摘 要：本文通過(guò)一起在實(shí)務(wù)工作中的案例，對(duì)保險(xiǎn)資金債權(quán)投資商業(yè)地產(chǎn)涉及的債權(quán)投資合同的效力、擔(dān)保合同的效力、房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)如何審查抵押登記等相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行分析研究，以期促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：保險(xiǎn)資金；債權(quán)投資；商業(yè)地產(chǎn)

案例：保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司甲擬募集資金15億元，以債權(quán)形式投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司乙用于乙公司商業(yè)地產(chǎn)地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)，甲公司、乙公司經(jīng)協(xié)商簽訂商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃投資合同，乙公司的母公司丙公司提供無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保，同時(shí)用乙公司及關(guān)聯(lián)公司所持三處物業(yè)提供抵押，投資期限為3+2年（第三年末受托人和償債主體具有雙向選擇權(quán)），固定年利率8.15%，按季度結(jié)息，本金期滿后一次性付清。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，涉及的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資合同的效力、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)抵押合同的效力、房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)如何審查抵押登記等相關(guān)法律問(wèn)題，在實(shí)務(wù)中存在較大爭(zhēng)議。

一、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資合同的法律效力

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，甲公司與乙公司簽訂的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資合同的性質(zhì)應(yīng)定性為借貸合同，按照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)無(wú)效，理由和法律依據(jù)如下：

（1）甲公司與乙公司簽訂的合同屬違反國(guó)家規(guī)定辦理借貸或者變相借貸融資業(yè)務(wù)的行為，違反了中國(guó)人民銀行《貸款通則》規(guī)定。

（2）甲公司與乙公司簽訂合同的行為屬未經(jīng)中國(guó)人民銀行依法批準(zhǔn)，擅自從事金融業(yè)務(wù)活動(dòng)的行為，違反了國(guó)務(wù)院《非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)活動(dòng)取締辦法》的規(guī)定。

（3）甲公司與乙公司簽訂合同的行為屬未經(jīng)國(guó)務(wù)院銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，從事銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)活動(dòng)的行為，違反了《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》的規(guī)定。

（4）甲公司與乙公司簽訂的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃投資合同，實(shí)為企業(yè)借貸合同，違反有關(guān)金融法規(guī)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于企業(yè)借貸合同借款方逾期不歸還借款的應(yīng)如何處理的批復(fù)》的規(guī)定屬無(wú)效合同。最高人民法院的批復(fù)至今依然有效，司法實(shí)踐中人民法院大都以此為依據(jù)判令企業(yè)之間借貸合同無(wú)效。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資合同的性質(zhì)定性為借貸合同沒(méi)有爭(zhēng)議，但是按照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)有效，理由和法律依據(jù)如下：

（1）1999年施行的《合同法》規(guī)定違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效?！胺伞⑿姓ㄒ?guī)”是指全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)”。《最高人民法院關(guān)于企業(yè)借貸合同借款方逾期不歸還借款的應(yīng)如何處理的批復(fù)》是最高人民法院1996年作出的，在二者沖突時(shí)應(yīng)依據(jù)新法優(yōu)于舊法、法律效力高于司法解釋效力的原則適用《合同法》及其司法解釋。司法實(shí)踐中，多數(shù)法院根據(jù)人民銀行1996年制定的《貸款通則》第61條規(guī)定主張借款合同無(wú)效，而《貸款通則》屬于部門(mén)規(guī)章，并不符合《合同法》及其司法解釋關(guān)于認(rèn)定合同無(wú)效的規(guī)定。

（2）已發(fā)生法律效力的最高人民法院（2014）民一終字第39號(hào)民事判決書(shū)認(rèn)定：上訴人鄭州廣廈置業(yè)有限公司與被上訴人鄭州佳德物業(yè)服務(wù)公司的借款合同實(shí)質(zhì)上是一種為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所進(jìn)行的臨時(shí)性資金拆借行為，一審法院關(guān)于借款合同有效的認(rèn)定應(yīng)予支持。甲公司與乙公司簽訂的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資合同，其內(nèi)容實(shí)質(zhì)為企業(yè)之間的借貸合同，出借方甲公司并非以資金融通為常業(yè)，不屬于違反國(guó)家金融管制的強(qiáng)制性規(guī)定的情形，不應(yīng)認(rèn)定商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資合同無(wú)效。最高人民法院領(lǐng)導(dǎo)的講話也支持上述觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為，司法實(shí)踐中，最高人民法院領(lǐng)導(dǎo)的講話和最高人民法院審理案件形成的觀點(diǎn)（特別該案件刊登在最高人民法院公報(bào)上）對(duì)全國(guó)類似案件的裁判具有普遍指導(dǎo)作用，甚至是裁判的依據(jù)。

（3）商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資合同雖然在內(nèi)容上類似于金融借貸合同，但此類投資計(jì)劃是依據(jù)保監(jiān)會(huì)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》的規(guī)定允許開(kāi)展的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理產(chǎn)品，不同于普通非金融機(jī)構(gòu)企業(yè)間的借貸合同。該計(jì)劃已經(jīng)在保監(jiān)會(huì)注冊(cè)，并被認(rèn)為符合《暫行辦法》等有關(guān)規(guī)定，因而在行業(yè)主管部門(mén)管理層面對(duì)此債權(quán)計(jì)劃的可行性和效力已予以認(rèn)可。

筆者傾向于第二種觀點(diǎn)，但是有一些事實(shí)和觀點(diǎn)尚需進(jìn)一步探討、交流：

（1）如何準(zhǔn)確界定“對(duì)不具備從事金融業(yè)務(wù)的資質(zhì)的企業(yè)之間，為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要所進(jìn)行的臨時(shí)性資金拆借行為”。筆者認(rèn)為，“臨時(shí)性”已表明了借款是短期的，臨時(shí)性資金拆借行為的時(shí)間判斷標(biāo)準(zhǔn)以不超過(guò)兩年為宜。

（2）筆者認(rèn)為，對(duì)于下列三種認(rèn)定無(wú)效的情形在實(shí)務(wù)中如何準(zhǔn)確界定，商需進(jìn)一步研究、探討：

第一，不具備從事金融業(yè)務(wù)資質(zhì)，但實(shí)際經(jīng)營(yíng)放貸業(yè)務(wù)，以放貸收益作為企業(yè)主要利潤(rùn)來(lái)源的；上述案例中的甲公司系保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司，經(jīng)營(yíng)范圍很廣泛，其與乙公司簽訂的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資合同的性質(zhì)雖然定性為借貸合同，但是難以確定甲公司經(jīng)營(yíng)的是放貸業(yè)務(wù)，更是難以確定甲公司的主要利潤(rùn)來(lái)源是保險(xiǎn)資金債權(quán)投資商業(yè)地產(chǎn)。

第二，未經(jīng)中國(guó)人民銀行依法批準(zhǔn)，擅自設(shè)立金融機(jī)構(gòu)或者擅自從事金融業(yè)務(wù)活動(dòng)的；上述案例中的甲公司系經(jīng)保監(jiān)會(huì)和中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)依法成立的金融機(jī)構(gòu)，毋庸置疑。但是其與乙公司簽訂的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資合同的行為是否屬于未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)擅自從事金融活動(dòng)的行為，筆者認(rèn)為在具體實(shí)務(wù)中很難認(rèn)定。

二、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)抵押合同的效力

甲公司與乙公司簽訂的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押合同明確約定，《投資合同》及其附件或者其中所包含的任何條款在被依法認(rèn)定無(wú)效或者不具有強(qiáng)制執(zhí)行力的情況下，均不影響本合同之法律效力。筆者認(rèn)為，按照上述甲公司與乙公司的約定和法律規(guī)定，即使商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃主債權(quán)合同無(wú)效，抵押合同亦可以單獨(dú)有效，理由和法律依據(jù)如下：

（1）《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第五條規(guī)定：“擔(dān)保合同是主合同的從合同，主合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效。擔(dān)保合同另有約定的，按照約定?！薄吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百七十二條規(guī)定：“設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效，但法律另有規(guī)定的除外?！?/p>

（2）當(dāng)主合同無(wú)效，導(dǎo)致?lián)：贤瑹o(wú)效時(shí)，并不意味著擔(dān)保人對(duì)其擔(dān)保行為不承擔(dān)任何法律效果。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，在主合同無(wú)效而導(dǎo)致?lián)：贤瑹o(wú)效的情況下，如果擔(dān)保人有過(guò)錯(cuò)的，需要承擔(dān)相應(yīng)擔(dān)保責(zé)任，賠償債權(quán)人的部分損失。

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