吳 海/文 何憶雯/插圖

民法講座（十六）專項(xiàng)維修資金是否有時(shí)效

吳 海/文 何憶雯/插圖

這兩天，保安員小王和保安隊(duì)李隊(duì)長(zhǎng)因?yàn)樾^(qū)發(fā)生的一起糾紛而心急如焚。小區(qū)一棟商住兩用大樓的業(yè)主們?cè)诘讟抢鹆藱M幅，上面醒目地寫(xiě)著：A公司逃避責(zé)任，長(zhǎng)達(dá)6年未繳專項(xiàng)維修資金、A公司損害廣大業(yè)主權(quán)利……

6年前，A公司買下了這棟樓的一層和二層，一層建筑面積520平方米、二層建筑面積720平方米，但是A公司卻從未支付過(guò)上述房屋的專項(xiàng)維修資金。樓內(nèi)的其他業(yè)主發(fā)現(xiàn)后，便廣泛征求意見(jiàn)，集體進(jìn)行表決，最終決定由業(yè)主大會(huì)代表業(yè)主們向A公司追討維修資金?？墒茿公司卻說(shuō)其獲得房地產(chǎn)權(quán)證至今已有6年之久，業(yè)主大會(huì)從未要求其支付過(guò)維修資金，現(xiàn)在卻突然說(shuō)要繳費(fèi)，讓人難以接受，再者，A公司認(rèn)為從行使法律權(quán)利的角度，業(yè)主大會(huì)要求其支付維修資金的訴訟時(shí)效早就過(guò)了，就算業(yè)主大會(huì)將其告上法庭，也沒(méi)有勝算，所以A公司一直對(duì)于業(yè)主大會(huì)的要求不予理睬。最終雙方協(xié)商不成，業(yè)主們覺(jué)得A公司的做法太不負(fù)責(zé)任，只好通過(guò)拉橫幅、集體抗議的形式，來(lái)督促對(duì)方付款。

這下可難為了小區(qū)的物業(yè)，保安小王生怕業(yè)主們的情緒過(guò)于激烈，所以天天在這棟樓下維持秩序。李隊(duì)長(zhǎng)也十分犯愁，他跟小王說(shuō)：“天天這樣，也不是回事兒，我們應(yīng)該從實(shí)質(zhì)上解決問(wèn)題?！毙⊥跽f(shuō)：“李隊(duì)長(zhǎng)，這是個(gè)法律問(wèn)題，我們?cè)趺唇鉀Q?！崩铌?duì)長(zhǎng)說(shuō)：“這樣吧，你今天回去之后，查查看這方面的法律規(guī)定，再問(wèn)問(wèn)其他小區(qū)的同事，看看他們有沒(méi)有碰到過(guò)這樣的情況。”

第二天，小王帶著一本打印好的資料，來(lái)到保安室，跟李隊(duì)長(zhǎng)匯報(bào)工作：“李隊(duì)長(zhǎng)，我昨晚找到了相關(guān)的法律法規(guī)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第七條第四項(xiàng)規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)履行按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金的義務(wù)。第五十四條第一款規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。法律是規(guī)定得很明確，但是，A公司現(xiàn)在說(shuō)繳費(fèi)的訴訟請(qǐng)求過(guò)了訴訟時(shí)效，這樣的情況，是不是無(wú)法向法院提起訴訟了呢？”

李隊(duì)長(zhǎng)說(shuō)：“哎呀，這個(gè)問(wèn)題你可難倒我了，這不是靠查閱法條就能解決的問(wèn)題啊，我還是來(lái)問(wèn)問(wèn)我的律師朋友吧。”

李隊(duì)長(zhǎng)立即打電話給他的朋友進(jìn)行求助。電話中，李隊(duì)長(zhǎng)的朋友解釋說(shuō)，繳納專項(xiàng)維修資金是為特定范圍的公共利益，即建筑物的全體業(yè)主共同利益而特別確立的一項(xiàng)法定義務(wù)，這種義務(wù)的產(chǎn)生與存在僅僅取決于義務(wù)人是否屬于區(qū)分所有建筑物范圍內(nèi)的住宅或非住宅所有權(quán)人。因此，繳納專項(xiàng)維修資金的義務(wù)是一種旨在維護(hù)共同或公共利益的法定義務(wù)，其只存在補(bǔ)繳問(wèn)題，不存在因時(shí)間已過(guò)而可以不繳的問(wèn)題。

由于李隊(duì)長(zhǎng)的朋友之前代理過(guò)此類案件，所以清楚法院在審理此類案件時(shí)，對(duì)于訴訟時(shí)效已過(guò)的抗辯理由是不予認(rèn)可的。業(yè)主大會(huì)要求補(bǔ)繳維修資金的權(quán)利，是業(yè)主大會(huì)代表全體業(yè)主行使維護(hù)小區(qū)共同或公共利益之職責(zé)的管理權(quán)。如果允許某些業(yè)主不繳納維修資金而可享有以其他業(yè)主的維修資金維護(hù)共有部分而帶來(lái)的利益，其他業(yè)主就有可能在維護(hù)共有部分上支付超出自己份額的金錢，這違背了公平原則，并將對(duì)建筑物的長(zhǎng)期安全使用，對(duì)全體業(yè)主的共有或公共利益造成損害。

李隊(duì)長(zhǎng)覺(jué)得，如果有專業(yè)人士出面跟A公司溝通這些法律問(wèn)題，說(shuō)明利害關(guān)系，或許事情會(huì)有轉(zhuǎn)機(jī)，于是李隊(duì)長(zhǎng)將自己的律師朋友介紹給了業(yè)委會(huì)主任。業(yè)委會(huì)隨后正式委托律師出面和A公司進(jìn)行溝通，并表示如果A公司拒絕依法繳納就要提起訴訟，并提供了相關(guān)判例。A公司評(píng)估了可能訴訟的法律風(fēng)險(xiǎn)，最終支付了相應(yīng)的維修資金。

法條鏈接：

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十九條建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條第二款專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財(cái)政部令第165號(hào)）第二條第二款本辦法所稱住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金?！?/p>

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第四款業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)履行按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金的義務(wù)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條第一款住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

法條釋義：

文中的大樓為商住兩用樓，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》屬于單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金，該資金用于對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行維修使用，屬于全體業(yè)主共有，所以小區(qū)業(yè)主委員會(huì)有權(quán)代表全體業(yè)主進(jìn)行催討。由于業(yè)主的繳納義務(wù)一直存在，不存在訴訟時(shí)效起算的問(wèn)題，故A公司以超過(guò)訴訟時(shí)效為由的抗辯也不成立。

擴(kuò)展閱讀：

上海市商品住宅專項(xiàng)維修資金小常識(shí)

1、專項(xiàng)維修資金可用于哪些方面？

住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。屬于人為損壞的由責(zé)任人承擔(dān)。

根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用不能在維修資金中列支，如日常綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、水箱清洗費(fèi)、公用照明和共用設(shè)備能耗費(fèi)和養(yǎng)護(hù)費(fèi)等。

2、使用專項(xiàng)維修資金需要經(jīng)過(guò)什么樣的程序？

專項(xiàng)維修資金的使用方案，須經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制的維修實(shí)施方案，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7天，征求業(yè)主意見(jiàn)，補(bǔ)充完善后提交業(yè)主大會(huì)或業(yè)主小組表決，并公告表決結(jié)果。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主小組通過(guò)的實(shí)施方案，確定施工單位。業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和施工單位應(yīng)當(dāng)簽訂施工承包合同。

3、何為商品住宅維修資金“三審”制度？

為了保證維修資金使用規(guī)范，本市建立了商品住宅維修資金“三審”制度：

除業(yè)主大會(huì)或業(yè)主小組另有決定外，維修和更新、改造工程費(fèi)用超過(guò)5萬(wàn)元的（含5萬(wàn)元），應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)審價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審價(jià)。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，應(yīng)當(dāng)在換屆改選小組的指導(dǎo)下委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)專項(xiàng)維修資金、公共收益的使用情況以及業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)。目前，小區(qū)按規(guī)定進(jìn)行的工程審價(jià)、財(cái)務(wù)審計(jì)，如委托業(yè)主大會(huì)開(kāi)戶銀行簽約的專業(yè)中介機(jī)構(gòu)實(shí)施的，不需支付費(fèi)用。