摘 要：物業(yè)管理關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益和生活質(zhì)量，關(guān)系到社會的和諧穩(wěn)定。保證物業(yè)收費的公平合理，是推進物業(yè)管理規(guī)范和完善的前提和基礎(chǔ)。對此，政府過多干預和甩手不管都是對三中全會精神的誤讀和曲解。應該建立物業(yè)服務費價格調(diào)價機制，充分考慮物價指數(shù)和勞動力成本增長因素等對服務費價格的影響，并實行階梯定價法，根據(jù)服務等級進行價格浮動。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務；價格；調(diào)整機制

一、引言

物業(yè)管理的發(fā)展，伴隨我國改革開放房屋所有權(quán)結(jié)構(gòu)的變化有三十幾年了。凡企業(yè)、政府機關(guān)、學校、住宅等不同業(yè)態(tài)的物業(yè)不動產(chǎn)，都需要物業(yè)管理。近年來，就浙江省而言，物業(yè)服務行業(yè)快速發(fā)展，物業(yè)管理收費標準的高低，直接關(guān)系到業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的利益，為緩解物業(yè)服務成本逐年上升的壓力，本著既合理補償企業(yè)成本，又兼顧消費者承受能力的原則，建議對物業(yè)服務收費實行動態(tài)管理，使物業(yè)管理市場形成“質(zhì)價相符”的收費機制。就全國而言，價值幾十萬億的物業(yè)不動產(chǎn)，要確保物業(yè)不動產(chǎn)保值、增值，延長使用壽命，還須建立和完善物業(yè)服務費價格調(diào)價機制，以促進物業(yè)管理行業(yè)健康、有序的發(fā)展。

二、建立物業(yè)服務費調(diào)價機制的必要性

近年來，杭州等城市的最低工資每年在調(diào)整增加，物價上漲，而企業(yè)的物業(yè)服務收費標準不能隨企業(yè)成本增長而適當上調(diào)，導致相當數(shù)量的物業(yè)服務企業(yè)生存狀況陷入困難，行業(yè)缺乏可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟基礎(chǔ)，由此也帶來一系列社會問題。（1）部分物業(yè)服務企業(yè)為降低成本，采取削減人員或降低服務標準等措施，導致服務水平下降，引發(fā)業(yè)主和住戶的不滿，引起矛盾和糾紛，各類物業(yè)上訪、信訪以及到法院訴訟的案件呈現(xiàn)上升趨勢。（2）頻繁出現(xiàn)物業(yè)企業(yè)因入不敷出而被迫退出在管虧損項目的情況，直接影響了物業(yè)業(yè)主和物業(yè)使用人的正常工作生活，影響到社會的穩(wěn)定和社會和諧。（3）物業(yè)服務企業(yè)在降低人員成本的同時，降低設施設備的維護、維保、養(yǎng)護費用，導致安防監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)癱瘓形同虛設，導致電梯故障頻繁，最終產(chǎn)生社會危害性。物業(yè)管理收費標準的高低，直接關(guān)系到業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的利益，為緩解物業(yè)服務成本逐年上升的壓力，本著既合理補償企業(yè)成本，又兼顧消費者承受能力的原則，建議對物業(yè)服務收費實行動態(tài)管理，使物業(yè)管理市場形成“質(zhì)價相符”的收費機制。

三、物業(yè)服務費調(diào)價機制的問題分析

國家發(fā)改委和建設部2006年聯(lián)合下發(fā)的《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定，物業(yè)服務價格分為政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。目前實施中存在的主要問題是：（1）政府指導價定價普遍較低且長期不變。據(jù)調(diào)查，大多數(shù)省市對普通住宅小區(qū)實行物業(yè)管理收費政府指導價格，連續(xù)多年得不到定期調(diào)整，物業(yè)服務收費政府指導價嚴重偏離市場價的問題普遍存在。（2）商品房小區(qū)物業(yè)服務費價格難以隨成本上漲同步調(diào)整。商品房小區(qū)物業(yè)服務費的調(diào)整靠物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主協(xié)商，面對成百上千戶業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)對服務收費標準隨成本上漲而適當上調(diào)的主張在絕大多數(shù)小區(qū)難以得到業(yè)主的通過。也就是說，物業(yè)服務收費價格隨成本上漲的調(diào)節(jié)機制缺失。

當前物業(yè)管理的市場價格呈現(xiàn)出三大亂象：多數(shù)普通居住物業(yè)的服務價格無法反映服務的真實價值；物業(yè)服務價格無法反映市場供求關(guān)系的變化；物業(yè)服務價格無法反映買賣雙方的交易共識。

另外，我們注意到，對物業(yè)服務價格實行政府指導價的法律依據(jù)是《價格法》第十八條的規(guī)定，在《物權(quán)法》出臺和房屋私有化的大背景下，將基于房屋私有財產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生的物業(yè)管理納入“重要的公益性服務”實行政府指導價，其合理性已經(jīng)存疑。即使如此，按照《價格法》第二十一條的規(guī)定，政府指導價的制定應當綜合考慮商品或者服務的社會平均成本、市場供求狀況、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展要求以及社會承受能力等四個要素。但各地在物業(yè)管理價格管控政策的制定過程中，往往忽略了社會平均成本、市場供求狀況和經(jīng)濟發(fā)展水平變動的客觀規(guī)律，更多地以社會承受能力作為定價依據(jù)，其結(jié)果是普通居住物業(yè)服務收費普遍偏低。在政策執(zhí)行過程中，大多數(shù)地方政府價格主管部門未能做到定期公布物業(yè)服務基準價標準（有的長達十年），使得政府指導價變相蛻化成了政府定價，失去了“指導”的功能和價值，反過來為物業(yè)管理市場的“價格失靈”提供了政策庇護。

四、對物業(yè)服務費調(diào)價機制的建議

（一）引導業(yè)主或使用者樹立“質(zhì)價相符”的物業(yè)服務收費理念。為了物業(yè)管理行業(yè)的良性健康發(fā)展，營造良好的輿論環(huán)境，建議政府主管部門要充分發(fā)揮新聞媒體、社區(qū)、街辦作用，使全社會各行各業(yè)都了解物業(yè)管理，進一步加強對物業(yè)管理的宣傳，積極引導物業(yè)業(yè)主或使用者樹立質(zhì)價相符、等價有償?shù)奈飿I(yè)管理消費理念，形成良性循環(huán)的物業(yè)服務收費機制。

（二）對各物業(yè)類型、業(yè)態(tài)進行分類，建立各等級物業(yè)項目的物業(yè)服務管理要求和標準。確定調(diào)價標準，并依據(jù)物業(yè)管理規(guī)范要求進行操作。為了提高物業(yè)管理服務水平，督促物業(yè)管理企業(yè)提供質(zhì)價相符的服務，引導業(yè)主或使用者正確評判物業(yè)管理企業(yè)服務質(zhì)量，樹立等價有償?shù)南M觀念，促進物業(yè)管理企業(yè)良性健康的發(fā)展。根據(jù)相同物業(yè)類型，按檔次、規(guī)模、業(yè)態(tài)等，分等級，建立各等級物業(yè)項目的物業(yè)服務管理要求和標準，作為測算物業(yè)服務價格的參考依據(jù)?？煽紤]相同的物業(yè)類型及業(yè)態(tài)進行分類，然后依據(jù)各業(yè)態(tài)按檔次、規(guī)模分等級，建立各等級物業(yè)項目的物業(yè)服務管理要求和標準。每一等級核定一個物業(yè)服務收費區(qū)間，作為“質(zhì)價相符”的政府指導價；企業(yè)總部大樓、工業(yè)園區(qū)、政府機關(guān)辦公大樓、學校、住宅、銀行大樓、醫(yī)院、博物館、專業(yè)寫字樓、商場等，相同物業(yè)類型，按檔次、規(guī)模、業(yè)態(tài)等，分等級，建立各等級物業(yè)項目的物業(yè)服務管理要求和標準，每一等級核定一個物業(yè)服務收費區(qū)間，作為“質(zhì)價相符”的政府指導價；

（三）以價格公開透明為手段，推行價格定期公示制度。公開透明物業(yè)管理的價格信息，除了應當按照政策要求做到物業(yè)服務收費明碼標價以外，對于包干制的物業(yè)管理項目，物業(yè)服務企業(yè)還應當公開與收費標準相對應的物業(yè)服務標準，對于酬金制的物業(yè)管理項目，物業(yè)服務企業(yè)還應當明示物業(yè)服務支出中的各項成本構(gòu)成以及定期財務審計的結(jié)果。推行物業(yè)服務價格的定期公示制度，有助于業(yè)主進行服務價格的市場比較，消除價格信息的不對稱，提高業(yè)主物業(yè)服務費用的競價能力；推行物業(yè)服務價格的定期公示制度，有利于業(yè)主理解物業(yè)管理的真實價值，增強與物業(yè)服務企業(yè)的價格認同，減少價格認識的誤解，降低價格沖突的風險。建議充分發(fā)揮新聞媒體、社區(qū)、街辦作用，進一步加強對物業(yè)管理的宣傳，積極引導廣大業(yè)主樹立質(zhì)價相符的物業(yè)管理意識，形成良性循環(huán)的物業(yè)服務收費機制，為物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展營造良好的輿論環(huán)境。

（四）詳細制定物業(yè)服務成本費用構(gòu)成，哪些費用可列入，作為范本，便于宣傳、引導業(yè)主、使用者了解合理的物業(yè)服務費組成，利于物價上漲、勞動力成本提高，物業(yè)費用合理調(diào)價。要健全服務定價成本監(jiān)審制度，細化物業(yè)管理服務成本，提高費用開支的公開、透明、規(guī)范程度。放開物業(yè)費不等于可隨意調(diào)整，建議每季度公開物業(yè)費的使用情況，居民也可在該物業(yè)的網(wǎng)上查詢。

（五）業(yè)委會或委托方按等級標準，就合同續(xù)簽與街道社區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)，三方或二方按物業(yè)項目實際運行所需的物業(yè)服務成本費用進行商談，確定調(diào)價標準，并依據(jù)物業(yè)管理規(guī)范要求進行操作。建立物業(yè)收費糾紛解決機制：業(yè)主因物業(yè)費或維修等與物業(yè)間發(fā)生糾紛，社區(qū)居委會的人民調(diào)解委員會先介入調(diào)解，同時建議建立街道（社區(qū)）物業(yè)管理調(diào)解組織，在居委會調(diào)解不成的情況下，由街道物業(yè)管理調(diào)解組織受理，轄區(qū)物業(yè)管理主管部門同時參與調(diào)解，必要時轄區(qū)人民法院派法官到現(xiàn)場指導和法律政策咨詢。當然調(diào)解不是必經(jīng)程序，當事人也可直接起訴法院，轄區(qū)人民法院以簡易程序立案審理。

五、結(jié)語

總之，要加快建立“質(zhì)價相符”的物業(yè)服務價格動態(tài)調(diào)整機制。

（一）對于實行政府指導價的物業(yè)，應通過科學測算經(jīng)營成本制定合理的指導價，并建立隨經(jīng)營成本上升適時調(diào)整指導價格的機制，調(diào)整周期原則上不長于兩年。對經(jīng)濟適用房、廉租房及老舊住宅小區(qū)等保障性住房的服務費標準適度上調(diào)后，中低收入業(yè)主難以承受的，政府應給予一定的補貼，以維持物業(yè)服務企業(yè)的正常經(jīng)營，避免棄管現(xiàn)象的擴大。

（二）對于實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)類型，應建立物業(yè)服務費正常調(diào)整機制。物業(yè)服務企業(yè)無法與業(yè)主協(xié)商達成適當提高收費標準時，可聘請第三方評估機構(gòu)對物業(yè)服務成本進行評估，促成收費價格的合理調(diào)整或服務標準的適當降低。

以上幾點建議僅代表個人意見，以期改善物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營環(huán)境，使物業(yè)管理行業(yè)為改善社會管理和構(gòu)建和諧社會作出更多的貢獻。

參考文獻：

[1]《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》.

[2]杭州市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務收費等級評分標準.

[3]杭州市普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費標準.

作者簡介：張君初（1960-4-），男，浙江杭州人，經(jīng)濟師，物業(yè)管理師，浙江耀江物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理，研究方向：企業(yè)運營管理、市場的拓展、新項目的接管、服務品質(zhì)的提升、檢查和考核。