陳昊　張瀚月　許磊磊

摘 要：大學(xué)城商圈在發(fā)展初期，商圈內(nèi)的同質(zhì)性及無序競(jìng)爭相對(duì)比較嚴(yán)重，門面店的更迭情況比較頻繁，因此如何有效規(guī)劃商圈內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)及布局，是當(dāng)下大學(xué)城商圈管理者及經(jīng)營者亟待解決的關(guān)鍵問題。文章首先對(duì)匯金商圈的現(xiàn)狀和人流量進(jìn)行分析及評(píng)價(jià)；其次基于空間句法對(duì)商圈進(jìn)行空間結(jié)構(gòu)分析，結(jié)合GIS空間分析手段，并利用SPSS軟件針對(duì)商圈盈虧狀況與人流量和商圈空間結(jié)構(gòu)的關(guān)系給出實(shí)證；最后以餐飲業(yè)為例，對(duì)其在商圈中的布局給出合理的建議。

關(guān)鍵詞：商圈分析；大學(xué)城；空間句法；GIS；布局

中圖分類號(hào)：F270 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2016）23-0124-03

1 概 述

大學(xué)城商圈在發(fā)展初期，商圈內(nèi)的同質(zhì)性及無序競(jìng)爭相對(duì)比較嚴(yán)重，門面店的更迭情況比較頻繁；同時(shí)，同種類型的店鋪在不同的空間位置，店鋪的收益情況相差很大。因此如何有效規(guī)劃商圈內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)及布局，引導(dǎo)商鋪經(jīng)營者有效經(jīng)營，是當(dāng)下大學(xué)城商圈管理者及經(jīng)營者亟待解決的關(guān)鍵問題。

目前對(duì)大學(xué)城商圈的研究已取得了很多成果，國內(nèi)外學(xué)者從不同的角度對(duì)其進(jìn)行研究：有學(xué)者分析了大學(xué)城商圈的利用情況[1]；有學(xué)者分析了大學(xué)城消費(fèi)者的出行習(xí)慣及消費(fèi)習(xí)慣[2]；有學(xué)者針對(duì)大學(xué)城商圈布局方法、商業(yè)選址等給出了自己的研究結(jié)論[3]。

以上各方面研究均取得了相應(yīng)的成果，但大多數(shù)都是對(duì)商圈進(jìn)行定性分析。而涉及店鋪布局的空間位置問題最好的解決角度應(yīng)試定量分析。

空間句法理論用于空間定量分析已經(jīng)應(yīng)用到了很多領(lǐng)域。譬如，郭佳希的《DepthMap軟件在網(wǎng)師園空間分析中的應(yīng)用》[4]。如果把該理論合理的運(yùn)用到大學(xué)城商圈的空間結(jié)構(gòu)分析中來，那么就可以為特定商業(yè)類型與商圈空間布局的空間關(guān)系給出實(shí)證。

本文首先通過問卷調(diào)查及實(shí)地調(diào)研法，結(jié)合計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)庫技術(shù)對(duì)匯金商圈進(jìn)行現(xiàn)狀分析及評(píng)價(jià)，其次將利用空間句法理論計(jì)算出商圈中建筑空間的可達(dá)度和可視度，然后利用ArcGIS軟件從空間角度分析出人流量、可達(dá)度和可視度對(duì)商圈的影響，并通過SPSS軟件對(duì)其給出實(shí)證，最后以餐飲業(yè)為例，利用其余建筑空間布局的空間關(guān)系對(duì)大學(xué)城商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)及布局做出合理的建議。

2 相關(guān)理論概述

2.1 商圈理論概述

2.1.1 商圈分析

商圈是指店鋪吸引消費(fèi)者的地理區(qū)域，或者可以理解為超市經(jīng)營的影響范圍，是由消費(fèi)者的購買行為和超市店鋪的經(jīng)營能力所決定的，一般將商圈視為以超市為中心，向四周展開的同心圓。商圈包含三個(gè)層次：核心商圈、次要商圈、邊際商圈[5]。

商圈分析是一個(gè)復(fù)雜的過程，涉及經(jīng)營業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競(jìng)爭者的位置、交通條件等許多因素。對(duì)于多數(shù)門店來講，商圈分析應(yīng)主要放在以下幾個(gè)方面：消費(fèi)者消費(fèi)行為分析、競(jìng)爭對(duì)手的分析、商圈內(nèi)商業(yè)組合的分析及其他因素[6]。

2.1.2 大學(xué)城商圈的特點(diǎn)

大學(xué)城商圈的消費(fèi)者主要是學(xué)生，具有如下特點(diǎn)：其一，消費(fèi)者群體人數(shù)龐大，年齡結(jié)構(gòu)單一，人口密度大；其二，消費(fèi)者的平均消費(fèi)水平不高，但整體消費(fèi)水平在不斷提高；其三，大學(xué)生消費(fèi)具有“次多量少”的特征，消費(fèi)時(shí)間季節(jié)性強(qiáng)。[7]

2.2 空間句法理論

空間句法于20世紀(jì)80年代初由倫敦大學(xué)的黑里爾（Hillier）和他的合作者提出，用于描述建筑設(shè)計(jì)中選擇不同的實(shí)體和空間構(gòu)造可能給人帶來的視覺和行為影響，其在城市空間結(jié)構(gòu)及空間中行人活動(dòng)模式問題中顯示出強(qiáng)大的分析力[8]，目前已經(jīng)廣泛應(yīng)用于建筑和城市空間發(fā)展的研究中。

對(duì)于空間句法的研究主要有兩個(gè)工具軟件，Axwoman和DepthMap。DepthMap作為空間句法的專用分析軟件，在空間結(jié)構(gòu)分析領(lǐng)域，尤其是空間層面的定量分析中起著重要作用。它主要通過對(duì)空間結(jié)構(gòu)中連接度（connectivity）、整合度（integration）、深度值（depth）這3個(gè)指標(biāo)的具體分析，幫助總結(jié)確定空間不同層面之間的關(guān)系。

①連接度：表示與某個(gè)自由空間直接相交的空間數(shù)，是一個(gè)靜態(tài)局部度量值，從連接圖可直接讀出。在實(shí)際空間系統(tǒng)中，某個(gè)空間的連接度值越高，其空間滲透性越好。

②整合度：表征一個(gè)空間與局部空間或整體空間的關(guān)系。整合度越高，可達(dá)性越高[4]。

③連接度：反映了空間可視度，整合度反映了空間可達(dá)度。

3 匯金新地商圈分析

3.1 分析對(duì)象及數(shù)據(jù)來源

匯金新地商圈位于蘇州教育園北區(qū)，作為一個(gè)建筑面積6萬平米的商業(yè)綜合體，周邊有包括蘇州科技學(xué)院、蘇州經(jīng)貿(mào)學(xué)院，蘇州技師學(xué)院等6所高校及山水印象、學(xué)府花園、湖畔翠庭等成熟居民小區(qū)。區(qū)域輻射范圍內(nèi)的人口眾多，商業(yè)需求旺盛。

本文主要采用實(shí)地調(diào)研法和問卷調(diào)查法，結(jié)合計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)庫技術(shù)對(duì)匯金商圈現(xiàn)狀進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)。通過對(duì)商圈內(nèi)不同類型、不同區(qū)域的典型商家進(jìn)行座談、訪問，獲取商業(yè)經(jīng)營者的經(jīng)營狀況、未來展望等；同時(shí)，在蘇州科技學(xué)院、蘇州經(jīng)貿(mào)學(xué)院、蘇州技師學(xué)院三個(gè)校區(qū)進(jìn)行以隨機(jī)抽放消費(fèi)者為主的問卷調(diào)查，共發(fā)放問卷200份，收回有效問卷183份，有效率為91.5%。

本文中利用的匯金商圈的平面圖由實(shí)地測(cè)量獲得，匯金商圈平面圖被繪制成5×5 m的格網(wǎng)，把每個(gè)網(wǎng)格作為具體的研究對(duì)象，以便計(jì)算每個(gè)格網(wǎng)的人流量、可達(dá)度、可視度。

3.2 現(xiàn)狀分析與評(píng)價(jià)

①商業(yè)空間構(gòu)成。與大學(xué)生的消費(fèi)觀念和消費(fèi)水平相適應(yīng)，這種商圈內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)也具有相應(yīng)的特征。與大都市商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)構(gòu)成的多樣性相反，這里的業(yè)態(tài)相當(dāng)單一，大部分是由單個(gè)的個(gè)體小商戶經(jīng)營。商業(yè)空間利用情況，如圖1所示，商圈中餐飲經(jīng)營面積占據(jù)了約1/3，稍次為住宿面積，同時(shí)商圈中餐飲類的店鋪接近一半，但是住宿類的店鋪卻不多。

②商圈利潤分析。通過調(diào)查得到，每人平均在匯金新地的平均每月消費(fèi)為288.9元，而商圈核心區(qū)一公里范圍內(nèi)有7萬人，所以匯金能每月?lián)碛屑s2千多萬的潛在消費(fèi)。

通過實(shí)地調(diào)研得出匯金新地所有商家每月的總成本為 1 100萬元，與匯金新地的每月的潛在消費(fèi)相差900萬元。對(duì)于約350家店鋪商圈來說利潤還是可觀的。但是對(duì)于不同的商業(yè)類型，他們的收益情況相差很大，如圖2所示。餐飲業(yè)、住宿類的平均利潤很低，相反零售業(yè)、娛樂業(yè)的平均利潤相當(dāng)可觀。由此可見當(dāng)前商圈內(nèi)業(yè)態(tài)構(gòu)成比例不合理，需要進(jìn)行有效規(guī)劃商圈內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)。

③商圈內(nèi)各類店鋪布局與盈虧狀況。為了能夠更加方便地對(duì)匯金新地進(jìn)行分析，筆者制作了商圈內(nèi)各類店鋪的布局圖，如圖3所示，同時(shí)圖3也顯示了各個(gè)店鋪的盈虧情況。從圖3可以看出，位于同一區(qū)域的店鋪，不同朝向的店鋪，店鋪的經(jīng)營情況會(huì)有所區(qū)別。

進(jìn)一步分析可以發(fā)現(xiàn)同種類型的店鋪在不同的空間位置，顧客消費(fèi)行為發(fā)生的概率相差很大，所以同種類型的店鋪在不同的空間位置，店鋪的倒閉率和更迭率相差很大。

不同的空間位置，最明顯的變化就是空間可達(dá)度與可視度等屬性不同。

④消費(fèi)行為特征。其一，消費(fèi)結(jié)構(gòu)單一。飲食花費(fèi)占主導(dǎo)地位是大學(xué)城商圈消費(fèi)的一大特征，前往匯金新地的消費(fèi)者中有43%的人選擇吃飯，其次則是購物、閑逛等。就花費(fèi)的比重看，飲食支出也以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)位居第一。消費(fèi)構(gòu)成的單一性決定了商圈經(jīng)營的單一性。這種單一性又反作用于它本身的業(yè)態(tài)構(gòu)成和經(jīng)營范圍，進(jìn)而又導(dǎo)致其自身發(fā)展空間受限。

其二，消費(fèi)低、頻率高。消費(fèi)活動(dòng)發(fā)生頻率高、單次花費(fèi)金額少是大學(xué)生消費(fèi)的又一個(gè)特征。有50%的人選擇每周在匯金新地消費(fèi)1～2次，其次有27%的人選擇消費(fèi)3～5次。平均每周為2.87次/周。明顯高于社會(huì)群體的購物頻率。

從花費(fèi)情況看，41%的消費(fèi)者選擇每周花費(fèi)在50元以下，平均花費(fèi)金額為72.2元/周，明顯低于社會(huì)群體中具有獨(dú)立經(jīng)濟(jì)能力的市民。大學(xué)生這種高頻率與低單次花費(fèi)額的消費(fèi)特征是同他們自身的空閑時(shí)間多，而自主經(jīng)濟(jì)收入少的狀況相一致的。

由于大學(xué)生的消費(fèi)活動(dòng)發(fā)生頻率高、單次花費(fèi)金額少，導(dǎo)致大學(xué)城商圈的業(yè)態(tài)相當(dāng)單一，大部分是由單個(gè)的個(gè)體小商戶經(jīng)營，且商品檔次較低。對(duì)于這類店鋪，沒有進(jìn)行必要的推廣宣傳，主要停留在口口相傳的傳播層次上。由此可見，店鋪的可視性，可達(dá)性對(duì)其經(jīng)營情況有很大的影響，消費(fèi)者找到并看到感興趣的店鋪時(shí)才會(huì)進(jìn)行消費(fèi)。

其三，人流量特征。在對(duì)商圈的實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，受三所高校與匯金新地之間的相對(duì)位置影響，匯金的西南部人流量最多，人流量從商圈西南角到東北角依次遞減，如圖4所示。

⑤商圈現(xiàn)狀評(píng)價(jià)。

通過對(duì)匯金新地現(xiàn)狀的分析可以得出，目前商圈內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)及布局不合理，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行重新進(jìn)行規(guī)劃布局，在規(guī)劃布局時(shí)需要要重視商圈的建筑空間布局對(duì)商圈的影響。

3.3 空間句法分析

①研究方法。利用DepthMap軟件，對(duì)匯金新地平面圖的進(jìn)行VGA（Visibility Graph Analysis）分析，分析指標(biāo)主要為連接度、整合度。

②研究結(jié)果。

分析結(jié)果，如圖5、圖6所示。

③分析總結(jié)。

可視度：從圖5中可以看出，每條路，從路口到路中可視度越來越低。從每條道路的角度看，南邊的道路以及中間一條東西走向的道路的可視相對(duì)而言要好一點(diǎn)，從整體看，南半部的可視度比北半部好。

可達(dá)度：由于匯金新地內(nèi)的道路都很暢通，建筑布局也比較規(guī)則，所以圖6中可達(dá)度情況和可視度基本一致。

3.4 商鋪盈利與相關(guān)因素的統(tǒng)計(jì)分析

將ArcGis中匯金新地的店鋪圖層（盈虧狀況、人流量）與店鋪空間句法圖層（可達(dá)度、可視度）進(jìn)行關(guān)聯(lián)。運(yùn)用SPSS19.0統(tǒng)計(jì)軟件對(duì)店鋪盈虧狀況與人流量、可達(dá)度和可視度等因素進(jìn)行相關(guān)性分析。相關(guān)性結(jié)果，見表1。可以看出，盈虧狀況與人流量、可達(dá)度、可視度之間具有相關(guān)性。因此店鋪的空間可達(dá)度、可視度以及人流量影響著消費(fèi)行為發(fā)生，在進(jìn)行商圈布局應(yīng)把他們作為影響因素。

4 商業(yè)布局規(guī)劃

4.1 商業(yè)布局各因素指標(biāo)

不同的商業(yè)種類，對(duì)不同的因素要求各不相同。根據(jù)對(duì)當(dāng)前匯金新地中不同店鋪的盈利情況與人流量、可達(dá)度、可視度的分析?？梢缘贸霾煌N類店鋪的對(duì)人流量、可達(dá)度以及可視度的要求。人流量：零售對(duì)人流量要求較高，餐飲、娛樂對(duì)人流量次之，住宿較低。可達(dá)度：娛樂、零售對(duì)可達(dá)度要求較高，餐飲業(yè)次之，住宿最低?？梢暥龋簥蕵?、零售對(duì)可視度要求較高，餐飲業(yè)次之，住宿最低。

4.2 特定商業(yè)布局規(guī)劃分析

通過前期對(duì)匯金新地現(xiàn)狀的分析，目前匯金新地的商業(yè)業(yè)態(tài)中，餐飲業(yè)不僅是商圈中的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，也是收益情況最差的商業(yè)種類。因此我們以餐飲業(yè)為例，進(jìn)行商業(yè)布局規(guī)劃，規(guī)劃結(jié)果，如圖7所示。

4.3 規(guī)劃結(jié)果與現(xiàn)狀對(duì)比

從圖7中可以看到，規(guī)劃后的結(jié)果與匯金新地目前餐飲業(yè)的分布具有一定的重合區(qū)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)重疊區(qū)內(nèi)的店鋪的盈利情況比重疊區(qū)外的店鋪要好的多。這也驗(yàn)證了我們研究方法是正確的。特定的商業(yè)類型對(duì)空間位置具有特定的要求，通過對(duì)空間結(jié)構(gòu)的定量分析，可以準(zhǔn)確的進(jìn)行商業(yè)布局規(guī)劃。

5 結(jié)語與展望

大學(xué)城商圈內(nèi)店鋪的盈虧狀況與空間的可達(dá)度、可視度以及人流量具有相關(guān)性。因此，在商圈布局規(guī)劃中應(yīng)考慮這三個(gè)要素，從而為商圈管理者提供決策幫助，為商業(yè)經(jīng)營者調(diào)整經(jīng)營思路提供支持。

在對(duì)人流的分析中缺乏有效的技術(shù)手段，今后研究者可以借助人們手機(jī)信號(hào)的定位信息，對(duì)商圈中的人流量進(jìn)行實(shí)時(shí)、準(zhǔn)確的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，以更加精確地掌握高校學(xué)生消費(fèi)者對(duì)商業(yè)街的利用特征。

本文的研究對(duì)象處于封閉的大學(xué)城，空間結(jié)構(gòu)和人口流動(dòng)都較為簡單，對(duì)于開放式大學(xué)城，對(duì)這方面的研究會(huì)更加的復(fù)雜。

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