去庫存，中國的樓市應(yīng)該是研究解決三四線城市的去庫存問題。如何去庫存，對地方政府來講是一個很大的問題，恰恰是三四線城市最依賴土地財政。

2015年，中國樓市似乎有些動蕩不安，房企們大動作不少，小動作不斷；樓市政策也是一波未平一波又起，一直未曾停歇；房價、成交量更是經(jīng)歷了一次驚心動魄的“觸底回升”式反彈回暖。

進入2016年，這股暖風(fēng)能否依然強勁？房價是漲還是跌？新年伊始，多位業(yè)內(nèi)專家大膽預(yù)測，以期在紛繁復(fù)雜的市場亂象中窺探出中國樓市新一年的軌跡。

政策：繼續(xù)向暖

“驚艷”一詞用來形容2015年的樓市成交情況并不為過。據(jù)中國指數(shù)研究院公布數(shù)據(jù)顯示，新房方面，2015年50個代表城市月均成交接近2970萬平方米，同比增長25%，絕對量為歷史同期最高水平。二手房方面，十大城市二手住宅累計成交110.92萬套，同比大幅增長63.53%，增幅高于新房。

對此，業(yè)內(nèi)人士評價稱，這是信心提振締造的一場盛宴。

2015年宏觀經(jīng)濟整體下行，增速減緩，房地產(chǎn)基調(diào)也從“警惕”、“抑制”，逐漸變?yōu)榱恕爸С帧薄ⅰ按龠M”，降息5次，降準3次，二套房首付比例降低，營業(yè)稅5改2，二套房首付比例下調(diào)，公積金新政……從中央到地方，各種利好政策頻出，樓市的2015年是個名副其實的“政策年”。

“2016年，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策將會像去年一樣，進一步放松是個大趨勢?！睒I(yè)內(nèi)人士分析認為，2016年，樓市政策有望繼續(xù)向暖。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2015-2016年度全國房地產(chǎn)市場報告》認為，中國經(jīng)濟新常態(tài)的發(fā)展模式，需要房地產(chǎn)新常態(tài)發(fā)展模式配合?？傮w上看，中國房地產(chǎn)市場基本面趨于好轉(zhuǎn)，2015年的市場邏輯也將在2016年繼續(xù)得到演繹。尤其考慮到2016年房地產(chǎn)供求政策會趨于寬松、市場預(yù)期也逐漸向好，樂觀情緒較之2015年會增強。

政策寬松已成共識，一線城市是否“松限”，業(yè)內(nèi)出現(xiàn)分歧。2015年中央經(jīng)濟工作會議公報中明確提出“要取消過時的限制性措施”，有分析人士以此為由，對“一線城市取消限購”抱有樂觀想法。

不過，也有觀點認為，2015年，嚴格執(zhí)行限購政策的四個一線城市房價領(lǐng)漲全國，尤其是北上深成交量和價格都明顯上漲，深圳去年12月房價同比升幅更接近驚人的50%?！翱刂品績r是重要調(diào)控目標，北上廣深限購全面解禁，條件并不具備?！?/p>

“去庫存才是2016年房地產(chǎn)的工作重點?！?015年，包括土地成交量、新開工量、開發(fā)投資額等指標非常低迷，全國商品房庫存壓力繼續(xù)增大。根據(jù)國家統(tǒng)計局1月19日公布的2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，比11月末增加2217萬平方米。其中，住宅待售面積增加1155萬平方米，辦公樓待售面積增加128萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加458萬平方米。

對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，一二線城市等經(jīng)濟活力足的區(qū)域需求尚未完全飽和，三四線城市等經(jīng)濟活力不足的區(qū)域則已經(jīng)供給過剩，2016年全國樓市的去庫存壓力仍然很大。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也表示，我國將會出臺有利于去庫存的政策，包括稅費減免、降準降息等內(nèi)容。隨著戶籍制度的調(diào)整以及居住證相關(guān)政策的落地，也會為我國樓市帶來新的增量需求。

據(jù)悉，在樓市去庫存上升為2016年經(jīng)濟工作的重要任務(wù)和目標之后，多個中央相關(guān)部委都已經(jīng)開始運籌與樓市去庫存相關(guān)的政策和實施手段。從目前的情況看，與去庫存有關(guān)的供地和土地政策已經(jīng)率先明晰起來。

房價：一二線漲 三四五線跌

2016，房價還會漲嗎？這是人們最為關(guān)心的問題。專家認為，房地產(chǎn)市場具有較強的地域性特征，目前一線城市和重點二線城市整體需求、購買力相對比較旺盛，在未來一段時間內(nèi)，供應(yīng)仍難以全面滿足需求，再加上這些城市高價地頻出，預(yù)計2016年它們的房價將會因結(jié)構(gòu)性原因出現(xiàn)小幅上漲。而一些供應(yīng)嚴重過剩的三四五線城市，房價在2016年有可能出現(xiàn)下探趨勢。

“2016年，分化是房價主旋律?！北本┦蟹康禺a(chǎn)協(xié)會秘書長陳志分析認為，一線城市不斷趨高的地價和房價在2016年不會改變。相對于一線城市的高歌猛進，二線城市相對低調(diào)，房價漲幅平穩(wěn)波動，三線城市低迷成常態(tài)，房價持續(xù)在負區(qū)間徘徊，分化加劇。

萬達集團董事長王健林分析認為，目前還找不到可以取代這個房產(chǎn)行業(yè)的“大火車”。房地產(chǎn)現(xiàn)在占GDP的12%～13%，再加上相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，比如建材、建筑、機電、裝修，估計占到中國GDP總量四分之一到30%，這么大的火車頭現(xiàn)在不跑，想要靠別的產(chǎn)業(yè)推上去，效果不大。所以他也看好2016年房價走勢難下跌。

“一線城市20年之內(nèi)一定是不斷上漲?！蓖踅×纸o出了一個大膽預(yù)測，理由就在于土地供給有限，人口還在不斷流入。他認為，二線城市當(dāng)中相當(dāng)部分也沒有問題。以武漢為例，武漢去年銷售面積2600萬平方米，連續(xù)兩年成為中國銷售面積第一的城市，核心原因就是人口持續(xù)流入。

在他看來，中國的樓市應(yīng)該是研究解決三四線城市的去庫存問題?！叭绾稳齑?，對地方政府來講是一個很大的問題，而且恰恰是三四線城市最依賴土地財政?！?/p>

當(dāng)然，中國樓市從來不缺唱空的聲音。財經(jīng)評論員牛刀可謂“語不驚人死不休”。2015年10月，他大膽放言2016年中國房價將暴跌80%，博得眼球。作為“唱跌派”主要代表，牛刀一直對中國的房地產(chǎn)市場抱以消極態(tài)度，牛刀稱中國樓市泡沫一定會破滅，而且必然是拉美式加日本式。

作為“空軍一號”的重要人物，獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠已經(jīng)看空中國房地產(chǎn)近十年，近期依舊悲觀。他認為房價會每年掉7%，掉20年，一直跌掉80%。

地市：一線城市 競爭加劇

無論是看漲還是看跌，分析人士都提到了一個因素，地價。地價推高房價，這是看漲派的邏輯；經(jīng)濟下行，地王頻出，泡沫風(fēng)險不言而喻，這是看跌派的推論。

2015年，隨著樓市的逐漸回暖，多個城市高價地頻出，地王不斷涌現(xiàn)。從一線城市土地的成交價格看，在2012年達到近五年最低點后，2013年迅速反彈向上，2014年延續(xù)了2013年的上行趨勢，2015年在政策的刺激下，更是加速攀升。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2015年12月，一線城市土地成交均價為10436元/平方米，同比上漲46.8%。2014年一線城市土地成交均價為7429元/平方米，2015年成交價不斷攀升，全年土地成交均價漲至13745元/平方米，同比增幅高達85%。

對此，業(yè)內(nèi)人士分析稱，2015年，一線城市房市井噴式回暖，二線城市企穩(wěn)回升，導(dǎo)致地市于下半年步入加速回暖通道。“土地價格上升動能明顯，這主要是因為一線城市土地資源稀缺帶動地價上漲，二線城市投資價值顯現(xiàn)，激發(fā)了企業(yè)在重點城市高度競爭的狀態(tài)，最終持續(xù)導(dǎo)致高價地和地王的頻現(xiàn)?！?/p>

土地市場的火爆程度，在溢價率指標上表現(xiàn)得更為顯著。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，進入2015年，土地市場年初時節(jié)相對低迷，二季度之后企穩(wěn)回升，溢價率呈現(xiàn)同樣的變化趨勢：年初較低，二季度點燃啟動的火種，下半年直線拉升，12月份土地成交溢價率達27.2%，加速向歷史最高點靠攏。

“現(xiàn)在地價貴得邪門兒！”房地產(chǎn)大佬孫宏斌直言，地價高企，風(fēng)險凸顯，“小心拿地?！?/p>

不過，業(yè)內(nèi)人士分析認為，房企回歸一線，土地市場競爭加劇，面對優(yōu)質(zhì)地塊，即使地價很高，房企們也還是不會手軟。上海易居房地產(chǎn)研究院預(yù)計，“2016年土地平均購置價格增幅將進一步擴大，全年增長10%左右?！?/p>

熱點城市掃描

北京：結(jié)構(gòu)錯配加劇 2016價漲量穩(wěn)

當(dāng)房山區(qū)域拍出每平方米3萬元的樓面地價時，北京樓市呈現(xiàn)出六環(huán)內(nèi)全城豪宅化、六環(huán)外泛豪宅化的局面。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，自2011年至今，想在北京5環(huán)內(nèi)買一套靠譜的新建住宅，每年平均下來需要花的錢分別是450萬元、482萬元、560萬元、600萬元以及800萬元。中原地產(chǎn)預(yù)計，2016年可能得花985萬元，逼近1000萬元門檻。

更重要的是，北京五環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)越來越稀缺，早已是地王高產(chǎn)區(qū)，地價屢創(chuàng)新高。2015年成交的五環(huán)內(nèi)住宅土地，樓面價全部超過了“5萬元+”，售價預(yù)計將不止超過“8萬元+”，而是頂豪供應(yīng)將密集出現(xiàn)。

而與供應(yīng)形勢相悖的是，目前來說，北京置業(yè)的偏向主要為中低價的改善型產(chǎn)品?！昂勒厔菔沟帽本鞘性诳偭咳セ膯栴}之上又新添了結(jié)構(gòu)性的去化問題?！眰I(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，2016年下半年到2017年將會有大量的豪宅進入市場，樓市供給側(cè)的這一變化與需求側(cè)以改善型購房為主的現(xiàn)實并不匹配。因此，從豪宅到整個樓市， 2016年北京樓市的去化形勢都不容樂觀。

深圳：信貸驅(qū)動的另類繁榮難延續(xù)

2015年深圳的樓市，走出了有異于北上廣三個一線城市的另類曲線，在全國普遍低增長或負增長的情況下依然一枝獨秀，領(lǐng)漲全國。深圳規(guī)劃國土委的成交數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳新建住宅價格32898元/平方米，為歷史最高值，同比漲幅37.2%；新房成交66450套，同比大增58.7%；成交金額2225.8億元，同比暴增130.4%。

2015年，深圳樓市成交活躍，新房全年成交價、成交量和供應(yīng)量三項指標均創(chuàng)下歷史新高。并領(lǐng)漲全國房價達13個月之久。

在四個一線城市中，深圳樓市之所以能夠走出所謂的“獨立行情”，觀察人士分析認為，這一切得益于深圳在2014年底-2015年放開信貸，使得深圳在2015年的住房貸款突破6000億元。

深圳樓市是典型的“高杠桿樓市”。根據(jù)中國人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)，2014年底全國住房貸款余額是11.5萬億元，深圳以全國百分之一的人口，占據(jù)了約5%的住房貸款額度。

購房者從各種渠道湊來的資金，包括信用卡套現(xiàn)、銀行信用貸、小額貸甚至是抵押消費貸款等，有的以高達10倍的杠桿入市。這樣買房，不是為了能租個好價錢，目前深圳房屋租售比在2%-3%。這樣買房就像加杠桿炒股一樣，賭的就是深圳房價繼續(xù)瘋狂上漲。

據(jù)了解，目前，當(dāng)?shù)氐脑S多購房者仍停留在高增長的慣性里，對2016年的深圳樓市仍然抱著必漲的信心。但也已經(jīng)有不少樓市觀察者指出，2015年深圳的行情已經(jīng)過度透支了未來的潛力，2016年的深圳樓市將難現(xiàn)2015年的火爆行情。萬科副總裁譚華杰就曾對媒體公開表示，深圳樓市去年以來的暴漲，透支了未來幾年的漲幅，“接下來兩三年估計漲不動了?！?/p>