顏金彪

身份證號：43012419830302867X

談房地產(chǎn)成本全過程控制重點及措施

顏金彪

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房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟結(jié)構中是重要構成部分之一，它的發(fā)展狀況不僅會對人們的生產(chǎn)生活產(chǎn)生直接影響，而且也會在很大程度上影響到社會的正常發(fā)展，國家根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，作出了一系列的調(diào)控舉措，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管控更為科學化和細致化，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個流程較為復雜，各個環(huán)節(jié)涉及到的成本也比較多，因此，在成本管控工作上，就要堅持全過程原則，以動態(tài)化的形式將成本控制在最小，從而保障開發(fā)項目的總體效益。

房地產(chǎn)；成本；全過程控制；重點；措施

1 全過程成本管理和控制的基本原則

1.1 動態(tài)化原則

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理和控制是一個動態(tài)變化的過程，它根據(jù)工程建設的實際狀況來對所需的成本進行合理調(diào)控，它貫穿于工程建設全過程，由于房地產(chǎn)工程建設具有一定的不確定性，因此，在具體的管理和控制工作中就要有一定的動態(tài)性，可以根據(jù)施工變化而在管理政策上有所調(diào)整。例如在投資估算、設計概算以及施工圖紙預算等方面，就需要對房地產(chǎn)行業(yè)有一個深入了解，準確判斷成本的具體支出量，從而防止資金大量浪費。

1.2 權責細化原則

成本管理和控制效果關系到房地產(chǎn)開發(fā)商的切身利益，一旦這方面工作出現(xiàn)失誤就會導致工程效益有一定損失。對此房地產(chǎn)開發(fā)商在進行成本的全過程管理和控制時，就要將其中的權力和責任落實到位，明確各個部門的權責所在，進一步將權責細化，各個部門要在管理制度的約束下，對自身職權范圍內(nèi)的工作高效落實，完成成本管控任務，同時還要建立相應的績效考核體系，對權責主體進行科學管理。

2 房地產(chǎn)成本全過程控制重點及措施

2.1 立項階段成本控制

目標的雛形是從立項時開始形成的，成本水平及市場銷售水平是考慮是否立項的要素之一。結(jié)合產(chǎn)品本身特點進行市場調(diào)研，對產(chǎn)品進行策劃和按照客戶的需求準確定位，對定位確定產(chǎn)品外觀設計要求、景觀綠化的要求、小區(qū)的配套設施及室內(nèi)的設計要求，造價工程師根據(jù)市場定位做立項階段的成本測算，區(qū)分控制目標及經(jīng)濟測算數(shù)據(jù)，制定公司的盈利目標。

2.2 策劃階段成本控制

公司研發(fā)中心根據(jù)公司對產(chǎn)品的定位制定產(chǎn)品目標及發(fā)展規(guī)劃，降低成本可以提高利潤，提升品牌同樣可以提升利潤，企業(yè)對產(chǎn)品的定位決定了企業(yè)的成本策略。企業(yè)結(jié)合項目產(chǎn)品本身和市場調(diào)研的定位，以成本分析為基礎、以目標管理為方法、以人才培養(yǎng)進行技術管理為保障進行產(chǎn)品價值的實現(xiàn)，以項目營銷定位與技術管理為依托、以發(fā)掘和創(chuàng)造價值為發(fā)展方向，開展全過程精細化成本管理。

2.3 項目規(guī)劃設計階段成本控制

1)項目設計委托時，要向設計單位提供盡可能詳盡的準確的相關設計資料及各種技術經(jīng)濟指標，特別要強調(diào)在保證工程質(zhì)量的前提下盡可能從源頭控制成本。2)初步設計完成后，企業(yè)要認真審查比對，看布局是否合理，比如建筑設計時要盡量避免不必要的裝飾和過多的懸挑，在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟實用。3)施工圖設計階段，這是房地產(chǎn)項目成本控制最主要的一環(huán)。基礎結(jié)構形式的選用必須要有真實的地勘資料并對持力層進行認真選擇，避免在施工時出現(xiàn)超深或返工等現(xiàn)象。在施工圖設計完成后，除了要提交相關設計審查部門外，還要請專業(yè)管理人員對施工圖進行仔細的審查，避免不必要的浪費。

2.4 施工招標階段的成本控制

招標書條款應盡可能嚴謹、準確和全面。工程造價及相關費用應盡可能的包死。要編制好標底，有條件的單位應盡量自行編制，工程標底要保證質(zhì)量，把工程標底控制在合理造價的下限。合理使用固定總價、固定單價、可調(diào)總價的方式。對于施工工藝簡單、工期短、工程量難以確定、現(xiàn)場相應的簽證工作較多的一些項目，最好采取成本加酬金的方式。選擇綜合組織管理能力強的項目組織和項目經(jīng)理。

2.5 施工階段成本控制

2.5.1 規(guī)范變更與簽證、進度款支付制度?，F(xiàn)場簽證是施工過程中一項經(jīng)常性的工作，許多項目由于現(xiàn)場簽證的不規(guī)范，引起工程造價失控。據(jù)統(tǒng)計，由于工程量簽證問題所引起的工程結(jié)算價的上升幅度可達10%～20%，個別的甚至更高，必須嚴格現(xiàn)場簽證制度管理。估算較大工程變更、各部門評價變更帶來的各種變化，確定其合理性。支付進度款應嚴格按合同約定，根據(jù)己完成的節(jié)點由施工圖紙計算實際完成工程量確定造價，要特別注意扣除分包項目、保修金、水電費及甲供材料，減少資金提前支出成本。

2.5.2 嚴格材料與設備供應管理。通常材料費用一般占工程造價的65%以上，對工程造價的影響巨大，合理的材料價格是控制工程造價的基礎。大額的甲供材料一般通過招標方式確定價格，施工階段做好材料需求計劃表，按施工進度要求及時供應，同時還要把握好進場材料的質(zhì)量關，避免因材料質(zhì)量問題返工。乙供材料主要對招標時規(guī)定品牌的材料加以控制，注意實際施工采購的材料品牌規(guī)格型號是否與投標一致、或在原招標限定的品牌范圍內(nèi)，在這過程中一定做好記錄，留存資料。如果不一致不應給予進場，如果進場時忽視了，那么在結(jié)算時進行調(diào)整。

2.6 竣工結(jié)算階段的成本控制

工程項目結(jié)算審核過程中，首先，應查看結(jié)算資料是否齊全，包括原合同、合同補充協(xié)議、招標文件、編標答疑、詢價記錄、圖紙會審紀要、工程聯(lián)系單、施工竣工圖。其次，核對工程施工竣工圖與實際工程情況是否完全一致，工程變更內(nèi)容是否與實際竣工情況一致，工程量的計算是否正確，材料的市場價計價是否正確，計價取費是否明確。另外，查看甲供材料、施工水電費等需要扣回款項是否應該扣回，結(jié)算報告中應有綜合說明，對甲乙雙方焦點問題的工程量計算，計價、取費及其他事宜規(guī)定等等進行詳細說明。

結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)項目全過程成本控制是目前立足于房地產(chǎn)市場的關鍵，應引起企業(yè)界的高度重視，真正把房地產(chǎn)項目全過程成本控制工作落實到行動上，落實在具體的措施上，提高全員的行動意識，為企業(yè)的競爭與發(fā)展做出貢獻，為企業(yè)創(chuàng)造更好的經(jīng)濟效益。

[1]李輝.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制存在的問題與對策[D].華中師范大學，2015.

[2]曲松，王芳.關于房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程責任成本管理的探析[J].價值工程，2015，31：11-14.