（建湖縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心 江蘇鹽城224000）

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在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記中，房地產(chǎn)登記作為其中的一項(xiàng)重要內(nèi)容之一，為了確保登記內(nèi)容的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，就需要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)測(cè)繪工作的完善開展與規(guī)范落實(shí)。尤其是在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記政策實(shí)施之后，房地產(chǎn)測(cè)繪工作的重要性隨之提升，為了切實(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)人民群眾不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的有效保護(hù)，就需要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)登記中的科學(xué)運(yùn)用。本文就如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)登記中的有效運(yùn)用進(jìn)行了探討，并提出了一系列對(duì)策，以供參考。

房地產(chǎn)測(cè)繪不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)用對(duì)策研究

0 前言

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度作為我國(guó)法制內(nèi)容之一，是一種物權(quán)的公示手段，基于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記下，為建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)提供了制度基礎(chǔ)，同時(shí)也為最大程度實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值提供了保障。而不動(dòng)產(chǎn)登記在實(shí)際落實(shí)的過程中，需要借助房地產(chǎn)測(cè)繪工作的完善開展來提升登記信息的準(zhǔn)確性，而這就需要針對(duì)當(dāng)前運(yùn)用房地產(chǎn)測(cè)繪這一技術(shù)手段過程中所存在的問題進(jìn)行完善解決，以掌握運(yùn)用該技術(shù)手段的要點(diǎn)。

1 房地產(chǎn)測(cè)繪的工作內(nèi)容

1.1 房屋平面測(cè)繪與調(diào)查

第一，房屋平面測(cè)繪。主要是對(duì)房產(chǎn)平面結(jié)構(gòu)進(jìn)行測(cè)量，通過所得出的測(cè)量信息進(jìn)行繪制，在實(shí)際測(cè)量的過程中，則需要將房屋位置、形狀、高度等進(jìn)行測(cè)量，同時(shí)，還需要對(duì)房屋的層次與相鄰房屋等相關(guān)的平面信息進(jìn)行測(cè)量，在此過程中，要確保測(cè)量信息具備較高的精準(zhǔn)度。第二，房產(chǎn)信息調(diào)查。在實(shí)際針對(duì)房產(chǎn)信息進(jìn)行調(diào)查的過程中，需要針對(duì)如下兩項(xiàng)內(nèi)容來落實(shí)：一是房屋用地信息、二是房屋本身信息；具體調(diào)查的信息內(nèi)容為：房產(chǎn)單位的情況與位置、產(chǎn)權(quán)屬信息、房產(chǎn)的地理名稱與行政信息等，而相應(yīng)調(diào)查信息結(jié)果需要具備較高的真實(shí)性。

1.2 房屋結(jié)構(gòu)調(diào)查與房產(chǎn)要素測(cè)繪

第一，房屋結(jié)構(gòu)調(diào)查。在實(shí)際進(jìn)行調(diào)查的過程中，需要對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)類型以及結(jié)構(gòu)層次、使用年限等內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查，在此基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)界限示意圖的繪制，進(jìn)而明確房屋結(jié)構(gòu)的使用情況。第二，房產(chǎn)要素繪制。在實(shí)際進(jìn)行房產(chǎn)要素測(cè)量的過程中，要分別針對(duì)房產(chǎn)本身與房產(chǎn)附屬內(nèi)容進(jìn)行測(cè)量，具體而言，需要在對(duì)房產(chǎn)內(nèi)部信息進(jìn)行測(cè)量的基礎(chǔ)行，對(duì)房產(chǎn)土地范圍內(nèi)的信息進(jìn)行測(cè)量，包括河流以及綠化等信息。在此過程中，要依照相關(guān)的法律與原則確保測(cè)繪的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。

1.3 房產(chǎn)圖繪制與房產(chǎn)面積測(cè)算

第一，房產(chǎn)圖繪制。需要將如上測(cè)量的信息內(nèi)容進(jìn)行匯總，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一編制，并實(shí)現(xiàn)科學(xué)的劃分。在此過程中，需要明確繪制圖的比例尺，通常采用1:500的比例進(jìn)行繪制；同時(shí)所形成的房產(chǎn)圖應(yīng)包含紙質(zhì)與電子文件兩種形式，進(jìn)而為實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息管理平臺(tái)的搭建提供數(shù)據(jù)信息基礎(chǔ)。第二，房產(chǎn)面積測(cè)算。主要包括如下兩方面內(nèi)容：一是房屋結(jié)構(gòu)面積、二是整體用地面積，其中，房屋結(jié)構(gòu)整體面積的測(cè)算，需要包括建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積以及實(shí)際使用面積等。這一面積測(cè)量的結(jié)果將直接關(guān)系到房屋產(chǎn)權(quán)人自身的利益，在此過程中，需要實(shí)現(xiàn)對(duì)共有部分權(quán)利范圍的合理界定。

1.4 地籍測(cè)量與土地權(quán)屬調(diào)查

主要工作是運(yùn)用經(jīng)緯儀等儀器對(duì)土地及其附屬物進(jìn)行量距、水平角、垂直角、水準(zhǔn)測(cè)量等，并按照《地籍調(diào)查規(guī)程》實(shí)現(xiàn)規(guī)范調(diào)查，并填寫相應(yīng)調(diào)查表、繪制圖件。統(tǒng)籌考慮基礎(chǔ)條件、工作需求、經(jīng)濟(jì)可行性和技術(shù)可能性，在確保不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益安全的前提下，依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的類型、位置和不動(dòng)產(chǎn)單元的構(gòu)成方式，因地制宜，審慎科學(xué)地選擇符合本地區(qū)實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量方法，確保不動(dòng)產(chǎn)單元的界址清楚、面積準(zhǔn)確。同時(shí)應(yīng)以已有各種地籍圖為工作底圖測(cè)繪宗地內(nèi)部及其周圍變化的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍空間要素和地物地貌要素，并編制宗地圖。外業(yè)調(diào)查過程中，針對(duì)新設(shè)界址與界址發(fā)生變化的不動(dòng)產(chǎn)，要結(jié)合現(xiàn)狀確認(rèn)的結(jié)果，要進(jìn)行實(shí)地核實(shí)調(diào)查進(jìn)行明確。對(duì)權(quán)界址未發(fā)生變化的，則只需要在復(fù)印調(diào)查表蓋上變更章并填寫相應(yīng)調(diào)查表，不需要進(jìn)行草圖的重新繪制。

1.5 測(cè)繪成果資料驗(yàn)收

在針對(duì)測(cè)繪成果資料進(jìn)行驗(yàn)收的過程中，需要對(duì)如上各個(gè)環(huán)節(jié)中所測(cè)量得到的成果進(jìn)行驗(yàn)收，確保各類成果準(zhǔn)確性的基礎(chǔ)上，滿足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求并具備完善性，通過審核驗(yàn)收后，才能夠?qū)⑦@一成果資料提供為不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行運(yùn)用。

2 房地產(chǎn)測(cè)繪在登記中的應(yīng)用分析

2.1 為登記提供必要的成果資料

在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人提出登記申請(qǐng)時(shí)，需要提供完善的房地產(chǎn)測(cè)量信息，并要確保這一信息具備真實(shí)性、準(zhǔn)確性與即時(shí)性，在此基礎(chǔ)上，信息還需要滿足相關(guān)法律法規(guī)與制度標(biāo)準(zhǔn)的要求。這一成果是房地產(chǎn)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記過程中必須準(zhǔn)備齊全的資料，而房地產(chǎn)測(cè)繪工作的開展則能夠?yàn)樘峁┻@一信息奠定基礎(chǔ)，并針對(duì)測(cè)量過程中所獲取的信息進(jìn)行相應(yīng)圖表與測(cè)錄的編制，進(jìn)而為不動(dòng)產(chǎn)登記提供必備的資料。

2.2 為產(chǎn)權(quán)面積確定信息依據(jù)

借助房地產(chǎn)測(cè)繪工作的開展，相應(yīng)測(cè)繪信息在滿足不動(dòng)產(chǎn)登記要求的同時(shí)，也成為了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬交易、拆遷以及買賣過程中的依據(jù)，根據(jù)這一信息內(nèi)容能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的定位。這是基于在房地產(chǎn)測(cè)繪圖紙資料中，包含了房地產(chǎn)面積、使用壽命以及當(dāng)前狀況等，這些信息的真實(shí)完善與否直接關(guān)系到了產(chǎn)權(quán)交易雙方的利益。因此，借助房地產(chǎn)測(cè)繪工作的開展，能夠在全面清晰測(cè)繪結(jié)果的基礎(chǔ)上來保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法利益。

3 總結(jié)

綜上，在我國(guó)建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以來，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)登記中的重要內(nèi)容之一，需要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)測(cè)繪工作的完善落實(shí)，為登記提供標(biāo)準(zhǔn)、完善且真實(shí)的信息內(nèi)容。房地產(chǎn)測(cè)繪工作在不動(dòng)產(chǎn)登記中的運(yùn)用，不僅能夠保護(hù)相關(guān)人員的利益奠定基礎(chǔ)，同時(shí)還能夠?yàn)楫?dāng)前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息管理平臺(tái)的搭建提供完善的信息基礎(chǔ)。在未來的發(fā)展中，房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)將隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展而更加科學(xué)化，相應(yīng)房地產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容也將得到進(jìn)一步的完善，將對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作提供更加有力的技術(shù)支持。

[1]胡婷.芻議不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)測(cè)繪的應(yīng)用和前景 [J].智富時(shí)代,2015,09:80.

[2]嚴(yán)煥強(qiáng).房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中的應(yīng)用 [J].環(huán)球市場(chǎng)信息導(dǎo)報(bào),2015,22:90-91.

[3]史新通.測(cè)繪在房產(chǎn)登記中的應(yīng)用 [J].科技致富向?qū)?2010,29:202.

房地產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)登記中的應(yīng)用研究

■陳海兵

P2[文獻(xiàn)碼]B

1000-405X（2016）-10-279-1

陳海兵（1979～），男，本科（學(xué)士學(xué)位），助理工程師，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)測(cè)繪、不動(dòng)產(chǎn)登記。