朱 昕

(溫州市鹿城區(qū)城中村改造辦公室(鹿城區(qū)工務(wù)局)，浙江 溫州 325000)

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溫州主城區(qū)城中村改造的優(yōu)化策略研究

朱 昕

(溫州市鹿城區(qū)城中村改造辦公室(鹿城區(qū)工務(wù)局)，浙江 溫州 325000)

結(jié)合城中村改造的實踐經(jīng)驗，分析了溫州鹿城區(qū)的現(xiàn)狀及面臨的問題，并從土地管理、保障機(jī)制、資金投入等方面，提出了優(yōu)化溫州主城區(qū)城中村改造的策略，以期為相關(guān)部門對溫州主城區(qū)城中村的改造提供參考。

城中村，改造策略，土地管理，拆遷安置

城中村是我國城市化進(jìn)程中獨有的現(xiàn)象，尤其是部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市不斷向四周擴(kuò)張建筑面積，之前坐落于四周的農(nóng)村逐漸地被擴(kuò)建的高樓所包圍，從而變成了城中村。一般來說，城中村的人口組成比較復(fù)雜，由市民、村民以及流動人口混合構(gòu)成，并且存在一些違章建筑，居住條件比較惡劣；同時缺乏一些基礎(chǔ)設(shè)施，衛(wèi)生環(huán)境差，醫(yī)療條件得不到保障；安全措施不完善，存在安全隱患；土地使用權(quán)的管理存在著嚴(yán)重的問題，比如宅基地、工業(yè)用地、商業(yè)用地相互交織，非法倒賣、轉(zhuǎn)讓、出租等[1]?？傊?，城中村不僅會影響到城市的美化，而且束縛城市的全面發(fā)展，成為城市發(fā)展的“絆腳石”。因此改造城中村是當(dāng)前我國城市化建設(shè)過程中必須完成的任務(wù)，以促進(jìn)城市化建設(shè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展。

1 鹿城區(qū)城中村改造現(xiàn)狀

鹿城區(qū)的占地面積為294.38 km2，擁有130萬的居住人口，在2011年的城中村改造范圍包括6個街道。截止到2016年2月，已累計完成288.07萬m2拆除面積，改造8 649戶，已建設(shè)工程面積303.67萬m2，南匯街道東嶼村、葡萄村、南塘村，松臺街道廣化經(jīng)濟(jì)合作社已完成整村改造。根據(jù)鹿城區(qū)城中村的地塊特點，主要分為4個區(qū)塊進(jìn)行改造，分別為：1)亮點區(qū)塊，主要包括濱江商務(wù)區(qū)和中央綠軸；2)核心區(qū)塊，主要包括中心城區(qū)街道，籌劃運(yùn)用“整村、整自然村拆遷”的方式；3)西片區(qū)塊，主要包括類似于城郊鄉(xiāng)的區(qū)域；4)七都新城區(qū)塊，主要采取綜合整治方法。

1.1 成功經(jīng)驗

首先，四級聯(lián)動，配置精干力量。鹿城區(qū)改造進(jìn)度快，源于市、區(qū)、街鎮(zhèn)與村的四級聯(lián)動、一線部門的合力攻堅、專業(yè)力量的支持，以及干部帶頭的示范作用。其次，壓力前移，拆遷協(xié)議直接轉(zhuǎn)正。當(dāng)?shù)夭块T提出要直接簽訂拆遷安置補(bǔ)償正式協(xié)議、不求急功近利、不留后遺癥，對擬啟動改造項目，堅決要求“七個率”(全村改造意愿率、入戶調(diào)查率、認(rèn)定公示率、評估入戶率、方案接受率、正式協(xié)議簽約率、房屋騰空率)均達(dá)95%以上等。

1.2 面臨問題

通過前期對城中村拆遷街道進(jìn)行走訪，筆者發(fā)現(xiàn)改造過程中存在的矛盾問題主要集中表現(xiàn)在以下三個方面：

第一，籌集改造資金以及選擇改造對象。城中村的拆遷費(fèi)以及補(bǔ)償費(fèi)都是巨大的開銷，政府很難去承擔(dān)，因此需要采用以開發(fā)商為主導(dǎo)的城中村改造方式。第二，如何靈活利用城中村的可用土地。城中村存在一些違章建筑以及荒廢土地，因此對閑置土地重新規(guī)劃布局，發(fā)揮土地的最大效益，是政府所面臨的又一大難題。第三，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不同。這一問題對于城中村改造的進(jìn)度也具有一定的阻礙，并且由于地域的差異性導(dǎo)致建設(shè)成本存在較大差距，因此不同的區(qū)域政策也是不同的，但是村民難以接受[2]。

2 溫州主城區(qū)城中村改造的優(yōu)化策略

2.1 強(qiáng)化規(guī)劃的先導(dǎo)作用

首先，充分利用宣教資源。一方面政府要加強(qiáng)對征遷政策的宣傳工作；另一方面要聯(lián)合當(dāng)?shù)馗咝?，專門設(shè)置具有當(dāng)?shù)卣鬟w特點的課程，培養(yǎng)專業(yè)的人才隊伍。

其次，提高拆遷力量的專業(yè)素質(zhì)。第一，在職人員定期進(jìn)行培訓(xùn)，拓寬思路，提升能力；第二，引導(dǎo)社會力量加入到城中村改造，探索合作途徑，強(qiáng)化工作力量。

再次，強(qiáng)化多部門之間的合作。采用多部門聯(lián)合審批項目、設(shè)計、規(guī)劃，重點打擊城中村一些違法經(jīng)營、違章建筑、食品安全和環(huán)境污染等問題以及消除安全隱患。

2.2 加強(qiáng)土地管理和調(diào)控作用

首先，加強(qiáng)土地儲備，儲備一部分集體建設(shè)用地；優(yōu)化土地的利用率，采取置換土地以及平衡區(qū)域等方式對城中村進(jìn)行改造，比如在滿足村民還建房面積需求的前提下，采取多種靈活方式安排多余的還建房面積。

其次，包裝推廣城中村項目，政府采取相應(yīng)的優(yōu)惠政策支持，廣泛吸引更多的社會力量參與城中村改造，從而實現(xiàn)多樣化的改造模式以及多元化的投資主體。

再次，完善土地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。城中村改造的核心問題是能夠使村民的利益最大化，政府不僅需要對村民進(jìn)行思想教育，而且重要的是盡快實施利民的政策，使村民能夠體會改造的益處。

2.3 建立和完善實施保障機(jī)制

建立和完善保障機(jī)制主要是采用多種調(diào)控手段規(guī)范市場行為，改善市場環(huán)境，促進(jìn)城中村的改造工作能夠順利進(jìn)行，筆者認(rèn)為需要從以下三個方面進(jìn)行：

首先，重新塑造政府角色。作為公共利益的代表，關(guān)鍵在于向服務(wù)型的轉(zhuǎn)變，要先明確利害關(guān)系，政府要發(fā)揮引導(dǎo)與服務(wù)作用，加強(qiáng)各部門之間的協(xié)作，提高工作效率；另外，政府需要積極地吸引社會投資，拓寬住房來源的渠道，以滿足不同層次的住房需求。

其次，拆遷安置作為工作重點。第一，引入專業(yè)拆遷人員對拆遷成本進(jìn)行估算，作為規(guī)劃方案的依據(jù)之一；第二，科學(xué)制定拆遷計劃，組建和培訓(xùn)專業(yè)化的拆遷隊伍；第三，合理安置居民的住所；第四，根據(jù)價值評估實施相應(yīng)補(bǔ)助與協(xié)商。

最后，確保政策的落實。制定政策要考慮地區(qū)的個性特點，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)狀和特征，采取相應(yīng)的措施，減少改造過程中的矛盾；規(guī)范各地區(qū)補(bǔ)償政策，平衡區(qū)域之間的差異；由歷史政策導(dǎo)致的補(bǔ)償差異，需要分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)定，確保能夠依法執(zhí)行。

2.4 盤活社會資本，拓寬資金渠道

首先，政府應(yīng)該積極引入投資主體參與到城中村改造過程中。由于開發(fā)商資金雄厚，而且開發(fā)經(jīng)驗豐富，引入開發(fā)商既可以緩解政府的資金壓力，會有更多資金應(yīng)用到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，又可避免了行政力的介入；旅游開發(fā)商旨在充分體現(xiàn)歷史文化和城市發(fā)展有機(jī)地結(jié)合在一起，因此也會給當(dāng)?shù)鼐用駧硎找妗Ｔ诤献鬟^程中，要依法做好遴選開發(fā)商的工作，擇優(yōu)選擇社會責(zé)任感強(qiáng)、策劃運(yùn)作能力強(qiáng)的開發(fā)商。

其次，加強(qiáng)資金管理，設(shè)立專項資金。主要用于改造規(guī)劃以及相關(guān)的調(diào)查研究費(fèi)用、建立動態(tài)的監(jiān)控信息系統(tǒng)、宣傳；增強(qiáng)和金融機(jī)構(gòu)之間的交流，能夠提供比較寬松和優(yōu)惠的融資支持；加強(qiáng)資金的可操控性以及對資金的監(jiān)管力度。

2.5 以人為本，切實維護(hù)村民利益

在進(jìn)行城中村改造同時，應(yīng)該確保村民的合法利益，一是制定的拆遷安置以及補(bǔ)償政策要以村民的合法利益為原則；二是在征求村民意見的基礎(chǔ)上制定拆遷和補(bǔ)償安置方案；三是明確安置房的配套設(shè)施、條件；四是拆遷人與被拆遷人之間簽訂違約協(xié)議；五是組建股份公司并引進(jìn)企業(yè)管理制度，將集體資產(chǎn)股份制到個人；六是加強(qiáng)就業(yè)技能的培訓(xùn)，注重對青少年的就業(yè)指導(dǎo)，聯(lián)系企業(yè)，解決就業(yè)問題，幫助創(chuàng)業(yè)的村民。

3 結(jié)語

城中村的改造一直是我國城市化發(fā)展過程中面臨的難題。從2005年至2011年，溫州市已經(jīng)對38個城中村改造完成，但是仍然有許多城中村需要進(jìn)行改造，而且進(jìn)展緩慢。本文分析了城中村改造過程中所面臨的幾大難點，并根據(jù)對于鹿城區(qū)的現(xiàn)狀分析采取相應(yīng)的改造措施，以期促進(jìn)未來我國城中村的改造工作健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

[1] 譚肖紅，袁奇峰,呂 斌.城中村改造村民參與機(jī)制分析——以廣州市獵德村為例[J].熱帶地理，2012(6)：46-79.

[2] 吳小建,張 華.公眾參與城中村改造:緣由、困境與實現(xiàn)[J].皖西學(xué)院學(xué)報，2011(3)：19-22.

[3] 汪明峰,林小玲,寧越敏.外來人口、臨時居所與城中村改造——來自上海的調(diào)查報告[J].城市規(guī)劃，2012(7)：74-81.

Study on village-in-city transformation optimizing strategies in major Wenzhou city area

Zhu Xin

(1.(LuchengDistrictWorksBureau)WenzhouLuchengVillage-in-CityTransformationOffice,Wenzhou325000,China)

Combining with practical village-in-city transformation experience, the article analyzes Lucheng region status and facing problems. Starting from aspects of land management, guarantee mechanism and removal settlement, it puts forward village-in-city transformation optimizing strategies of major Wenzhou city area, with a view to provide some guidance for relevant departments in village-in-city transformation of major Wenzhou city area.

village-in-city, transformation strategy, land management, removal settlement

1009-6825(2016)18-0019-02

2016-04-16

朱 昕(1981- )，女，工程師

TU982.29

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