【摘要】國民經(jīng)濟L型走勢新常態(tài)下,房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了一些新情況、新變化,這是此次房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的基礎和原點,本文結(jié)合行業(yè)實際情況和發(fā)達國家經(jīng)驗,針對這些新情況、新變化提出了五項供給側(cè)改革的具體方向和措施,涉及到房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè),涵蓋土地、設計、施工和物業(yè)等多個環(huán)節(jié)。
【關(guān)鍵詞】供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革;L型走勢;住宅產(chǎn)業(yè)化;工業(yè)旅游地產(chǎn)
當前,中國經(jīng)濟進入換擋期,經(jīng)濟總體呈現(xiàn)L型走勢。作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè),也相應進入調(diào)整期,呈現(xiàn)出很多新特征,一是住房市場總量滿足,局部短缺;二是住房的需求層次和居住觀念發(fā)生了變化;三是房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)涵發(fā)生了很大變化。這些新的變化和趨勢,是此次房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的基礎和原點,本論文結(jié)合行業(yè)實際情況和發(fā)達國家經(jīng)驗,提出了5項具體的供給側(cè)改革方向和措施,涵蓋土地、設計、施工和物業(yè)等多個上下游相關(guān)環(huán)節(jié)。
1、優(yōu)化地區(qū)間土地供應結(jié)構(gòu),減少人口流出地區(qū)的土地供應,增加住房緊張地區(qū)的供應。
當前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“總量滿足,局部短缺”的特點,大量的中西部、東北、非城市群三四線城市住宅存量很大,而一線城市、重點二線城市,及其周邊地區(qū)的住宅缺口仍然很大。這些表現(xiàn)在市場上,就是深圳、南京和東莞、燕郊等地房價持續(xù)快速上漲,首次置業(yè)比例高達60%以上,中小戶型熱銷,住房租售比持續(xù)偏高;而在普通三四線城市,多為改善型需求,100m2以上戶型成為市場主體,房屋租賃市場長期低迷。在這種行情下的房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,必然要求調(diào)整開發(fā)思路,優(yōu)化區(qū)域供應結(jié)構(gòu),在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模,對房地產(chǎn)庫存較高的城市,減少直至停止住房用地供應。此外,還可以采取多種方式靈活供地,除了一次性出讓土地,還可采取租賃、先租后讓、租讓結(jié)合等新方式,提高土地配置效率。
2、調(diào)整土地供應種類,與世界接軌,增加住宅土地供應。
中國的新增建設用地中的住宅用地比例一直偏低,長期在20%以下,遠低于國際上通行的45%。地方政府更加看重工商業(yè),把城市定位為本地區(qū)的工業(yè)中心和商業(yè)中心,偏離了集中居住屬性,大量新增建設用地被低效用于建廠房、蓋商廈、蓋寫字樓,這造成:一是工業(yè)園區(qū)招商困難,沒有工業(yè)資源稟賦的城市也上馬工業(yè)園區(qū),招商時除了土地低價或免費,還要再提供其它優(yōu)惠和補貼。二是商業(yè)用房嚴重過剩,庫存1.5億平米,一些地方需要二、三十年的去化周期,商業(yè)用地的使用年限才40年。這其中尤以商業(yè)綜合體為甚,全國存量4億m2,在大中城市里人均1m2,全市所有男女老少同時都站在里面也不擁擠。再加上這幾年電子商務和物流大發(fā)展,網(wǎng)上購物日益普及,經(jīng)濟發(fā)展對實體商鋪的需求大大減少,大量的空置商鋪在中小城市多有出現(xiàn),商業(yè)用地在未來會更加過剩。
3、優(yōu)化住宅的設計和質(zhì)量,生產(chǎn)綠色低碳、諧宜居的好住宅。
在全國城鎮(zhèn)人均居住面積達到了35m2的大環(huán)境下,全國很多地區(qū),特別是居住了4億多人口的三四線城市,基本的住房需求已得到滿足,改善性需求成為市場主體,以前是有房住,現(xiàn)在是住好房。相應的,在這些地區(qū)房地產(chǎn)也率先告別了高速發(fā)展,進入了中低速平穩(wěn)階段,呈現(xiàn)出L型走勢。在此形勢下,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向也應相應調(diào)整,不再著力于多拿地、快蓋房的高速開發(fā)建設,而應更加注重匠人精神,建造低碳環(huán)保的百年好房子:一是優(yōu)質(zhì)的全裝修,裝修游擊隊的施工質(zhì)量毫無保障,一直在消費者投訴中占有很高比例,現(xiàn)在全裝修逐漸被市場認可。二是推廣綠色零排放技術(shù),打造環(huán)保社區(qū)。相關(guān)成熟技術(shù)主要有新風系統(tǒng)、太陽能照明和熱水、垃圾分類回收、中水灌溉處理、廚余垃圾粉粹機等。三是創(chuàng)建“互聯(lián)網(wǎng)+”智能社區(qū),包括家庭遠程控制/監(jiān)控、小區(qū)人工智能識別門禁、保潔機器人等。四是引入高水平創(chuàng)新型物業(yè)服務公司,應用APP,再造物業(yè)服務流程。物業(yè)公司還可以自營裝修、充電汽車租賃、家庭照顧等新業(yè)務,發(fā)揮在最后1公里上的優(yōu)勢。
4、推廣住宅產(chǎn)業(yè)化,提高住房質(zhì)量,降低建造成本。
當前住宅產(chǎn)業(yè)化的大部分建筑設計、施工技術(shù)和產(chǎn)品研發(fā)已經(jīng)比較成熟,逐步建立了技術(shù)支持和部品部件供應體系。開發(fā)建設中遇到的主要問題有:一是中小城市大多缺少配套企業(yè),建筑裝配部品通常具有體積大、銷售半徑小的特點,異地采購會大幅增加不確定性和運輸費用;二是設計、施工單位對此技術(shù)不熟練,邊干邊學,容易出差錯、交學費。這些都是新技術(shù)推廣期不可避免的情況,隨著高校和科研院所、設計單位、開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)、部品部件企業(yè)通力合作,改進完善全產(chǎn)業(yè)鏈上下游銜接,住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)在工期、質(zhì)量和經(jīng)濟方面的優(yōu)勢就會快速顯現(xiàn)。
5、發(fā)展養(yǎng)老、旅游等新的地產(chǎn)業(yè)態(tài),及時適應社會經(jīng)濟的發(fā)展變遷。
大陸65歲以上老人家庭戶數(shù)約為9000萬戶,占全部家庭戶數(shù)的比例超過20%,到2025年老年人口將達到3億,房地產(chǎn)行業(yè)必須看到養(yǎng)老設施、養(yǎng)老服務、大健康產(chǎn)業(yè)迅猛崛起的現(xiàn)實和潛在需求。通過這幾年的發(fā)展和探索,養(yǎng)老主要分為:居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老等三種模式,其中居家養(yǎng)老要占90%左右。因此,養(yǎng)老地產(chǎn)不是必須另起爐灶,它就在開發(fā)的新樓盤之中,就在適老化改造的成熟社區(qū)里,新舊小區(qū)都要考慮適老化設施和配套的養(yǎng)老服務,滿足老齡化社會的需要。
2015年,中國城鎮(zhèn)居民年均可支配收入達到31000元,旅游需求持續(xù)高速增加,當年國內(nèi)旅游突破40億人次,旅游業(yè)產(chǎn)值達到4萬億,旅游業(yè)井噴式高速增長對旅游地產(chǎn)不但提出了巨大的數(shù)量需求,而且出現(xiàn)了很多新的種類需求,旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)出從單一的酒店、主題公園轉(zhuǎn)向游樂設施、度假別墅、第二居所等多元化并存的發(fā)展態(tài)勢。如果所在地區(qū)缺少風景名勝,不具備休閑度假的良好條件,也不要放棄,德國也遇到過類似問題,緯度偏高,氣候寒冷,比如柏林在北緯52度,與漠河同一維度,德國的古建筑也在二戰(zhàn)空襲中嚴重損毀,只剩下一些遠離城市的古堡、教堂和小村鎮(zhèn)。但德國創(chuàng)新出了工業(yè)旅游,對已有工廠進行改造,增加安全設施和解釋說明,游客學習現(xiàn)代工業(yè)如何從一塊礦石造出齒輪軸承,再造出汽車飛機。中央經(jīng)濟工作會提出要“去產(chǎn)能”,落后的工業(yè)產(chǎn)能不是只有拆除一條道可走,改造成工業(yè)旅游資源也是一條成功的國際經(jīng)驗。
結(jié)語:
供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革正在各行各業(yè)如火如荼的開展,房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)人是其中重要而關(guān)鍵的一份子,揚長避短、大膽探索才是改革中正確的發(fā)展方向,行業(yè)主管部門和幾萬家開發(fā)企業(yè)要找準自身的比較優(yōu)勢,在變革中尋找機遇,在轉(zhuǎn)型中奮發(fā)有為,把握住新的機遇,闖出一條條新路,通往輝煌的羅馬。
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