劉禹彤

“幾年前王健林和馬云還打賭一個(gè)億說購(gòu)物中心和萬達(dá)廣場(chǎng)會(huì)比電商發(fā)展得更好。那時(shí)開發(fā)商分成了兩派，一派支持王健林，一派支持馬云?，F(xiàn)在過了沒幾年，結(jié)果很明顯。所以說傳統(tǒng)的商業(yè)中心一部分會(huì)向辦公樓轉(zhuǎn)型，另一面就會(huì)轉(zhuǎn)為展示、體驗(yàn)功能。我覺得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型基本上是這樣的變化趨勢(shì)。”

4月16日，在光華路新開業(yè)不久的SOHO3Q（移動(dòng)時(shí)代的辦公）二期寫字樓中，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹向受邀前來的80余家租賃中介宣布，SOHO3Q的眾包傭金比例將從原來的8%上調(diào)至15%。在商業(yè)地產(chǎn)激烈競(jìng)爭(zhēng)的背景下，潘石屹此舉被業(yè)界普遍認(rèn)為是以互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷方式刺激租金增長(zhǎng)，調(diào)動(dòng)更多的社會(huì)資源和渠道。

在過去中國(guó)樓市“野蠻生長(zhǎng)”的黃金十年，SOHO中國(guó)嘗到了大量甜頭，季節(jié)轉(zhuǎn)換，它也是為數(shù)不多率先大膽轉(zhuǎn)型的企業(yè)之一。2012年公開宣布首次轉(zhuǎn)型以來，圍繞SOHO中國(guó)業(yè)績(jī)下滑與轉(zhuǎn)型困局的疑問從未停止。

關(guān)于轉(zhuǎn)型，從四年前開始，潘石屹帶領(lǐng)的SOHO中國(guó)就在逐步告別一直以來的散售商業(yè)模式，改為持有出租物業(yè)。而在他的公司內(nèi)部，銷售團(tuán)隊(duì)被嚴(yán)重壓縮，部分人員以培訓(xùn)方式轉(zhuǎn)崗到管理部門。

作為SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型的核心，SOHO3Q項(xiàng)目的發(fā)展一直備受矚目。在2015年，10個(gè)SOHO3Q中心陸續(xù)在北京和上海落成，1萬多個(gè)座位已經(jīng)投入使用，這使得SOHO3Q成為中國(guó)最大的共享辦公提供商。

盡管SOHO3Q的宣傳聲勢(shì)浩大，卻未能“補(bǔ)位”公司黃金時(shí)期的高位收益。2016年3月SOHO中國(guó)發(fā)布的2015年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至2015年12月31日，該公司完成營(yíng)業(yè)額9.95億元人民幣，同比大幅下滑83.68%；同期凈利潤(rùn)同比大幅下滑86.8%。

但與2014年相比，SOHO中國(guó)的租金收入成了年報(bào)中的亮點(diǎn)，約為人民幣10.52億元，同比上漲約148%。在市場(chǎng)利好、房?jī)r(jià)飛漲的情況下，SOHO中國(guó)也正考慮將一些成熟的非核心資產(chǎn)的物業(yè)拿出來出售。如果銷售閘門打開，意味著這家公司的業(yè)績(jī)會(huì)在短時(shí)間內(nèi)迅速回升。

這些數(shù)字和現(xiàn)象，意味著潘石屹領(lǐng)導(dǎo)的SOHO中國(guó)目前正在緩慢而謹(jǐn)慎地從轉(zhuǎn)型困局中穿行出來。

“這個(gè)世界變化太大了，我們唯一的武器就是理性的思考。這個(gè)社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)之一是聯(lián)合辦公。”潘石屹告訴《中國(guó)新聞周刊》。介紹轉(zhuǎn)型期的“拳頭產(chǎn)品”SOHO3Q項(xiàng)目時(shí)，他語調(diào)歡快且上揚(yáng)。

“轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)型，互聯(lián)網(wǎng)都在那”

中午，在光華路，SOHO3Q二層一處巨型玻璃飄窗后，潘石屹正在用午餐。他穿著一身藏藍(lán)色西服，黑皮鞋擦得油亮。近看鬢角有些白發(fā)。

潘石屹選擇了一盤蔬菜沙拉、一碟水果和袋裝茶，吃得很投入。一會(huì)，他以熱量太高為理由拒絕了一盤伴有木瓜醬的海鮮沙拉，“現(xiàn)在我體重增加兩公斤，我的教練跟我說不行，我得減?！?/p>

潘石屹是一個(gè)對(duì)自身管理嚴(yán)格的人。在剛剛過去的那個(gè)早晨，他在朝陽公園跑了10公里。邊跑邊聽《三體》有聲書，“那書寫得真不錯(cuò)?！彼嬖V《中國(guó)新聞周刊》。

如果說，跑步與聽書是潘石屹的生活樂趣，那么互聯(lián)網(wǎng)則是他事業(yè)轉(zhuǎn)型的靈感來源。

潘石屹對(duì)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)生濃厚興趣是從兩年前開始。事實(shí)上，2014年被普遍認(rèn)為是房地產(chǎn)企業(yè)擁抱互聯(lián)網(wǎng)的觸網(wǎng)元年。那個(gè)時(shí)候，房企高層聚會(huì)時(shí)言必涉及互聯(lián)網(wǎng)，但多數(shù)開發(fā)商依然沒有想清楚如何擁抱互聯(lián)網(wǎng)，眾籌式賣房也好，與商家結(jié)盟搞“樂透”優(yōu)惠也罷，房企與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合，更多的是在創(chuàng)新營(yíng)銷模式上折騰。

潘石屹?gòu)哪菚r(shí)起開始頻繁拜訪小米公司、美國(guó)蘋果公司和Facebook總部等科技企業(yè)，還到烏鎮(zhèn)世界互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)湊熱鬧……他并非“作秀”，而是在揣摩一個(gè)個(gè)巨大的想法。

“其實(shí)我思考最多的是互聯(lián)網(wǎng)帶來的變化，比如像淘寶、UBER這些網(wǎng)站確實(shí)把生活成本大幅度降下來，非常方便。傳統(tǒng)的出租車公司被城市交通委員會(huì)管理，上面還要層層發(fā)牌照，像UBER這樣就把包括停車場(chǎng)和司機(jī)這樣的全民汽車資源利用起來了。”潘石屹告訴《中國(guó)新聞周刊》。

2014年，潘石屹給自己定下頻繁的考察任務(wù)，比如在1個(gè)月內(nèi)拜訪30家互聯(lián)網(wǎng)公司。在這期間，他把科技公司UBER引入上海南京西路的SOHO東海廣場(chǎng)3Q辦公。在與UBER接觸談合作的時(shí)候，他和對(duì)方一直交流的話題是互聯(lián)網(wǎng)公司將如何改變社會(huì)。UBER剛進(jìn)駐東海SOHO的時(shí)候只有十幾個(gè)人，等到從東海廣場(chǎng)搬到外灘SOHO的時(shí)候，已經(jīng)發(fā)展到兩百多人。

“我看到的是一個(gè)個(gè)利用互聯(lián)網(wǎng)工具讓我們的社會(huì)變得更好的公司。后來，我們就一直在思考，房地產(chǎn)是否能在這方面做得更好？”潘石屹向《中國(guó)新聞周刊》回憶。

潘石屹又把注意力落在了美國(guó)一家名為Airbnb的網(wǎng)站上，那是一家聯(lián)系旅游人士和家有空房出租的房主的服務(wù)型網(wǎng)站，可以為用戶提供各式各樣的住宿信息。潘石屹覺得那種模式能更合理利用閑置空間—— 一家人如果有兩個(gè)臥室就能租一個(gè)出去。他認(rèn)為，這種利用房屋的模式如果在中國(guó)普及，環(huán)境污染、資源浪費(fèi)等問題都能解決。

事實(shí)上，從2012年開始，潘石屹帶領(lǐng)SOHO中國(guó)開啟了“由售轉(zhuǎn)租”的第一次轉(zhuǎn)型。放棄巨額的賣方收益，無異于“割肉”，短期公司營(yíng)收受到巨大沖擊。2012年和2013年，公司銷售額連續(xù)下滑。那個(gè)時(shí)候人們猜想，潘石屹和他的SOHO是不是要倒下了。其實(shí)，潘石屹是想由此開啟自己地產(chǎn)人生的下半場(chǎng)，以一個(gè)艱難的結(jié)束去換取新的開始。

熬到了2014年，轉(zhuǎn)型初見成效，租金收入同比上升逾五成。

SOHO中國(guó)總裁閻巖告訴《中國(guó)新聞周刊》：“到了2014年底，我們的辦公樓出租等工作逐漸上了軌道之后，潘總帶領(lǐng)公司的同事們開始思考另外一個(gè)問題，就是再往前走20年應(yīng)該往哪兒發(fā)展？這時(shí)我們注意到北京市場(chǎng)辦公樓使用面積最多的是基于互聯(lián)網(wǎng)的科技公司?！?

閻巖回憶道，過去向租戶出租寫字樓，合同可以簽三到五年。但是現(xiàn)在科技企業(yè)不這樣租，因?yàn)樗麄冎泻芏喙倔w量很小，后來可能研發(fā)出優(yōu)秀的產(chǎn)品，再經(jīng)過A、B、C、D輪的融資，從5到10個(gè)人的建制變成2000人。反之，也有很多從100個(gè)人慢慢萎縮到一個(gè)人也沒有的公司。

潘石屹意識(shí)到，SOHO中國(guó)作為商業(yè)空間提供商，已經(jīng)無法滿足這些變化太快的企業(yè)的需求。2015年1月6日，SOHO中國(guó)推出移動(dòng)辦公項(xiàng)目SOHO 3Q。2月1日，這個(gè)項(xiàng)目率先在北京望京SOHO和上海復(fù)興SOHO廣場(chǎng)推出移動(dòng)辦公的樣板間，共計(jì)1500個(gè)座位，隨后逐漸推廣至SOHO旗下8個(gè)項(xiàng)目。

簡(jiǎn)單解釋，這個(gè)項(xiàng)目就是將SOHO的寫字樓辦公室以短租的形式對(duì)外租出去，預(yù)訂、選位、支付等所有環(huán)節(jié)都在線上完成。在SOHO3Q，用戶可以租一個(gè)星期、一個(gè)月，可以租一個(gè)辦公桌、一個(gè)獨(dú)立辦公室，可以隨時(shí)隨地手機(jī)上預(yù)約、付款，還可以享受餐點(diǎn)、咖啡、復(fù)印打印等服務(wù)，只需要帶著手機(jī)和電腦來工作。

為了開展互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)，潘石屹專門成立了特別部門——SOHO實(shí)驗(yàn)室，這個(gè)部門負(fù)責(zé)人是來自高德地圖的副總裁葉萌，現(xiàn)在他的職務(wù)是SOHO中國(guó)的首席技術(shù)官。

葉萌介紹，眾包形式古已有之，最早的揭皇榜，皇上、大臣干不了的事召集天下英雄能人解決，就是這種形式的原始形態(tài)。高德地圖之所以能將全國(guó)各地的門牌號(hào)都收錄進(jìn)來，也是靠眾包完成的。如今葉萌帶領(lǐng)一個(gè)40余人的團(tuán)隊(duì)，這在SOHO中國(guó)算是比較大的部門，他們的主要任務(wù)就是讓SOHO更互聯(lián)網(wǎng)化。

關(guān)于這次SOHO3Q眾包工具的打開方式，葉萌告訴《中國(guó)新聞周刊》，個(gè)人和機(jī)構(gòu)都可以注冊(cè)成為3Q伙伴，代客下單。下單完成后，將即刻得到傭金。

潘石屹笑著感嘆，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代人們買房、租房、支付租金的方式都發(fā)生了變化，“容不得你想不想轉(zhuǎn)型”。令他印象深刻的是，以前SOHO的客戶中有不少煤老板，而如今，科技公司占據(jù)半壁江山，“轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)型，互聯(lián)網(wǎng)就在那里”。

因?yàn)楝F(xiàn)在回看過去，潘石屹認(rèn)為兩年前考慮的基本面是正確的。他認(rèn)為，舊的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在土崩瓦解，全新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)已經(jīng)浮出水面。這種新形態(tài)以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)、為基本結(jié)構(gòu)、為工具，它更有效率、成本更低、更加公平。無數(shù)大的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)替代了過去的大公司，而這些網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上匯集了無數(shù)個(gè)人、小企業(yè)，通過競(jìng)爭(zhēng)，他們的才華、技能得到最充分的發(fā)揮，給社會(huì)提供更好、更便宜的產(chǎn)品和服務(wù)。這種新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)就是共享經(jīng)濟(jì)。而SOHO3Q的誕生符合互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的邏輯。

“所以從整個(gè)影響社會(huì)的力量來看的話，甚至再過20到30年，或是更長(zhǎng)的時(shí)間，我們回過頭看這個(gè)年代，會(huì)發(fā)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)我們的影響是最大的，這種影響已經(jīng)暴露出來了。原來SOHO3Q是個(gè)購(gòu)物中心，一個(gè)商業(yè)中心的利用率本該比商務(wù)辦公樓高好幾倍，可是互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)讓商業(yè)中心出現(xiàn)虧損。”潘石屹告訴《中國(guó)新聞周刊》。

這對(duì)潘石屹來說也是一個(gè)學(xué)習(xí)的過程。他比對(duì)其他同行業(yè)的“前輩”說，“你看，王石已經(jīng)不干了，馮侖早就不干了，像我這么大歲數(shù)的人還在干的，學(xué)習(xí)上不能落后，我不能像他們一樣對(duì)吧?！?/p>

“能賺點(diǎn)就賺點(diǎn)吧”

潘石屹告訴記者，搭建SOHO3Q有兩個(gè)價(jià)值，第一個(gè)價(jià)值就是實(shí)打?qū)嵉淖饨鹗杖?，第二個(gè)是平臺(tái)的價(jià)值。在渠道分享活動(dòng)上，潘石屹曾向80余家租賃中介宣布，SOHO3Q眾包傭金自4月15日至6月30日上調(diào)至15%。

業(yè)界普遍認(rèn)為，上調(diào)傭金能刺激中介機(jī)構(gòu)加入3Q的眾包體系，帶來更多3Q用戶和租金。

說起這個(gè)決策，潘石屹是希望把中介的積極性調(diào)動(dòng)起來?！肮馐强縎OHO中國(guó)自己干是不夠的，未來他們的規(guī)模會(huì)越來越大，還要到別的城市去”。

“今天看來當(dāng)時(shí)的決定是多偉大，那個(gè)決定讓我們賺了很多錢，沉淀了很多資本。我覺得我們現(xiàn)在就挺好，負(fù)債率很低，目前我們還沒有收購(gòu)其他地產(chǎn)企業(yè)的考慮，有的話現(xiàn)在也不能說。”潘石屹笑著告訴《中國(guó)新聞周刊》。

在長(zhǎng)時(shí)間的談話過程中，潘石屹習(xí)慣于睜大眼睛。他的眼睛本來就小，笑起來時(shí)眼睛會(huì)變成一條窄縫。他還經(jīng)常把訪問變成他的小段演講，并無意識(shí)地在句尾打上幾個(gè)磕巴。他的談話中，互聯(lián)網(wǎng)、共享辦公與租金出現(xiàn)的頻率特別高，幾乎出現(xiàn)在每一個(gè)問題的闡述中。

面對(duì)今年年初火爆的一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，SOHO中國(guó)曾表示在3月底出售上海的部分物業(yè)，輿論開始普遍討論SOHO中國(guó)會(huì)不會(huì)重新回歸銷售模式。

對(duì)此，他解釋說：“SOHO中國(guó)三個(gè)在建的項(xiàng)目都建完之后，我們持有物業(yè)的面積是172萬平方米，上海占比約60%，北京約為40%?，F(xiàn)在上海、深圳，房?jī)r(jià)漲得非?？?，市場(chǎng)好我們?yōu)槭裁床讳N售呢？既然市場(chǎng)給我們這樣好的機(jī)會(huì)，為什么不抓住呢？能賺錢就賺點(diǎn)嘛！”

潘石屹進(jìn)一步解釋說，SOHO中國(guó)臨時(shí)做了一個(gè)決定，把一些比較成熟的物業(yè)拿出來，在這個(gè)月底開始銷售，但不是外灘、光華路二期這樣位于CBD的核心資產(chǎn)。潘石屹透露，他們準(zhǔn)備把上海的世紀(jì)廣場(chǎng)拿出來銷售試一試，目前它的租金已經(jīng)超過10元/平方米/天，建筑面積超過了4.2萬平方米。如果能夠銷售一個(gè)好的價(jià)格，賺了更多的利潤(rùn)，多給股東回報(bào)也是好事?！?/p>

上一次SOHO中國(guó)宣布改變經(jīng)營(yíng)模式是在2012年。那個(gè)由銷售物業(yè)轉(zhuǎn)為持有物業(yè)的決定讓市場(chǎng)上一片嘩然。

“2012年8月份中期宣布業(yè)績(jī)時(shí)，媒體嘩然，股票市場(chǎng)嘩然，等我接受媒體采訪后，我們股票一個(gè)小時(shí)跌了10%?！迸耸俑嬖V《中國(guó)新聞周刊》。

4年時(shí)間過去了，潘石屹覺得那時(shí)宣布持有物業(yè)是一個(gè)正確決定，正因如此，現(xiàn)在的股票價(jià)格才比原來翻了一番?！拔覀儺?dāng)時(shí)如果把房子銷售出去，賺55%的利潤(rùn)交了稅，剩下45%的錢購(gòu)買像光華路SOHO二期，上海外灘SOHO這些最好位置的項(xiàng)目是不可能的，沒有機(jī)會(huì)的?！迸耸僬f。

從SOHO中國(guó)負(fù)債情況來看，潘石屹認(rèn)為，公司完全可以以繼續(xù)持有物業(yè)的模式運(yùn)營(yíng)。可是他們碰到一些問題：前一段公司外幣債務(wù)持有率比較高，和人民幣比例是7：3，他們不知道下一步整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及人民幣兌美元的匯率會(huì)發(fā)生什么變化。無論是漲還是跌，潘石屹和SOHO中國(guó)都不愿意承擔(dān)匯率風(fēng)險(xiǎn)。

“所以我們?cè)?72萬平方米的物業(yè)里面拿出來了4.2萬平方米物業(yè)，這個(gè)體量很小。把這些陸續(xù)銷售出去能使我們的外幣債務(wù)降成零，這就是我們的目標(biāo)?！迸耸俑嬖V《中國(guó)新聞周刊》。

潘石屹本打算以散售方式出售上海的世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目，也就是一層一層地賣。沒想到，想要整棟購(gòu)買的客戶就有十幾家?！皬牡谝惠唸?bào)價(jià)來看，我們還是比較滿意的，能夠達(dá)到我們的心理價(jià)位。”

“傳奇都過去了”

午餐過后，潘石屹移步到能觀望到光華路SOHO3Q南側(cè)公共區(qū)域。

他把話題延展到了自己的新愛好——跑馬拉松，這個(gè)愛好顯然比一般跑步需要更持久的體力和耐力?！伴_始跑起來之后，我感覺我眼前的世界都亮了，心情馬上就能愉悅起來。”起初，潘石屹一次最多只能跑5到10公里，三年后，2015年的4月，潘石屹和妻子張欣在巴黎，完成了人生中的第一個(gè)馬拉松。

巴黎馬拉松是潘石屹第一次跑全程馬拉松，在這之前他跑過三個(gè)半馬。第一次跑全馬他非常吃力。由于沒有經(jīng)驗(yàn)，他沒怎么喝水，跑到二十公里左右的時(shí)候有點(diǎn)虛脫，感覺腿都麻木了。于是他跑到居民區(qū)里面要了兩大杯水，喝完了才咬牙跑完。

第二次是在紐約。2015年11月，那一次跑馬拉松過程中，他基本見到補(bǔ)給站就喝水，一路跑下來，速度比巴黎那次快了46分鐘。比賽結(jié)束后，《紐約時(shí)報(bào)》用了整版刊登所有完賽選手的姓名和成績(jī)。版面上密密麻麻的英文字母記載上萬個(gè)人的名字，潘石屹找到自己名字的時(shí)候興奮得不得了。

潘石屹說：“當(dāng)我的名字因跑馬拉松出現(xiàn)在《紐約時(shí)報(bào)》上時(shí)，我很高興很踏實(shí)。盡管字小得幾乎看不見，除了我無人注意?！?/p>

運(yùn)動(dòng)如是，生活如是。“跑完馬拉松的人如果是再碰到什么困難，就感覺不算什么困難了，這種運(yùn)動(dòng)提高了人那種克服困難的意志?！迸耸俑嬖V《中國(guó)新聞周刊》。

話鋒一轉(zhuǎn)，他又繞回到房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的規(guī)律上來。

“我覺得市場(chǎng)上沒有太多的挑戰(zhàn)，或者說，遠(yuǎn)不及1997年的時(shí)候。那時(shí)中國(guó)的房子都是毛坯房，然后自己找家裝公司自己搞。記得我們做第一個(gè)精裝修房子的時(shí)候，全社會(huì)就覺得嘩然了，我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也在給我們編故事，說每一家的房子都是一樣的，推開門進(jìn)去才發(fā)現(xiàn)老婆不對(duì)，是別人家老婆?！迸耸僬{(diào)侃道，“結(jié)果現(xiàn)在看來，連三線四線城市都沒人做毛坯房了?！?/p>

馮侖曾用這樣一句話來形容走過房地產(chǎn)巔峰的企業(yè)：“傳奇過去了，都會(huì)歸于平淡；蜜月過去了，都會(huì)回歸日子?！庇眠@句話形容潘石屹帶領(lǐng)的SOHO中國(guó)亦不為過。

潘石屹認(rèn)為自己還在懷著平常心創(chuàng)業(yè)。畢竟傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)期始于上世紀(jì)90年代，現(xiàn)如今這一篇已經(jīng)快翻過去了。所以，他創(chuàng)建了SOHO 3Q共享辦公模式，并希望用這個(gè)平臺(tái)構(gòu)建一個(gè)新的人和人之間的關(guān)系，讓前來辦公的每一間公司的潛能得到最充分的發(fā)揮。

開放者永生，封閉者則一定會(huì)被自己營(yíng)造的完美環(huán)境窒息而亡。對(duì)于平臺(tái)而言，人的活力就是衡量熵值大小的重要參數(shù)。潘石屹認(rèn)為，如果所有人都能共享平臺(tái)的話，就不要設(shè)限。在開放性的平臺(tái)中，人的活力才能被激發(fā)。

至于未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，他說，“這個(gè)也得慢慢觀察?！?/p>

“幾年前王健林和馬云還打賭一個(gè)億說購(gòu)物中心和萬達(dá)廣場(chǎng)會(huì)比電商發(fā)展得更好。那時(shí)開發(fā)商分成了兩派，一派支持王健林，一派支持馬云?，F(xiàn)在過了沒幾年，結(jié)果很明顯。所以說傳統(tǒng)的商業(yè)中心一部分會(huì)向辦公樓轉(zhuǎn)型，另一面就會(huì)轉(zhuǎn)為展示、體驗(yàn)功能。我覺得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型基本上是這樣的變化趨勢(shì)?！迸耸俑嬖V《中國(guó)新聞周刊》。