陳志龍

保羅-克魯格曼說過“房地產(chǎn)泡沫是內(nèi)置于經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中的。泡沫嚴(yán)重時(shí)，房地產(chǎn)崩潰并非黑天鵝，而是房間里的大象，看上去顯而易見卻總被人們忽略?！?/p>

秦朔兄在大洋彼岸的美國短期學(xué)習(xí)，上周就當(dāng)下一二線城市如同“下油鍋”的房地產(chǎn)形勢與我交流。這逼著我在候機(jī)室里對最近房地產(chǎn)市場的一些問題進(jìn)行再梳理。次日，看到他關(guān)于房地產(chǎn)資本主義的一些最新論述。作為報(bào)人，秦朔兄就熱點(diǎn)問題緊追不舍、倚馬而就的職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)主義精神讓人感佩。

關(guān)于房地產(chǎn)資本主義，他說從宏觀分析來看，就是整個(gè)經(jīng)濟(jì)、投資、信貸對房地產(chǎn)依賴到一種誰都離不了的程度。它已經(jīng)成魔，自運(yùn)轉(zhuǎn)……銀行需要抵押物做“錨”、天量貨幣需要“超級(jí)蓄水池”消化這樣的增長模式，就注定了，在那些一直能提供未來想象力、不斷有新題材新發(fā)展的地方，房地產(chǎn)的非理性繁榮必然發(fā)生。

從微觀看，房地產(chǎn)資本主義意味著，房子不只是房子，土地不只是土地，充分運(yùn)用金融工具做房地產(chǎn)，把房地產(chǎn)當(dāng)成金融和資本來運(yùn)作。一旦這種思維和操作模式成為房地產(chǎn)主流，整個(gè)經(jīng)濟(jì)就從產(chǎn)業(yè)時(shí)代進(jìn)入房地產(chǎn)資本主義時(shí)代。

他在文中說，我看到的房地產(chǎn)資本主義的圖景是——以房地產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資產(chǎn)（土地、房子、房地產(chǎn)公司股權(quán)），以價(jià)格上升作為確定性預(yù)期，以成本不斷下降的低息資金和理財(cái)產(chǎn)品作為燃料，以價(jià)格重估作為抵押型金融體系的潤滑劑，以居民負(fù)債率的上升作為對價(jià)，進(jìn)入“上漲、上漲、只要上漲大家都是贏家”的向上沖刺期。

他認(rèn)為，囤地、捂盤、炒地、炒房、加杠桿等等，可以作為房地產(chǎn)資本主義的早期形態(tài)；現(xiàn)在則是中盤，就是大規(guī)模使用金融工具（貸款和金融機(jī)構(gòu)的場外配資），盡可能加杠桿，充分利用地價(jià)上升來擴(kuò)張資產(chǎn)負(fù)債表；負(fù)債越多越好，用“負(fù)債”競逐“資產(chǎn)”（包括房地產(chǎn)公司股權(quán)），然后拉升資產(chǎn)價(jià)格，或者快速周轉(zhuǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流，以現(xiàn)金流為依托進(jìn)一步融資擴(kuò)張。

我完全認(rèn)同他的觀點(diǎn)。次日，我在另一篇《金融體系已成為最大的土地儲(chǔ)備者》文章中，呼應(yīng)了他的觀點(diǎn)。我在文中指出，隨著金融體系和整個(gè)經(jīng)濟(jì)決策部門日益為房地產(chǎn)所綁架，金融體系已成為最大的土地儲(chǔ)備者，金融的功能從配置市場資源和管理風(fēng)險(xiǎn)，異化為內(nèi)置房地產(chǎn)這一具有自毀功能的核彈。

“向上沖刺”的過程不可能無限度，因?yàn)闃洳粫?huì)長到天上去。信貸燃料在放量沖頂后可能高位枯竭耗盡。新浪編輯在推送這篇文章時(shí)，用了文中的另一句話作為小標(biāo)題《每次金融危機(jī)，把金融家送上斷頭臺(tái)的幾乎都是房地產(chǎn)》。我也默認(rèn)了，確實(shí)，“一個(gè)被房地產(chǎn)綁架的金融體系可能是最糟糕、最壞的、也是最危險(xiǎn)的金融體系?！彼屨麄€(gè)金融系統(tǒng)進(jìn)入了一片未知的白茫茫的海域，也讓整個(gè)經(jīng)濟(jì)的平衡性越來越差，越來越脆弱。

人類過去一百多年間，每一次關(guān)于金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)蕭條的文獻(xiàn)，都是圍繞著房地產(chǎn)從繁榮到崩潰的過程，并伴隨著金融恐慌而寫就的，概莫能外。保羅-克魯格曼說過“房地產(chǎn)泡沫是內(nèi)置于經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中的。泡沫嚴(yán)重時(shí)，房地產(chǎn)崩潰并非黑天鵝，而是房間里的大象，看上去顯而易見卻總被人們忽略?！?/p>

為什么？因?yàn)楣餐娴尿?qū)使。泡沫沸騰并處于臨爆狀態(tài)時(shí)，市場往往出現(xiàn)反向的、驚人的群體性的拱衛(wèi)性共識(shí)。政府不想讓泡沫破滅，金融體系，每個(gè)貸款人都一樣。2008年，面對美國房地產(chǎn)市場“史上最大的泡沫”，美聯(lián)儲(chǔ)的官員還說“經(jīng)濟(jì)基本面依然強(qiáng)勁”。媒體不厭其煩地起哄：“這是一個(gè)新時(shí)代的開始”，“只要音樂還在繼續(xù)，我們必須不停地跳舞，房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)跌?！?/p>

是啊，為什么不呢？這就是那個(gè)時(shí)代的故事，也是那個(gè)時(shí)代的選擇。“銀行家并不傻，他們對現(xiàn)狀和后果一清二楚，只是不想讓音樂停止罷了?！?從上世紀(jì)“興旺的20年代”開始到本世界初，近百年來，美國的金融資本主義都是天生的冒險(xiǎn)主義者?！斗抢硇苑睒s》一書就講到了投資家塞繆爾-英薩爾的傳奇一生。

他的記賬員回憶說，“銀行家稱呼我們的方式，就像雜貨店的老板叫他的主顧，努力要把錢塞給我們?！溈狭_太太，我們今天有些很不錯(cuò)的生菜。‘英薩爾先生，我們還有點(diǎn)挺好的新鮮綠鈔，你能不能想辦法把1000萬美元花掉？”就這樣，英薩爾通過高度杠桿化投資獲得了短暫的成功，但隨著大蕭條的到來，所有這些成功的杠桿投資一夜之間都崩潰了，最終他把自己也賠了進(jìn)去。樹不會(huì)長到天上去。任何異常的扭曲都不可持續(xù)，每一個(gè)膨脹的泡沫遲早都會(huì)破滅，貪婪者最終都要轉(zhuǎn)向恐懼。

回到2008年之前的美國，哪個(gè)行業(yè)能像房地產(chǎn)能給美國人帶來超過200萬億美元的賬面盈余？這簡直就是上帝賜給每個(gè)人一臺(tái)取款機(jī)，金融機(jī)構(gòu)從無休止的資產(chǎn)證券化和眼花繚亂的衍生品中賺取超額利潤，普通人通過抵押貸款不斷變現(xiàn)，買更大排量的車、到郊外換置更大的花園洋房……房地產(chǎn)泡沫不是問題，泡沫破了才是問題。大家都只看中短期，“長期看我們都會(huì)死去”，泡沫只要一天不破，政策層面自然都心懷僥幸，所有人都在為高房價(jià)背書。

當(dāng)冰山碎裂的咔嚓聲已清晰可聞，面對風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)局的第一反應(yīng)往往是讓泡沫再膨脹?！爱?dāng)利益捆綁的道德風(fēng)險(xiǎn)、廉價(jià)貨幣和過度干預(yù)演化成危機(jī)時(shí)，對策就是更敗壞的道德風(fēng)險(xiǎn)、更廉價(jià)的貨幣和更嚴(yán)厲的干預(yù)?！泵绹鴮W(xué)術(shù)界反思這場危機(jī)背后的貨幣因素時(shí)說，央行行長應(yīng)該是但不幸很少有真正的國士，這是一種少見的物種。央行最容易做的事莫過于EASY MONEY—寬松的貨幣政策，既可讓企業(yè)和金融市場興奮，又可以取悅于白宮和國會(huì)山，減少短期痛苦，人人皆大歡喜。

多年前，亞當(dāng)斯密有一句名言：“可能出錯(cuò)的事情和完全不可能出錯(cuò)的事情之間的主要判別在于，一旦完全不可能出錯(cuò)的事情最終出錯(cuò)了，這個(gè)錯(cuò)誤往往無法挽回或者根本無法補(bǔ)救。”山高谷深，市場非理性繁榮造就的剛性泡沫一旦破滅，對金融體系的災(zāi)難性傷害將是爐心熔毀式的。

當(dāng)美國的“08式噩夢”來臨時(shí)，小布什總統(tǒng)在白宮召集他的幕僚團(tuán)隊(duì)開會(huì)。一向喜歡輕松氛圍的總統(tǒng)，開會(huì)前總是先說兩句俏皮話，開個(gè)善意的玩笑，但這次他劈頭蓋臉直言不諱地問：“我們怎么會(huì)走到這一步？輸?shù)眠@么慘！”是啊，這么一個(gè)久經(jīng)考驗(yàn)的強(qiáng)權(quán)、擁有世界最強(qiáng)大的金融體系，怎么會(huì)一夜之間輸?shù)眠@么慘！這個(gè)問題振聾發(fā)聵。

伯南特在反省次貸危機(jī)時(shí)說，一個(gè)深刻的教訓(xùn)在于從華爾街到華盛頓的雙向失靈——市場失靈和監(jiān)管失靈。如果說市場失靈是因?yàn)槔嫒后w的貪婪，而監(jiān)管失靈更為復(fù)雜。

事后， 格林斯潘在國會(huì)作證時(shí)吐苦水，也算是吐真言：“聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)不是在真空中運(yùn)作，如果升息打壓了資產(chǎn)價(jià)格，一定會(huì)導(dǎo)致自己的選票減少。因?yàn)?，無論是股票，還是房地產(chǎn)，涉及面都非常廣泛，影響到所有中產(chǎn)以上階層，任何導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格下跌的政策都是‘不得人心的。美聯(lián)儲(chǔ)不想被投資者控告，是我們破壞了大家的退休計(jì)劃，你們可以想象我下一次在國會(huì)熬夜召開聽證會(huì)遭到炮轟的情形……”

格林斯潘是何等神一般的存在啊！有記者曾問一位總統(tǒng)候選人，如果在你的總統(tǒng)任期內(nèi)，金融市場出現(xiàn)問題，而年邁的格林斯潘又突然去世了，你怎么辦？他的意思是如何減輕對金融市場的沖擊。

這位議員說，我會(huì)在美聯(lián)儲(chǔ)的?？怂勾髽抢?，讓他戴上帽子端坐在辦公室里，他的隨從川流不息地進(jìn)出匯報(bào)，他照樣召集會(huì)議，他辦公室的燈光晝夜通明。然而，就是這樣一個(gè)具有超強(qiáng)政治獨(dú)立性的央行領(lǐng)導(dǎo)人，面對以房地產(chǎn)為代表的沸騰的資產(chǎn)泡沫，依然投鼠忌器、王顧左右，錯(cuò)過了最好的糾錯(cuò)機(jī)會(huì)。

貝爾斯登的杠桿率超過了30倍，房價(jià)只要出現(xiàn)0.3%的回落就可以耗光其資本，但卻長時(shí)間不受監(jiān)管，因?yàn)楦窳炙古嗣孕拧霸缴俚谋O(jiān)管才是好的監(jiān)管”。而魯莽的“兩房”更是把高杠桿用到了極至，各種眼花繚亂新奇的衍生工具最終把自己全賠進(jìn)去，把整個(gè)金融體系全卷進(jìn)去。

“美國和全球經(jīng)濟(jì)的命運(yùn)就掌握在我們手上了！“總統(tǒng)問完“什么會(huì)輸?shù)眠@么慘”，開始對財(cái)長保爾森和聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克作政治交待。面對總統(tǒng)的囑托，危機(jī)緊急情況應(yīng)對部門向國會(huì)申請“無限制授權(quán)”。

財(cái)長保爾森說，（危機(jī)時(shí)刻）權(quán)力越大核威懾力越強(qiáng)，但用到權(quán)力的可能性就越小，就像總統(tǒng)身邊的那個(gè)黑匣子。聯(lián)邦經(jīng)濟(jì)金融決策部門的首長們也是絞盡腦汁，所有對策都是軍方提出的“壓倒性火力”——只有強(qiáng)大的壓倒性火力，才能使做空力量心生畏懼，最大限度地降低傷亡，穩(wěn)定并鞏固局勢。事實(shí)證明，與推萎、放任危機(jī)蔓延產(chǎn)生的混亂及收拾混亂的更大成本而言，“無限制授權(quán)”和“壓倒性火力”是成本是最低、破壞性最小的反危機(jī)措施，它精準(zhǔn)地制止了出血點(diǎn)，防止金融體系因潰敗性大出血而休克，有效實(shí)現(xiàn)了金融體系的在線修復(fù)和市場穩(wěn)定。

“次貸”危機(jī)后，美國國會(huì)成立一個(gè)專門的調(diào)查委員委員會(huì)對危機(jī)全程進(jìn)行復(fù)盤，形成了近百萬字的調(diào)查報(bào)告，聯(lián)邦調(diào)查局全程參與，一樁樁金融丑聞被揭露，大批掠奪性的騙子貸款、龐氏貸款被掀開蓋子，這一報(bào)告的中文版已經(jīng)出版，讀來觸目驚心。

而伯南克《行動(dòng)的勇氣》、保爾森《峭壁邊緣》以及格林斯潘的一些代表作也成為回顧和反思這場危機(jī)的經(jīng)典教案。秦朔兄在業(yè)內(nèi)突破性地提出房地產(chǎn)資本主義，旨在警示這場饕鬄盛宴的嚴(yán)重后果。重溫并不遙遠(yuǎn)的美國噩夢，再次驗(yàn)證了幾個(gè)內(nèi)在的邏輯必然，那就是：每次金融危機(jī)，把金融家送上斷頭臺(tái)的幾乎都是房地產(chǎn)。

當(dāng)資產(chǎn)泡沫根植于巨大的杠桿基礎(chǔ)之上時(shí)，泡沫破滅的代價(jià)是毀滅性的。不要等到不可收拾時(shí)，才手忙腳亂地考慮動(dòng)手。記住伯南克在他《行動(dòng)的勇氣》中的那句開場白吧：在所有危機(jī)當(dāng)中，都會(huì)有兩類人，敢于行動(dòng)者和懼怕行動(dòng)者。這本書中文版的前言標(biāo)題是《我還能阻止這一切》。對我們來說，該是行動(dòng)的時(shí)候，因?yàn)槲覀冞€能阻止這一切。（本文由新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖提供，作者為南京大學(xué)長江三角洲經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展研究中心特聘研究員，財(cái)經(jīng)作家）