文/倪智敏

聚焦國(guó)有土地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題

文/倪智敏

2016年4月中旬以來(lái)，溫州“產(chǎn)權(quán)房續(xù)期”一事熱度高漲，社會(huì)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)，特別是住宅的土地使用權(quán)到期后續(xù)期的問(wèn)題關(guān)注度持續(xù)不減，其中國(guó)有土地使用權(quán)到期后續(xù)期的費(fèi)用問(wèn)題成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定已掛牌出讓的國(guó)有土地，其所有權(quán)依舊歸國(guó)家所有，出讓的只是土地的使用權(quán)，而且土地使用權(quán)的出讓是有時(shí)間限制的。同時(shí)，又規(guī)定土地使用權(quán)人可以通過(guò)重新支付土地使用權(quán)出讓金的方式來(lái)延長(zhǎng)土地使用權(quán)的年限，即土地使用權(quán)終止后可以通過(guò)重新交費(fèi)來(lái)續(xù)期。也就是說(shuō)，溫州事件中，居民在住宅土地使用權(quán)到期后應(yīng)當(dāng)繳納繼交土地使用出讓金。

到目前為止還沒(méi)有一個(gè)權(quán)威部門發(fā)布過(guò)土地使用權(quán)續(xù)期按什么樣的標(biāo)準(zhǔn)付費(fèi)?，F(xiàn)在一般城市住宅物業(yè)中土地使用出讓金基本要占到房屋價(jià)格的30%-40%，甚至更高。如果按續(xù)費(fèi)當(dāng)時(shí)的國(guó)家土地使用出讓金來(lái)制訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的話，對(duì)于老百姓來(lái)講將是一筆很大的開支，會(huì)嚴(yán)重影響人們的生活質(zhì)量，甚至造成國(guó)富民窮的嚴(yán)重后果。

故此，我認(rèn)為，國(guó)家對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)間進(jìn)行限定的主要目的應(yīng)是突出土地的性質(zhì)為國(guó)有，而非私有。那么，在土地使用權(quán)到期時(shí)進(jìn)行續(xù)費(fèi)的形式意義顯然要大于實(shí)質(zhì)意義。因此，土地使用權(quán)到期續(xù)費(fèi)只要形式一下就行，千萬(wàn)不能成為一項(xiàng)重大的收入來(lái)源；否則可能會(huì)造成民怨沸騰，影響社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)于住宅和非住宅做了不同的規(guī)定，住宅自動(dòng)續(xù)期，非住宅非自動(dòng)續(xù)期。

住宅雖規(guī)定可自動(dòng)續(xù)期，但不等于不用續(xù)費(fèi)。如住宅產(chǎn)權(quán)人不愿續(xù)費(fèi)或無(wú)力支付怎么辦？我個(gè)人意見(jiàn)是，對(duì)于土地使用權(quán)到期的房屋產(chǎn)權(quán)人如果已同意按國(guó)家制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繼繳土地使用費(fèi)的而拖延不交的可比照違約處理，對(duì)其個(gè)人的征信記錄造成不良影響，以促使其繳納，在給予其一定寬限期后，可采取法律手段解決；對(duì)于既不表示續(xù)期，又繼續(xù)占有、使用的，我認(rèn)為可以本著人道主義和社會(huì)和諧的原則讓其繼續(xù)使用，等到房屋產(chǎn)權(quán)人因轉(zhuǎn)讓、繼承等原因需要發(fā)生變更時(shí)，限制其變更或直接從房產(chǎn)交易款項(xiàng)中扣除應(yīng)繳部分。

現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，同地段住宅的土地使用權(quán)出讓金要高于商業(yè)用地和工業(yè)用地的土地使用權(quán)。那么，在到期續(xù)展時(shí)是否還是按這樣的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行呢？我認(rèn)為商業(yè)用地和工業(yè)用地本身是用來(lái)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，是屬于生產(chǎn)資料，是產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的。而住宅則大部分是自住的，即便有出租的話，租金收入也比不上商業(yè)用地，所以從公平性角度出發(fā)，如果續(xù)期收費(fèi)，應(yīng)該是商業(yè)用地比住宅用地要高。

國(guó)有土地使用權(quán)續(xù)期因?yàn)闊o(wú)具體的實(shí)施細(xì)則可依，所以能預(yù)料到在具體辦理過(guò)程中肯定會(huì)遇到許多問(wèn)題。當(dāng)權(quán)者對(duì)于土地使用權(quán)到期這一問(wèn)題上要慎之又慎，切實(shí)平衡好各方面的利益，制訂出相對(duì)公平的方案。

編輯/張莎莎