對于政府大院、公立的單位大院，由于不存在私人產(chǎn)權，本身就是國有資產(chǎn)，拆不拆墻完全由政府自己決定，原則上全面開放即可

《中共中央國務院關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》日前發(fā)布，其中提到：“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進土地節(jié)約利用?！?/p>

一石激起千層浪，在封閉式小區(qū)里居住習慣了的業(yè)主紛紛吐槽，漂洋過海的洋經(jīng)驗是否適合轉型期中國的國情？美國等西方社會的城市規(guī)劃確實大都是街區(qū)制，路網(wǎng)密布，城市毛細血管極為發(fā)達，交通和生活服務非常方便。但與中國社會不同的是，美國住宅是以House、Townhouse為主，市區(qū)的公寓樓也就一二棟大廈，布局天然分散，鮮見中國這種大規(guī)模集中居住的小區(qū)。美國樓間道路本來就是公共道路，但私人物業(yè)的宅院和草坪也是不開放通行，在不禁槍的美國，私闖民宅可能被業(yè)主直接打你一梭子。

原則上不再建設封閉住宅小區(qū)，還好推行，畢竟新老劃斷，沒有違反“法不溯既往”之嫌;已建成的小區(qū)如何“逐步打開”？這在法律上是一個難題，因為存在明顯的規(guī)范沖突。2007年我國《物權法》第73條明文規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有?！毙^(qū)內(nèi)道路是建筑物區(qū)分所有權的共有部分，業(yè)主購房時已支付公攤面積對價，日常維護費用也計入物業(yè)費，毫無疑問屬業(yè)主產(chǎn)權。那么，打不打開小區(qū)，要不要把內(nèi)部道路公共化，應當由業(yè)主大會決議來定，而非政府一刀切強制推行。封閉社區(qū)、人車分流、綠化率、容積率，這些因素作為預期已反映在房價上，強行開放完全打破了業(yè)主購房時的合理預期，是對業(yè)主既得利益的剝奪。在目前國情下貿(mào)然打開，未必治堵，反而增加了安全、保潔、擾民、隱私等一系列新問題，相信大部分建成小區(qū)的業(yè)主是不同意拆墻的。

如何合法的拆掉小區(qū)的墻？在法律層面如何落實中央政策的頂層設計？合法途徑無非如下幾種：一是相鄰關系，相鄰不動產(chǎn)之間是有提供通行便利義務的。但相鄰關系只能適用于鄰里之間，不能適用于社會公眾第三方的車輛行人。二是地役權，但地役權的設定必須依賴雙方訂立合同，沒有法定地役權。三是所有權的社會義務，以此來解釋私人產(chǎn)權容許公共通行。但我國《物權法》上沒有明文規(guī)定所有權的社會義務，反而在第4條規(guī)定：“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”

唯一能解釋通的途徑就是征收征用。物權法第42條第1款規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。”第44條第1款規(guī)定：“因搶險、救災等緊急需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。” 鑒于征收征用都是國家強制限制公民和法人財產(chǎn)權的行為，極易造成對公民和法人合法財產(chǎn)的嚴重侵害，因此法律嚴格規(guī)定條件：公益目的;合法程序;充分補償。征收征用雖然具有強行性特征，但在市場經(jīng)濟條件之下，仍然屬于一種商品交換關系，應當符合等價交換的規(guī)律。因此，未來對已建成小區(qū)進行開放，只能依法啟動征收征用程序，并給予全體業(yè)主充分的補償。

中國是一個法治國家，拆墻是一個法律問題。拆墻的法律成本和經(jīng)濟成本都是非常高昂的，如果不依法拆墻，則可能引發(fā)大規(guī)模的民意對抗，社會成本更高。因此，對于已建成的小區(qū)來說，如果不是嚴重阻礙公共交通，基本上以尊重現(xiàn)狀為原則。當然，對于政府大院、公立的單位大院，由于不存在私人產(chǎn)權，本身就是國有資產(chǎn)，拆不拆墻完全由政府自己決定，原則上全面開放即可。