帥龍

居住是剛需，但對(duì)賺錢的渴望更是中國人心底的一團(tuán)火——這波“搶房潮”主要還是投資性需求驅(qū)動(dòng)的。想治房地產(chǎn)的熱病，其實(shí)早有幾服挺狠的藥方呢，投機(jī)客得留個(gè)心眼兒！

股市就指數(shù)而言，正在蓄勢(shì)（見圖1、圖2），后面全看成交量了。請(qǐng)靜觀其變吧，畢竟我沒有消息來源?，F(xiàn)在IPO發(fā)行一周才幾只，壓力暫時(shí)不大，但大家都在企盼增量資金的進(jìn)場(chǎng)。

最近兩期談?wù)剺鞘?。房地產(chǎn)搶了股市的風(fēng)頭，其背后不可回避的一個(gè)事實(shí)是——由于之前人民幣發(fā)得太多了，因此現(xiàn)在實(shí)際的通貨膨脹率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)字。北京大學(xué)的一位教授不久前經(jīng)過計(jì)算得出了自己的結(jié)論：中國真實(shí)的通貨膨脹率是13%-14%，這個(gè)數(shù)字正好符合中國居民儲(chǔ)蓄率連續(xù)五年13%左右的增長率。原因很簡(jiǎn)單，錢一旦被印出來投放進(jìn)市場(chǎng)之后，不管怎么轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去，它都不會(huì)平白無故地消失。與通貨膨脹率高企相對(duì)應(yīng)的，自然是中國相當(dāng)?shù)偷馁Y產(chǎn)類投資的整體收益率——盡管房地產(chǎn)租金的年均收益率只有2%左右，但其對(duì)沖人民幣貶值的作用最少在未來三五年，在北上廣深這些一線城市還是能看清楚的。所以大家不得不把資產(chǎn)保值、增值的寶都押在一堆堆的鋼筋水泥上了。

房地產(chǎn)先天的風(fēng)險(xiǎn)在于：一套商品房的總價(jià)值太大，一旦有事兒，流動(dòng)性將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。總價(jià)值越大，越難脫手。這跟重倉于一只股票其實(shí)沒有本質(zhì)區(qū)別。你會(huì)問：杞人憂天，能有什么“事”呢？請(qǐng)往下看——

居安思危是古老的智慧。房?jī)r(jià)并不是誰呼吁、或者是哪位經(jīng)濟(jì)學(xué)家多年堅(jiān)持唱空它就會(huì)降下來的，而是我們要通過一些早已公開的信息，去嗅出風(fēng)險(xiǎn)的氣息。尤其是對(duì)于投資性購房來說，其中的風(fēng)險(xiǎn)究竟在哪里，我談一下自己的觀察——不是鋼筋水泥的折舊和偶爾被提及的“70年使用權(quán)”問題，也不是10年后，當(dāng)城鎮(zhèn)化改造完成之際的確中國沒有人缺房子住了……風(fēng)險(xiǎn)在于如果真想治房地產(chǎn)的熱病，其實(shí)早有幾服挺狠的藥方給我們晃過幾下了，奉勸投機(jī)客留個(gè)心眼兒為好。它們是——

1）中國最不缺的便是土地。2016年3月初，深圳市宣布55平方公里的填海造地計(jì)劃，發(fā)言人輕描淡寫地說明了兩點(diǎn)：一、現(xiàn)在房地產(chǎn)又熱起來了，這樣不好；二、僅在深圳市的轄區(qū)內(nèi)，除了這55平方公里的填海用地之外，本來就有50平方公里現(xiàn)成的土地儲(chǔ)備呢。就差給你挑明了——你不是想炒樓嗎？炒吧，歡迎！都給你們備好了。你要多少，我有多少！北京缺地嗎？你開車到六環(huán)外轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)就清楚了！

2）房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅一定是累進(jìn)式的，你擁有得越多，交得就越多。這完全符合人類幾千年來的公眾認(rèn)知——稅就是要“劫富濟(jì)貧”的，錢多的人、產(chǎn)多的人多交，必須的！只是別忘了，你也在其中呢。除自住性的房產(chǎn)之外（比如一家按人口結(jié)構(gòu)算、頂多兩套，還會(huì)規(guī)定單套的面積標(biāo)準(zhǔn)），超出部分，一律劃為投資性資產(chǎn)。房產(chǎn)稅，不是一次性的，是小刀一點(diǎn)點(diǎn)切肉，只要你有產(chǎn)，每年交；產(chǎn)一旦沒有了，自然不交。一旦幾個(gè)相關(guān)部門的信息系統(tǒng)徹底實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通、做到全面覆蓋、不留死角之后，房產(chǎn)稅必征。這是中國又一次重大的財(cái)富轉(zhuǎn)移，你以為之前那么多富人移民海外是為了什么？（待續(xù)）（本主題分兩期刊出）

（作者為成功航線投資者教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)校長）