【摘要】房屋與每一個(gè)人生活棲息相關(guān)，房產(chǎn)是城市居民家庭的重要不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，牽涉到千家萬(wàn)戶的利益。明確而清晰的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，是房屋買賣、出讓、轉(zhuǎn)讓、處置和繼承的前提條件。房產(chǎn)測(cè)量是為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)提供依據(jù)的一項(xiàng)技術(shù)性工作。作者就作好房產(chǎn)測(cè)量主要技術(shù)環(huán)節(jié)進(jìn)行交流探討。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)量；套內(nèi)面積；產(chǎn)權(quán)面積；房產(chǎn)等級(jí)；公共面積分?jǐn)?/p>

一、房產(chǎn)測(cè)量要掌握規(guī)范熟悉流程

實(shí)施房產(chǎn)測(cè)量首先要掌握《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》明確基本要求。其次要熟悉作業(yè)流程，把握關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

房產(chǎn)測(cè)量的各項(xiàng)精度指標(biāo)與限差要求是評(píng)價(jià)測(cè)量成果的依據(jù)。測(cè)量精度以中誤差作為評(píng)定精度的標(biāo)準(zhǔn)，以兩倍中誤差作為限差。房產(chǎn)平面控制測(cè)量要求最末級(jí)相鄰基本控制點(diǎn)的相對(duì)點(diǎn)位中誤差不超過(guò)0.025m。全野外采集數(shù)據(jù)或野外解析測(cè)量等方法所測(cè)的房地產(chǎn)要素點(diǎn)和地物點(diǎn)、相對(duì)于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過(guò)±0.05m。房產(chǎn)界址點(diǎn)的精度分三級(jí)詳見表1。房產(chǎn)面積的精度分為三級(jí)詳見表2。一般新建商品房、城市中心房屋面積均按二級(jí)精度要求測(cè)算。對(duì)于大城市商業(yè)中心區(qū)房或特殊要求的房屋按一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，三級(jí)是對(duì)過(guò)去房產(chǎn)測(cè)量精度不高所設(shè)。房產(chǎn)測(cè)量的基本流程按房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、成果資料的檢查與驗(yàn)收進(jìn)行實(shí)施。

二、房產(chǎn)測(cè)量組織實(shí)施

單項(xiàng)房產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施之前，首先收集有關(guān)房產(chǎn)資料，包括測(cè)區(qū)控制測(cè)量資量資料，土地來(lái)源資料、相關(guān)房屋建筑結(jié)構(gòu)圖、平面圖、施工圖等圖件資料及房屋預(yù)售文件等，其次根據(jù)房產(chǎn)測(cè)量等級(jí)要求進(jìn)行測(cè)量技術(shù)設(shè)計(jì)和制定實(shí)施方案。項(xiàng)目實(shí)施要組織業(yè)務(wù)熟練的專業(yè)技術(shù)人員并配備符合精度要求的儀器設(shè)備精心組織實(shí)施。房產(chǎn)測(cè)量在調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。房產(chǎn)調(diào)查分房屋用地調(diào)查和房屋調(diào)查，包括對(duì)每個(gè)權(quán)屬單元的位置、 權(quán)界、 權(quán)屬、 數(shù)量和利用狀況等基本情況以及地理名稱和行政境界的調(diào)查。房屋用地調(diào)查與測(cè)繪以丘為單元分戶進(jìn)行。

房產(chǎn)平面控制測(cè)量分為二三四等和一二三級(jí)，各等級(jí)測(cè)量應(yīng)滿足相關(guān)規(guī)范求。房屋調(diào)查與測(cè)繪以幢為單元分戶進(jìn)行。房屋調(diào)查包括房屋坐落、 產(chǎn)權(quán)人、 產(chǎn)別、 層數(shù)、 所在層次、 建筑結(jié)構(gòu) 建成年份、用途、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛和他項(xiàng)權(quán)利等基本情況，并繪制房屋權(quán)界線示意圖。房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪以上計(jì)算，采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上的計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。測(cè)繪房屋以外墻水平投影為準(zhǔn)。房屋測(cè)繪逐幢進(jìn)行，不同產(chǎn)別不同建筑結(jié)構(gòu)、不同層數(shù)的房屋分別測(cè)量。本項(xiàng)目主要指分丘圖及分戶圖測(cè)繪。分戶圖是在分丘圖基礎(chǔ)上繪制的細(xì)部圖，以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位，表示房屋權(quán)屬范圍的細(xì)部圖，以明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界線，供核發(fā)房屋所有權(quán)證的附圖使用。在測(cè)量環(huán)節(jié)，應(yīng)詳細(xì)測(cè)繪房屋及附屬設(shè)施、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、不同層和不同結(jié)構(gòu)層平面及細(xì)部結(jié)構(gòu)，草圖可配合照片，標(biāo)明層次、戶號(hào)、室號(hào)。為了草圖標(biāo)注詳細(xì)明了，應(yīng)以結(jié)構(gòu)平面圖為基礎(chǔ)畫草圖。在房屋測(cè)量過(guò)程中，并長(zhǎng)度和分段長(zhǎng)度應(yīng)檢核，確保量測(cè)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。

三、房產(chǎn)面積測(cè)算與有共面積計(jì)算

房屋的產(chǎn)權(quán)面積指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積，包括公共分?jǐn)偯娣e和套內(nèi)面積。房屋的共有建筑面積指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

房產(chǎn)共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、 過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。共有建筑面積的計(jì)算方法：整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。

四、房產(chǎn)共有面積分?jǐn)?/p>

在房產(chǎn)共有部位測(cè)量前，須對(duì)共有部位進(jìn)行認(rèn)定， 認(rèn)定時(shí)可參照購(gòu)房協(xié)議 、房屋買賣合同中設(shè)定的共有部位，經(jīng)實(shí)地調(diào)查后予以確認(rèn)。共有共用面積的處理原則為： 產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的， 按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂９灿泄灿妹娣e按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式為：δsi=K∑δsi —（1）K= ∑δsi /∑S i————（2）；式中K為面積的分?jǐn)傁禂?shù)。Si 為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。δSi為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e?！痞膕i為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和?！芐i 為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和。

住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱卧?，整幢樓的總建筑面積減去各套房屋的套內(nèi)建筑面積即為共有共用建筑面積，再按各套房屋的套內(nèi)建筑面積以上述（1）（2）式分配到各套，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。套內(nèi)面積加上分?jǐn)偯娣e即得房屋的產(chǎn)權(quán)面積。一般住宅樓全幢為一個(gè)分?jǐn)傁禂?shù)。商住樓共有建筑面積的分?jǐn)倳r(shí)，首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂Ｗ≌糠郑?將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照上述（1）（2）公式，按各套的套內(nèi)建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，求出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。

五、房產(chǎn)共有建筑面積分?jǐn)倯?yīng)用

下圖為一臨街獨(dú)幢商住磚混七屋拐角樓建筑，一、二層為商業(yè)用房，其余為住宅，臨街拐彎處二層以上為圓弧形的玻璃幕墻，第七層為斜面樓梯間，一、二層為上下一體的臨街門面房，其中108室為過(guò)街通道，底層高4.2米，其上騎樓為二單元雙號(hào)樓層底面。二單元雙號(hào)2-6室共5層，層高2.5米，二單元單號(hào)為4層與一單元樓層相同，層高為2.8米。住宅部分通過(guò)山墻邊的室外樓梯及與外墻相連的挑廊從三層進(jìn)入戶內(nèi)，該幢總建筑面積為2964.96 m2。房屋用地及住宅各層平面圖見下圖。

該商住樓分?jǐn)偯娣e計(jì)算見下表表 3 表 4 內(nèi)容。該樓層次分明、結(jié)構(gòu)單間，商 業(yè)與住宅部分劃分清晰。住宅專有的共有面積包括室內(nèi)及室外樓梯。其他共有為全樓分?jǐn)?。商業(yè)與住宅為兩種分?jǐn)傁禂?shù)。

結(jié)語(yǔ)：

房產(chǎn)測(cè)量是一個(gè)技術(shù)性很強(qiáng)的系統(tǒng)的工程，不僅有較高精度和質(zhì)量要求，還與購(gòu)房者的利益密切相關(guān)，公攤面積的合理與否、套內(nèi)面積量算精確性都可能引發(fā)公眾矛盾。房產(chǎn)測(cè)量形成的房產(chǎn)簿冊(cè)、數(shù)據(jù)、圖集，必須經(jīng)過(guò)房產(chǎn) 管理部門的審核認(rèn)定，才能作為土地和房產(chǎn)證書的附圖使用。在進(jìn)行實(shí)地測(cè) 量與面積測(cè)算時(shí)應(yīng)注意以下問題：一是根據(jù)不同建筑結(jié)構(gòu)確定應(yīng)計(jì)算的建筑 面積，必須明確哪些計(jì)算、哪些不計(jì)算、哪些計(jì)算一半的建筑面積，這些都 將影響最終的計(jì)算結(jié)界。如上述商住樓中房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊，騎樓、 過(guò)街樓的底層、鄰街的挑廊用作道路街巷通行的部分均不計(jì)算建筑

面積，無(wú) 頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算，與房屋室內(nèi)不相通的裝飾 性的挑廊不計(jì)算建筑面積。二是各類面積測(cè)算必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng) 在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。三是在房屋測(cè)量時(shí)，盡量拍攝不 同立面、不同結(jié)構(gòu)的照片，以備室內(nèi)計(jì)算和繪圖時(shí)參考。四是認(rèn)真檢查各類 計(jì)算、圖件成果，確保成果質(zhì)量。

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作者簡(jiǎn)介：

王合群（1966—），男，河南中牟人，測(cè)繪高工，主要從事工程測(cè)量、地籍測(cè) 量、界線測(cè)繪及農(nóng)村集體土地使用權(quán)確權(quán)等工作。