林春梅

廈門古龍房地產(chǎn)有限公司（361000）

淺談房地產(chǎn)項目的成本控制

林春梅

廈門古龍房地產(chǎn)有限公司（361000）

目前全國大部分城市房地產(chǎn)市場都供大于求，國家也不斷地出相應(yīng)政策，要求各地去庫存。在如此嚴(yán)竣的形式下，房地產(chǎn)成本管控越發(fā)重要。房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的控制，必須從貫穿房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程入手，建立健全房地產(chǎn)成本管理體系，做好每一階段的成本控制，盡量減少無效成本的發(fā)生。本文就從房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段，分析房地產(chǎn)成本控制。

成本控制;規(guī)劃設(shè)計;投資

房地產(chǎn)成本主要經(jīng)過項目投資決策階段、項目規(guī)劃設(shè)計階段、項目實施階段、房地產(chǎn)項目終結(jié)階段，及伴隨各階段的融資。成本控制就是在各階段減少無效成本的發(fā)生。

1 項目投資決策階段房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制

項目投資決策階段是影響項目成功與否和做好成本控制的關(guān)鍵階段。其所需成本一般占百分之幾或千分之幾，但其對項目成本的影響卻高達(dá)50%。這一階段建設(shè)工程成本控制的難點(diǎn)是：第一，項目具體實施方案尚未確定；第二，投資估算所選用的數(shù)據(jù)資料與實際情況有差距。所以在此階段，應(yīng)綜合各方面的因素,盡量加大投資估算的深度,減少估算的誤差。因此該階段成本控制的原則是“最適度費(fèi)用”。

大中型項目房地產(chǎn)項目的投資是一筆不小的數(shù)目。對于明顯不可行的項目，應(yīng)簡化或終止論證，以節(jié)約決策后期的費(fèi)用。對決策咨詢費(fèi)用，可采用最高限價招標(biāo)的方法，選擇合適的咨詢公司，特別是項目負(fù)責(zé)人。根據(jù)項目的性質(zhì)及特點(diǎn)，合理對項目進(jìn)行定位，進(jìn)而選擇客戶，確定產(chǎn)品類型、配置標(biāo)準(zhǔn)。在確定了項目各功能的基礎(chǔ)上，分析并提出實現(xiàn)各項功能的方案，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析比較，擇優(yōu)選擇方案，并對最優(yōu)方案中多余功能進(jìn)行減配,減少無效成本。最后估算出成本，以此為目標(biāo)成本，對后續(xù)各階段進(jìn)行控制。對于可行的項目的土地競拍，根據(jù)土地價格,確定該的土地費(fèi)用最高競拍限額,以控制項目土地成本[1]。

2 規(guī)劃設(shè)計階段房地產(chǎn)開發(fā)成本控制

此階段所需成本，一般占總成本的百分之三左右或千分之幾，但設(shè)計質(zhì)量對項目成本影響程度很大（30%～40%）,故此階段控制的重點(diǎn)是設(shè)計質(zhì)量,費(fèi)用是其次。必須把設(shè)計費(fèi)用、設(shè)計質(zhì)量、項目成本綜合起來考慮。

1）設(shè)計院選擇及設(shè)計合同訂立

選擇設(shè)計院要以設(shè)計院的實力為主，設(shè)計費(fèi)為次的原則，擇優(yōu)選定設(shè)計單位。設(shè)定對質(zhì)量制約的有關(guān)條款，形成對設(shè)計質(zhì)量負(fù)責(zé)的動力和壓力，把設(shè)計質(zhì)量與設(shè)計單位的經(jīng)濟(jì)利益結(jié)合起來；也應(yīng)賦予設(shè)計院有創(chuàng)造性設(shè)計的權(quán)利，如果設(shè)計院提出了合理化建議，可以與設(shè)計院分享所節(jié)約的成本；也可把設(shè)計費(fèi)和變更費(fèi)用掛鉤，開發(fā)商成立設(shè)計部，對圖紙進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。

2）做好設(shè)計階段項目成本控制，合理規(guī)劃有效成本

以經(jīng)濟(jì)合理的成本，最大限度提升產(chǎn)品的競爭力，并形成成本優(yōu)勢。要根據(jù)地塊的特點(diǎn)和市場進(jìn)行項目的細(xì)節(jié)設(shè)計、規(guī)劃、建筑、房型比、配套、物管等，避免不必要的成本支出（客戶不認(rèn)可）。將必要條件——“魅力條件”加以應(yīng)用。對于房地產(chǎn)市場來說，建筑質(zhì)量優(yōu)良、功能設(shè)施齊全、價格便宜等都屬于必要條件,但要使客戶對所出售的樓盤滿意，必須在樓盤開發(fā)中增加“魅力條件”，比如綠色建筑、恒溫恒濕、溫泉入戶、凈水入戶等。嚴(yán)格控制、減少因設(shè)計保守、違反國家規(guī)范規(guī)則等無效成本發(fā)生。在保證質(zhì)量的前提下，充分發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，優(yōu)化客戶不關(guān)注的成本，對形成產(chǎn)品、提升價值、促進(jìn)營銷無作用的成本。

3 項目實施階段房地產(chǎn)開發(fā)成本控制

成本支出大部分都在項目實施階段，要占項目總成本（不含地價）的大部分比例（60%～80%）。這一階段的工作對成本總額的影響程度一般占很小的比例（10%～30%），故在保證工程質(zhì)量的前提下，成本是次要的控制要素[2]。

3.1 材料供應(yīng)選擇及施工單位的選擇、合同訂立

用公開招投標(biāo)方式選擇施工單位，通過公開公平競爭選擇具有豐富的施工經(jīng)驗和業(yè)績，技術(shù)實力強(qiáng)、組織管理能力高、資信和財務(wù)狀況好的施工企業(yè)承擔(dān)工程的施工任務(wù)。簽訂條款嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致、合理的施工合同，是有效實行項目管理和控制工程造價的核心。工程招投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個方面。開發(fā)商通過招投標(biāo)擇優(yōu)選擇施工單位或材料、設(shè)備供應(yīng)商，這對工程項目成本乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。建立完善的材料、品牌合作商數(shù)據(jù)庫，形成規(guī)模采購優(yōu)勢，使材料設(shè)備的詢價貼近市場。

對施工單位資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查，必要時應(yīng)進(jìn)行實地考察。招標(biāo)書條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面，工程造價及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包干。要編制好標(biāo)底、有條件的單位應(yīng)盡量自行編制，或者選擇兩家單位進(jìn)行清單編制，進(jìn)行互核，保證工程標(biāo)底質(zhì)量，把工程標(biāo)底控制在合理造價的下限，控制在目標(biāo)成本的范圍內(nèi)。近年來，公開招標(biāo)實行合理低價中標(biāo)，開發(fā)商對項目的“合理低價”應(yīng)做到心中有數(shù)，避免投標(biāo)單位以低于成本價惡意競標(biāo)，保證工程施工的順利進(jìn)行，嚴(yán)防施工單位在施工過程中偷工減料。中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，工期應(yīng)合理，盡量減少在施工過程中雙方的爭議。

3.2 在房地產(chǎn)項目施工過程中項目成本控制

工程現(xiàn)場施工條件受到種種復(fù)雜因素的影響和干擾，應(yīng)強(qiáng)化施工管理，結(jié)合承包方實際完成的工程量，以合同價為基礎(chǔ)，撥付工程款。該階段的難點(diǎn)：第一，因物價上漲所引起的造價提高；第二，由于設(shè)計中錯漏導(dǎo)致的費(fèi)用增加；第三，由于提高標(biāo)準(zhǔn)，指定材料、設(shè)備而引起的工程費(fèi)用的上??；第四，由于政策的影響，使得工程造價提高。所以在該階段應(yīng)做到：成立綜合素質(zhì)高的項目管理班子，嚴(yán)格執(zhí)行施工合同，正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、要有效避免過多索賠事件的發(fā)生；嚴(yán)格材料、設(shè)備的定價和訂購，加強(qiáng)成本的動態(tài)控制，減少設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證。

4 房地產(chǎn)項目終結(jié)階段開發(fā)成本控制

工程項目的終結(jié)階段是一種具有特殊性質(zhì)的工作階段，一般對成本的影響也不算大（10%左右）。在這一階段，要做好成本控制，關(guān)鍵是解決如下幾個方面的問題。

要落實終結(jié)階段的責(zé)任，在工程結(jié)算、決算及審計時，嚴(yán)格控制項目總成本，力爭不突破項目原預(yù)算，可以建立費(fèi)用限額與獎勵相結(jié)合的制度。審查是否有未施工的項目，是否符合現(xiàn)行工程造價的管理規(guī)定，是否按合同計算材料價差。工程結(jié)算實行復(fù)審制度，對初審后的工程結(jié)算，企業(yè)內(nèi)部復(fù)審或委托資信較好的咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)審，從而保證結(jié)算質(zhì)量，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)實際成本。

要認(rèn)真組織工程竣工決算，并建立項目后評估制度，為以后的建設(shè)活動積累經(jīng)驗。

要切實做好開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)、用戶相互的交接制度，確保工程的使用價值。

5 房地產(chǎn)開發(fā)過程中融資成本控制

對于資金密集型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，融資成本伴隨著房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程。在房地產(chǎn)開發(fā)中,金融資本同項目資本相互獨(dú)立而又緊密結(jié)合，房地產(chǎn)業(yè)離開金融業(yè)的支持和配合,將會寸步難行。目前，房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在融資渠道單一，利率水平較高，貨幣供應(yīng)過緊的狀況。積極拓寬房地產(chǎn)項目融資渠道,在項目各階段合理確定融資金額，降低房地產(chǎn)開發(fā)財務(wù)費(fèi)用，增加企業(yè)信貸規(guī)模[3]。

總之，房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制是一個動態(tài)的過程。開發(fā)商對工程項目的成本管理與控制應(yīng)貫穿于項目的全過程，要在項目決策和實施的各個階段，從前期立項、項目市場定位、規(guī)劃設(shè)計方案確定、工程施工與采購、銷售控制與管理、資金運(yùn)作與財務(wù)管理、物業(yè)管理等多方面采取措施。通過技術(shù)方案比選、經(jīng)濟(jì)分析等，把成本控制的觀念和手段滲透、運(yùn)用到開發(fā)各環(huán)節(jié)的措施之中，從而有效地控制成本。把工程成本控制在目標(biāo)成本下，隨時糾偏，以保證項目目標(biāo)的實現(xiàn)，合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。

[1]克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司.房地產(chǎn)成本控制方法[M].北京：中國物資出版社,2012.

[2]何宇軒.數(shù)字解讀萬科：房地產(chǎn)管理之道[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社,2013,3.

[3]明源地產(chǎn)研究院.成本制勝.中信出版社[M].2013,7.