■葉維琳

（瑞安市房地產(chǎn)測繪隊(duì)　浙江　瑞安　325200）

房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制探討

■葉維琳

（瑞安市房地產(chǎn)測繪隊(duì)浙江瑞安325200）

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展及房地產(chǎn)市場的持續(xù)完善，房產(chǎn)測繪內(nèi)的房屋面積計(jì)算管理工作也得到加強(qiáng)。因建筑風(fēng)格與居住方式的不同，房產(chǎn)測量的規(guī)范和規(guī)則也就不同。本文對影響建筑面積測繪的因素進(jìn)行詳細(xì)分析，并給出產(chǎn)測繪面積的相關(guān)質(zhì)量控制措施。

房產(chǎn)測繪面積測繪影響因素質(zhì)量控制

0　引言

房屋實(shí)測面積指的是房屋竣工驗(yàn)收之后，由開發(fā)部門直接委托房地產(chǎn)三位行政主管部門對已經(jīng)認(rèn)可的具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》、房屋竣工圖紙、變更圖紙和預(yù)算數(shù)據(jù)等資料，對房屋實(shí)施實(shí)地勘測、繪圖和計(jì)算后所得面積。房屋實(shí)測面積是消費(fèi)者辦理房屋所有權(quán)證、其他項(xiàng)權(quán)證和房款結(jié)算及物業(yè)費(fèi)結(jié)算的主要依據(jù)。

1　房屋面積測算概述

房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算，其中，房屋的建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，含陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑；房屋使用面積指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算；房屋的產(chǎn)權(quán)面積指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積；房屋共有建筑面積。指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

2　影響房產(chǎn)測繪質(zhì)量的因素

2.1個(gè)別房產(chǎn)測繪單位的資質(zhì)較低

個(gè)別低資質(zhì)的房產(chǎn)測繪單位管理水平差、測繪人員少、測繪技術(shù)水平低，對于現(xiàn)有房產(chǎn)測繪項(xiàng)目因時(shí)間緊、任務(wù)量大等因素就容易出現(xiàn)問題，因此有必要提高房產(chǎn)測繪單位的準(zhǔn)入資質(zhì)。

2.2房產(chǎn)測繪從業(yè)人員的技術(shù)水平參差不齊

由于建筑類型不斷變化的多種因素，要求從業(yè)人員必須具備專業(yè)性強(qiáng)、技術(shù)水平高的素質(zhì)；具備相關(guān)的工作經(jīng)驗(yàn)的能力。然而，目前房產(chǎn)測繪從業(yè)人員的技術(shù)水平參差不齊，急需引起重視。

3　加強(qiáng)房產(chǎn)測繪面積質(zhì)量控制的有效措施

3.1完善房地產(chǎn)測繪市場質(zhì)量控制機(jī)制

在現(xiàn)階段我國房產(chǎn)測繪過程中相關(guān)規(guī)范還不夠健全的客觀情形下，一些不符合規(guī)范的房產(chǎn)單位大打擦邊球，嚴(yán)重影響了房產(chǎn)測繪工作法制化的進(jìn)程。此外，隨著房產(chǎn)市場的不斷開放市場機(jī)制及市場規(guī)則方面的出現(xiàn)的問題顯得越來越突出。市規(guī)則方面，競爭、交易規(guī)則并不健全；而市場機(jī)制方面，仲裁機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制、信用機(jī)制等也未形成。針對此種情況，要想充分發(fā)揮市場供給與市場競爭來對測繪產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行控制，必須有相應(yīng)的法律法規(guī)的介入，并完善房產(chǎn)市場的面積測繪制度。

3.2對外業(yè)測繪質(zhì)量進(jìn)行有效控制

外業(yè)測繪是提高測繪質(zhì)量的基礎(chǔ)。外業(yè)測繪質(zhì)量控制的內(nèi)容主要有：調(diào)查表中的用地略圖和房屋權(quán)界線示意圖的用地范圍、房屋權(quán)界線及有關(guān)說明符號(hào)和房產(chǎn)圖上是否一致：房產(chǎn)測量要素是否齊全、準(zhǔn)確、對有關(guān)物的取舍是否合理；房產(chǎn)面積測量原始記錄是否規(guī)范，內(nèi)容是否完整；房產(chǎn)測繪成果是否規(guī)范，內(nèi)容是否完整（其中對擁有共攤面積得房屋的共攤面積的測定是否合理）。

3.3面積計(jì)算部位的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確具體

計(jì)算部分一旦認(rèn)定不準(zhǔn)勢必造成總面積錯(cuò)誤，因此在測繪前應(yīng)參照《規(guī)范》，確認(rèn)好全面積、半面積以及不計(jì)算面積的部位。實(shí)踐中，建筑設(shè)計(jì)圖的注釋與《規(guī)范》規(guī)定不一致的情況較為常見，如設(shè)計(jì)圖上注有入戶陽臺(tái)、花園以及景觀窗等，但實(shí)際并沒有，對此類現(xiàn)象應(yīng)格外注意。在房產(chǎn)測量性質(zhì)界定時(shí)，比如入戶花園與《規(guī)范》中的外走道基本一致，實(shí)踐中，若該公用位置處于封閉狀態(tài)則應(yīng)計(jì)算其全面積，若處于敞開狀態(tài)下則按如下情況進(jìn)行：若該部位處于房屋建筑主體結(jié)構(gòu)之內(nèi)則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為柱走廊，進(jìn)行全面積計(jì)算，反之則認(rèn)定為無柱外走廊論，計(jì)算其一半的面積?？傊?，實(shí)踐中類似情況較多，因此在測算中應(yīng)結(jié)合該建筑結(jié)構(gòu)的具體情況進(jìn)行判定，必要時(shí)可要求委托方及設(shè)計(jì)方提供相關(guān)說明資料。

3.4面積計(jì)算中的公用分?jǐn)倯?yīng)當(dāng)科學(xué)合理

在確保房產(chǎn)計(jì)算面積及邊長數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的條件下，房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)就是共用面積分?jǐn)倖栴}。由于其大小關(guān)系著消費(fèi)者的切身利益，因此必須保證面積分?jǐn)傆?jì)算的準(zhǔn)確性。因此，房屋各層及總面積計(jì)算完成后，對公用建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，分?jǐn)偤?，?yīng)當(dāng)將分?jǐn)傊暗奶變?nèi)面積、總面積以及分?jǐn)偯娣e與分?jǐn)傊筮M(jìn)行比對，并根據(jù)圖紙、設(shè)計(jì)指導(dǎo)書對分?jǐn)偨Y(jié)果進(jìn)行質(zhì)量檢查，由測繪雙方核對，以確保分?jǐn)傆?jì)算準(zhǔn)確無誤。

3.5成果資料的檢查、整理、歸檔。

商品房實(shí)測成果資料經(jīng)過整理、書寫技術(shù)說明報(bào)告，經(jīng)過檢查驗(yàn)收后，才能正式向委托人提交成果資料、歸檔使用，這里檢查，主要是指作業(yè)小組測繪員之間互相檢查和測繪部門設(shè)置的質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)或?qū)Ｂ殭z查人員。重點(diǎn)檢查：預(yù)實(shí)測的分戶界限，房屋使用性質(zhì)與共有面積相關(guān)的建筑是否與圖上一致，設(shè)計(jì)圖上的名稱標(biāo)注與技術(shù)規(guī)定的名詞類別是否合理，房屋邊長數(shù)據(jù)的采集有沒有錯(cuò)誤，面積的計(jì)算是否正確，共有面積的分?jǐn)傆?jì)算是否符合規(guī)范規(guī)定幢號(hào)、室號(hào)編寫是否符合房產(chǎn)發(fā)證要求，委托人名稱、房屋坐落、地址、層數(shù)、結(jié)構(gòu)等房產(chǎn)要素注記有無遺漏差錯(cuò)等。

4　結(jié)語

綜上所述，伴隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房產(chǎn)測繪不僅是一項(xiàng)技術(shù)性要求比較高的工作，還是一項(xiàng)需要與時(shí)俱進(jìn)的工作。因此，需要從事該工作人員在具有較強(qiáng)的責(zé)任心的同時(shí)還應(yīng)該定期接受專業(yè)培訓(xùn)，同時(shí)，還應(yīng)該用創(chuàng)新性的眼光來看待房產(chǎn)測繪工作，與時(shí)俱進(jìn)，活學(xué)活用，尤其是緊密結(jié)合不同時(shí)期法律規(guī)范，建立相應(yīng)的房產(chǎn)測繪市場制度，只有這樣才能適應(yīng)這一工作要求。同時(shí)，測繪作業(yè)人員還必須嚴(yán)格遵守房產(chǎn)測繪制度法規(guī)，做到測繪有法可依、程序科學(xué)到位、數(shù)據(jù)高效準(zhǔn)確，這樣不但能夠確保測量質(zhì)量，還能夠促進(jìn)測繪行業(yè)自身的健康發(fā)展。

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P2[文獻(xiàn)碼]B

1000-405X（2016）-9-279-1