元 翔

(上海嘉定交通發(fā)展集團(tuán)有限公司，上海 201899)

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·房地產(chǎn)開發(fā)·

國(guó)有企業(yè)參與大型居住社區(qū)動(dòng)遷房建設(shè)的建議

元 翔

(上海嘉定交通發(fā)展集團(tuán)有限公司，上海 201899)

基于國(guó)有企業(yè)參與大型居住社區(qū)動(dòng)遷房建設(shè)的背景，探討了嘉定區(qū)開發(fā)建設(shè)大型居住社區(qū)動(dòng)遷房的現(xiàn)狀，分析了動(dòng)遷房建設(shè)的推進(jìn)難點(diǎn)，最后從優(yōu)化辦證審批流程、健全配套服務(wù)設(shè)施和創(chuàng)新投融資管理三方面，提出了國(guó)有企業(yè)參與大型居住社區(qū)動(dòng)遷房建設(shè)的建議。

大型居住社區(qū)，動(dòng)遷房建設(shè)，土地指標(biāo)，配套設(shè)施

近年來，隨著中央和各地一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率和預(yù)期收益大大降低。與此同時(shí)，為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱和解決中低收入人群體的住房問題，中央及地方政府大力推進(jìn)保障房建設(shè)，并鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)參與保障房建設(shè)。在國(guó)有企業(yè)的參與下，混合了動(dòng)遷安置房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和公租房等多種保障房產(chǎn)品的大型居住社區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，成為應(yīng)對(duì)城市住房問題的重要模式[1]。其中，動(dòng)遷房的建設(shè)開發(fā)，作為保障性住房體系的重要一環(huán)，在發(fā)展新型城鎮(zhèn)建設(shè)、推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、優(yōu)化土地資源配置中起到了重要的引導(dǎo)性作用[2]。

1 嘉定區(qū)大型居住社區(qū)動(dòng)遷房建設(shè)的現(xiàn)狀和問題

嘉定區(qū)大型居住社區(qū)動(dòng)遷房建設(shè)主體多以區(qū)國(guó)資集團(tuán)、交發(fā)集團(tuán)、城發(fā)集團(tuán)等大中型國(guó)有企業(yè)為主，這樣不僅可以減輕政府的資金和維穩(wěn)壓力，也使得住房在安全和質(zhì)量方面能夠得到有效的保證。目前，動(dòng)遷房的建筑形態(tài)從原來的農(nóng)民新家園、多層住宅社區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)楦邔幼≌鐓^(qū)，這種轉(zhuǎn)變推動(dòng)了嘉定區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程，改善了居民的生活環(huán)境，但是也帶來了一些潛在的問題。高層住宅社區(qū)不僅增加了政府的投資成本，也使得動(dòng)遷房的建設(shè)開發(fā)在前期動(dòng)拆遷、土地指標(biāo)、辦證流程以及配套設(shè)施健全等方面存在著困難和挑戰(zhàn)。這些問題引發(fā)的次生效應(yīng)，不僅在于動(dòng)遷居民在外過渡時(shí)間長(zhǎng)而給政府帶來的社會(huì)維穩(wěn)壓力，也使得政府在推進(jìn)動(dòng)遷房建設(shè)中承擔(dān)了高額的過渡費(fèi)。個(gè)別企業(yè)受制于前期土地動(dòng)遷和用地指標(biāo)無法正常開工，造成動(dòng)遷居民在外過渡多年仍未搬入新居。個(gè)別項(xiàng)目為了控制造價(jià)，降低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，使得動(dòng)遷房與同區(qū)域商品房差別很大，對(duì)居民的生活品質(zhì)和幸福指數(shù)也產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

2 國(guó)有企業(yè)參與大型居住社區(qū)動(dòng)遷房建設(shè)的推進(jìn)難點(diǎn)

1)前期辦證。a.動(dòng)遷和土地指標(biāo)問題。動(dòng)遷問題是動(dòng)遷房建設(shè)過程中要解決的首要問題，它所解決的不是動(dòng)遷安置居民自身的動(dòng)遷問題，而是擬選址的動(dòng)遷房項(xiàng)目紅線內(nèi)存在的動(dòng)遷問題，這類問題直接影響建設(shè)主體單位土地手續(xù)的辦理。土地指標(biāo)問題是國(guó)有企業(yè)參與動(dòng)遷房建設(shè)中碰到的特殊問題，它有別于普通商品房項(xiàng)目。開發(fā)商是以拿到凈地為準(zhǔn)來開展項(xiàng)目建設(shè)的，而國(guó)有企業(yè)開發(fā)的動(dòng)遷房存在提前介入的問題，在解決土地指標(biāo)的過程中動(dòng)遷居民的安置協(xié)議已基本簽訂完成，過渡期進(jìn)入3年倒計(jì)時(shí)。土地指標(biāo)延遲落實(shí)會(huì)給后續(xù)建設(shè)預(yù)留的時(shí)間越來越短，政府面臨的壓力也會(huì)越來越大。土地指標(biāo)的解決是項(xiàng)目主體公司取得土地的先決條件，直接影響前期辦證進(jìn)度和建設(shè)周期。b.辦證審批問題。國(guó)有企業(yè)開發(fā)建設(shè)大型居住社區(qū)動(dòng)遷房，從立項(xiàng)到施工許可證，整個(gè)流程通常需要1年左右的時(shí)間。這在一定程度上制約了項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，同時(shí)項(xiàng)目并聯(lián)審批制度在規(guī)范審批的同時(shí)也延長(zhǎng)了主要技術(shù)文件的審批時(shí)限。另外，影響辦證進(jìn)度的原因也存在于各建設(shè)主體內(nèi)部，在積極推進(jìn)外部協(xié)調(diào)工作的同時(shí)，內(nèi)部流程的規(guī)范和靈活，也應(yīng)成為主體企業(yè)研究的重點(diǎn)。

2)周邊配套設(shè)施滯后。目前嘉定區(qū)在建的大型居住社區(qū)動(dòng)遷房項(xiàng)目選址離中心城區(qū)有一定的距離，教育、醫(yī)療、體育、文化設(shè)施還不夠健全，特別是和居民生活出行密切相關(guān)的菜場(chǎng)、學(xué)校、超市等配套設(shè)施的建設(shè)相對(duì)滯后，某些社區(qū)周邊市政道路未正式開通，公交出行不夠便捷。這些問題影響居民的生活品質(zhì)，也應(yīng)在后續(xù)的建設(shè)開發(fā)中進(jìn)行重點(diǎn)的研究。

3)建設(shè)資金龐大，投融資風(fēng)險(xiǎn)高。從中央到地方，動(dòng)遷房建設(shè)資金仍存在較大的資金缺口。從短期看，各地通過追加投入、銀行貸款、金融創(chuàng)新等方式，保證了民心工程的順利實(shí)施。但從長(zhǎng)期看，動(dòng)遷房建設(shè)缺乏吸引力，法規(guī)建設(shè)相對(duì)滯后，長(zhǎng)期穩(wěn)定的融資渠道尚未形成。特別是現(xiàn)在可供應(yīng)土地資源的日益減少在一定程度上影響了市區(qū)財(cái)政收入，國(guó)有企業(yè)動(dòng)遷房建設(shè)資金籌措均不同程度的存在融資短板問題。舉例來說，按照發(fā)改委對(duì)動(dòng)遷房立項(xiàng)中關(guān)于建設(shè)資金的要求，自有資金應(yīng)高于總投資的30%以上，但可以完全達(dá)到自有資金比例的企業(yè)少之甚少，多數(shù)企業(yè)是通過借款、貸款或股東融資的方式臨時(shí)籌集而成，這也潛在的增加了企業(yè)的融資壓力，后續(xù)償還貸款過程中不僅要償還貸款部分的利息，還要承擔(dān)“自有資金”產(chǎn)生的多余還款利息。

3 國(guó)有企業(yè)參與大型居住社區(qū)動(dòng)遷房建設(shè)的建議

1)規(guī)范決策、優(yōu)化審批流程。a.規(guī)范動(dòng)遷和土地決策。動(dòng)遷問題和土地指標(biāo)問題是政府決策性問題。以嘉定區(qū)城北大型居住社區(qū)薔薇苑動(dòng)遷安置房和云翔大型居住社區(qū)動(dòng)遷配套基地為例，動(dòng)遷和土地問題均影響了項(xiàng)目的正常建設(shè)進(jìn)度，要解決1 400余戶動(dòng)遷居民在外過渡問題，保證總體推進(jìn)的方向不變，我單位采取了分期、分標(biāo)段建設(shè)實(shí)施的方式，在有條件建設(shè)的區(qū)域提前開展建設(shè)工作，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)可行的原則，同步跟進(jìn)地方政府解決動(dòng)遷問題。b.創(chuàng)新優(yōu)化審批流程。在動(dòng)遷房前期辦證審批流程中，可以嘗試研究縮短方案、總體文件、規(guī)劃許可證等技術(shù)文件審批期限的可行性，研究審批流程的優(yōu)化，研究網(wǎng)上報(bào)批、資源共享的協(xié)同審核的審批方式，適當(dāng)縮短重要文件的審批期限，提高審批效率。審批流程的創(chuàng)新優(yōu)化，還可延伸到主體企業(yè)內(nèi)部，在企業(yè)內(nèi)部的合同流程、付款流程和協(xié)作流程，優(yōu)化流程設(shè)計(jì)，減少重復(fù)性和非必要性審批環(huán)節(jié)，使項(xiàng)目?jī)?nèi)部管理更加有序，內(nèi)部協(xié)調(diào)更加順暢，這都有助于減少企業(yè)內(nèi)部時(shí)間損耗，提高辦事效率。另外，還可以考慮引入專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)開展前期辦證工作，委托第三方的方式可以合理利用人力資源，避免事務(wù)性繁瑣而影響工程推進(jìn)效率。2)路網(wǎng)先行，配套設(shè)施同步健全。在嘉定區(qū)推進(jìn)大型居住社區(qū)建設(shè)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，一方面帶動(dòng)了偏遠(yuǎn)郊區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但也要同步解決公建配套設(shè)施不足的問題。先行啟動(dòng)居民社區(qū)周邊管線規(guī)劃和路網(wǎng)建設(shè)，加快推進(jìn)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，結(jié)合動(dòng)遷房和商品房項(xiàng)目，在上位規(guī)劃的基礎(chǔ)上，同步建設(shè)并引入商業(yè)、教育、醫(yī)療、體育等配套公建設(shè)施。其中，方便居民出行的公交、菜場(chǎng)、超市等公建設(shè)施更應(yīng)提前謀劃，提高居民出行的便捷性和生活品質(zhì)。3)創(chuàng)新管理，靈活投融資渠道。a.創(chuàng)新融資方式，拓寬融資渠道。解決當(dāng)前國(guó)有企業(yè)資金短板的問題，應(yīng)規(guī)范既有融資方式，在落實(shí)銀行、信托、股東融資的基礎(chǔ)上，規(guī)范動(dòng)遷房回購(gòu)協(xié)議的履行，依托回購(gòu)主體分期支付建設(shè)資金來緩解項(xiàng)目公司的資金壓力；同時(shí)，積極探索金融創(chuàng)新，可嘗試研究依托社?；稹⒈ｋU(xiǎn)公司等方式支持動(dòng)遷房建設(shè)的可行性；還可允許地方政府通過發(fā)行動(dòng)遷房債券，進(jìn)行項(xiàng)目融資。b.引入第三方合資開發(fā)建設(shè)動(dòng)遷房。借鑒海外經(jīng)驗(yàn)，引入開發(fā)商參與建設(shè)動(dòng)遷房是緩解政府壓力的新思路。目前，各地在積極引導(dǎo)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)參與動(dòng)遷房建設(shè)的基礎(chǔ)上，也逐步向民營(yíng)企業(yè)敞開大門。借鑒民營(yíng)企業(yè)資金和國(guó)有企業(yè)的優(yōu)勢(shì)形成互補(bǔ)效應(yīng)，把動(dòng)遷房與普通商品房項(xiàng)目開發(fā)結(jié)合起來，可在一定程度上解決資金問題。但從長(zhǎng)期來看，不論是融資平臺(tái)的創(chuàng)新還是拓展第三方建設(shè)主體，都難以從根本上解決動(dòng)遷房建設(shè)資金問題，相關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步研究建立長(zhǎng)效的收益機(jī)制，嘗試國(guó)有企業(yè)通過拓寬動(dòng)遷區(qū)域內(nèi)土地儲(chǔ)備、優(yōu)化土地資源配置、建設(shè)并持有大中型物業(yè)等方式增加收益型投資項(xiàng)目比例，這樣才能從根本上解決動(dòng)遷房建設(shè)資金問題。

4 結(jié)語

本文基于國(guó)有企業(yè)參與大型居住社區(qū)動(dòng)遷房建設(shè)的背景，探討了嘉定區(qū)開發(fā)建設(shè)動(dòng)遷房的現(xiàn)狀和問題，從前期辦證流程、配套服務(wù)設(shè)施和建設(shè)資金三方面分析了國(guó)有企業(yè)參與大型居住社區(qū)動(dòng)遷房建設(shè)的推進(jìn)難點(diǎn)，提出了優(yōu)化辦證審批流程、健全配套服務(wù)設(shè)施和創(chuàng)新投融資管理的建議。

[1] 肖淞元.中國(guó)城市住房保障制度的演變、問題及建議[J].中國(guó)房地產(chǎn),2012(20):41-52.

[2] 王穎禾.從保障房住房建設(shè)角度對(duì)大型居住社區(qū)規(guī)劃的若干思考[J].上海城市規(guī)劃,2011(3):41-44.

The suggestions of state-owned enterprises to participate in large residential community dismantling and settling building construction

Yuan Xiang

(ShanghaiJiadingTrafficDevelopmentGroupLimitedCompany,Shanghai201899,China)

Based on the background of state-owned enterprises to participate in large residential community dismantling and settling building construction, this paper discussed the status of Jiading district development and construction of large residential community dismantling and settling building construction, analyzed the propulsion difficulties of dismantling and settling building construction, finally from optimization of registration approval process, perfect support facilities and innovation of financing management three aspects, put forward the suggestions of state-owned enterprises to participate in large residential community dismantling and settling building construction.

large residential community, dismantling and settling building construction, land index, support facility

1009-6825(2016)18-0216-02

2016-04-15

元 翔(1984- )，男，博士，工程師

F293

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