革必須攻堅的難題。三是房產(chǎn)稅監(jiān)管措施不完備。我國房產(chǎn)數(shù)量眾多，情況復(fù)雜，隨著房產(chǎn)價值飆升，房產(chǎn)稅實際逐步演變?yōu)橐环N特殊“消費稅”，極易造成稅款轉(zhuǎn)嫁，如果后續(xù)監(jiān)管保全措施不健全，納稅人不遵從成本很低，會加劇征管難度和稅款流失程度。

二、房產(chǎn)稅改革路徑探析

房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅的重要組成部分，對完善地方稅系、增強地方政府財力、引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有著不可或缺的作用。面對現(xiàn)有困境，唯有積極應(yīng)對。本文試圖對房產(chǎn)稅改革路徑進(jìn)行探析。

（一）提高房產(chǎn)稅征管信息化水平

房產(chǎn)稅改革必須在對居民房產(chǎn)基本信息全面掌握的基礎(chǔ)上逐步推進(jìn)，因此要做好以下工作：一是繼續(xù)推進(jìn)不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)，將分散在國土、稅務(wù)、城建等部門的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行集成整合，形成全國性的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫，并通過信息依法依規(guī)互通共享，建成全國性的房地產(chǎn)稅信息管理系統(tǒng)，提高征收效率，防止稅款流失。二是以立法形式建立完善不動產(chǎn)申報制度，明確納稅人申報義務(wù)和申報規(guī)范，在不動產(chǎn)發(fā)生新建、購置、改造、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等事項時如實申報，并使申報信息與房地產(chǎn)稅信息管理系統(tǒng)銜接整合，提高基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的完整性和準(zhǔn)確性。三是繼續(xù)打造實體辦稅、網(wǎng)上辦稅、移動辦稅三位一體的綜合性征收管理平臺，提高網(wǎng)上辦稅、移動辦稅的服務(wù)質(zhì)效，增強稅前宣傳輔導(dǎo)和稅后權(quán)益維護(hù)力度，為納稅人提供自由選擇的申報納稅方式及方便快捷的完稅情況查詢和完稅憑證出具，改善納稅人辦稅體驗，提高納稅人稅法遵從度。

（二）建立房產(chǎn)稅價格評估機(jī)制

建立完善的房產(chǎn)價格評估機(jī)制主要從以下幾方面入手。首先應(yīng)明確評估主體。與社會評估機(jī)構(gòu)和稅務(wù)部門主導(dǎo)房產(chǎn)評估相比，設(shè)立地方政府指導(dǎo)下的獨立房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)更加可靠。房產(chǎn)稅評估機(jī)構(gòu)與稅務(wù)部門及房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)同等級別并建立共同聯(lián)動機(jī)制，既保證稅收征管、房地產(chǎn)管理與評估工作相互獨立，互相監(jiān)督制約，又能共同協(xié)作、保證評估的公平性和透明性。其次要完善評估方法。世界通行的房地產(chǎn)價值評估方法有市場售價比較法、重置成本法、收益現(xiàn)值法三種，分別適用于不同性質(zhì)的房產(chǎn)。稅務(wù)部門在稅基評估時，應(yīng)根據(jù)不同應(yīng)稅房產(chǎn)選擇評估方法，使評估結(jié)果既能夠考慮經(jīng)濟(jì)波動和通貨膨脹情況，又能結(jié)合經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，以提高房產(chǎn)價值評估的準(zhǔn)確度，確保房產(chǎn)稅負(fù)真實公平。最后要建立評估爭議解決機(jī)制。規(guī)范房地產(chǎn)稅稅基評估爭議的處理流程，明確評估機(jī)構(gòu)、評估機(jī)構(gòu)管理部門、復(fù)議管理部門、訴訟管理部門等主體職責(zé)，嚴(yán)格依法依規(guī)管理，保護(hù)納稅人的合法權(quán)益。同時，在復(fù)議和訴訟程序流程設(shè)置上引入復(fù)議前置。

（三）制定相應(yīng)配套政策推進(jìn)改革進(jìn)程

為減少改革阻力，切實推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，配套政策的制定十分必要。一是建議在穩(wěn)定總體稅負(fù)的前提下，配合稅收結(jié)構(gòu)優(yōu)化，合理應(yīng)用稅收抵扣減免政策，包括界定扣除項目及減免人群。如對購房者在購買房時已繳的土地出讓金和相關(guān)稅費應(yīng)適當(dāng)扣除，避免重復(fù)征稅；同時對中低收入階層、特殊行業(yè)房產(chǎn)實行稅收優(yōu)惠等。二是在傳統(tǒng)的扣押查封保全方式外，根據(jù)房產(chǎn)稅征收的特殊性，探索創(chuàng)新房產(chǎn)稅保全措施?？煽紤]在房屋流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)設(shè)置，將納稅情況作為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的前提，如上海房產(chǎn)稅改革試點規(guī)定“應(yīng)稅住房發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，原產(chǎn)權(quán)人應(yīng)繳清房產(chǎn)稅稅款”；也可考慮與房產(chǎn)坐落范圍內(nèi)準(zhǔn)公共物品（如教育、醫(yī)療、交通等）的提供與受益相結(jié)合，由于準(zhǔn)公共物品的使用和消費往往與當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價值呈高度正相關(guān)，可規(guī)定“享受當(dāng)?shù)亟逃龝r需出示房產(chǎn)稅繳納情況”，以實現(xiàn)對納稅人納稅情況的監(jiān)督。三是提高房產(chǎn)稅收入的使用與管理水平，如規(guī)定房產(chǎn)稅收入專項用于當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，讓納稅人從地方公共服務(wù)水平提高的過程中受益。確保隨著改革推進(jìn)，地方政府提供的公共服務(wù)質(zhì)效明顯提升，形成良性循環(huán)，最終實現(xiàn)房產(chǎn)稅補充地方財力、改善地方公共服務(wù)水平的目的。

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（作者單位：北京市朝陽區(qū)地方稅務(wù)局）