【摘要】房地產事業(yè)蘊含著很大的發(fā)展空間，能帶來國民經濟的不斷增長，但是房地產事業(yè)在發(fā)展和管理的過程中也出現(xiàn)了一些困難和難點，這些難點的出現(xiàn)對房地產項目的正常運行起到阻礙的作用。本文從房地產開發(fā)項目管理重點、房地產開發(fā)項目管理的難點及房地產開發(fā)項目管理的出路加以展開討論。

【關鍵詞】房地產開發(fā)；項目管理；難點分析

引言

房地產開發(fā)項目是一個相對復雜的系統(tǒng)，房地產項目的開發(fā)管理更是一門綜合性很強的學科，項目的管理者只有將系統(tǒng)工程的相關理論、觀點和方法進行綜合運用，才能實現(xiàn)對生產要素的優(yōu)化配置。只有將項目管理過程中存在的難點問題完善解決，才能促進房地產開發(fā)項目穩(wěn)健有序地進行。

1、房地產開發(fā)項目管理的重要性

1.1確保項目按期完成

房地產開發(fā)項目的按期完成需要對房地產開發(fā)項目進行計劃管理，保證房地產開發(fā)項目有序進展，即通過一個完善的計劃管理，使房地產開發(fā)項目的全過程都納入計劃管理的范疇，從而保證房地產開發(fā)項目管理目標的順利實現(xiàn)。

1.2保證項目進展組織性與協(xié)調性

在房地產開發(fā)項目管理中，通過明確的職責劃分，按照相關法律法規(guī)的規(guī)定，制定適應房地產開發(fā)項目的各項規(guī)章制度，從而為項目開發(fā)的進行提供一個完整的組織保障。在項目開發(fā)中，一個和諧的辦公環(huán)境對保證項目開發(fā)的順利進行意義重大。房地產開發(fā)項目管理中的協(xié)調功能正好能實現(xiàn)這一點，從而保證了人員之間的協(xié)調，為房地產開發(fā)項目的順利進行提供了一個和諧的環(huán)境[1]。

1.3保證項目效益最大化

在房地產開發(fā)過程中，之所以需要對房地產開發(fā)項目進行管理，最主要的目的是為了實現(xiàn)項目效益的最大化，這就需要對項目實施過程中的質量、成本和工期等因素進行控制。房地產開發(fā)項目管理中的控制管理就是為了實現(xiàn)對項目進展過程中項目質量、成本和工期的控制，能夠保證項目開發(fā)過程中用最小的投入獲得最大的經濟和社會效益。

2、房地產開發(fā)項目管理的難點

第一，在房地產開發(fā)項目決策時，房地產開發(fā)商對市場定位不準確，項目的可行性得不到確認。房地產開發(fā)商在開發(fā)項目的時候，未能及時準確地掌握市場信息，導致對房地產項目的市場定位不準確，開發(fā)商在市場調研時，未能提供一個研究式的報告，這些因素都會使得房地產項目的可行性得不到確認，從而在決策的過程中，不能夠科學、合理地進行決策，從而導致了房地產開發(fā)項目的決策機制不健全。開發(fā)項目決策體制不健全，導致決策存在很大地盲目性，從而影響后來的房地產項目建設以及樓層銷售等環(huán)節(jié)。在房地產開發(fā)的過程中會出現(xiàn)很多不確定的因素，因為在前期調研的時候未能及時反映這些信息，所以就導致了出現(xiàn)問題找不到解決辦法的窘境[2]。于是，就出現(xiàn)一些領導通過商量得出臨時的決策的現(xiàn)象，這些臨時的決策不僅不利于房地產開發(fā)項目的進行，對于房地產開發(fā)項目建設的安全性也造成了一定的影響，所以房地產開發(fā)項目要管理好項目在決策前的市場調研，從源頭抓起，從而促進房地產開發(fā)項目的正常運行。

第二，房地產開發(fā)項目的設計圖紙變化頻繁，因為房地產開發(fā)項目的決策機制不是很健全或設計師對開發(fā)商決策層對開發(fā)項目的設計意圖缺乏領悟，所以在項目的設計階段，決策階層的人對設計師進行干預，導致設計師頻繁修改既定的設計方案，從而無法很好完成既定的工作，而且當設計師完成一個設計之后，決策者又提出其他新穎想法甚至是相反的思路，就導致設計圖紙不斷地進行改正。這樣的情況不僅不利于項目管理的正常分工，而且不利于房地產項目的及時完工。有些房地產開發(fā)項目管理出現(xiàn)這樣一個現(xiàn)象，即很多的設計圖紙并非設計師設計出來的，而是由一些高層領導決策出來的。設計師缺少自由發(fā)揮的空間，這樣的現(xiàn)象導致設計師不僅不能夠很好地設計項目圖紙，而且也影響了項目圖紙的質量問題。

第三，房地產開發(fā)項目管理存在著項目工程收尾工作上的難度。這主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是房地產開發(fā)項目工程的施工階段，在與施工隊簽訂合同的時候，沒有對相關的合同細則予以很好地完善，以至于在工程收尾的過程中，出現(xiàn)了一些條約界定不清楚的現(xiàn)象；二是在項目開發(fā)建設過程中為確保工程建設進度，諸多問題采取擱置處理的原則，這樣就在項目后期收尾過程中需要解決大量不得不解決的前期問題。房地產項目管理中，不僅要注意工程項目過程中的一些問題的管理，還應該注重工程項目在收尾階段的管理，通過對房地產開發(fā)項目收尾工作的管理，來提高房地產開發(fā)項目的質量，維護好居民的安全問題。

3、房地產開發(fā)項目管理的出路

第一，規(guī)劃好房地產開發(fā)項目的決策階段。規(guī)劃好房地產開發(fā)項目的決策階段是項目管理的出路之一。具體來講，主要分為三個步。第一步，房地產開發(fā)商首先要組織專門的工作人員對市場進行精準的調研。根據(jù)工作人員的調研結果，結合決策者對未來開發(fā)項目周期中可變因素的預測和把控來確保房地產開發(fā)項目決策的科學性和合理性。工作人員在調研時應該重點注意，不僅要對我國的市場的信息進行一定的統(tǒng)計，還要對國外的經濟走勢和解決政策做一定的統(tǒng)計和調研，以此來確保信息的全面性。房地產開發(fā)商在根據(jù)這些信息選擇最合適宜的開發(fā)項目。第二步，房地產開發(fā)商要及時地進行決策。房地產開發(fā)項目的決策要有及時性，以避免某些機會的喪失。房地產開發(fā)商需要對項目的可行性加以重視，再結合實際的情況，以確保決策的及時性和準確性。第三步，房地產開發(fā)項目管理需要健全決策的機制，以確保項目決策的合理性及實效性[3]。完善的決策機制將規(guī)范調研人員的信息采集，提高調研信息的全面性和準確定，同時在調研結果的決策上可以根據(jù)精準的市場信息發(fā)揮團隊的優(yōu)勢對項目開發(fā)及時做出預判并出具可行方案，為決策者做出及時、準確的決策提供有力保障。

第二，管理好房地產開發(fā)項目的實施階段。房地產開發(fā)項目管理出路還包括管理好項目的實施階段。管理實施階段的具體步驟有兩步。第一步，在房地產項目施工的時，注意項目圖紙的規(guī)范性。為了避免在設計項目圖紙的時候，出現(xiàn)領導人員影響設計者繪制圖紙情況，就要對項目圖紙的具體步驟予以說明，使其規(guī)范化。房地產開發(fā)項目圖紙設計流程的規(guī)劃，不僅有利于設計師發(fā)揮其獨特的優(yōu)勢，而且也有利于項目圖紙的科學性和全面性。第二步，項目的設計部門要整合好項目所需要的設計資源。項目的設計資源對房地產開發(fā)項目的設計質量以及項目內容等方面都發(fā)揮著很大的作用，所以項目的設計部門要整合好項目所需要的資源。在一些需要建設園林景觀的項目來說，整合設計的資源顯得尤為重要。如果沒有對房地產開發(fā)項目所需要的設計資源進行有效地整合，就會導致達不到房地產開發(fā)項目所期待的效果。因此，項目的設計部門要對項目所要使用的資源加以整合，并且整理成文字，這樣才能確保項目施工更好更快地完工。

第三，管理好房地產開發(fā)項目的收尾階段。管理好房地產開發(fā)項目的收尾階段主要包括在簽訂施工合同時，要將每一條條款都標注明白，以避免在收尾工作出現(xiàn)矛盾問題。通過合同來確定具體的分工，每一道程序都有相應的人員進行負責，從而確保房地產開發(fā)項目能夠及時地完成。在項目建設中重視非工程實體建設的各類工作的推進，各相關職能部門要對此類工作根據(jù)工程建設進度積極完成，確保工程實體建設與非工程實體工作同步進行，消除項目收尾階段的各類隱患。這樣不僅有利于房地產開發(fā)項目可持續(xù)性發(fā)展，也提高了人民的生活水平，促進和諧社會的建設。

4、結語

房地產開發(fā)項目管理的難點主要包括房地產開發(fā)商對市場定位不準確，項目的可行性得不到確認、房地產開發(fā)項目的設計圖紙變化太大及房地產開發(fā)項目管理存在著項目工程收尾工作上的難度三個方面。房地產開發(fā)項目管理的出路有三條，它們分別是規(guī)劃好房地產開發(fā)項目的決策階段、管理好房地產開發(fā)項目的實施階段及管理好房地產開發(fā)項目的收尾階段。

參考文獻

[1]彭文彰.營改增對房地產開發(fā)企業(yè)的影響及應對策略[J].財經界（學術版）.2016（10）：12.

[2]沈建新.福建省房地產開發(fā)過熱與城市可持續(xù)發(fā)展研究[J].福建江夏學院學報.2016（02）：16.

[3]代昆平.房地產開發(fā)企業(yè)合約管理對項目成本的控制[J].財經界（學術版）.2016（10）：98.