柳青

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)了春天。但是投資性房地產(chǎn)行業(yè)在會(huì)計(jì)核算方面仍然存在一些問(wèn)題，如核算科目、選擇計(jì)量模式的依據(jù)不明確等。對(duì)此，要將公允價(jià)值經(jīng)過(guò)一些變換后來(lái)計(jì)算投資者的房產(chǎn)價(jià)值，也以此來(lái)完善投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)核算；問(wèn)題與措施

我國(guó)人口數(shù)量龐大，因此房地產(chǎn)行業(yè)占有及其重要的地位。但房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中，但其中仍存在一定的問(wèn)題，如初始計(jì)量中不明確的核算科目、后續(xù)計(jì)量中計(jì)算模式的模糊、轉(zhuǎn)換過(guò)程中的一些問(wèn)題。

一、投資性房地產(chǎn)和其會(huì)計(jì)核算

（一）投資性房地產(chǎn)的大致概念

房地產(chǎn)的投資是為了實(shí)現(xiàn)資本增值和賺取租金，主要從事出租土地使用權(quán)和建筑物等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，即讓渡資產(chǎn)使用權(quán)來(lái)獲取利益的行為。另外，投資性房地產(chǎn)以持有并準(zhǔn)備增值后進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓為形式，經(jīng)利益最大化的影響，最后轉(zhuǎn)讓增值后的資產(chǎn)減去投資本金所得的差價(jià)來(lái)獲取利益。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)都是在資產(chǎn)增值最大化的時(shí)候才轉(zhuǎn)讓。我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，出租房屋和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)也是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一種也需要繳納營(yíng)業(yè)稅。

（二）會(huì)計(jì)核算的意義

會(huì)計(jì)核算就是在企業(yè)會(huì)計(jì)工作中準(zhǔn)確、全面、真實(shí)的記錄會(huì)計(jì)信息一次來(lái)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。以我國(guó)境內(nèi)主要流通貨幣人民幣為記賬單位。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，做好會(huì)計(jì)核算工作對(duì)企業(yè)至關(guān)重要。投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)會(huì)計(jì)人員要通過(guò)會(huì)計(jì)憑證和記錄賬薄等形式來(lái)進(jìn)行記錄和管理，進(jìn)一步提升企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表的準(zhǔn)確性，做好企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作，并對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)提出建議。會(huì)計(jì)賬薄明確劃分和歸納投資性房地產(chǎn)中的各類信息，全面完整的記錄會(huì)計(jì)信息，它詳細(xì)地地記錄了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)情況。它為房地產(chǎn)管理者提供和分析了重要數(shù)據(jù)，幫助經(jīng)營(yíng)者做出正確的決定。

（三）投資類房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算

房地產(chǎn)的投資主要是根據(jù)其準(zhǔn)則來(lái)實(shí)施，大致可以分為初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量這兩種情況。初始計(jì)量就是指房地產(chǎn)在最初計(jì)量之前預(yù)計(jì)的實(shí)際成本，而后期計(jì)量主要是指計(jì)量企業(yè)對(duì)房產(chǎn)的后期的投入，后期計(jì)量主要是采用成本模式計(jì)量和公允價(jià)值這兩種計(jì)量模式，但是兩者之間只能只能選擇一種，且選擇之后就無(wú)法再做后期的更改。

二、投資性房地產(chǎn)中在會(huì)計(jì)核算中可能出現(xiàn)的情況

（一）在初始計(jì)量中核算科目不清晰

國(guó)家規(guī)定，我國(guó)的投資性房地產(chǎn)包括：已經(jīng)出租的土地使用權(quán)、以及后期的土地利用權(quán)、自己購(gòu)買的固定資產(chǎn)等。而相關(guān)規(guī)定明確指出，在短期之內(nèi)的用于出租手段的建筑物屬于投資性房地產(chǎn)，其擁有者并沒(méi)有發(fā)生變化。但這樣就擴(kuò)大了投資性房地產(chǎn)的核算范圍，會(huì)計(jì)核算過(guò)程中，企業(yè)可以輕易偽造出租的意圖文件，短期時(shí)間也不確定為多久，如果企業(yè)采用公允模式進(jìn)行后期計(jì)量，企業(yè)會(huì)計(jì)核算就會(huì)出現(xiàn)眾多的問(wèn)題，因此，對(duì)于這種現(xiàn)象，企業(yè)可以將建筑物分為固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)兩種。

（二）計(jì)量模式后期計(jì)量時(shí)的不明確

大多數(shù)企業(yè)在進(jìn)行投資之前會(huì)對(duì)投資的項(xiàng)目進(jìn)行全方位的分析、調(diào)研和考察和計(jì)算，通常會(huì)投資最有利于企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，而且事先要進(jìn)行投資性房地產(chǎn)有效評(píng)估，確保能實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。但評(píng)估過(guò)程中，公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，利潤(rùn)總額中也要把因?yàn)楣蕛r(jià)值而產(chǎn)生的利益而計(jì)算入內(nèi)，兩次比較計(jì)算，若公允價(jià)值與企業(yè)之前所預(yù)計(jì)的有出入，如果市場(chǎng)反應(yīng)的波動(dòng)小則對(duì)企業(yè)影響不大，如若市場(chǎng)房?jī)r(jià)波動(dòng)大，企業(yè)就會(huì)受到極其嚴(yán)重的影響。除此之外，公允價(jià)值計(jì)算方式很容易被企業(yè)中的一些投機(jī)者利用，已達(dá)到為自己盈利的目的，這樣問(wèn)題的出現(xiàn)會(huì)使得會(huì)計(jì)核算失去準(zhǔn)確性，不利于企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展，也可能會(huì)影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策，造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)利益損失。

（三）在公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值與實(shí)際價(jià)值不符

房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)換則是企業(yè)要根據(jù)房地產(chǎn)的用途進(jìn)行相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理，根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際用途進(jìn)行分類。目前，我國(guó)大部分都采用公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)換，如果房產(chǎn)的用途發(fā)生變化，會(huì)計(jì)人員要嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則記錄房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)信息，讓企業(yè)對(duì)房產(chǎn)有準(zhǔn)確的了解，掌握房產(chǎn)最新信息，以便企業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)能有效利用最新信息進(jìn)行投資決策。因此，公允價(jià)值計(jì)量模式相應(yīng)的會(huì)給企業(yè)的當(dāng)期損益、資本公積等科目帶來(lái)變化。如果房地產(chǎn)只是在用途方面發(fā)生改變，但實(shí)際形態(tài)等方面沒(méi)有改變，就不能更改賬面價(jià)值。如果忽略該點(diǎn)，則會(huì)影響資產(chǎn)價(jià)值報(bào)告，從而影響相關(guān)決策者的判斷。

三、在投資性房地產(chǎn)中準(zhǔn)確進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的方法

（一）在初始計(jì)量階段應(yīng)該明確核算科目

在投資性房地產(chǎn)的相關(guān)準(zhǔn)則之中已經(jīng)明確的規(guī)定了初始計(jì)量，投資性房地產(chǎn)只能是出租使用權(quán)或?qū)崿F(xiàn)資本增值，自用的房產(chǎn)，要算為固定資產(chǎn)。

（二）后續(xù)計(jì)量中，變動(dòng)差異應(yīng)包含在公允價(jià)值之中

部分企業(yè)在投資房地產(chǎn)的過(guò)程中發(fā)生公允價(jià)值變動(dòng)，“投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值”或“資本公積—公允價(jià)值變動(dòng)公積”中要計(jì)入價(jià)值差額，這樣才能更好地重估長(zhǎng)期性資產(chǎn)價(jià)值，以此讓會(huì)計(jì)信息準(zhǔn)確、真實(shí)。

（三）以賬面價(jià)值來(lái)計(jì)算公允模式下計(jì)量轉(zhuǎn)換后的房產(chǎn)價(jià)值

認(rèn)清房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換核算問(wèn)題后，相關(guān)企業(yè)的賬面上的價(jià)值應(yīng)該努力的轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行核算。而在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)算核算的問(wèn)題之中，采用公允價(jià)值模式計(jì)算自用房產(chǎn)時(shí)，房屋計(jì)量基礎(chǔ)可以為自用房產(chǎn)的賬面價(jià)值，其中產(chǎn)生的賬面價(jià)值誤差可計(jì)入當(dāng)期虧損中。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)發(fā)展空間大，升值潛力高的行業(yè)，因此，投資性房地產(chǎn)要深入認(rèn)識(shí)到會(huì)計(jì)核算中的問(wèn)題并及時(shí)找到方法解決，這樣才能提高會(huì)計(jì)信息準(zhǔn)確性，找到適合企業(yè)本身的計(jì)量方法，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的正確性，為企業(yè)獲取更大利益。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭瑞霞.企業(yè)會(huì)計(jì)核算管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)[D].山東大學(xué)，2015.

[2]房紹業(yè).我國(guó)小企業(yè)會(huì)計(jì)核算與會(huì)計(jì)控制探討[J].會(huì)計(jì)之友，2003（09）.

（作者單位：三亞海韻集團(tuán)有限公司）