數(shù)據(jù)顯示，雖然北京房地產(chǎn)市場整體健康，但中心城區(qū)的房價(jià)存在一定的非理性成分，即北京房價(jià)上漲主要由不斷飛漲的學(xué)區(qū)房推動(dòng)。現(xiàn)在，學(xué)區(qū)房的確已經(jīng)貴的離譜了，風(fēng)險(xiǎn)已然明顯。

我們的研究表明，一線城市中只有深圳存在較為嚴(yán)重的泡沫，而北京的房價(jià)整體是健康的，只是存在結(jié)構(gòu)性的上漲。

北京房價(jià)整體健康

金融泡沫的第一個(gè)典型特性是短時(shí)期內(nèi)陡然上升。但北京房價(jià)整體走勢并不存在陡然上升的情況：2015年3月至2016年2月，北京房價(jià)由36200元/平米上漲至40800元/平米，一年時(shí)間內(nèi)上漲了12%;而2008年年中至2014年底，北京房價(jià)的年均復(fù)合增長率為16%。這說明在2015年3月至2016年2月這段時(shí)期內(nèi)，引致房價(jià)上升的需求力量并未超過往年。實(shí)際上，由于北京實(shí)行嚴(yán)格的限購政策，短期內(nèi)難以形成購房增量需求。另外，由于反腐敗政策的貫徹執(zhí)行，對(duì)住房購買力也產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。

金融泡沫的第二個(gè)典型特性是購買者對(duì)資產(chǎn)本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力是不感興趣的，即資產(chǎn)的運(yùn)行脫離基本面。就住宅這一資產(chǎn)而言，能反映基本面的一個(gè)重要特性是中心城區(qū)的房價(jià)漲幅應(yīng)高于外圍郊區(qū)的房價(jià)漲幅。深圳房價(jià)存在泡沫的一個(gè)重要理由是，關(guān)外的寶安和龍崗兩區(qū)的房價(jià)漲幅超過全市平均。但2015年3月至2016年2月，北京分區(qū)域房價(jià)情況顯示，從核心層往外北京房價(jià)的絕對(duì)值是漸次下降的;房價(jià)漲幅方面，除熱點(diǎn)地區(qū)通州大幅上漲外，核心層漲幅高于全市平均，中間層漲幅略低于全市平均，外圍層略低于中間層。因此，從北京房價(jià)分區(qū)域漲幅來看，它符合住宅基本面特性，不存在泡沫。

從住宅戶型特征出發(fā)，北京的房價(jià)也大體符合基本面：第一，就全市而言，大部分需求集中在70-100平米之間，這部分需求反映的是大多數(shù)中間層的需求。第二，結(jié)合區(qū)域特征來看，中心城區(qū)越往外，需求的戶型面積逐漸增大。比如豐臺(tái)區(qū)大部分需求集中在60-80平米之間，石景山區(qū)大部分需求集中在80-100平米，而大興區(qū)和房山區(qū)的需求則分布在80-120平米。這是因?yàn)橹行耐鈬鷶U(kuò)散級(jí)差地租逐漸下降，因而在同樣預(yù)算約束下購買的住宅面積是逐漸增大的。

但大家覺得北京房價(jià)上升較快，是因?yàn)閭€(gè)別極端案例被報(bào)道后形成了快速擴(kuò)散效應(yīng)，導(dǎo)致了整個(gè)市場的恐慌氣氛。實(shí)際上，我們針對(duì)朝陽、豐臺(tái)的調(diào)研發(fā)現(xiàn)：即使在房價(jià)上漲較為快速的1、2月份，也存在不少二手樓盤無成交量的情況。

當(dāng)前學(xué)區(qū)房的投資價(jià)值

雖然北京房地產(chǎn)市場整體健康，但中心城區(qū)的房價(jià)存在一定的非理性成分，具體表現(xiàn)：第一，主城區(qū)房價(jià)與整個(gè)市場存在走勢相悖的現(xiàn)象，2015年8月至9月，北京房價(jià)整體是平穩(wěn)略有下降的，而東城、西城和海淀都是上升的，東城在一個(gè)月內(nèi)上升了8%。第二，主城區(qū)的戶型需求主要集中在50平米以下，這誠然與主城區(qū)住宅戶型結(jié)構(gòu)較老以及主城區(qū)房價(jià)高抑制了中等以上戶型需求有關(guān)，但即使住宅面積已經(jīng)到了50平米以下，購買者還偏向于面積更小的戶型。以西城區(qū)為例，我們的調(diào)研表明：20平米以下戶型超額需求達(dá)到17%;而同期北京全市20平米以下戶型不存在超額需求。這顯然不是以居住為目的的購房需求。

這兩個(gè)特征都暗示主城區(qū)房價(jià)上漲的主因來自于學(xué)區(qū)房：一方面，孩子入學(xué)在每年9月，因而學(xué)區(qū)房的成交主要集中在6-9月;另一方面，20平米以下的房子幾乎已經(jīng)失去了居住價(jià)值，購買者的目的幾乎只有一個(gè)，即落戶入學(xué)?；谝陨暇€索，我們統(tǒng)計(jì)了主城區(qū)漲幅前十名的小區(qū)：西城和海淀漲幅前十名無一例外全是學(xué)區(qū)房概念的小區(qū)，東城除了兩個(gè)小區(qū)不具有學(xué)區(qū)概念，其他也都是學(xué)區(qū)房。2015年3月至2016年2月，東城、西城、海淀漲幅第一名的小區(qū)分別是安德路55號(hào)院、愛民里小區(qū)和稻香園小區(qū)，這三個(gè)小區(qū)的漲幅分別為45.1%、45.8%和42.6%。那么當(dāng)前學(xué)區(qū)房還有沒有投資價(jià)值呢？

筆者曾經(jīng)就2013年5月海淀華清嘉園小區(qū)37平米的學(xué)區(qū)房賣到10萬/平米有沒有投資價(jià)值進(jìn)行過論述，其結(jié)論是有投資價(jià)值。思路很簡單，即投資帶來的收益能否覆蓋成本，購買學(xué)區(qū)房的收益是人力資本的投資回報(bào)，成本是相對(duì)于普通住宅多支付的費(fèi)用。方法采取現(xiàn)金流貼現(xiàn)法以及成本收益法計(jì)算。成本方面：2015年3月海淀五道口地區(qū)的房價(jià)大約為5.5萬元/平米，那么購買這套能上中關(guān)村二小的學(xué)區(qū)房將多支出166.5萬元。收益方面：因購買學(xué)區(qū)房孩子能夠接受更好的教育，進(jìn)而比上普通學(xué)校獲得更多的收入。假定購買這套學(xué)區(qū)房后孩子在未來能比其他普通人每年多掙20萬元，工作35年，折現(xiàn)率為3%，那么折現(xiàn)到工作時(shí)點(diǎn)學(xué)區(qū)房產(chǎn)生的收益是429.7萬元。這一收益還要折現(xiàn)到上小學(xué)這個(gè)時(shí)點(diǎn)，從小學(xué)到大學(xué)畢業(yè)一共16年，同時(shí)假定孩子在小升初、初升高、高升本、大學(xué)畢業(yè)找工作這四次跨階段過程中保持優(yōu)質(zhì)的概率都為0.9，那么折現(xiàn)到小學(xué)入學(xué)時(shí)點(diǎn)這套學(xué)區(qū)房的收益為175.7萬元。收益大于成本，有一定的投資價(jià)值。

再看2016年3月西城文昌胡同單價(jià)46萬元/平米、面積11平米的平房。雖然并無實(shí)際交易，但可以作為案例分析。收益方面還可參照上文的計(jì)算方法，為175.7萬元;成本則為506萬元，這里并沒有減去相同面積住宅的價(jià)格，因?yàn)?1平米的平房已經(jīng)完全失去居住功能，購買這套房產(chǎn)僅僅是為了獲得實(shí)驗(yàn)二小的入學(xué)資質(zhì)。為了175.7萬元的人力資本投資收益，卻要花費(fèi)506萬元，可謂貴的離譜。那么家長們?yōu)槭裁丛敢鉃楦邇r(jià)學(xué)區(qū)房埋單呢？實(shí)際上還是因?yàn)槿肆Y本投資的周期太長，其中面臨的不確定性太多，家長們并沒有一個(gè)可靠的收益參照系。筆者認(rèn)為，還可通過與國際學(xué)校對(duì)比的方式大體判斷學(xué)區(qū)房的價(jià)值。以北京德威英國國際學(xué)校為例，每年的學(xué)費(fèi)在23萬元左右，小學(xué)至高中一共12年，這也就意味著買6平米文昌胡同的費(fèi)用就足以完成一所著名國際學(xué)校的學(xué)業(yè)。收益方面，德威畢業(yè)后的職業(yè)生涯應(yīng)該不會(huì)比實(shí)驗(yàn)二小的路徑差，而且相較于購買實(shí)驗(yàn)二小學(xué)區(qū)房，上國際學(xué)校沒有首付款的壓力。從這個(gè)橫向比較的視角看，文昌胡同的學(xué)區(qū)房也貴的離譜。

北京教改“惹的禍”？

從上文的分析來看，化解主城區(qū)高房價(jià)問題的著重點(diǎn)不在住房政策本身，而在其外的教改政策。2015年以來，北京市東城區(qū)和西城區(qū)采取“集團(tuán)化辦學(xué)”的教改模式，發(fā)揮以名校帶動(dòng)一般學(xué)校的效應(yīng)，以期通過教育資源的均等化，化解學(xué)區(qū)房高熱問題。這一措施最終可能產(chǎn)生“理想很美感、現(xiàn)實(shí)很骨感”的效果。

在具體做法上，原本優(yōu)質(zhì)小學(xué)在小升初時(shí)采取電腦派位的方式入學(xué)，而原本較差的小學(xué)可以直升較好的初中。理論上講，優(yōu)質(zhì)小學(xué)對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)房會(huì)有所降溫，較差小學(xué)對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)房會(huì)有所升溫;現(xiàn)實(shí)情況卻是，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的房價(jià)不僅沒有降溫，卻依然升溫，而較差小學(xué)的學(xué)區(qū)房升溫甚至超過了原來的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)。以北京五中（重點(diǎn)本科升學(xué)率達(dá)到99.9%）為例，它對(duì)應(yīng)的初中部為北京五中分校（五中分校有很大的機(jī)會(huì)考入五中）。教改前，五中分校的生源很大程度上來自府學(xué)小學(xué)（優(yōu)質(zhì)小學(xué)）;教改后，方家胡同小學(xué)（一般小學(xué)）的生源可以直升五中分校。根據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)，2015年一年方家胡同小學(xué)對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)房漲幅明顯超過府學(xué)小學(xué)對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)房。這表明家長們對(duì)五中99.9%升學(xué)率很看重，而直升是通向高升學(xué)率的保障;但筆者認(rèn)為這種做法也是非理性的。在小學(xué)師資不好的條件下，寄希望在初中階段大幅提升，這樣的可能性極低。因?yàn)榻逃顿Y是一個(gè)累積過程，這就好比“你沒有吃第一個(gè)餅，寄希望直接吃第二個(gè)餅就吃飽”，這也是空想。此外，那些原本在優(yōu)質(zhì)小學(xué)、卻被派位到較差初中的學(xué)生，可能也會(huì)一蹶不振，因?yàn)檎w的師資和學(xué)習(xí)環(huán)境都變差。

筆者認(rèn)為，教育資源均等化的思路是完全正確的，但在具體做法上教育不能搞成營銷的模式，做成表面文章。教育資源均等化的根本在于：用好各種激勵(lì)措施鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)師資的流動(dòng)。

作者為中國社科院金融所房地產(chǎn)金融中心國際金融與國際經(jīng)濟(jì)研究室副研究員、副主任