文/齊心

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北京房地產(chǎn)平穩(wěn)運(yùn)行或成常態(tài)

文/齊心

2016年，在住房市場平穩(wěn)運(yùn)行、商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)中趨降的共同作用下，在財務(wù)成本和人力資本不斷上升，持續(xù)擠壓企業(yè)利潤；新建房屋交易規(guī)模下降，營業(yè)收入難以持續(xù)高增長的影響下，北京市房地產(chǎn)業(yè)增加值增速將出現(xiàn)下降。

但是，隨著綜合改革深入推進(jìn)、房地產(chǎn)市場長效機(jī)制逐步建立，房地產(chǎn)市場自我完善機(jī)制將日益成熟。雖然為實現(xiàn)“穩(wěn)增長”的宏觀目標(biāo)，政府仍將適度刺激房地產(chǎn)市場，但調(diào)控手段是市場化，政策措施多以去行政化為主，順勢而為的松綁有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

2016年，北京市房地產(chǎn)業(yè)有望整體穩(wěn)健發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來的波動將減小?！笆濉逼陂g，如果宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行相對平穩(wěn)，沒有政策干擾，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行或?qū)⒊蔀槌B(tài)。

調(diào)控手段市場化

2016年，投資仍將是“穩(wěn)增長”的重要抓手，房地產(chǎn)更是重要抓手中的關(guān)鍵，國家及北京市將繼續(xù)出臺促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場穩(wěn)健運(yùn)行的政策措施，與以往不同的是，政策手段將更加注重市場化運(yùn)作。

一是貨幣政策將積極穩(wěn)健。在去年4次降準(zhǔn)、5次降息的基礎(chǔ)上，央行仍將通過雙降、公開市場逆回購等其他政策，以增加信貸擴(kuò)張空間，房地產(chǎn)開發(fā)投資和運(yùn)營的資金環(huán)境整體有望持續(xù)小幅改善。二是部分限制需求的行政性政策有望陸續(xù)松綁。中央將通過刺激市場交易，提振房地產(chǎn)開發(fā)投資信心，達(dá)到促投資、穩(wěn)增長的政策目標(biāo)。有望進(jìn)一步降低房貸首付，尤其是二套房首付比例；進(jìn)一步降低房屋交易環(huán)節(jié)的稅費，尤其是存量房交易費用；嚴(yán)厲的限購政策有望適度調(diào)整。三是綜合配套改革將穩(wěn)步推進(jìn)。在經(jīng)過2015年的過渡期后，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度將全面實施；房地產(chǎn)稅法已正式進(jìn)入全國人大的立法規(guī)劃；隨著房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的實施，房地產(chǎn)稅改革將全面推進(jìn)。

探索盤活存量用地

2016年，北京市新增建設(shè)用地供應(yīng)整體將繼續(xù)減量。一方面，為落實國家關(guān)于城市建設(shè)用地供應(yīng)從嚴(yán)從緊、存量中求發(fā)展的要求，北京市將嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地；另一方面，要積極配合“兩線三區(qū)”全域空間管制，嚴(yán)格控制土地資源擴(kuò)張性發(fā)展，更加關(guān)注生態(tài)、環(huán)境，除特殊用途外，各類用地指標(biāo)均將持續(xù)調(diào)減。為落實城市功能定位和重大項目建設(shè)，供地布局配合調(diào)整，新機(jī)場和通州副中心建設(shè)用地將增加，城鄉(xiāng)結(jié)合部、中心城區(qū)建設(shè)用地將減量供應(yīng)。

因此，積極開展試點探索，盤活存量用地勢在必行。近年來，北京、上海、深圳等特大城市紛紛提出建設(shè)用地減量發(fā)展的理念，盤活存量用地將成為提升城市承載能力、實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的新途徑。為此，國土部推出了“以稅節(jié)地”，以經(jīng)濟(jì)手段作為杠桿，用市場化的配置方式來調(diào)整土地利用，以推動存量用地二次開發(fā)，提升土地利用效率。

伴隨非首都功能疏解，北京市將加快推進(jìn)中心城區(qū)騰退用地的再次開發(fā)利用；國家下發(fā)“關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見”，在全國選取33個縣進(jìn)行試點，大興區(qū)成為集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的試點區(qū)域，將探索嘗試盤活農(nóng)村低效集體土地；通州區(qū)也入選“國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點”，將對70％以上的工業(yè)大院實現(xiàn)集中集約利用，初步建立適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化的集體建設(shè)用地管理制度。這些探索都將有利于存量用地的盤活利用。長期來看，北京市房地產(chǎn)開發(fā)新增用地多數(shù)將來自于盤活的存量用地。

棚戶區(qū)改造將加速推進(jìn)

2016年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將出現(xiàn)回落，從主要構(gòu)成看，商業(yè)用房和寫字樓投資將是主要增長動力；住宅投資主要靠政策性住房建設(shè)支撐，在開發(fā)投資中的占比將回落。

2016年是“十三五”開局之年，隨著房地產(chǎn)，尤其是商品房調(diào)控逐步回歸市場化，政府將加大對政策性住房，尤其是棚戶區(qū)改造的關(guān)注。一方面，政策性住房仍將是住宅投資的重要支撐。2015年前三季度，北京市保障性住房和自住型商品房完成投資占住宅投資比重合計已高達(dá)63.4％；保障性住房新開工面積同比增長20.7％。結(jié)合先行指標(biāo)和政策因素判斷，政策性住房投資有望保持穩(wěn)步增長。

另一方面，棚戶區(qū)改造項目將加速推進(jìn)。棚改意味著城市功能的再造和城市資源的重組，既是重大的民生工程，也是重要的“穩(wěn)增長”工程。雖然前期拆遷難度較大，但綜合效益不可小覷。由于有政策支持和信貸優(yōu)惠，棚改項目的基金收益率高達(dá)20％，從另一個側(cè)面反映出社會資金對棚改項目的認(rèn)可，以及棚改項目能帶來較為可觀的綜合效益。2016年北京市將加大對棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治的投資力度，重點實施天壇周邊65棟簡易樓改造，西忠實里、寶華里、白塔寺及什剎海舊城保護(hù)等建設(shè)項目，以確保到2017年底前完成15萬戶棚戶區(qū)改造任務(wù)。

房價整體溫和上漲

2016年，北京市住宅交易市場和租賃市場整體都將保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢，房價和租金將溫和上漲，漲幅均處于合理區(qū)間。初步預(yù)計全年住宅交易規(guī)模在25萬套左右，同比下降10％左右。

北京市住宅需求仍將持續(xù)旺盛。一是投資環(huán)境和政策均持續(xù)利好。在我國已進(jìn)入負(fù)利率時代、股票等金融投資產(chǎn)品收益率下降的背景下，下調(diào)二套房首付比例、降低住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費、公積金實施異地貸款、北京市公積金最高貸款額度提升至120萬元，一系列政策均有利于推動住房消費釋放。二是購房需求整體旺盛。從北京市來看，雖然非首都功能疏解和人口調(diào)控會帶來一定影響，但北京市仍屬于人口凈流入地區(qū)，這就決定了購房需求不會下降；加之限購政策已滿五年部分需求將陸續(xù)釋放、全面開放二孩等政策影響，整體購房需求仍將持續(xù)旺盛。

從市場供需來看，供不應(yīng)求的局面沒有改觀，高端產(chǎn)品對均價的拉升作用日趨明顯。2015年入市交易的價格高達(dá)10萬元/平方米的高端住宅項目超過20項，對住宅均價的拉升作用加劇?？紤]到近年來土地價格整體攀升，地王不斷涌現(xiàn)，以及人工成本不斷上升融資成本難以下降等因素影響，2016年，高端產(chǎn)品將不斷涌現(xiàn)，售價將不斷創(chuàng)出新高，高端產(chǎn)品對住宅交易均價的拉升影響將更加顯著。受房屋交易價格整體上漲影響帶動，全市住宅租金仍將持續(xù)上漲，預(yù)計漲幅在10％左右。

商業(yè)地產(chǎn)走弱

2016年，北京市商業(yè)地產(chǎn)市場整體低迷。從供給來看，由于商業(yè)用房市場供應(yīng)以現(xiàn)房為主，從2015年前三季度商業(yè)用房施工面積下降1.8％，以及2014年全年新開工面積大幅下降等因素判斷，2016年商業(yè)用房市場供應(yīng)將縮減。從需求來看，綜合考慮宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣、流動性趨緊、人民幣存在貶值預(yù)期的背景；部分有影響力的企業(yè)不斷拋售我國內(nèi)地不動產(chǎn)，選擇“脫亞入歐”的影響；以及北京市落實首都城市戰(zhàn)略定位、實施非首都功能疏解和人口調(diào)控等政策影響，北京市商業(yè)地產(chǎn)需求將出現(xiàn)下降。在電商及海外代購沖擊下，零售市場需求結(jié)構(gòu)變化顯著，中高端購物中心的出租率和首層平均租金均將繼續(xù)下降，尤其是位于豐臺、大興等非核心區(qū)的新增物業(yè)面臨的形勢更為嚴(yán)峻。

融入互聯(lián)網(wǎng)+時代，提供增值服務(wù)將成為商業(yè)地產(chǎn)突圍關(guān)鍵。一是購物中心試水O2O將出現(xiàn)實質(zhì)性的進(jìn)展，萬達(dá)“飛凡網(wǎng)”在通州萬達(dá)廣場進(jìn)行了試點，西單大悅城聯(lián)手騰訊進(jìn)行了“智慧beacon飛”的產(chǎn)品發(fā)布。2016年，將有更多購物中心握手互聯(lián)網(wǎng)+，推廣智能服務(wù)，完善會員制度，及構(gòu)建大數(shù)據(jù)庫，以增加綜合競爭力。二是百貨業(yè)態(tài)應(yīng)更加注重提供增值服務(wù)。日本的電商一直比較超前，但百貨一直在商業(yè)里面占比較重要的位置，主要由于日本的百貨有很好的服務(wù)和增值。百貨業(yè)態(tài)可以嘗試提供“送貨”服務(wù)、“上門試衣”服務(wù)、提供專屬導(dǎo)購服務(wù)、推出線上購買的便捷服務(wù)等人性化措施，尋求突破。

（作者單位：北京市經(jīng)濟(jì)信息中心經(jīng)濟(jì)研究部）