■林江華（廣東省江門市新會(huì)區(qū)房地產(chǎn)交易登記所廣東江門529100）

房屋共有面積測(cè)算與分?jǐn)傄呻y問(wèn)題探討

■林江華
（廣東省江門市新會(huì)區(qū)房地產(chǎn)交易登記所廣東江門529100）

自從《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》通過(guò)施行,人們針對(duì)所購(gòu)置的住房面積更加重視。最近些年,住房交易中出現(xiàn)的糾紛問(wèn)題通常是房屋共有面積測(cè)算與分?jǐn)偡矫嬉鸬?本文以保障地產(chǎn)商與居民的權(quán)益為前提,基于現(xiàn)實(shí)工作階段的經(jīng)驗(yàn)閱歷,針對(duì)房屋共有面積測(cè)算與分?jǐn)傄呻y問(wèn)題列舉了應(yīng)對(duì)措施,為今后的房屋交易提供借鑒。

房屋測(cè)量房屋面積共有面積測(cè)算與分?jǐn)?/p>

不論房屋采用哪類模式實(shí)行交易，都將關(guān)系到產(chǎn)權(quán)證件方面，其均以房屋建筑面積為準(zhǔn)。明確住戶的房屋建筑面積，主要是明確房屋共有面積測(cè)算和分?jǐn)倖?wèn)題，且針對(duì)房屋共有面積實(shí)行科學(xué)的分?jǐn)偅乐巩a(chǎn)生房屋面積的糾紛問(wèn)題，提升住戶對(duì)住房的滿意度，也提升企業(yè)的聲譽(yù)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

1　目前我國(guó)房屋共有面積測(cè)算與分?jǐn)傔^(guò)程中的不足方面

當(dāng)前時(shí)期，我國(guó)大力施行按照套或套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積以及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積營(yíng)銷房屋的價(jià)格計(jì)算模式?？梢蛭覈?guó)幅員遼闊，人口眾多，現(xiàn)實(shí)狀況也存在較大的差異，因此，施行階段通常分為三類模式：第一，依然按照房屋建筑面積，其中包含需進(jìn)行公共面積分?jǐn)偟拿娣e的營(yíng)銷模式；第二，依照套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積以及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積；第三，按照套進(jìn)行營(yíng)銷，即每套房子的價(jià)格均存在差異。由于我國(guó)的建筑結(jié)構(gòu)、模式以及類型的持續(xù)變更，各類問(wèn)題也屢見不鮮。目前我國(guó)房屋共有面積測(cè)段和分?jǐn)傔^(guò)程中依然存在如下幾點(diǎn)不足:

（1）地產(chǎn)商為了最大限度提升企業(yè)效益，商業(yè)樓通常為一層或者二層，部分設(shè)計(jì)為一層到四層。商業(yè)樓以上的住房則獨(dú)自規(guī)劃樓梯電梯，針對(duì)商業(yè)樓上部分的電梯樓梯這類共有面積，到底應(yīng)該如何進(jìn)行分?jǐn)倻y(cè)算沒(méi)有特定標(biāo)準(zhǔn)，的確容易導(dǎo)致糾紛。假如遵循共有面積使用標(biāo)準(zhǔn)則需分?jǐn)偟缴虡I(yè)樓上層住戶，但遵循受益方的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)則需地產(chǎn)商負(fù)責(zé)。

（2）由于我國(guó)施行的《中華人民國(guó)和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2013）于陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算上的不同。此類由于使用范疇差異導(dǎo)致的面積差異，偶爾直接造成圍繞房屋共有面積問(wèn)題的糾紛。地產(chǎn)商或設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的技術(shù)工作人員，通?；凇督ㄖこ探ㄖ娣e計(jì)算規(guī)范》與工程圖紙對(duì)建筑面積進(jìn)行測(cè)算工作，且當(dāng)成營(yíng)銷合同中的建筑面積。但申請(qǐng)預(yù)售許可證書的過(guò)程中，建筑測(cè)算部門卻遵循《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中的規(guī)定對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)算工作，我國(guó)現(xiàn)行的規(guī)章彼此間的不同，極易造成消費(fèi)者的曲解。

（3）商品房按照套進(jìn)行營(yíng)銷的模式推行較不容易。我國(guó)多個(gè)地區(qū)的銷售實(shí)踐反映出，地產(chǎn)商同意按照套進(jìn)行價(jià)格計(jì)算，可消費(fèi)者卻不同意，由于消費(fèi)者往往擔(dān)憂地產(chǎn)商在建筑面積方面進(jìn)行小動(dòng)作

（4）因我國(guó)當(dāng)前施行的《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》針對(duì)房屋面積分?jǐn)傇O(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)原則性，針對(duì)部分問(wèn)題無(wú)準(zhǔn)確定義，現(xiàn)實(shí)應(yīng)用過(guò)程中基本由測(cè)量方對(duì)準(zhǔn)則的認(rèn)知所決定。部分相對(duì)復(fù)雜的共有面積分?jǐn)傊?，方向差異主觀上決定了分?jǐn)偰Ｊ降目茖W(xué)性，沒(méi)有準(zhǔn)確的取舍原則的時(shí)候，共有面積分?jǐn)倻y(cè)算的結(jié)果就存在著偶然性。

2　消除房屋共有面積測(cè)算與分?jǐn)傄呻y問(wèn)題的對(duì)策

（1）商業(yè)樓需為上部分住房規(guī)劃專門的電梯樓梯，該部分當(dāng)成房屋共有面積分?jǐn)偟阶裘黠@不合乎道理。現(xiàn)實(shí)中的改善方式通常為:以總體商業(yè)樓為基礎(chǔ)設(shè)立樓盤列表的過(guò)程中，上述部分當(dāng)成房屋共有面積，假設(shè)一住戶獨(dú)立備案此房屋共有面積，房屋權(quán)屬為整個(gè)樓的全部住戶，進(jìn)行物業(yè)管理階段，若房屋共用面積的設(shè)施需要修復(fù)，則以居民住房面積所占比進(jìn)行維修費(fèi)用的繳納。

（2）針對(duì)兩種標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋共有面積測(cè)算方式的差異，仍然需細(xì)致有效的領(lǐng)悟和適應(yīng)。遵循《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中測(cè)量共有建筑面積方式，適合在住房備案、地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管、規(guī)劃監(jiān)管以及財(cái)政，稅務(wù)征收方面被應(yīng)用；遵循《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》中測(cè)量共有建筑面積模式僅僅在工程項(xiàng)目監(jiān)管過(guò)程中使用。因此消費(fèi)者因?yàn)檫@方面產(chǎn)生的曲解則能夠有效處理。相關(guān)機(jī)構(gòu)的管理人員若可以細(xì)心解答，該疑難就能輕易消除。

（3）針對(duì)房屋營(yíng)銷的價(jià)格計(jì)算模式，若采用真實(shí)意愿進(jìn)行反映，不管居民應(yīng)用哪種類型的價(jià)格計(jì)算模式和地產(chǎn)商簽署合同，相關(guān)法規(guī)均會(huì)提倡支持。當(dāng)前時(shí)期，按照套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積以及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積的價(jià)格計(jì)算模式極易被消費(fèi)者贊同。由于這種價(jià)格計(jì)算模式可以通過(guò)對(duì)客觀事物的直接接觸而獲得的感性認(rèn)識(shí)，消費(fèi)者自身也能進(jìn)行測(cè)算，另外這類方式和共有面積分?jǐn)偀o(wú)關(guān)，避免了糾紛?！斗课莸怯涋k法》中要求2008年7月1日開始采用房屋登記簿體系，其中房屋的根本情況界面，最新添加了套內(nèi)建筑面積、房屋分?jǐn)偣灿忻娣e以及專有建筑面積。此舉于相關(guān)法規(guī)方面規(guī)定了房屋共有面積測(cè)算和分?jǐn)偡绞健?/p>

（4）要求測(cè)量員需具備優(yōu)良的職業(yè)道德，應(yīng)對(duì)較為復(fù)雜的分?jǐn)倖?wèn)題過(guò)程中，需充分了解相關(guān)法規(guī)，認(rèn)真遵循標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，靈活應(yīng)用測(cè)量方式。相關(guān)部門需充分意識(shí)到，這種方式是消除房屋共有面積分?jǐn)傄呻y問(wèn)題的最優(yōu)模式，現(xiàn)實(shí)的測(cè)繪過(guò)程中，通常需首先由房屋產(chǎn)權(quán)人提交有關(guān)房屋共有面積分?jǐn)偰Ｊ降臅娌牧匣蚝拖M(fèi)者簽署的房屋共有面積分?jǐn)偤贤?。若其無(wú)法實(shí)現(xiàn)意見的一致，測(cè)量機(jī)構(gòu)需以科學(xué)合理方式為前提，列舉最優(yōu)的分?jǐn)偰Ｊ?，推?dòng)其協(xié)議的通過(guò)?？纱祟惙?jǐn)偰Ｊ讲豢删哂袕?qiáng)迫性，若有一方提出不同意見，基于物權(quán)法定主義的標(biāo)準(zhǔn)，需依照法律進(jìn)行確權(quán)事宜。

3　總結(jié)

綜上所述，房屋共有面積測(cè)算和建筑分?jǐn)倻y(cè)算屬于難度較高的工作，因通常情況下，購(gòu)房人難以測(cè)算自身分?jǐn)偟墓灿忻娣e，且對(duì)開發(fā)商的測(cè)算模式的信任度較低，則需要有關(guān)部門和測(cè)繪機(jī)構(gòu)從實(shí)際出發(fā)，制定相關(guān)法規(guī)，提升職業(yè)道德，切實(shí)為購(gòu)房人消除房屋共有面積測(cè)算和分?jǐn)傊械囊呻y問(wèn)題，避免因此導(dǎo)致的糾紛，促進(jìn)社會(huì)和諧共進(jìn)。

[1]朱小蘭.房屋共有建筑面積測(cè)算與分?jǐn)偡椒ㄌ接慬J].企業(yè)科技與發(fā)展.2011（18）：58-59,68.

[2]周明良.房屋共有建筑面積分?jǐn)偡椒ㄌ接慬J].測(cè)繪與空間地理信息.2012（03）：174-177.

[3]馬越，馬萬(wàn)智，陳興華.房地產(chǎn)共有共用面積分?jǐn)偡椒╗J].遼寧工程技術(shù)大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版).2014（12）：1631-1634.

P2[文獻(xiàn)碼]B

1000-405X（2016）-1-368-1