王功清

老撾，這個北鄰中國、南接柬埔寨、東臨越南、西北達緬甸、西南毗鄰泰國的東南亞內(nèi)陸國家，在很長一段時間內(nèi)被投資者所忽視。然而近年來，這塊投資高地漸漸被挖掘，一時之間吸引了不少外資企業(yè)在此落腳。中國作為老撾主要的投資來源之一，一些中國企業(yè)在老撾居民收入水平和消費水平不斷提升的背景之下，將投資領(lǐng)域由開發(fā)老撾自然資源和建設(shè)老撾基礎(chǔ)設(shè)施，拓展到了老撾房地產(chǎn)。

老撾歐亞峰會會所

央企民企同出海， “樹品牌， 遞名片”

2012年， 第九屆亞歐峰會在老撾萬象舉辦。 提到這屆峰會， 讓人印象最深的除了峰會本身 ， 還有這次盛會富麗堂皇的會所和別具一格的元首官邸別墅。應(yīng)老撾政府的要求，中工國際工程有限公司為接待亞歐峰會與會各國元首 ， 專門投資興建了50 棟官邸別墅作為 “國家迎賓館” 。 能工巧匠打造的 “國家迎賓館” 成為了湄公河上靚麗的風景， 和亞歐峰會期間全球媒體和公眾關(guān)注的一大焦點。

其實， 在老撾房地產(chǎn)市場， 除像中工國際這樣的中國央企國企能夠一展雄風之外， 以 “渝企” 為代表的中國民企在此也頗有聲譽 ， 深受老撾政府與人民的喜愛。 2010 年老撾政府表示打算在萬象修建一座大型城市綜合體。 2013年12月 ，由長壽民企——中國重慶方德房地產(chǎn)開發(fā)公司牽頭， 組織長壽本土10 余家民營企業(yè)， 與老撾人民民主共和國國防部達成合作協(xié)議， 共同組建拉薩翁開發(fā)有限公司， 合作開發(fā)萬象市重大城市基礎(chǔ)設(shè)施項目——拉薩翁廣場。 該項目集酒店、寫字樓、 大型現(xiàn)代購物中心等功能于一體， 五星級大酒店被確定為2016年東盟峰會的指定接待酒店 ， 建成之后也將成為萬象最高的地標建筑。

不管是中國央企、 國企還是民營私企， 都以高效率的合作方式與真誠的合作態(tài)度， 得到老撾政府與人民的贊賞 ， 為中國房地產(chǎn)企業(yè)踏足老撾遞送出 了 一張精美的名片 。

“投資洼地” 好政策

老撾歐亞首腦峰會接待大酒店

說到老撾的房產(chǎn)投資 ， 首先要了解老撾的房產(chǎn)開發(fā)政策與開發(fā)現(xiàn)狀。 中國企業(yè)中的央企、 國企也好 ， 民營、 私企也罷， 必須充分了解老撾的土地政策， 才能在老撾房產(chǎn)市場中謀得紅利。

老撾土地分為國有和私有兩種。 其中 ， 國有土地不能買賣，只能租用;私人土地由政府發(fā)放土地地契， 可以買賣、 租用。而且私有土地擁有永久使用權(quán)。 對于外國企業(yè)和外國人來說， 若要購買老撾的土地， 只能購買私有土地，但前提是外國企業(yè)必須投資成立老撾落地公司， 成為本地公司后才可以購買土地， 進行地產(chǎn)投資。 而租用土地可與土地所有者協(xié)商租賃期限和租金。

老撾房產(chǎn)擁有極大的開發(fā)空間。 首先， 隨著昆曼公路的修建開通， 亞歐峰會在萬象的召開 ， 老撾的經(jīng)濟發(fā)展和萬象的城市建設(shè)已經(jīng)進入快車道。 近年來連續(xù)保持8%左右的經(jīng)濟增長率， 人們購買與租賃能力提升。 其次， 老撾商業(yè)地產(chǎn)的需求量增大。 據(jù)相關(guān)統(tǒng)計 ， 包括商業(yè)地產(chǎn)、 寫字樓、 住宅公寓等在內(nèi)的老撾房地產(chǎn)近年來增長較快， 其中2011年零售地產(chǎn)新增面積為3.4萬平方米，2010～2012年寫字樓新增5200平米， 2009～2013年新增公寓數(shù)量年均超過150套。再次， 目前老撾的建筑多以低樓層為主， 包括首都萬象在內(nèi)。居民樓一般不超過五層， 酒店的層數(shù)也不高， 一般不超過14層，這就帶來巨大的開發(fā)潛力。 最后， 老撾近年來大力推動服務(wù)業(yè)的發(fā)展， 包括酒店和商場在內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)。 隨著東盟經(jīng)濟共同體正式建成， 未來老撾也將開放更多服務(wù)業(yè)自由化領(lǐng)域， 中國投資者也將挖掘到更多的商機。

中工國際老撾萬象新世界購物廣場效果圖

為吸引更多的中國投資者進入服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域， 老撾政府特意提供免稅政策、 低廉的土地租賃費用、 低價的人力成本， 以及其他相關(guān)貿(mào)易便利化措施。據(jù)重慶方德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長樊彥介紹， 以拉薩翁廣場項目為例，中國企業(yè)除可享受100 年土地使用權(quán)外， 目前建設(shè)期的進口材料均享受免稅政策， 至少節(jié)約成本1000萬美元以上。

“功課” 還需做足

房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)建設(shè)， 與當?shù)厝说纳睢?當?shù)氐恼呦⑾⑾嚓P(guān)。 如何減少紛爭 ， 安全有序無異議地開發(fā)， 如何真正實現(xiàn)開發(fā)的項目盈利， 是每一個投資者在投資過程中必須考慮的問題。

除了上述老撾土地政策， 老撾政府對土地也有嚴格的管理。 開發(fā)建設(shè)的樓層一般不能超過26米， 但是酒店的建設(shè)規(guī)?？筛硗馇⒄?。 中國投資者在準備 “涉足” 老撾房產(chǎn)之前還需對這些政策研究透， 謹慎對待， 避免將地價炒高引起當?shù)鼐用竦牟粷M。

第二， 目前老撾房產(chǎn)雖有極大的建設(shè)空間， 但是還需考慮到老撾人民的居住習慣與購買需求。 據(jù)相關(guān)了解， 老撾人的購房意向還不是很強， 并且大多數(shù)樂于購買老撾風格的獨立住宅。 目前在老撾投資開發(fā)的酒店式公寓， 大都只賣給習慣了住洋房的外籍老撾人， 很少有本地人購買。 因此， 如何引導、 轉(zhuǎn)變當?shù)厝说淖》苛晳T， 將房子賣出去也是投資者的一門 “必修課” 。

第三， 投資地的選擇至關(guān)重要， 它影響到投資成本與市場需求。 目前中資企業(yè)在老撾的房產(chǎn)大都集中于首都萬象， 后續(xù)投資者或許應(yīng)將眼光更多地投向老撾其他地區(qū)。另外， 老撾目前的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還有待提升， 開發(fā)建設(shè)過程中因基礎(chǔ)設(shè)施帶來的不便也是投資的阻力之一。在投資過程中，還需注重投資質(zhì)量與當?shù)丨h(huán)境的保護。

（摘自《中國-東盟博覽》 ）（編輯/王志凌）