郭慶

【摘要】現(xiàn)如今我國在物業(yè)管理制度上仍存在缺失，我國物業(yè)管理制度中對于物業(yè)自治機(jī)構(gòu)的設(shè)計應(yīng)從兩個方面著手，一是組成一個業(yè)主團(tuán)體，這一團(tuán)體并不具備法人性質(zhì)；二是由業(yè)主委員會行使業(yè)主團(tuán)體的執(zhí)行和代表權(quán)利。本文將通過分析分析目前的物業(yè)管理制度探討對于物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)的完善。

【關(guān)鍵詞】業(yè)主團(tuán)體；業(yè)主委員會；自治機(jī)構(gòu)

1.物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)存在的問題

物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)存在的主要使命是成為業(yè)主行使自治管理權(quán)力的載體，其本身的存在一是為了使全體業(yè)主在行使權(quán)利時擁有一個統(tǒng)一的身份名稱，二是設(shè)置一個完善的制度使得業(yè)主能夠有效、切實的參與到物業(yè)管理的各項事務(wù)之中。從這兩項功能出發(fā)，要求我們設(shè)計的這一自治機(jī)構(gòu)必須滿足下列各項要求：

1.1必須成為全體業(yè)主參與物業(yè)各項事務(wù)管理的有力保障。雖然并不是每位業(yè)主都會參與到?jīng)Q定物業(yè)各項管理工作中，但物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)必須保證業(yè)主擁有參與管理的權(quán)利，這些權(quán)利不僅是對物業(yè)財產(chǎn)的所有權(quán)還是業(yè)主對物業(yè)區(qū)域各種管理事務(wù)的投票權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

1.2物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)必須能夠明確劃分各自治機(jī)構(gòu)自身擁有的權(quán)限。即物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)不但要保證各業(yè)主參與事項決策的權(quán)利，還要設(shè)置單獨的組織機(jī)構(gòu)執(zhí)行這些決策，并對這些機(jī)構(gòu)的行使權(quán)限進(jìn)行明確劃分，確保各自治機(jī)構(gòu)各司其職的同時又不會產(chǎn)生權(quán)力的擴(kuò)張，防止出現(xiàn)因管理權(quán)限的重復(fù)導(dǎo)致決策執(zhí)行的混亂。

1.3物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)還應(yīng)存在自設(shè)的監(jiān)督體系。

自治機(jī)構(gòu)的存在保證了全體業(yè)主參與事務(wù)決策的權(quán)利，但并不是所有業(yè)主都能參與決策的執(zhí)行，這部分執(zhí)行權(quán)力是有少數(shù)業(yè)主行使的，因此這就要求物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)能夠?qū)ι鐓^(qū)各項事務(wù)的執(zhí)行進(jìn)行必要的監(jiān)督，確保全體業(yè)主的利益不會被忽略，總體決策能夠順利得到執(zhí)行。

2.業(yè)主參與集體決策的組織—業(yè)主團(tuán)體

目前，我國在物業(yè)管理方面的立法尚不完善，對于業(yè)主這一團(tuán)體并不存在具體的定義，而只是設(shè)定了一個名為業(yè)主委員會的代表機(jī)構(gòu)。但這一組織機(jī)構(gòu)并不能與業(yè)主團(tuán)體直接劃等號，因為業(yè)主委員會的成員只是少部分業(yè)主，并不是由全體業(yè)主成員組成的，因此缺乏一定的代表性，而我國對于物業(yè)管理的相關(guān)法律中可以看到，其中確實存在一個不同于業(yè)主委員會的邏輯主體，這個邏輯主體目前普遍由業(yè)主委員會進(jìn)行代表實施各項對外管理行為，但從本質(zhì)上來看，業(yè)主委員會并不能全權(quán)行使這一代表權(quán)，所以業(yè)主團(tuán)體的概念有其存在的必要。

國外對于物業(yè)管理方面的立法較為完善，我們可以從中吸取部分經(jīng)驗，將全體業(yè)主劃定為一個整體，并給予這一團(tuán)體一定的民事主體資格，而將業(yè)主委員會設(shè)定為這一主體的代表機(jī)構(gòu)，具體執(zhí)行業(yè)主團(tuán)體的各項決策。這一業(yè)主團(tuán)體實際并不具備法人資格，但其被賦予了一定的民事權(quán)利，即業(yè)主團(tuán)體可以自行處理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的各項物業(yè)事務(wù)，享有民事主體資格。但業(yè)主團(tuán)體所擁有的民事權(quán)利只限定在小區(qū)各項物業(yè)管理事務(wù)上，在其他事項上并不具備民事權(quán)利，即業(yè)主團(tuán)體的民事權(quán)利是具有區(qū)域性的。而業(yè)主委員會可以由全體業(yè)主推選設(shè)立，并可以一定范圍內(nèi)代表業(yè)主團(tuán)體行使對外的物業(yè)管理權(quán)利。但由全體業(yè)主組成的業(yè)主團(tuán)體雖然能過很好的處理全體業(yè)主的各項事務(wù)，但當(dāng)所需處理事務(wù)只涉及小部分業(yè)主的權(quán)益時，再由全體業(yè)主出面進(jìn)行決策則顯得過于復(fù)雜，因此，小區(qū)還可以以樓棟為小單位進(jìn)行劃分，成立業(yè)主小組，這些業(yè)主小組與業(yè)主團(tuán)體一樣也可以被賦予一定的民事權(quán)利，可以自行處理樓棟內(nèi)的物業(yè)事務(wù)而不涉及到樓棟范圍外的事務(wù)決策。這樣在業(yè)主團(tuán)體下分設(shè)各業(yè)主小組，不僅能夠更為妥善的處理小組內(nèi)的物業(yè)管理工作，還大大的減輕了業(yè)主團(tuán)體的工作量。

3.業(yè)主團(tuán)體的執(zhí)行和代表機(jī)構(gòu)—業(yè)主委員會

業(yè)主團(tuán)體是有全體業(yè)主組成的社會性組織，業(yè)主團(tuán)體擁有對物業(yè)區(qū)域各項物業(yè)事務(wù)的管理與決策權(quán)，但這些決策的實施還應(yīng)該由業(yè)主委員會進(jìn)行執(zhí)行，業(yè)主委員會負(fù)責(zé)小區(qū)各項事務(wù)的執(zhí)行。目前中國關(guān)于物業(yè)的相關(guān)法律都僅僅以業(yè)主委員會為執(zhí)行主體而非業(yè)主團(tuán)體。業(yè)主委員會的成員經(jīng)選舉決定后需要到相關(guān)部門進(jìn)行身份登記，并將業(yè)主委員會的相關(guān)信息進(jìn)行記錄。同時業(yè)主委員會也將代表業(yè)主團(tuán)體與各物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理的工作合同，處理小區(qū)對外的各項物業(yè)管理事務(wù)。但是這種現(xiàn)象并不合理，因為業(yè)主委員會并不具備法人資格也不是獨立的組織機(jī)構(gòu)，僅僅是業(yè)主團(tuán)體執(zhí)行各項事務(wù)決策的執(zhí)行代表機(jī)構(gòu)，因此，從實際上來講，業(yè)主委員會并不能以自身名義與物業(yè)管理公司簽訂任何協(xié)議，而只能行使對業(yè)主團(tuán)體的代表權(quán)。但這些問題并不能影響業(yè)主委員會行使其身為業(yè)主團(tuán)體代表機(jī)構(gòu)的代表和執(zhí)行權(quán)，業(yè)主委員在一定程度上仍擁有代表業(yè)主團(tuán)體的資格，并能夠執(zhí)行相關(guān)的決策事務(wù)。

4.結(jié)論

對于我國物業(yè)管理相關(guān)法律的正確認(rèn)識，對于區(qū)分業(yè)主團(tuán)體與業(yè)主委員會的不同、理解其各項職權(quán)有著重要的意義，同時也對物業(yè)管理的實踐有著重要意義。現(xiàn)今中國的物業(yè)自治水平與國外較為成熟的自治機(jī)構(gòu)相比仍有很大差距，我國的業(yè)主團(tuán)體普遍存在自治意識不高，管理水平參差不齊的現(xiàn)象，業(yè)主團(tuán)體不能正確認(rèn)識到自身與業(yè)主委員會的地位與性質(zhì)存在不同，而統(tǒng)一將物業(yè)的各項決策事項都交給業(yè)主委員會決定，這對于業(yè)主維護(hù)自身權(quán)益、行使各項職權(quán)都非常不利。因此未來我國物業(yè)管理法應(yīng)該不斷進(jìn)行完善，建立正確的物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)，設(shè)計出清晰的業(yè)主團(tuán)體—代表機(jī)構(gòu)模式，明確劃分各自的權(quán)利，從而真正達(dá)到物業(yè)管理自治的目的。

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