林虹

摘 要：2015年我國房地產(chǎn)市場兩極分化嚴(yán)重，可謂冰火兩重天。表現(xiàn)為以“北上廣深”為代表的一線城市房價火熱上漲，深圳以遙遙領(lǐng)先的漲幅，取代了北京和上海的領(lǐng)漲地位。房地產(chǎn)市場的陰晴變化，向來和經(jīng)濟(jì)風(fēng)向息息相關(guān)，本文從瘋狂的深圳房價背后一探究竟，結(jié)合2016年的走勢和兩會期間房地產(chǎn)新政淺談?wù)哒{(diào)控方向。

關(guān)鍵詞：深圳；領(lǐng)漲；原因；政策

一、前言

當(dāng)前我國各地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展十分不均衡，首先是一線城市和三、四線城市有明顯的分化。2000 年～2010 年，每次房價波動，一線城市和三、四線城市都是齊漲共跌，只是幅度不同。但是這次不同，四個一線城市房價上漲，平均漲幅超過 10%，但是三、四線城市房價大部分是下跌的，最大跌幅超過 5%。其次，一線城市中的領(lǐng)漲城市也出現(xiàn)變化。在以往房價上漲的過程中，領(lǐng)漲的城市是北京或上海，但是這次深圳的房價漲幅遙遙領(lǐng)先，并且與其他三個城市的差距非常大。以深圳為典例，探究其房價瘋長背后的動因及應(yīng)對政策對于調(diào)控整個房地產(chǎn)市場和維持房地產(chǎn)市場乃至整個宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定意義重大。

二、深圳房價瘋狂的脈絡(luò)

從房地產(chǎn)市場報告顯示的數(shù)據(jù)看，深圳房價以芝麻開花節(jié)節(jié)高走勢，從2004年的平均6385元/平米飆升到2013年的21595元/平米，10年間上漲了2.38倍。在民眾嘆息房價花樣上漲時，深圳房價在2015年更是以井噴的速度從均價“3“字頭直逼”5“字頭。2016年2月份深圳房價繼續(xù)保持上漲態(tài)勢，二手房均價為46130元/平方米，環(huán)比增長6.46%，同比增長61.72%；新房均價47248元/平方米，環(huán)比增長5.41%，同比增長52.55%。報道稱“一覺醒來住房又漲了上十萬”，房價瘋狂可見一斑。

三、深圳房價瘋狂的特點(diǎn)

深圳房價上漲呈現(xiàn)四大特征：

一是學(xué)位房、前海和自貿(mào)區(qū)為代表的概念性房價上漲。去年10月份啟動新一輪上漲以來，學(xué)位房和自貿(mào)區(qū)概念的房價分別漲15%和10%。

二是原特區(qū)外住房供應(yīng)密集區(qū)房價快速上漲，其中以占據(jù)全市供應(yīng)超過40%的寶安和龍華為甚。這兩個片區(qū)的房價從2012年的2.0-2.2萬元/平米上漲到目前的3.5-4萬元/平米，去年四季度到目前，兩個片區(qū)的房價每平米上漲了1萬元，有報道稱寶安中心區(qū)的房價10年翻了10倍。

三是價格洼地的房價迅速上漲，比如龍崗中心區(qū)、坂田、福田南等處于價格洼地的房價，去年四季度以來上漲了20%以上。

四是結(jié)構(gòu)性投資需求或入場，除了學(xué)位房成為新的投資品種外，房租連續(xù)32個月上漲，位置優(yōu)越（主要是臨近地鐵）的中心戶型次新房，有的租金超過月供，受到投資者的青睞。

四、深圳房價瘋狂的緣由

深圳房價瘋狂絕非偶然，其原因大致如下六個方面：

（一）政策利好。樓市回暖跟“3.30”新政有很大關(guān)系，此外和地方政府放開限購、公積金的政策以及多次降息降準(zhǔn)等綜合性因素也分不開。2016年2月29日，央行宣布下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，更是讓一線城市火熱的房市上漲根本停不下來，深圳更是節(jié)節(jié)高升。

（二）業(yè)主對房價預(yù)期樂觀?？芍^信心就是真金白銀，業(yè)主心理價位助推房價上漲。

（三）深圳城市更新。城市更新不僅減少了廉價房供應(yīng)，還推動租賃價格上漲，倒逼房價上漲。

（四）特殊的人口結(jié)構(gòu)。人口年輕化是深圳人口結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)。深圳適齡購房人群（25-44 歲）占比達(dá)到50.8%，遠(yuǎn)高于北京的35.2%、上海的29.6% 和廣州的39.9%。這種特殊的人口結(jié)構(gòu)決定了深圳住房需求不容小覷，而存量住房的供應(yīng)又相對不足，造成房價的爆發(fā)。

（五）投資報酬刺激。由于股市的不景氣，創(chuàng)業(yè)風(fēng)險高，難度大，存款進(jìn)入負(fù)利率時代，投資火熱的住房就成了投資者的“香饃饃”。

（六）地方債務(wù)。95%的省會直轄市是靠土地償還地方債的，地方政府對土地財政補(bǔ)血具有依賴性。

五、多項(xiàng)措施為深圳瘋狂房價降溫

（一）“增”——廣東省委副書記、深圳市委書記馬興瑞2日表示，“深圳還有100多平方公里土地，未來還有發(fā)展空間”。深圳空間非常小，沒有土地之后，就提出陸、海要用好，中央和省里非常贊同深圳拓展發(fā)展空間，包括填海55平方公里，陸地整備50平方公里。兩會期間，國土資源部部長姜大明也表示將采取分類調(diào)控的原則，增加一線城市的土地供應(yīng)面積。

（二）“加”——加大保障性安居工程建設(shè)力度，“十三五”期間全市籌集建設(shè)40萬套、有效供應(yīng)35萬套人才安居和保障性住房，進(jìn)一步完善多渠道、分層次、廣覆蓋的住房保障體系。深圳市委市政府正在采取措施，讓保障性住房更加宜居。目前，深圳市住建局正在跟市規(guī)土委做空間規(guī)劃研究，讓每一個保障性小區(qū)在建設(shè)時，幼兒園、學(xué)校、公共交通、購物等配套設(shè)施同步建設(shè)。同時，市區(qū)兩級政府要進(jìn)一步加大保障房配套建設(shè)的投入。

（三）“打”——打擊炒房、倒賣房子等投機(jī)行為。深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會近日發(fā)布提示，4月1日起深圳二手房交易評估價格將上調(diào)50%左右。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉措可打擊短線炒房客，為樓市價格過快上漲降溫。

（四）“限”——實(shí)行嚴(yán)格的限購政策，如將明確繳納社保年限納入購房條件以及落實(shí)差別化稅收政策等。3月25日晚，深圳市政府辦公廳發(fā)文，深圳樓市限購進(jìn)一步升級，調(diào)控新政包括非深圳戶籍購房社保繳納年限1年改3年、首套貸款還清后二套房首付由三成提至四成等內(nèi)容。

（五）“嚴(yán)”——嚴(yán)格房地產(chǎn)金融風(fēng)險防控。3月4日，深圳市金融辦下發(fā)一份防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險的函。其中提到，“現(xiàn)針對深圳房地產(chǎn)市場交易過熱，銀行、P2P、小貸公司等機(jī)構(gòu)相繼參與首付貸、高杠桿放貸、放大金融風(fēng)險的現(xiàn)狀，研究如何防范金融風(fēng)險，要求互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會和小貸協(xié)會對各自下轄企業(yè)推出的杠桿放貸情況進(jìn)行摸底排查，梳理出產(chǎn)品模式和涉及金額?！迸c此同時，央行、銀監(jiān)會等金融監(jiān)管部門也在密切關(guān)注深圳地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險，要求商業(yè)銀行對住房貸款申請嚴(yán)格審查，如果首付資金來自高杠桿融資類貸款，則不應(yīng)發(fā)放貸款，同時加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的壓力測試。據(jù)媒體報道，央行深圳中心支行近期組織四大行和幾家股份制銀行召開住房貸款工作會議，央行在該會議上明確提出：“要求銀行必須把握房貸規(guī)模，不要過度壓低利率；要加強(qiáng)首付款審查，禁止做涉首付貸等的業(yè)務(wù)；要加強(qiáng)借款人婚姻狀況調(diào)查，不做假離婚的業(yè)務(wù)；加強(qiáng)借款人還款流水審查，視風(fēng)險情況提高首付和利率”。

（六）“差”——實(shí)行差別化住房信貸政策。對購房人家庭名下在本市無房且近2年內(nèi)無住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續(xù)執(zhí)行最低3成；對購房人家庭名下在本市無房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局指導(dǎo)各商業(yè)銀行分類調(diào)整個人住房貸款最低首付比例。

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