回顧2016年全國房地產(chǎn)政策，可謂風(fēng)云變幻。前半年在經(jīng)濟(jì)下行壓力和庫存水平高企的背景下，房地產(chǎn)政策相對(duì)寬松，降準(zhǔn)、降息、降稅、降首付頻繁上演。“過熱、調(diào)控、降溫……”成為2016年樓市關(guān)鍵詞的背后，“你買房了嗎？”一句朋友間簡(jiǎn)單的問候語從另一個(gè)側(cè)面反映了2016年樓市的變化。在降庫存系列政策的刺激下，部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)樓市過熱現(xiàn)象。但從四季度開始，房地產(chǎn)政策逐步收緊，限購、限貸、限地，熱點(diǎn)城市不斷出臺(tái)新政以控制房價(jià)、地價(jià)過快上漲。全年前松后緊的政策走勢(shì)明顯。展望2017年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)怎么走？中央釋放的這些改革信號(hào)，將怎樣影響民眾的買房決定？

限購之前的瘋漲

“9.30”樓市調(diào)控開啟之前，國內(nèi)多數(shù)二線城市出現(xiàn)房價(jià)出現(xiàn)連續(xù)數(shù)月上漲局面。9月份，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)中，有63城上漲。樓市“過熱”背后，“地王潮”也成今夏熱詞，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年前9個(gè)月，百億總價(jià)地塊高達(dá)6宗、超過50億的更是高達(dá)28宗。

從9月30日晚間到10月6日，限購新政相繼在北京、天津、鄭州、無錫、濟(jì)南、合肥、武漢、蘇州、深圳、廣州、珠海、東莞等二十個(gè)城市落地。2016年的“國慶”成為史上房地產(chǎn)調(diào)控政策最為密集的假期。從今年“十一”前后，到11月底的兩個(gè)月時(shí)間里，中國24個(gè)城市進(jìn)行了50余次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。各地政府在之前限購限貸的基礎(chǔ)上，又加強(qiáng)了從銷售價(jià)格監(jiān)管、超嚴(yán)房貨審批、規(guī)范交易市場(chǎng)等層面的調(diào)控。這是在“因城施策”的政策背景下，房地產(chǎn)限購政策相繼在重點(diǎn)城市出臺(tái)，每個(gè)城市出臺(tái)的政策不盡相同。如今，這輪調(diào)控尚沒有結(jié)束，就在12月21日，鄭州、武漢再次發(fā)布了加碼收緊購房的政策。

12月21日，住建部副部長易軍在向全國人大常委會(huì)會(huì)議所作的《關(guān)于第十二屆全國人民代表大會(huì)第四次會(huì)議代表建議、批評(píng)和意見辦理情況的報(bào)告》中說，在保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定方面，“住建部一手抓熱點(diǎn)城市控房價(jià)、防泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)：一手抓三四線城市和縣城去庫存，指導(dǎo)和督促庫存較大的200多個(gè)三四線城市和230多個(gè)縣城落實(shí)去庫存政策措施，取得積極成效。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年10月份、11月份，一線城市和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，房價(jià)環(huán)比漲幅快速回落，房價(jià)走勢(shì)明顯趨穩(wěn)：全國已竣工的商品房待售面積自今年3月份起，連續(xù)9個(gè)月下降。”

上半年房價(jià)瘋漲的原因

1.二孩政策

實(shí)施全面二孩政策，是繼單獨(dú)二孩政策之后生育政策的進(jìn)一步調(diào)整完善，這是中央基于我國人口與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形勢(shì)做出的重大戰(zhàn)略決策。2015年中國共產(chǎn)黨十八屆五中全會(huì)明確提出“全面實(shí)施一對(duì)夫婦可生育兩個(gè)孩子政策”后，全面二孩政策的影響成為社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn)。2015年12月27日，全國人大常委會(huì)表決通過了人口與計(jì)劃生育法修正案，全面二孩政策2016年1月1日起正式實(shí)施。人口政策的調(diào)整，有利于優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)、應(yīng)對(duì)老齡化沖擊、增加勞動(dòng)力供給。二孩政策在2016年元旦正式實(shí)施之后，家庭對(duì)改善型住房的需求更為強(qiáng)烈。在全國商品房銷售結(jié)構(gòu)方面，1-2月份，住宅對(duì)全部商品房銷售面積增長的貢獻(xiàn)率達(dá)95.0%：其中，90平方米以上的大中戶型住宅的貢獻(xiàn)率為76.6%。

2.降首付

在政策方面，去年以來，中央陸續(xù)出臺(tái)了降息、降低首付比例、公積金政策調(diào)整等一系列政策，部分需求結(jié)束觀望入市，一線城市市場(chǎng)升溫明顯，部分二線熱點(diǎn)城市銷售翻番。2月2日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，在不實(shí)施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對(duì)于實(shí)施限購措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。降首付政策把握住了救市的關(guān)鍵，購房者普遍“患首付、不患月供”，首付降低顯著提高購房能力，加快置換頻率，進(jìn)而提振樓市成交。

3.去庫存

4月29日，中共中央政治局召開會(huì)議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作。在房地產(chǎn)方面，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實(shí)行差別化的調(diào)控政策。盡管去年12月份中共中央政治局會(huì)議也提到了化解房地產(chǎn)庫存，并將化解房地產(chǎn)庫存視為今年的重要工作之一。

數(shù)據(jù)顯示，今年2月底，北京、上海、深圳I等全國15個(gè)主要的一二線城市合計(jì)住宅庫存面積為1.09億平方米，較1月底的1.13億平方米環(huán)比下降3.54%，較去年同期下降18.9%。限購之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)

9月30日，北京市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》。文件規(guī)定，首套普通自住房的首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

北京“9·30”新政中提到，試點(diǎn)采取限定銷售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源。

10月13日，國土局針對(duì)海淀永豐及大興黃村的6宗地塊采取“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”的舉措，對(duì)地塊均設(shè)定合理土地上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為通過現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競(jìng)得人。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。

伴隨10月份各地調(diào)控的落地，樓市的快速降溫，“地王潮”也戛然而止，無錫、蘇州、南京等多地還特別出臺(tái)了土地限價(jià)舉措。截至12月14日，12月上旬的全國土地市場(chǎng)合計(jì)成交超過10億的26宗，超過5億的地塊56宗，溢價(jià)率超過100%的只有4宗，而超過50%的只有13宗。

11月，70城新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)減少，分別比上月減少7個(gè)和8個(gè)。與11月上半月比，11月下半月15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市中，北京、天津、上海、杭州等9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降。

樓市將怎么走？

12月16日正式閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。還明確，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

會(huì)議就指出，要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展?！搬槍?duì)一、二線土地市場(chǎng)供應(yīng)不足導(dǎo)致的地價(jià)、房價(jià)上漲，可以從兩個(gè)層面來解決。”中國社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛建言稱，首先要加大土地供應(yīng)指標(biāo)，采取人地掛鉤模式：其次由于一、二線城市存量土地比較多，同樣有盤活的余地。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議同時(shí)明確，去庫存方面，要堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策，重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題。要把去庫存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，提高三四線城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，增強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力。

在目前實(shí)行的限購政策中，提高首付款比例，認(rèn)房又認(rèn)貸，其目的在于打擊投資性需求的釋放，讓住房回歸居住功能，抑制投機(jī)、保證剛需、穩(wěn)定市場(chǎng)和房價(jià)。強(qiáng)化“控地價(jià)、限房價(jià)”的交易方式，有效控制房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，此舉被認(rèn)為將限制高價(jià)“地王”再現(xiàn)。再加上中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所定下的主基調(diào)，2017的房地產(chǎn)市場(chǎng)也許會(huì)回歸理性，讓房子回到其居住的本來意義。