周凱

產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為區(qū)域和城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的承載主體，一直是推動各地經(jīng)濟發(fā)展的重要增長極，園區(qū)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中的地位日益增強，2015年國家級開發(fā)區(qū)（包括高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)）經(jīng)濟整體規(guī)模預(yù)計達(dá)到17萬億元，占全國GDP比重約25%。近年來，在世界經(jīng)濟復(fù)蘇乏力，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟增速下滑背景下，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展同樣面臨嚴(yán)峻考驗，尤其是對支撐縣域經(jīng)濟命脈的省市級產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說，更是雪上加霜，如臨寒冬，探求在經(jīng)濟新常態(tài)下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)新發(fā)展，對于國內(nèi)的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型極具價值。

傳統(tǒng)發(fā)展模式受困

我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展陷入的困境主要表現(xiàn)為存量過大、高空置率、同質(zhì)化。據(jù)前瞻研究院統(tǒng)計，截至2014年底，我國省級以上產(chǎn)業(yè)園區(qū)1644家，市級園區(qū)更是數(shù)不勝數(shù)；招商通數(shù)據(jù)顯示，2014年我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體空置率高達(dá)43.2%；截至2013年4月，蘇州僅文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量就多達(dá)78家。

究其原因，主要有以下三個方面：一是過去各地政府出于政績考慮，盲目上馬各類園區(qū)項目，粗放式招商引資，從而使得政府主導(dǎo)型園區(qū)普遍存在產(chǎn)業(yè)定位不清、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度低、產(chǎn)業(yè)鏈不完善、配套服務(wù)薄弱等問題。二是在當(dāng)前不容樂觀的宏觀經(jīng)濟形勢下，實體經(jīng)濟景氣度日趨式微，而作為制造業(yè)重要載體的園區(qū)發(fā)展更是如影隨形，園區(qū)招商十分艱難。三是隨著房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，樓市已進(jìn)入高庫存率、低利潤率的“新常態(tài)”，傳統(tǒng)房地產(chǎn)商開始涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)，但由于缺乏核心企業(yè)、技術(shù)、人才等產(chǎn)業(yè)資源的支撐而使園區(qū)同樣面臨空心化。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的崛起

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)傳統(tǒng)發(fā)展模式受困的同時，近年來，圍繞著產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)及運營而興起的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展卻熱情高漲。綠地、萬科等房地產(chǎn)巨頭加快拓展，海爾、中興等實體企業(yè)也開始多元化布局，華夏幸福、聯(lián)東U谷等園區(qū)開發(fā)企業(yè)備受資本的青睞，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒂瓉砝^住宅地產(chǎn)之后的又一個黃金時代。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的崛起源自三股力量的推動。一是產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)移產(chǎn)生的內(nèi)生動力。發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級和滯后地區(qū)對轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)的承接，推動存量園區(qū)相應(yīng)的轉(zhuǎn)型升級。政府為給本地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級騰挪發(fā)展空間，加緊老工業(yè)園區(qū)的“騰籠換鳥”工作，傳統(tǒng)園區(qū)迎來“二次開發(fā)”機遇。二是新型城鎮(zhèn)化的有力推動。以人為本的新型城鎮(zhèn)化帶來城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人口的持續(xù)導(dǎo)入，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為城市發(fā)展的重要功能平臺，將承載著該趨勢下的巨大市場需求。三是新政策新趨勢的市場導(dǎo)向。在“一帶一路”、京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟帶、自貿(mào)區(qū)等一系列國家政策刺激之下，在工業(yè)4.0、“雙創(chuàng)”行動、“互聯(lián)網(wǎng)+”等新產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢誘導(dǎo)之下，一批新興產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)態(tài)應(yīng)運而生，這些領(lǐng)域需要新的發(fā)展空間與之相適應(yīng)。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式大體上可以分為政府主導(dǎo)型開發(fā)模式和社會化開發(fā)模式。前者是過去最常見的園區(qū)開發(fā)模式，它具有規(guī)劃性強、權(quán)威性高、政策支持力度大等優(yōu)勢，但隨著我國經(jīng)濟市場化進(jìn)程的加快，中央土地和財稅政策收緊，地方政府簡政放權(quán)改革要求，其靈活性差、創(chuàng)新能力弱、機構(gòu)臃腫、政企不分等缺陷嚴(yán)重制約了園區(qū)發(fā)展。作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)直接推動力量的社會資本和民營企業(yè)，其積極參與園區(qū)投資開發(fā)的社會化模式，因具有專業(yè)性強、靈活性高、融資渠道多、商業(yè)模式不斷創(chuàng)新等特點，正在成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的主流趨勢。

可以說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的興起是園區(qū)開發(fā)由政府主導(dǎo)走向社會化的必然結(jié)果，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新發(fā)展是根治園區(qū)發(fā)展積弊的奇方良藥，是推動傳統(tǒng)型園區(qū)轉(zhuǎn)型升級的救命稻草。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新玩法

在經(jīng)濟新常態(tài)的背景下，近年來帶動產(chǎn)業(yè)園區(qū)新一輪發(fā)展的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式也亟待升級。結(jié)合新的發(fā)展形勢，大致可梳理出三種新模式。

園區(qū)開發(fā)的PPP模式。為了激活社會資本，降低政府負(fù)債，以及提高公共產(chǎn)品的供給效率，近年來政府正在大規(guī)模推進(jìn)PPP模式。產(chǎn)業(yè)園區(qū)具有很強的公共產(chǎn)品和服務(wù)屬性，開發(fā)投資規(guī)模大、周期長，政府主導(dǎo)的開發(fā)模式遇到瓶頸，因此急需采用PPP模式引入高效的社會資本。園區(qū)PPP的基本模式可歸納為：政府部門以國有資產(chǎn)入股，引入社會部門組建合資公司，負(fù)責(zé)園區(qū)土地規(guī)劃整理、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)招商、園區(qū)管理運營等，并在政府的監(jiān)督和監(jiān)審下，通過政府購買、政策補助、特許經(jīng)營權(quán)收益等途徑獲得投資回報。社會資本退出PPP的方式主要有股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化及整體上市等。園區(qū)PPP模式對地方政府和社會資本都具有極強的吸引力。引入社會資本，減輕了政府財政壓力，利于政府職能轉(zhuǎn)變，使政府從產(chǎn)品提供者變成監(jiān)督者。政府和社會多元主體可以發(fā)揮各自優(yōu)勢，提高園區(qū)開發(fā)建設(shè)、管理運營效率。雙方形成利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的利益共同體，既可保證社會資本獲得較為穩(wěn)定的投資收益，也能保障園區(qū)發(fā)展長期目標(biāo)的實現(xiàn)。但當(dāng)前在相關(guān)法律法規(guī)不完善，合作模式不規(guī)范，評估審核機制不健全，政策環(huán)境多變等背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商參與園區(qū)PPP的態(tài)度十分謹(jǐn)慎。因此要求地方政府要具備契約精神，提升政府公信力，重塑良好政商關(guān)系，最大程度地尊重社會資本，保持長期共贏的心態(tài)，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體營造良好的投資環(huán)境。

園區(qū)運作的資本化。近年來，隨著中央收緊地方政府債務(wù)規(guī)模，地方財政無力支撐園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；商業(yè)銀行不良貸款率不斷攀升，而房地產(chǎn)市場利潤率嚴(yán)重下滑，從銀行獲取信貸難度加大；土地、稅收等資金優(yōu)惠政策全面趨緊，傳統(tǒng)招商引資手段不再靈驗。對于當(dāng)前已從單一功能的工業(yè)園蛻變?yōu)楫a(chǎn)城融合的城市綜合體的現(xiàn)代化園區(qū)來說，園區(qū)的前期開發(fā)投資規(guī)模一般都較大，后期的招商、運營也需要大量資金，而投資回報周期卻很長，因此，如果沒有金融的支撐，園區(qū)運作成功率將大打折扣。那么對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來說，如何獲得融資，又如何實現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)呢？一是創(chuàng)新融資方式，解決經(jīng)營資金來源問題。號稱中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)龍頭的華夏幸?；鶚I(yè)給同行們上了生動的一課，根據(jù)火花S-Park統(tǒng)計，從2012年至2016年4月，華夏幸福非銀行融資總額2974億元，涉及融資方式多達(dá)16種。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商可與金融機構(gòu)合作，設(shè)計投融資架構(gòu)和產(chǎn)品，實現(xiàn)園區(qū)開發(fā)的資金閉環(huán)，除了常規(guī)的銀行信貸、公司債券及住宅銷售融資方式外，還可以利用信托借款、夾層融資、融資租賃、戰(zhàn)略引資、資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新性融資方式。二是強化金融服務(wù)，轉(zhuǎn)變招商引資方式。針對科技型中小企業(yè)發(fā)展面臨的融資難問題，園區(qū)可聯(lián)合金融機構(gòu)和風(fēng)投機構(gòu)提供便捷的投融資服務(wù)，吸引高科技企業(yè)入園，還可以拓展房屋租賃招商、租費合作招商和房屋產(chǎn)權(quán)合作招商等渠道。三是加強資本運作，優(yōu)化盈利模式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商可利用自有資金或以物業(yè)、租金入股等形式開展股權(quán)投資，借助所投企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或上市退出獲取投資收益。

園區(qū)運營的輕量化。新形勢下，隨著政府逐漸退出園區(qū)開發(fā)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域正在進(jìn)入“市場在資源配置中起決定性作用”的新局面。在市場競爭日益激烈，園區(qū)開發(fā)走向規(guī)范化和公平化的趨勢下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將徹底告別單純依靠“土地溢價+物業(yè)銷售”的重資產(chǎn)投資而獲取短期投機暴利的野蠻生長時代。產(chǎn)業(yè)園區(qū)要加快去地產(chǎn)化，通過提升自身的資源整合能力、平臺服務(wù)能力和品牌影響力等軟實力，構(gòu)建“產(chǎn)業(yè)+服務(wù)+運營+資本運作”的綜合盈利模式。一是整合資源，提升價值。通過對產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)、金融資本、公共服務(wù)等各種資源的整合，促使園區(qū)形成完善的產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系、金融服務(wù)體系和城市運營體系，以提升園區(qū)整體的經(jīng)濟價值。二是增值服務(wù)，多點盈利。當(dāng)前，園區(qū)基礎(chǔ)性的物業(yè)服務(wù)已經(jīng)無法滿足企業(yè)的需求，而對資本、技術(shù)、人力、市場等發(fā)展性服務(wù)則提出更高要求，這些增值服務(wù)既是園區(qū)核心競爭力的具體表現(xiàn)，也是實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定多點盈利的有效途徑。三是打造品牌，服務(wù)輸出。產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌建設(shè)是破除同質(zhì)化競爭，展現(xiàn)核心價值的有力手段；是對外拓展市場，輸出服務(wù)的前提條件。國內(nèi)知名產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在形成品牌影響力后便開始全國布局，如聯(lián)東U谷在2005年成功開發(fā)北京金橋產(chǎn)業(yè)園項目后，截至目前已在全國20多個城市復(fù)制打造了50多個園區(qū)。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來的發(fā)展趨勢還將是專業(yè)化、精致化、智慧化和生態(tài)化，而對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來說，未來的重任則是要完成從地產(chǎn)商向“科技企業(yè)孵化商”、“產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)商”、“城市運營商”等角色的華麗轉(zhuǎn)變。

（作者單位：投資北京發(fā)展研究院）