就一線城市房價來看，長期的政策需要反思房地產(chǎn)傳統(tǒng)供地制度的局限性，加深認(rèn)識和探索房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的緊迫性，提高市場供地調(diào)整和反應(yīng)能力。

中國的房地產(chǎn)市場，實(shí)際上在前一段時間出現(xiàn)了回落，并被看作了整個中國經(jīng)濟(jì)的回落。但是到了今年年初，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了明顯的整體性的正增長，環(huán)比的數(shù)據(jù)也在支持這樣一個判斷。

對于這個問題，我認(rèn)為有兩點(diǎn)需要注意：第一，這次的回升，在不同的城市群是不一樣的，分化很嚴(yán)重。比如，1月份一線城市同比增速已經(jīng)飆升至接近24%，而二線城市大概是2.5%，三線城市依然在負(fù)增長，一二三線城市冰火兩重天，差別非常大；第二，進(jìn)一步分析一線城市的飆升，彼此的情況也有差別，基本上可分三類，廣州和北京的同比增速相對比較低，在10%左右，上海處于第二梯隊(duì)，為18.2%，深圳情況比較驚人，增速高達(dá)52.7%。

上述是同比的數(shù)據(jù)，環(huán)比的數(shù)據(jù)同樣呈現(xiàn)這種特征。環(huán)比數(shù)據(jù)的這種變化意味著，如果沒有一個外部力量使之發(fā)生變化的話，這種形勢會進(jìn)一步發(fā)展。伴隨著20%到50%的增速，房地產(chǎn)市場會怎樣？這一問題必然會帶來很多議論，其中大部分可能是一些質(zhì)疑的、批評的、甚至比較尖銳的責(zé)難。曾有個專家?guī)缀跏怯枚玖龌蛘甙┌Y這樣的詞語來形容房價上升的不合理性。

這些批評有一定的道理，但我認(rèn)為，還是應(yīng)該冷靜分析現(xiàn)在情況發(fā)生變化的背后到底有什么原因。在我看來，其背后原因是多重的。首先，從供給側(cè)來看，近年來政府主導(dǎo)的住宅土地供應(yīng)在大幅度減少，這從供給面導(dǎo)致了房價上漲。其次，穩(wěn)健略偏寬松的宏觀環(huán)境，有利于房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升。特別是針對前一段時間房地產(chǎn)的困難，包括央行、住建部、銀監(jiān)會、財(cái)政部密集出臺了四輪刺激政策，包括信貸、公積金、營業(yè)稅以及證券化等都對推動房地產(chǎn)的復(fù)蘇起到了重要的作用。第三，股市不振，原來大量炒股的資金流向房地產(chǎn)。此外，互聯(lián)網(wǎng)金融的“創(chuàng)新”，比如首付貸等也助推了房價高升。

另外，還應(yīng)該特別注意一個變量，即中國土地供給制度。中國經(jīng)濟(jì)保持較高速度增長，人口、財(cái)富等向大城市集中是必然規(guī)律。一線城市房地產(chǎn)需求量大，但是由政府主導(dǎo)的土地供給并沒有很好地適應(yīng)這一需求。最直接的表現(xiàn)便是，一線城市的供地不同程度地減少。以上海為例，2011年之后土地供就逐漸下降，2015年的土地供應(yīng)不到2011年一半。事實(shí)上不僅是上海，北上廣深四個城市過去兩年土地供應(yīng)平均比前幾年下降了25%到30%。今年前兩個月的土地供應(yīng)還在進(jìn)一步下降。

綜合考慮這么多因素，盡管這輪房價上漲比較出乎意料，但也是可以理解的。

這輪上漲回升在政策面會帶來什么樣的變化？一個主流的觀點(diǎn)是，盡管房地產(chǎn)去庫存任務(wù)艱巨，下行壓力大，但中國仍處于一個工業(yè)化和城市化的高速推進(jìn)期，房地產(chǎn)市場需求還是存在的，但房價漲得過快過猛，不可持續(xù)。中國資產(chǎn)貨幣化加深的同時，出現(xiàn)一些局部的資產(chǎn)泡沫化，會對宏觀經(jīng)濟(jì)會帶來負(fù)面影響，甚至對企業(yè)家精神造成某種不利的侵蝕。

就一線城市房價來看，除了調(diào)整金融政策外，在短期，需要調(diào)整房地產(chǎn)的政策，有針對性地采取一些措施來遏制房價過快上漲，特別是要增加一線城市的土地供地。長期的政策則要反思房地產(chǎn)傳統(tǒng)供地制度的局限性，加深認(rèn)識和探索房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的緊迫性，提高市場供地調(diào)整和反應(yīng)能力，可探索農(nóng)村的經(jīng)營性建設(shè)用地，跟城市建設(shè)用地同地同價，獨(dú)立向城市供應(yīng)；也可以考慮農(nóng)民的宅基地是否可以作為輔助性的供地渠道，以此增加供給彈性。

（注：本文由本刊記者劉彥華在對作者采訪基礎(chǔ)上整理而成，僅代表作者個人觀點(diǎn)）