鐘美珍（福建廈門361000）

房地產(chǎn)項目水電成本控制分析

鐘美珍（福建廈門361000）

本文將房地產(chǎn)項目水電成本控制作為主要研究對象，充分結(jié)合當前我國房地產(chǎn)水電成本控制的情況，對其中存在的問題進行了分析，并提出了水電成本控制的有效策略與措施，供大家參考。

房地產(chǎn)項目；水電；成本控制

隨著近年來我國房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，要想在市場中獲得較大的經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對其成本治理模式進行優(yōu)化，同時還要將項目定位、融資手段及治理方式等相關(guān)環(huán)節(jié)做好，在此基礎(chǔ)上展開全面的分析，這樣才能對成本控制做到心中有數(shù)。具體來說，項目開發(fā)應(yīng)該具有屬于自己的成本控制方法，按照相關(guān)因素及項目特點制定目標成本與目標收益，促進產(chǎn)品品質(zhì)意識的提升，從而真正實現(xiàn)對項目開發(fā)成本的有效控制。

1　房地產(chǎn)項目水電成本控制中的問題

①在房地產(chǎn)水電項目設(shè)計階段的審查工作中，審查工作部門往往過分關(guān)注工程設(shè)計方案中的技術(shù)性，經(jīng)常會忽略設(shè)計階段成本控制問題的審查。受到這些因素的影響，整個工程項目中出現(xiàn)高估冒算、概算錯漏、人為壓價等問題的幾率開始升高，不能對工程項目的實際情況與工程概估算投資情況的契合性進行保證；②當前從事房地產(chǎn)項目成本管理工作的人員，他們的專業(yè)知識不全面，無法在實際工作中使其知識工程與成本控制要求相符合。此外，這一差距還體現(xiàn)在成本控制人員的專業(yè)素質(zhì)上。以上問題的存在直接造成了工程成本管理與控制中面臨著諸多問題，工程投資達標性根本得不到保證。

2　房地產(chǎn)項目水電成本控制的具體措施

在水電工程成本控制工作中，涉及到的問題非常多，這些問題都可以通過對現(xiàn)代信息技術(shù)的應(yīng)用得到改善或者解決，因此，現(xiàn)代信息技術(shù)的應(yīng)用對工程成本控制工作的發(fā)展是非常重要的。從實際應(yīng)用的角度上來看，為了保證工程成本管理工作的合理性和科學性，相關(guān)工作人員應(yīng)該從以下幾方面對成本控制展開分析。

2.1做好項目全過程的水電成本控制

從項目開始建設(shè)一直到動工完成，成本管理一直都是水電施工管理中非常重要的組成部分，貫穿于項目工程的全過程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲得追高的投資回報，水電管理工作中將成本控制作為重點。

2.1.1水電工程前期的造價控制

（1）確定水電工程功能定位。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，結(jié)合產(chǎn)品的市場定位對建設(shè)成本進行控制，項目產(chǎn)品定位直接關(guān)系到工程設(shè)計不同階段的指標，從水電工程來看，工程擬采用的設(shè)備、材料標準都與其相關(guān)。在這一階段應(yīng)編制出合理的項目建設(shè)標準，這直接關(guān)乎到成本控制的成敗。

（2）制定水電安裝設(shè)計任務(wù)書。在工費用中工程設(shè)計費用尚不足1%，但是對工程建設(shè)成本的影響卻超過75%，因此，在全過程成本控制過程中，應(yīng)該尤其重視工程設(shè)計環(huán)節(jié)。設(shè)計任務(wù)書是設(shè)計工作的重要依據(jù)，只有設(shè)計任務(wù)書保證其合理性與科學性，才能將建設(shè)單位的意圖反映出來，這樣才能對設(shè)計成果進行準確提交，從最大程度上保證后期施工中變更的減少，保證設(shè)計質(zhì)量。

（3）展開水電設(shè)備比選工作。在設(shè)計階段成本控制工作中，限額設(shè)計是最為有效的辦法，建設(shè)單位應(yīng)對相關(guān)經(jīng)濟指標進行明確，將其作為設(shè)計院設(shè)計的限額。因為房地產(chǎn)項目中與水電相關(guān)的設(shè)備比較多，例如水泵、電梯等，所以，在都會思安工程成本組成中，這些水電設(shè)備所占的比例通常比較高，要想對水電設(shè)備安裝造價進行控制，就要將設(shè)備必選工作做好。

2.1.2招投標階段的成本控制

在招投標過程中合理利用低價評標辦法，可以為業(yè)主節(jié)省建設(shè)資金，并獲得更大的經(jīng)濟效益。水電工程是附屬于主體工程的，與土建主體工程一同展開招投標，一些施工單位為了能夠中標，不惜一切將報價壓低，這為后續(xù)工程質(zhì)量埋下了隱患，造成工期拖延等問題，對整個建設(shè)項目的順利完成造成了不良影響。面對這一現(xiàn)象，筆者建議在水電工程中認真審查施工圖紙與工程量清單，認真推敲招標文件中的相關(guān)條款，貨比三家選擇呢主材與設(shè)備，從多方面對工程成本展開控制。

2.1.3施工階段的成本控制

在工程施工過程中，施工技術(shù)選擇、施工齊整、工程設(shè)計等因素都會對水電工程造價造成影響，從水電安裝角度來看，施工技術(shù)和施工簽證是比較具體的，但是材料代替和設(shè)計變更等方面的管理就顯得困難一些。面對這種情況，筆者建議在水電工程中將成本控制的重點放在設(shè)計變更與材料代替兩方面，必須堅持按照程序辦事，沒有建設(shè)單位的統(tǒng)一不能變更。

2.1.4竣工決算階段的成本控制

只要上述階段的成本控制工作做好了，竣工決算階段的成本控制就很好把握。在竣工決算階段，應(yīng)該深入理解工程定額的含義，施工單位不能將定額子項目拆分成多項計算。例如某工程在決算中，施工單位將增加普通套管按照剛性套管定額進行計算，實際上普通套管定額已經(jīng)存在其相應(yīng)的定額項目，且二者之間相差懸殊，這種情況下如果不熟悉定額，很容易會被施工單位鉆空子，進而出現(xiàn)工程成本上的偏差。

2.2對水電負荷進行精確計算

房地產(chǎn)企業(yè)電氣管理人員應(yīng)對水電負荷結(jié)果進行認真復(fù)核，從中選擇最優(yōu)的供電方案，并積極和相關(guān)部門取得聯(lián)系，進行積極的溝通與協(xié)商，以滿足相關(guān)規(guī)范要求為前提做到節(jié)約。同時，供電方案中應(yīng)對其專業(yè)影響進行充分考慮，并考慮到施工的方便，盡可能做到一次到位，避免出現(xiàn)重復(fù)施工的問題。

對給排水負荷進行精確計算，并對管線埋深進行合理確定，如果不能做到精確計算，這一環(huán)節(jié)很有可能會花很多冤枉錢。排水標高是給排水中最容易出現(xiàn)的問題，因為規(guī)劃方案需要經(jīng)常進行修改，因此設(shè)計人員很容易會忽視排水管的標高問題，在這一環(huán)節(jié)經(jīng)常會有問題出現(xiàn)。標高和負荷問題是當前排水規(guī)劃中的重點問題，房產(chǎn)開發(fā)管理人員應(yīng)該對這一點進行充分的注意。

2.3培養(yǎng)高素質(zhì)的成本控制管理隊伍

房地產(chǎn)企業(yè)工作中涉及的工作很多，從規(guī)劃設(shè)計一直到施工驗收等，都會涉及到。從水電工程工作來看，主要涉及到供電、煤氣、供水及環(huán)保等問題，這些環(huán)節(jié)可能都會對施工成本和工期造成影響，進而對地產(chǎn)公司的效益與成敗造成影響。

2.3.1在現(xiàn)有工作基礎(chǔ)上實現(xiàn)創(chuàng)新

房地產(chǎn)管理者面臨的環(huán)境時刻都在發(fā)生變化，要想使工程質(zhì)量得到保證，就要使團隊始終充滿活力，從這一點上來看，創(chuàng)新理念和創(chuàng)新技術(shù)的融入是必不可少的。具體來說，創(chuàng)新主要通過兩個方面來實現(xiàn)：管理上的創(chuàng)新與技術(shù)上的創(chuàng)新。市場環(huán)境是千變?nèi)f化的，水電工程管理者應(yīng)該積極學習新技術(shù)，引入新理念，促進水電施工團隊整體素質(zhì)的提高，充分意識到創(chuàng)新的重要性，不斷提升產(chǎn)品的整體質(zhì)量。

2.3.2分工協(xié)作，各司其職

在開始水電設(shè)計之前，需要為相關(guān)部門提供水電設(shè)計圖，還要對城市給排水管線等情況加以了解，在開始設(shè)計之前，還要了解城市風力、地震情況等情況。這些資料的獲得都要各部門配合。管理人員的工作離不開技術(shù)部門的支持，同時技術(shù)部門的方案也要相關(guān)部門的支持和引導。只有各部門之間達到相互配合，才能對水電工程施工成本進行合理控制，保證工程可以高質(zhì)量的完成。

2.3.3組建專家型團隊

水電安裝在房地產(chǎn)各項工作中是非常重要的一環(huán)，對技術(shù)人員的素質(zhì)要求非常高：①必須具有非常豐富的工作經(jīng)驗，只要才能避免發(fā)生以前發(fā)生的錯誤，積極總結(jié)以前工程施工中的教訓和經(jīng)驗，對施工中可能會出現(xiàn)的問題進行設(shè)計和改進；②在本專業(yè)上要精通，具有較高的技術(shù)水平，這樣才能給出較好的方案，對成本進行合理控制；③應(yīng)該對相關(guān)設(shè)計規(guī)范比較精通，不僅要保證方案的美觀性，同時還要具有一定的設(shè)計經(jīng)驗和工程施工經(jīng)驗，但是這種人才往往比較少，因此要求房地產(chǎn)企業(yè)要善于發(fā)現(xiàn)和留住人才。

3　結(jié)語

隨著近年來房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，工程建設(shè)中開始涌現(xiàn)出很多新的設(shè)備與技術(shù)，對于企業(yè)來說，不僅要具有較高的技術(shù)管理水平，同時還要積極適應(yīng)社會發(fā)展的需要，這樣才能在激烈的市場競爭中獲得生存與發(fā)展，促進自身核心競爭力的提高。水電工程在建筑工程中的地位可見一斑，廣大房地產(chǎn)管理人員應(yīng)該充分認識到該項工作的重要性，從不同角度對水電施工成本展開控制。

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2016-10-10