石勇

現(xiàn)在，正是人們?cè)谏鐣?huì)價(jià)值排序上相對(duì)焦慮的時(shí)候—害怕鎖定在“無(wú)房階層”、“小房階層”、“非學(xué)區(qū)房階層”上。從這個(gè)層面上講，這樣的心理背景，成為樓市上漲的強(qiáng)大“需求”。

在這篇文章中，我想提供一個(gè)從心理博弈去看房?jī)r(jià)漲跌的角度。但還是先來(lái)看一個(gè)美麗的傳說(shuō)。

傳說(shuō)中，股市彌漫著兩種心理：貪婪和恐懼。它們是影響股市漲跌的重要變量。

我發(fā)現(xiàn)，這兩種心理，傳染性都很強(qiáng)。你的貪婪會(huì)激發(fā)我的貪婪，你的恐懼也會(huì)觸發(fā)我的恐懼，一旦某種心理攜帶著巨大的心理能量傳染成“羊群效應(yīng)”，大漲或大跌的日子也就到了。

任何一個(gè)市場(chǎng)，都具有風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)的屬性，并且都具有不確定性。因此心理因素一定是影響市場(chǎng)的重要因素。股市因?yàn)楦瘛百€局”，只是更凸顯了貪婪、恐懼，及它們的傳染性而已。

樓市呢？

誰(shuí)都知道，有太多影響樓市跌漲的變量，重要的就有財(cái)稅手段（有無(wú)稅收優(yōu)惠，是不是補(bǔ)貼居民買房啥的）、金融手段（是不是降準(zhǔn)降息啥的）、行政手段（送不送戶口啊，限不限購(gòu)啥的）、供應(yīng)量（有多少庫(kù)存，還是量太少呢？）、有多少剛性的有效需求（我沒(méi)房子想買房，是剛需。但沒(méi)錢，我的需求其實(shí)還是無(wú)效需求，沒(méi)有入場(chǎng)券，房產(chǎn)商根本不考慮我這種人，就像任志強(qiáng)同志所說(shuō)的“房子不是為窮人蓋的”）、投機(jī)炒作的獲利前景和門檻（這個(gè)不解釋，“首付貸”之類已經(jīng)被盯上了）、人口紅利（這個(gè)更不用解釋了）等。

但不管你相信不相信，反正我是信了：還有非常重要的心理因素影響房?jī)r(jià)的漲跌。

這個(gè)“心理因素”是一個(gè)籮筐，它裝有3個(gè)方面的內(nèi)容。

首先是彌漫于樓市中的情感情緒，比如恐慌、焦慮、貪婪。它們傳染性都很強(qiáng)。

其次是人們各種想達(dá)成或消除的心理狀態(tài)，比如有一個(gè)房子才有安全感，有一個(gè)學(xué)區(qū)房才對(duì)子女未來(lái)的美好人生夢(mèng)想有信心，有一個(gè)房子才能在別人面前有心理優(yōu)勢(shì)，諸如此類。

再次，是一個(gè)心理的博弈格局。這個(gè)博弈格局，不僅把以上兩種心理內(nèi)容包含其中，也把影響房?jī)r(jià)漲跌的其他變量一鍋煮，變成博弈的心理背景、籌碼和信息，同時(shí)，加進(jìn)了人際博弈等因素。它因此把樓市變成了一個(gè)有博弈各方參與的“心理場(chǎng)”，各方在心理上、行為上的互動(dòng)，影響到了房?jī)r(jià)的漲跌。這個(gè)博弈各方，你懂的，有政府、銀行、房地產(chǎn)商、炒房者、購(gòu)房者、潛在的購(gòu)房者等。另外，雖然沒(méi)有入場(chǎng)券而只能圍觀的人不是博弈中的一方，但他們是什么心態(tài)，也會(huì)影響到博弈各方的心理和行動(dòng)。

下面我來(lái)一一揭開(kāi)。

注意樓市中的“心理紅利”

這一段我想講樓市心理博弈的第一個(gè)宏觀層面，“政府-社會(huì)”層面。

我們注意觀察兩個(gè)現(xiàn)象。

第一個(gè)現(xiàn)象。在過(guò)去很多年，有一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家一直看空樓市，認(rèn)為樓市有非常大的泡沫，要暴跌、腰斬什么的，但到現(xiàn)在為止，房?jī)r(jià)上漲了不知多少倍的鐵一般事實(shí)，證明他們都被“打臉”了。有一些人甚至認(rèn)為他們是騙子。

他們當(dāng)然不是騙子，只是，僅僅從“經(jīng)濟(jì)學(xué)”的角度來(lái)看中國(guó)樓市可能不靠譜。樓市肯定最終無(wú)法違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律，但以中國(guó)的情況，還是可以在很長(zhǎng)的一段時(shí)間里違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律，雖然這個(gè)“很長(zhǎng)”到底是多長(zhǎng)沒(méi)人準(zhǔn)確地知道。

另一些鼓吹房?jī)r(jià)會(huì)“漲漲漲”的人臉上貼金了，到現(xiàn)在為止的結(jié)果正是他們當(dāng)初所預(yù)言的。他們成功的秘密其實(shí)并不是秘密，那就是知道政府無(wú)論是從土地財(cái)政、GDP和經(jīng)濟(jì)、金融風(fēng)險(xiǎn)等考慮是不希望房?jī)r(jià)跌的，一定會(huì)托起來(lái)。而政府好像有足夠的資源和手段可以做到這一點(diǎn)。

宋朝的趙普說(shuō)，半部《論語(yǔ)》治天下，這些人是作為半個(gè)心理專家看樓市。必須承認(rèn)，他們看得很準(zhǔn)。

第二個(gè)現(xiàn)象。我不說(shuō)遠(yuǎn)的，只從2014年央行的“9.30新政”說(shuō)起，每一次“救市”，房?jī)r(jià)都會(huì)上漲，雖然它的效應(yīng)持續(xù)的時(shí)間越來(lái)越短，以致需要一次次地降息降準(zhǔn)，充分“釋放”出大量的貨幣注入到樓市里面。但這種本質(zhì)上只是經(jīng)驗(yàn)主義的套路，似乎已經(jīng)形成了一種鐵的規(guī)律。

于是，就形成了一種心理上的條件反射：“救市”必漲。這是一種非常強(qiáng)大的預(yù)設(shè)和預(yù)期。

可是在樓市的泡沫早已如此嚴(yán)重（這是廢話），經(jīng)濟(jì)也呈下行趨勢(shì)的情況下，財(cái)政、金融等手段，真有那么神奇嗎？無(wú)論過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)多么正確，明顯只是一種單向度思維。我認(rèn)為很多人并沒(méi)有看到這其中的心理博弈。

真實(shí)的情況其實(shí)是2015年間的一兩次降息降準(zhǔn)所暗示的—它們沒(méi)有激起多少成交量和讓房?jī)r(jià)應(yīng)聲而漲。這已經(jīng)表明，財(cái)政、金融等手段本身并沒(méi)有那么神奇的能力，它們的厲害之處是激起了入場(chǎng)者、躍躍欲試想入場(chǎng)者，及怕自己這次不入場(chǎng)再也沒(méi)了入場(chǎng)券的人的那種條件反射，他們的貪婪、恐慌、不安全感等。是這些財(cái)政、金融等手段的心理效應(yīng)，產(chǎn)生了市場(chǎng)效應(yīng)，而不是它們本身就有這種市場(chǎng)效應(yīng)。當(dāng)然，中間這個(gè)過(guò)程和機(jī)制被很多人忽略了，所以，看上去，這些手段是多么的神奇。

樓市并不是政府的。顯然政府手中的資源對(duì)樓市的影響，還沒(méi)達(dá)到想讓它漲就漲，想讓它跌就跌的超強(qiáng)能力。整個(gè)樓市實(shí)際上充滿了復(fù)雜的博弈和不確定性。面對(duì)這種復(fù)雜的博弈和不確定性，沒(méi)有誰(shuí)對(duì)自己“怎樣怎樣”，就會(huì)“如何如何”擁有絕對(duì)自信。財(cái)政、金融等政策的出臺(tái)實(shí)際上具有試探社會(huì)心理的性質(zhì)。它們的成功，很大程度上建立在人們對(duì)政府救市的經(jīng)驗(yàn)主義套路，貪婪、恐慌等心理背景，對(duì)政府能力超強(qiáng)的預(yù)期等“心理紅利”上。

但這種“心理紅利”也是一把雙刃劍。一旦跨過(guò)某個(gè)臨界點(diǎn)，比如發(fā)現(xiàn)“救市”沒(méi)用，比如其他市場(chǎng)條件已經(jīng)產(chǎn)生極大變化，比如發(fā)現(xiàn)政府不“救市”了，那就不靈了。到那個(gè)時(shí)候，很可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)走入下跌的快速通道。

社會(huì)價(jià)值排序的焦慮

現(xiàn)在來(lái)說(shuō)樓市博弈的中觀層面，跟群體的心理競(jìng)爭(zhēng)，跟階層的分化，跟房地產(chǎn)商對(duì)此的利用有關(guān)。

沒(méi)辦法，還是要說(shuō)說(shuō)階層，抽去了這個(gè)因素，將無(wú)法解釋中國(guó)樓市的某些現(xiàn)象。

我們可以做一個(gè)思想實(shí)驗(yàn)，想象一下，如果房子只具有居住屬性，只是用來(lái)住人的，不具有社會(huì)價(jià)值排序?qū)傩?，不跟人的階層地位，以及他在社會(huì)中是否被“尊重”，能不能娶到老婆等聯(lián)系起來(lái)，會(huì)如何呢？（房子還具有可用來(lái)炒作獲利的商品屬性或夸張的類似于黃金那樣的“保值屬性”，不過(guò)在這里不用管它。）

如果按照現(xiàn)在中國(guó)城市已實(shí)現(xiàn)人均1.1套房子的現(xiàn)實(shí)，房子早就過(guò)剩，房?jī)r(jià)應(yīng)該已經(jīng)降下來(lái)，為什么在一線城市和部分二線城市還那么瘋狂地上漲？為了遏制這么瘋狂的上漲，還需要地方政府這段時(shí)間再動(dòng)用“限購(gòu)”之類手段呢？

問(wèn)題是：人們并不僅僅是根據(jù)“居住”的需求買房子。他們是攜帶自己在社會(huì)價(jià)值排序上的焦慮，攜帶對(duì)階層地位穩(wěn)固化的焦慮，攜帶著害怕自己不買房就釘死在了某個(gè)階層地位的恐慌等入場(chǎng)的。而房地產(chǎn)商早就清楚這一點(diǎn)，他們的廣告詞、樓盤名稱，包括“尊享”之類詞語(yǔ)，那么多年來(lái)不厭其煩地刺激，并強(qiáng)化他們博弈對(duì)手的心理背景。當(dāng)然，“無(wú)房無(wú)車”就相當(dāng)于失敗，很難娶到老婆的現(xiàn)實(shí)，也使得購(gòu)房者和潛在購(gòu)房者不斷地自我強(qiáng)化這一背景。它們構(gòu)成一股強(qiáng)烈的社會(huì)心理，相互傳染。

我不敢抱有希望地說(shuō)，如果不考慮別的因素，只考慮到樓市博弈的這個(gè)中觀層面，在這樣強(qiáng)烈的心理背景下，樓市是沒(méi)有“過(guò)?！币徽f(shuō)的，因?yàn)樯鐣?huì)價(jià)值排序的焦慮，階層地位的焦慮不可能消解。它將會(huì)像衣服、包包的市場(chǎng)一樣，即使實(shí)際上供應(yīng)過(guò)剩，也會(huì)細(xì)分出奢侈品市場(chǎng)、中端市場(chǎng)、地?cái)偸袌?chǎng)之類，它們對(duì)應(yīng)于不同的階層。你應(yīng)該可以看出，樓市也有這樣的意思了，一線城市的房子、市中心的房子、豪宅之類，就相當(dāng)于衣服、包包市場(chǎng)中的奢侈品，現(xiàn)在在三四線城市甚至鎮(zhèn)上賣不出去的房子，你就相當(dāng)于地?cái)偸袌?chǎng)吧。

資本有一個(gè)德性，就是一定要刺激出你在社會(huì)價(jià)值排序上的焦慮（這也是為何很多人文知識(shí)分子很討厭資本的原因），然后，才能讓你為消除這個(gè)焦慮掏錢。這些年，尤其是現(xiàn)在，正是人們?cè)谏鐣?huì)價(jià)值排序上相對(duì)焦慮的時(shí)候—害怕鎖定在“無(wú)房階層”、“小房階層”、“非學(xué)區(qū)房階層”上。從這個(gè)層面上講，這樣的心理背景，成為樓市上漲的強(qiáng)大“需求”。

在這個(gè)心理博弈中，房地產(chǎn)商并不用費(fèi)多大心思。這樣的心理背景，是由社會(huì)階層結(jié)構(gòu)，以及價(jià)值觀念、人際關(guān)系的嬗變完成的，房地產(chǎn)商只是激活、利用。說(shuō)句實(shí)話，從博弈上說(shuō)，它具有人們?cè)谛睦砩稀苞柊鱿酄?zhēng)”，讓房地產(chǎn)商“漁翁得利”的性質(zhì)。

前面說(shuō)了，在這個(gè)心理博弈的中觀層面，房?jī)r(jià)會(huì)導(dǎo)致普遍上漲，大勢(shì)不妙也只是分化，沒(méi)有整體普遍下跌的可能。

心理戰(zhàn)

最后我們來(lái)說(shuō)說(shuō)樓市心理博弈的微觀層面，主要是購(gòu)房者和售樓小姐、房地產(chǎn)中介、房東等的博弈。這是最直接的心理戰(zhàn)。

很多大事情的發(fā)生，因?yàn)楸澈笥兄鴱?qiáng)有力的社會(huì)背景的支持，所以看似“必然”，但它的發(fā)生，往往是偶然的、不確定的。誰(shuí)能想到突尼斯的一位城管因?yàn)楸P查沒(méi)收了一個(gè)小販的攤子，導(dǎo)致其憤而自焚，引發(fā)了阿拉伯世界的“顏色革命”呢？

而實(shí)際上，有些事情的發(fā)生，也不需要背后有這么一個(gè)“必然”的因素來(lái)支持（它往往是事后人們?yōu)榱私忉屗陌l(fā)生，而找的一些實(shí)際上很牽強(qiáng)的理由），它只需要利用信息的不對(duì)稱，點(diǎn)燃一些心理內(nèi)容，然后傳染，放大成某個(gè)可見(jiàn)事實(shí)就行，這個(gè)可見(jiàn)事實(shí)，會(huì)自動(dòng)證明“事情原本就是這樣的”。

世上本沒(méi)有路，走的人多了，也便成了路。有的人也清楚，原本沒(méi)有一個(gè)勢(shì)，但經(jīng)過(guò)“造勢(shì)”，也就有了。

當(dāng)然，在樓市的微觀心理博弈中，這兩種情況都兼而有之。

我們來(lái)設(shè)想這樣一個(gè)情境：有一個(gè)房東，在評(píng)估了市場(chǎng)之后（這個(gè)評(píng)估肯定不可能準(zhǔn)確），準(zhǔn)備以300萬(wàn)的價(jià)格賣出一套房子，購(gòu)房者看了，在沒(méi)有房子的焦慮和擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲的恐慌中，接受了這個(gè)價(jià)格。但房地產(chǎn)中介捕捉到背后的社會(huì)心理和政策動(dòng)向，為了自己的利益，對(duì)房東說(shuō)你這套房子可以330萬(wàn)賣出去。由于相對(duì)于中介來(lái)說(shuō)，房東并不太了解市場(chǎng)的行情，信息不對(duì)稱，而在跟購(gòu)房者的博弈中，他也占據(jù)優(yōu)勢(shì)，因此被中介激發(fā)出了貪婪的心理，立馬提價(jià)到330萬(wàn)元。購(gòu)房者一看傻眼了，但中介這個(gè)時(shí)候?qū)λf(shuō)，房?jī)r(jià)又要大漲了，你看人家房東都漲價(jià)了，現(xiàn)在不買還要漲。在中介不斷的恐嚇和催促下，本來(lái)就沒(méi)有足夠的信息去判斷房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)上漲的購(gòu)房者，恐慌之下便接受這個(gè)價(jià)格了。

于是，在這個(gè)3人心理博弈的“樓市”中，房?jī)r(jià)上漲了10%。

這個(gè)“樓市”傳導(dǎo)到別的“樓市”，便成了“房?jī)r(jià)已上漲10%”的一個(gè)事實(shí)，它馬上成為別的“樓市”價(jià)格上漲的依據(jù)和信號(hào)。如此，點(diǎn)擴(kuò)成面，帶動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。而當(dāng)這個(gè)局面形成后，購(gòu)房者一看，“好驚險(xiǎn)，房?jī)r(jià)確實(shí)上漲了，幸好當(dāng)初買了”。

但其實(shí)，在這整個(gè)過(guò)程中，哪有房?jī)r(jià)一定會(huì)上漲的清晰信號(hào)和足夠理由？房地產(chǎn)中介跟所有市場(chǎng)主體一樣，對(duì)信息的掌握是不完備的（沒(méi)有人可以掌握完備信息），事實(shí)上面對(duì)復(fù)雜而抽象的樓市，他也會(huì)感覺(jué)到渺小無(wú)力，充滿不確定性。他這樣做，主要是通過(guò)心理戰(zhàn)來(lái)操縱房?jī)r(jià)走向。而房地產(chǎn)商則把這一戰(zhàn)術(shù)發(fā)揮到了極端。

房?jī)r(jià)這個(gè)東西不是物理化學(xué)反應(yīng)，預(yù)先就會(huì)按照某種規(guī)律今天漲10%明天跌5%。它的上漲或下跌，是復(fù)雜的多方博弈的結(jié)果，很大程度上是靠人力推動(dòng)的，其中的心理博弈占據(jù)了很大的份量。

看到這一點(diǎn)的話，在房?jī)r(jià)漲或跌的時(shí)候，不用吃驚，而是可以去考察一下社會(huì)心理，它是在強(qiáng)化或是弱化房?jī)r(jià)的走勢(shì)。