崔紅靜

摘 要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其目的就是盈利，為了更好地提高房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)效益，提高盈利，開(kāi)發(fā)商就要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行相應(yīng)的工程造價(jià)控制，合理地降低工程總造價(jià)，進(jìn)而獲得更多的盈利。本文就對(duì)民用住宅建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的工程造價(jià)進(jìn)行分析，從中探討影響建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的因素以及相應(yīng)的控制方法。

關(guān)鍵詞：民用住宅；工程造價(jià)；因素；方法

眾所周知，工程總造價(jià)是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商盈利的重要影響因素，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中必須要控制工程總造價(jià)，這樣才能更好地控制開(kāi)發(fā)成本，獲得更多的盈利。然而，在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商要注意的一點(diǎn)是費(fèi)用是可以進(jìn)行控制，然而是不能避免，部分開(kāi)發(fā)商為了獲得更多的盈利，在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，就會(huì)避免一些費(fèi)用，進(jìn)而無(wú)法確保建筑物的質(zhì)量，無(wú)法確保業(yè)主的安全性。故此，要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)進(jìn)行控制，開(kāi)發(fā)商就要在合理合法的前提下進(jìn)行，這樣才能更好地確保建筑物的建筑質(zhì)量。

1 影響民用住宅建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的因素

1.1 民用住宅的小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì) 在房地產(chǎn)行業(yè)中，民用住宅建設(shè)項(xiàng)目的小區(qū)規(guī)劃是非常重要的，做好相應(yīng)的小區(qū)規(guī)劃工作，確保小區(qū)規(guī)劃的合理性，就是對(duì)民用住宅建設(shè)項(xiàng)目工程進(jìn)行首要的工程造價(jià)控制。在進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商要對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化面積、綠化設(shè)計(jì)、公共設(shè)施設(shè)計(jì)、電、燃?xì)獾墓?yīng)等等做好相應(yīng)的規(guī)劃。例如小區(qū)的用地面積，小區(qū)用地面積的大小就影響到了小區(qū)的管道鋪設(shè)的長(zhǎng)度以及公共設(shè)施的投入，進(jìn)而對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程的造價(jià)產(chǎn)生影響。由于小區(qū)是屬于公共地方，小區(qū)費(fèi)用是要分?jǐn)偟矫恳粋€(gè)業(yè)主的，也就說(shuō)，小區(qū)內(nèi)的住宅密度越高，小區(qū)的費(fèi)用也就越低，越容易降低整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)。

1.2 民用住宅建筑的平面布局設(shè)計(jì) 在民用住宅建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)始之前，開(kāi)發(fā)商要對(duì)住宅建筑物的平面布局進(jìn)行控制，有效地提高住宅建筑物平面布局的合理性，有效地降低建設(shè)項(xiàng)目的工程總造價(jià)?？偟膩?lái)說(shuō)，長(zhǎng)方形或者是正方形的建筑平面布局是可以有效地降低工程總造價(jià)的，如果建筑物的平面布局延長(zhǎng)時(shí)，就會(huì)增加相應(yīng)的建筑費(fèi)用，增大建設(shè)項(xiàng)目的工程總造價(jià)。

1.3 民用住宅建筑的結(jié)構(gòu)面積系數(shù) 影響民用住宅建設(shè)項(xiàng)目的工程總造價(jià)因素還包括結(jié)構(gòu)面積系數(shù)，所謂的結(jié)構(gòu)面積系數(shù)就是指建筑物的結(jié)構(gòu)面積與住宅建筑面積之間的相比，如果結(jié)構(gòu)面積系數(shù)較大，也就是說(shuō)明了該建筑物的結(jié)構(gòu)面積比較大，使得住宅面積降低，這樣的建筑結(jié)構(gòu)是會(huì)增大建設(shè)項(xiàng)目的工程總造價(jià)的。所以要控制好民用住宅建設(shè)項(xiàng)目的工程總造價(jià)，就要控制好建筑物的結(jié)構(gòu)面積系數(shù)比，在建筑設(shè)計(jì)合理的前提下，盡量降低結(jié)構(gòu)面積，增大住宅建筑面積，這樣才有利于降低工程總造價(jià)。

1.4 民用住宅建筑的高度和層數(shù) 影響民用住宅建設(shè)項(xiàng)目的工程總造價(jià)因素還包括建筑物的高度和層數(shù)，首先，針對(duì)于建筑物的高度，如果建筑物的層高過(guò)高，那么建筑物的墻體面積就會(huì)增大，進(jìn)而增大了建筑物的工程總造價(jià)。相反，如果建筑物的層高合理，將能有效地控制建筑物的墻體面積，降低建筑物的結(jié)構(gòu)面積，增大建筑物的住宅建筑面積，降低建筑物的工程總造價(jià)。其次，針對(duì)于建筑物的層數(shù)，隨著建筑物層數(shù)的增多，建筑物的費(fèi)用也在增大，因?yàn)殡S著建筑物層數(shù)的增多，各種管道的投入也在增大，還有樓梯間的照明費(fèi)用也在增大。除此之外，如果建筑物的層數(shù)超過(guò)六層，就要設(shè)置電梯，電梯費(fèi)用也是影響工程總造價(jià)的因素之一。所以要控制好民用住宅建設(shè)項(xiàng)目的工程總造價(jià)，就要控制好建筑物的層高和層數(shù)。

2 民用住宅建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制方法分析

2.1 決策階段的造價(jià)控制 在決策階段中的造價(jià)控制是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的工程總造價(jià)的最佳控制階段，因?yàn)闆Q策影響執(zhí)行，決策在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中是非常重要的，只有做好了相應(yīng)的前期準(zhǔn)備，才能確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的順利開(kāi)展。在決策階段，開(kāi)發(fā)商首先要對(duì)土地購(gòu)買價(jià)格進(jìn)行控制，土地購(gòu)買價(jià)格是影響整個(gè)工程總造價(jià)最主要的因素，開(kāi)發(fā)商在購(gòu)買土地之前，要對(duì)周圍的土地市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查和了解，并且要及時(shí)了解當(dāng)?shù)卣南鄳?yīng)政策，對(duì)整個(gè)工程的總造價(jià)進(jìn)行有效的控制。其次，開(kāi)發(fā)商要對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，確保規(guī)劃設(shè)計(jì)的合理性，對(duì)整個(gè)工程的總造價(jià)進(jìn)行預(yù)算和控制。特別是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的小區(qū)設(shè)計(jì)、建筑物的層數(shù)和高度、建筑物的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)等等，這些因素不僅影響著整個(gè)項(xiàng)目的工程總造價(jià)，也影響著整個(gè)項(xiàng)目的銷售。例如，在進(jìn)行小區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)，可以借鑒時(shí)下最流行的小區(qū)設(shè)計(jì)，然后再結(jié)合自己公司的開(kāi)發(fā)預(yù)算，對(duì)小區(qū)設(shè)計(jì)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，進(jìn)而對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的工程總造價(jià)進(jìn)行控制。

2.2 設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制 設(shè)計(jì)階段也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要階段之一，在設(shè)計(jì)階段，要確保建筑設(shè)計(jì)的合理性。最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案可以避免在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的更改費(fèi)用，能有效地控制民用建設(shè)項(xiàng)目的工程總造價(jià)。

2.3 施工階段的造價(jià)控制 施工階段的造價(jià)控制也是非常重要，在施工階段，各個(gè)單位要做好相應(yīng)的監(jiān)督工作，確保施工材料的合格以及施工質(zhì)量。在施工階段中，為了更好地控制施工費(fèi)用，采購(gòu)部要及時(shí)地對(duì)材料市場(chǎng)進(jìn)行了解和分析，盡量用最低的價(jià)格來(lái)購(gòu)買合格的建筑材料，有效地控制項(xiàng)目的總造價(jià)，特別是主要的施工材料，如灰砂磚、多孔磚、鋼筋等等，這些施工原材料在施工過(guò)程會(huì)大量使用，一定要用最合理的價(jià)格去購(gòu)買這些施工主要材料，才能更好地對(duì)工程總造價(jià)進(jìn)行控制。其次，施工組織設(shè)計(jì)方案的合理與否也是影響施工階段的造價(jià)的，如果施工組織設(shè)計(jì)方案不合理，就會(huì)使得施工過(guò)程不合理，從而使得施工出現(xiàn)各種問(wèn)題，延長(zhǎng)施工進(jìn)度，進(jìn)而影響到施工階段的造價(jià)。第三，施工質(zhì)量也是影響施工費(fèi)用的主要因素之一，如果施工質(zhì)量不合理，那么就需要對(duì)已經(jīng)施工的部位進(jìn)行檢查和修補(bǔ)，甚至是翻工，這樣不僅會(huì)增大施工員的工作量，還會(huì)延長(zhǎng)施工時(shí)間，影響施工進(jìn)度。最后，在施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更也是影響施工階段總造價(jià)的重要因素之一，所以施工單位和建設(shè)單位要控制好在施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更，避免由于設(shè)計(jì)變更而增加施工過(guò)程中的費(fèi)用。因此，各個(gè)單位一定要加強(qiáng)對(duì)施工過(guò)程中的質(zhì)量監(jiān)督和檢查，這樣才能有效地對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的工程總造價(jià)進(jìn)行控制，降低建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)。

總而言之，影響民用住宅建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)的因素很多，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在保證質(zhì)量的前提下控制好費(fèi)用，這樣才能更好地提高自身的盈利。

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