帥龍
居住是剛需,但對(duì)賺錢的渴望更是中國人心底的一團(tuán)火——這波“搶房潮”主要還是投資性需求驅(qū)動(dòng)的。想治房地產(chǎn)的熱病,其實(shí)早有幾服挺狠的藥方呢,投機(jī)客得留個(gè)心眼兒!
股市就指數(shù)而言,正在蓄勢(shì)(見圖1、圖2),后面全看成交量了。請(qǐng)靜觀其變吧,畢竟我沒有消息來源?,F(xiàn)在IPO發(fā)行一周才幾只,壓力暫時(shí)不大,但大家都在企盼增量資金的進(jìn)場(chǎng)。
最近兩期談?wù)剺鞘?。房地產(chǎn)搶了股市的風(fēng)頭,其背后不可回避的一個(gè)事實(shí)是——由于之前人民幣發(fā)得太多了,因此現(xiàn)在實(shí)際的通貨膨脹率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)字。北京大學(xué)的一位教授不久前經(jīng)過計(jì)算得出了自己的結(jié)論:中國真實(shí)的通貨膨脹率是13%-14%,這個(gè)數(shù)字正好符合中國居民儲(chǔ)蓄率連續(xù)五年13%左右的增長率。原因很簡(jiǎn)單,錢一旦被印出來投放進(jìn)市場(chǎng)之后,不管怎么轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去,它都不會(huì)平白無故地消失。與通貨膨脹率高企相對(duì)應(yīng)的,自然是中國相當(dāng)?shù)偷馁Y產(chǎn)類投資的整體收益率——盡管房地產(chǎn)租金的年均收益率只有2%左右,但其對(duì)沖人民幣貶值的作用最少在未來三五年,在北上廣深這些一線城市還是能看清楚的。所以大家不得不把資產(chǎn)保值、增值的寶都押在一堆堆的鋼筋水泥上了。
房地產(chǎn)先天的風(fēng)險(xiǎn)在于:一套商品房的總價(jià)值太大,一旦有事兒,流動(dòng)性將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。總價(jià)值越大,越難脫手。這跟重倉于一只股票其實(shí)沒有本質(zhì)區(qū)別。你會(huì)問:杞人憂天,能有什么“事”呢?請(qǐng)往下看——
居安思危是古老的智慧。房?jī)r(jià)并不是誰呼吁、或者是哪位經(jīng)濟(jì)學(xué)家多年堅(jiān)持唱空它就會(huì)降下來的,而是我們要通過一些早已公開的信息,去嗅出風(fēng)險(xiǎn)的氣息。尤其是對(duì)于投資性購房來說,其中的風(fēng)險(xiǎn)究竟在哪里,我談一下自己的觀察——不是鋼筋水泥的折舊和偶爾被提及的“70年使用權(quán)”問題,也不是10年后,當(dāng)城鎮(zhèn)化改造完成之際的確中國沒有人缺房子住了……風(fēng)險(xiǎn)在于如果真想治房地產(chǎn)的熱病,其實(shí)早有幾服挺狠的藥方給我們晃過幾下了,奉勸投機(jī)客留個(gè)心眼兒為好。它們是——
1)中國最不缺的便是土地。2016年3月初,深圳市宣布55平方公里的填海造地計(jì)劃,發(fā)言人輕描淡寫地說明了兩點(diǎn):一、現(xiàn)在房地產(chǎn)又熱起來了,這樣不好;二、僅在深圳市的轄區(qū)內(nèi),除了這55平方公里的填海用地之外,本來就有50平方公里現(xiàn)成的土地儲(chǔ)備呢。就差給你挑明了——你不是想炒樓嗎?炒吧,歡迎!都給你們備好了。你要多少,我有多少!北京缺地嗎?你開車到六環(huán)外轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)就清楚了!
2)房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅一定是累進(jìn)式的,你擁有得越多,交得就越多。這完全符合人類幾千年來的公眾認(rèn)知——稅就是要“劫富濟(jì)貧”的,錢多的人、產(chǎn)多的人多交,必須的!只是別忘了,你也在其中呢。除自住性的房產(chǎn)之外(比如一家按人口結(jié)構(gòu)算、頂多兩套,還會(huì)規(guī)定單套的面積標(biāo)準(zhǔn)),超出部分,一律劃為投資性資產(chǎn)。房產(chǎn)稅,不是一次性的,是小刀一點(diǎn)點(diǎn)切肉,只要你有產(chǎn),每年交;產(chǎn)一旦沒有了,自然不交。一旦幾個(gè)相關(guān)部門的信息系統(tǒng)徹底實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通、做到全面覆蓋、不留死角之后,房產(chǎn)稅必征。這是中國又一次重大的財(cái)富轉(zhuǎn)移,你以為之前那么多富人移民海外是為了什么?(待續(xù))(本主題分兩期刊出)
(作者為成功航線投資者教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)校長)