江孟燕

(四川師范大學(xué) 法學(xué)院，四川 成都　610068)

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關(guān)于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記效力模式的思考
——以《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》為出發(fā)點(diǎn)

江孟燕

(四川師范大學(xué) 法學(xué)院，四川 成都610068)

[摘要]2014年12月22日公布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，必將對(duì)以往不太規(guī)范甚至有所混亂的不動(dòng)產(chǎn)登記帶來(lái)可以預(yù)期的制度性改善，其本身也實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)的“四統(tǒng)一”。然而，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的效力并沒(méi)有作出明確的統(tǒng)一規(guī)定，于是產(chǎn)生了選擇登記對(duì)抗主義還是登記生效主義的困惑。應(yīng)該說(shuō)，兩種模式各有優(yōu)劣，可謂伯仲難分，抑或創(chuàng)造出第三種不動(dòng)產(chǎn)的效力模式亦不失可能。但這終究有賴于立法到位，將來(lái)適時(shí)制定《不動(dòng)產(chǎn)登記法》應(yīng)為根本上的期待之舉。

[關(guān)鍵詞]《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》；登記對(duì)抗主義；登記生效主義

目前，就不動(dòng)產(chǎn)登記的效力而言，雖然《物權(quán)法》主張以登記生效為原則、登記對(duì)抗為例外，但由于缺乏相關(guān)配套法規(guī)等加以具體化，使得在實(shí)際操作過(guò)程中往往引發(fā)眾多權(quán)屬爭(zhēng)議。2014年12月22日國(guó)務(wù)院公布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，主要目的就是建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，以解決有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記所引發(fā)的權(quán)屬爭(zhēng)議。而對(duì)于其中的“統(tǒng)一”兩字，我國(guó)不少學(xué)者也提出建議，如孫憲忠教授認(rèn)為建立中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度應(yīng)該遵循“五統(tǒng)一原則”，即統(tǒng)一法律依據(jù)、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一登記效力、統(tǒng)一登記程序和在統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記薄的基礎(chǔ)上統(tǒng)一權(quán)屬證書。[1](P362-367)該條例對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記效力的規(guī)定當(dāng)然應(yīng)是依據(jù)《物權(quán)法》而制定的。也就是說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的效力仍然存在以登記生效為原則、登記對(duì)抗為例外并存的情形，并沒(méi)有統(tǒng)一的登記效力。而在以登記生效主義與登記對(duì)抗主義兩種效力模式并存的情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)屬爭(zhēng)議仍時(shí)常發(fā)生。這不禁引發(fā)一個(gè)思考：如果統(tǒng)一以一種登記效力模式為標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)解決不動(dòng)產(chǎn)登記中的權(quán)屬爭(zhēng)議，登記生效主義與登記對(duì)抗主義，到底孰優(yōu)孰劣。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記的認(rèn)識(shí)與定位

(一)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的定義

應(yīng)該說(shuō)，不同學(xué)者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的理解，都是以不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人提出申請(qǐng)為前提，充分體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治原則。而登記只是外在形式，乃登記機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)事人關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的合意給予國(guó)家強(qiáng)制力，賦予其對(duì)抗力來(lái)對(duì)抗第三人。

《不動(dòng)產(chǎn)暫行條例》第2條將不動(dòng)產(chǎn)登記定義為：“不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為?！睂?duì)比學(xué)者們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)定義的理解，可以明顯看出在不動(dòng)產(chǎn)登記這個(gè)事實(shí)行為中，登記機(jī)關(guān)起主導(dǎo)作用，難免有強(qiáng)制登記的嫌疑。而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的當(dāng)事人而言，他們本應(yīng)享有的登記申請(qǐng)權(quán)被登記機(jī)關(guān)剝奪，違反了民法中當(dāng)事人意思自治的基本原則，顯屬國(guó)家公權(quán)力干預(yù)過(guò)多——不動(dòng)產(chǎn)登記是民法體系中有關(guān)物權(quán)變動(dòng)的重要基礎(chǔ)，本應(yīng)屬于私法范疇，而此處有公權(quán)力干預(yù)到私法范疇的嫌疑。因此，這不僅對(duì)理解不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)增加模糊性，而且對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記效力是否統(tǒng)一也因未作出明確規(guī)定而令人未置可否。

(二)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)

登記到底是屬于公法上的行為還是私法上的行為，一直是學(xué)者們爭(zhēng)論的問(wèn)題。

主張私法者認(rèn)為，在登記過(guò)程中，當(dāng)事人的意思表示居于主導(dǎo)地位，體現(xiàn)出當(dāng)事人登記申請(qǐng)權(quán)私法意義上的性質(zhì)。雖然登記機(jī)關(guān)也作出了相應(yīng)的意思表示，但其并非真正意義上的意思表示，僅僅是登記機(jī)關(guān)對(duì)符合法律要求的不動(dòng)產(chǎn)交易結(jié)果的一種確認(rèn)和定型化。[2](P148)當(dāng)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)屬糾紛時(shí)，該類案件通常的解決辦法都是訴訟到普通法院，而不是通過(guò)行政救濟(jì)的方法維護(hù)自已的合法權(quán)益。

主張公法者認(rèn)為，國(guó)家公權(quán)力介入不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中。從《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的不動(dòng)產(chǎn)定義可以看出，國(guó)家公權(quán)力介入了登記，并在一定程度上剝奪了當(dāng)事人的意思自治。而也正是因?yàn)閲?guó)家公權(quán)力的介入才賦予不動(dòng)產(chǎn)登記強(qiáng)大的公示效力。此時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記屬于公法上的行政行為，帶有行政強(qiáng)制的效力。

主張公私法雙重屬性者認(rèn)為，一方面，公法的典型代表是行政許可，而不動(dòng)產(chǎn)登記是確權(quán)而行政許可是授權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)人如果提交的材料合法、齊全，登記機(jī)關(guān)就有義務(wù)為權(quán)利人登記，登記是行政機(jī)關(guān)的義務(wù)。[3]另一方面，私法的典型代表則是意思自治，只要在合法權(quán)利范圍內(nèi)行使登記申請(qǐng)的權(quán)利，本不應(yīng)由國(guó)家公權(quán)力介入，但是不動(dòng)產(chǎn)登記又要借助國(guó)家權(quán)力的強(qiáng)制力來(lái)實(shí)現(xiàn)其效力。

實(shí)際上，不動(dòng)產(chǎn)登記不僅涉及登記申請(qǐng)人的私人利益，而且與國(guó)家利益及公共利益也有著緊密聯(lián)系?！霸诋?dāng)今社會(huì),必定存在著立法觀念的變遷、物權(quán)觀念的變更、公權(quán)利與私權(quán)利的博弈?！盵4]所以，不可能將其性質(zhì)單純的定義為私法還是公法，因?yàn)榉傻闹贫ǘ际峭ㄟ^(guò)利益的導(dǎo)向進(jìn)行選擇。而在法律的制定過(guò)程中，立法者既要考慮國(guó)家的利益又要兼顧公民的私人利益?？偠灾?，不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)也是立法者立法政策的選擇。至于登記的效力，在一定程度上同樣也要根據(jù)立法者立法政策的選擇。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記的三項(xiàng)基本制度之比較

(一)關(guān)于權(quán)利登記制度

該種制度以登記生效主義為效力模式，主要有三方面特點(diǎn)：一是登記為物權(quán)變動(dòng)的必要條件，若僅僅只有當(dāng)事人之間內(nèi)在的合意，沒(méi)有外在的登記形式，則不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)關(guān)系。二是登記采用實(shí)質(zhì)審查模式。如依我國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)暫行條例》規(guī)定，登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程中不僅要對(duì)登記申請(qǐng)的文件進(jìn)行形式審查，還要對(duì)登記的內(nèi)容是否存在權(quán)屬爭(zhēng)議進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。三是登記具有公信力。即已經(jīng)登記過(guò)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，可以無(wú)條件地對(duì)抗第三人。即使該物權(quán)因原因行為或物權(quán)行為而有瑕疵，但非經(jīng)法定機(jī)關(guān)經(jīng)法定程序確認(rèn)其無(wú)效或撤銷其物權(quán)行為前，推定其具有真實(shí)物權(quán)同等效力，可以對(duì)抗任意第三人。

(二)關(guān)于契據(jù)登記制度

契據(jù)登記制度以登記對(duì)抗為效力模式。該種制度主要有三個(gè)特點(diǎn)：一是物權(quán)變動(dòng)僅以當(dāng)事人的意思表示為準(zhǔn)，而登記只是對(duì)抗第三人的必要條件。此時(shí)，登記的效力為對(duì)抗力(但此對(duì)抗力的范圍有所限制，該對(duì)抗力不能對(duì)抗善意第三人，即不知道已發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的第三人)。故此，英國(guó)學(xué)者勞森和拉登也指出：“物的關(guān)系只能對(duì)抗受公示而知情的人?！盵5](P3)二是登記采用形式審查模式。登記機(jī)關(guān)在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)時(shí)，只是對(duì)登記申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)文件進(jìn)行形式上的審查，對(duì)物權(quán)變動(dòng)的原因及事實(shí)不再過(guò)問(wèn)。三是登記無(wú)公信力。在登記對(duì)抗的效力模式下，登記對(duì)外的對(duì)抗力是建立在當(dāng)事人內(nèi)部發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的意思表示真實(shí)這一基礎(chǔ)上的，若發(fā)生于當(dāng)事人間關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的意思表示有瑕疵，則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。

(三)關(guān)于托倫斯登記制度

該制度的性質(zhì)與權(quán)利登記制基本相似，但亦獨(dú)具特征：其一，雖然該制度也是以登記為不動(dòng)產(chǎn)的生效要件，但是該制度中的登記不是強(qiáng)制性的，而此時(shí)的非強(qiáng)制性只是針對(duì)初始登記而言的。其二，通過(guò)交付產(chǎn)權(quán)證書補(bǔ)強(qiáng)對(duì)抗力。雖然通過(guò)國(guó)家強(qiáng)制力賦予登記行為強(qiáng)大的對(duì)抗力，但此時(shí)的對(duì)抗力只有通過(guò)登記機(jī)關(guān)的核實(shí)查詢才能對(duì)抗第三人。在實(shí)踐中，若都要介入國(guó)家公權(quán)力機(jī)關(guān)作為中介，無(wú)疑會(huì)降低交易效率。

通過(guò)三種登記制度的基本比較，思考《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》出臺(tái)的意義，其雖然實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)、登記程序的“四統(tǒng)一”，應(yīng)該說(shuō)甚為難得，意義顯在。但是，不動(dòng)產(chǎn)登記的效力仍然沒(méi)有實(shí)現(xiàn)不可或缺的統(tǒng)一化。依據(jù)《物權(quán)法》可知，不動(dòng)產(chǎn)登記效力是以登記生效為原則、登記對(duì)抗為例外。但在學(xué)術(shù)界，學(xué)者們對(duì)登記要件說(shuō)大都持批評(píng)意見(jiàn)。因而，我們不得不重新思考到底應(yīng)該選擇何種效力模式這一重大問(wèn)題。

三、兩種效力模式的優(yōu)缺點(diǎn)分析

(一)登記對(duì)抗主義

登記對(duì)抗主義是指登記僅僅是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件，而非物權(quán)變動(dòng)的生效要件。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以當(dāng)事人的意思表示為基礎(chǔ)，雙方意思表示一致即發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果。登記與否并不影響物權(quán)變動(dòng)的法律效果，僅在對(duì)抗第三人時(shí)，未經(jīng)登記則對(duì)善意第三人不產(chǎn)生對(duì)抗力，登記對(duì)交易的雙方當(dāng)事人之間并不產(chǎn)生作用。即是說(shuō)，登記只發(fā)生在與第三人的對(duì)外關(guān)系中，而對(duì)當(dāng)事人之間的對(duì)內(nèi)關(guān)系無(wú)影響。

1.登記對(duì)抗主義的缺點(diǎn)

正是因?yàn)榈怯泴?duì)抗主義是依據(jù)意思主義立法，從而產(chǎn)生了當(dāng)事人之間內(nèi)部關(guān)系與第三人的外部關(guān)系不一致的情況。而這種情況產(chǎn)生便是因?yàn)榈怯泴?duì)抗主義固有的缺陷。

一是違反物權(quán)的本質(zhì)。物權(quán)的性質(zhì)為對(duì)世權(quán)，權(quán)利主體一旦擁有了物權(quán)即可對(duì)抗任意第三人。然而在登記對(duì)抗主義下，物權(quán)變動(dòng)依當(dāng)事人的合意而完成，依據(jù)當(dāng)事人意思自治的原則達(dá)成合意后，當(dāng)事人的一方應(yīng)該享有完整的物權(quán)，可以根據(jù)物權(quán)的對(duì)世性與排他性對(duì)抗任意第三人。但由于變動(dòng)后的物權(quán)沒(méi)有經(jīng)過(guò)登記而不能對(duì)抗第三人，這明顯與物權(quán)對(duì)世性的本質(zhì)相違背。也就是說(shuō)，依登記對(duì)抗主義物權(quán)的變動(dòng)僅有當(dāng)事人的合意，而沒(méi)有登記是不能完成真正意義上的物權(quán)變動(dòng)的。臺(tái)灣學(xué)者王澤鑒因此認(rèn)為，公示對(duì)抗主義“有已成立物權(quán)不得對(duì)抗第三人之弊，與物權(quán)之本質(zhì)不合，理論上也不當(dāng)”。[6](P333)

二是“公示對(duì)抗”自身矛盾。由于依當(dāng)事人意思表示發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間與登記公示完成發(fā)生對(duì)抗力的時(shí)間不一致，因此會(huì)產(chǎn)生兩方面的影響。一方面，規(guī)定依當(dāng)事人意思表示發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，表明物權(quán)變動(dòng)僅以意思表示為要件而與公示無(wú)關(guān)。另一方面，又以公示作為先前已經(jīng)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗力，從而否定了依當(dāng)事人意思表示而發(fā)生的物權(quán)不具備真正物權(quán)的排他性與對(duì)世性。有學(xué)者指出：“賦予登記對(duì)抗力本為彌補(bǔ)意思主義缺乏外部表征，有礙交易安全不利。結(jié)果是對(duì)抗力造成依意思表示已合法成立的一系列物權(quán)變動(dòng)關(guān)系被推翻，反而阻礙了流通速度，不利于交易安全。”[7](P84)

2.登記對(duì)抗主義的優(yōu)點(diǎn)

雖然登記對(duì)抗主義的效力模式具有一定的缺陷，但每一法律制度必定有其存在的合理性及價(jià)值，登記對(duì)抗主義在一定層面上也體現(xiàn)出正當(dāng)?shù)膬r(jià)值。

一是充分尊重當(dāng)事人的意思自治，維護(hù)私權(quán)。私法自治是民法的基本原則，基于私法自治原則，私人相互間的法律關(guān)系應(yīng)取決于個(gè)人之自由意思。物權(quán)變動(dòng)為民法中物權(quán)制度的重要組成部分，同時(shí)也屬于公民私權(quán)的范疇。只要當(dāng)事人在合法范圍內(nèi)根據(jù)意思表示發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，不影響國(guó)家、社會(huì)及他人的利益，國(guó)家公權(quán)力則不應(yīng)干涉過(guò)多。否則，適得其反造成市場(chǎng)交易效率降低，不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。特別是在我國(guó)特殊國(guó)情之下，國(guó)家公權(quán)力往往介入私法范疇，公民合法的私權(quán)在一定程度上受到限制。登記對(duì)抗主義則充分體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的法治思維，是公民私權(quán)的有效體現(xiàn)。其對(duì)國(guó)家公權(quán)力有一定制約，從而使公權(quán)與私權(quán)達(dá)到平衡狀態(tài)。

二是更合理地保護(hù)第三人利益。登記賦予物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗力，但其對(duì)抗力的范圍也有一定的限制。此時(shí)，應(yīng)該區(qū)分第三人為善意還是惡意。因?yàn)?，登記?duì)抗主義只能對(duì)抗惡意第三人，而不能對(duì)抗善意第三人。而登記生效主義是以登記為生效要件，不管第三人主觀狀態(tài)如何，一律以登記簿記載的權(quán)利人為準(zhǔn)。也就是說(shuō)，在登記對(duì)抗主義下，惡意第三人是不能取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而帶來(lái)的利益——反之，在登記生效主義下的惡意第三人則可能取得不動(dòng)產(chǎn)。這顯然與法律正義、法律意識(shí)及社會(huì)大眾一般的道德觀念相違背。因此登記對(duì)抗主義更合理的保護(hù)了第三人的利益。

(二)登記生效主義

登記生效主義是指登記是物權(quán)變動(dòng)的必要條件，未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果。即使當(dāng)事人之間已經(jīng)達(dá)成物權(quán)變動(dòng)的意思表示，只要沒(méi)有完成登記，物權(quán)變動(dòng)則不生效，更無(wú)對(duì)抗第三人的效力。若完成了不動(dòng)產(chǎn)登記，此時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記除了能起到物權(quán)公示作用以外，還能決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律行為能否發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果。[8]

1. 登記生效主義的缺點(diǎn)

登記生效模式必須以登記作為物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的必要條件，故該模式過(guò)于制度化、缺乏靈活性，從而易于導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)在物權(quán)變動(dòng)中時(shí)常發(fā)生權(quán)屬爭(zhēng)議。該模式的缺陷主要表現(xiàn)在以下幾方面：

一是過(guò)于強(qiáng)調(diào)形式主義。登記生效主義主張強(qiáng)制登記制度，若僅依靠當(dāng)事人之間的意思表示而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，該物權(quán)關(guān)系由于欠缺登記而無(wú)效。在此過(guò)程中，當(dāng)事人對(duì)于公示與否沒(méi)有選擇權(quán)，除非其不愿意發(fā)生法律上所承認(rèn)的物權(quán)效果。該模式強(qiáng)調(diào)以登記為要件的原因在于維護(hù)交易安全，防范風(fēng)險(xiǎn)。但是，其往往忽視了為維護(hù)交易安全的登記形式所付出的成本代價(jià)。因此，由于當(dāng)事人在追求交易效率與交易安全的價(jià)值取向在不同場(chǎng)合是不同的，所以一概要求公示登記的形式主義立法便顯得僵化，而僵化的法律是不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的。

二是易導(dǎo)致一物二賣。在登記生效主義下，登記簿上記載的權(quán)利人即為真正的物權(quán)人。不管登記是否因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)還是第三人的過(guò)錯(cuò)而有瑕疵，根據(jù)公示公信的原則，推定登記簿上的權(quán)利人為不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人。因此，實(shí)際生活中的不動(dòng)產(chǎn)所有人與買受人達(dá)成物權(quán)變動(dòng)的合意后，并沒(méi)有給買受人辦理過(guò)戶登記。根據(jù)登記生效主義，原不動(dòng)產(chǎn)所有人仍然是法律上的物權(quán)人，而買受人因沒(méi)有完成過(guò)戶登記，則不能享有物權(quán)變動(dòng)的利益，買受人僅僅與出賣人達(dá)成的是債權(quán)合意，不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)關(guān)系。這時(shí)，一些出賣人便與第三人達(dá)成物權(quán)變動(dòng)的合意，并辦理了過(guò)戶登記。不管第三人是否知曉出賣人已經(jīng)與他人達(dá)成了債權(quán)合同，即不管第三人是善意還是惡意都不影響其取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的效力。因此，登記生效主義不僅不能有效保護(hù)買受人的期待利益，而且事實(shí)上還助長(zhǎng)了出賣人濫用所有權(quán)、違反誠(chéng)信原則進(jìn)行投機(jī)取巧之惡劣行徑。

2.登記生效主義的優(yōu)點(diǎn)

現(xiàn)行《物權(quán)法》及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的趨勢(shì)都是主張登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的生效要件。在登記生效主義下，將交付、登記等物質(zhì)表征所構(gòu)成的公示方法作為物權(quán)變動(dòng)的要件，不僅可以使當(dāng)事人之間的物權(quán)變動(dòng)之存在與否和物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間變得明確，同時(shí)經(jīng)由對(duì)當(dāng)事人之間的法律關(guān)系和對(duì)第三人的法律關(guān)系為一元化的處理，克服了登記對(duì)抗主義下法律關(guān)系分裂為對(duì)內(nèi)關(guān)系和對(duì)外關(guān)系所帶來(lái)的復(fù)雜問(wèn)題。[9](P198-199)同時(shí)，還具有以下明顯優(yōu)點(diǎn)：

一是具有更全面的信賴?yán)?。登記?duì)抗主義的公示效力僅僅表現(xiàn)在對(duì)第三人的對(duì)抗力，且其信賴內(nèi)容也僅僅表現(xiàn)對(duì)登記的“消極信賴”，即不登記則不能對(duì)抗第三人，不具有對(duì)抗力。而在登記生效主義下，登記則是發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的根本要件。只要登記一完成則發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，產(chǎn)生“積極信賴”與“消極信賴”雙重保護(hù)。即登記則信賴物權(quán)變動(dòng)的發(fā)生，不登記則信賴物權(quán)變動(dòng)未發(fā)生，從而賦予登記強(qiáng)大的公信力。

二是向當(dāng)事人提供更充分的公示激勵(lì)。當(dāng)事人在選擇為或不為一定行為時(shí)，必然會(huì)對(duì)利益進(jìn)行權(quán)衡。登記對(duì)抗主義僅僅賦予先前已發(fā)生變動(dòng)的物權(quán)對(duì)抗力，法律向當(dāng)事人提供的激勵(lì)是對(duì)抗力；而登記生效主義不僅僅提供對(duì)抗力的激勵(lì)，而且還對(duì)物權(quán)變動(dòng)的形成力提供激勵(lì)?？梢钥闯?，同一行為所達(dá)到法律上的效果不一樣，作為理性的社會(huì)人必然會(huì)選擇效果更佳、利益更大的效力模式，以更好的維護(hù)自已的合法權(quán)益。就此而言，通過(guò)對(duì)抗力提供的公示激勵(lì)遠(yuǎn)不如通過(guò)形成力提供的公示激勵(lì)充分。[2](P39)

通過(guò)對(duì)兩種效力模式各自優(yōu)缺點(diǎn)的分析，我們可以看出兩者相輔相承、優(yōu)缺點(diǎn)互補(bǔ)。若真要分出孰優(yōu)孰劣，也實(shí)乃難為之舉。但是為了不動(dòng)產(chǎn)效力不可或缺的統(tǒng)一化，真正作到“五統(tǒng)一”的效果，立法者還是要作出最后選擇。至于作出何種選擇，當(dāng)然是根據(jù)立法政策及立法目的加以理性抉擇的。

四、結(jié)語(yǔ)

2013年《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》提出，要推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的改革。但究竟應(yīng)當(dāng)通過(guò)制定行政法規(guī)還是制定法律來(lái)規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記，意見(jiàn)不一。盡管2014年12月22日國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，但該條例的性質(zhì)屬于部門規(guī)章。王利明教授認(rèn)為：“最佳的思路是起草制定一部不動(dòng)產(chǎn)登記法，通過(guò)新法優(yōu)于舊法的原則，直接對(duì)舊法的內(nèi)容作出修改和完善?！盵10]所以，就目前不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)抗主義與不動(dòng)產(chǎn)登記生效主義兩種近乎“伯仲難分”的情況下，更應(yīng)制定一部統(tǒng)一的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，這樣才能與不動(dòng)產(chǎn)登記的重要性相匹配。再者，以法律的形式明確不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，選擇不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)抗主義還是不動(dòng)產(chǎn)登記生效主義，亦或者綜合兩種模式的優(yōu)缺點(diǎn)，創(chuàng)造出第三種不動(dòng)產(chǎn)的效力模式，以根本有效地解決不動(dòng)產(chǎn)在物權(quán)關(guān)系中的權(quán)屬糾紛。

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責(zé)任編輯：張慶

On the Real Estate Registration Effectiveness Mode

——The “Provisional Regulations on Real Estate Registration” as a Starting Point

JIANG Meng-yan

(Sichuan Normal University，Chengdu 610068，China)

Abstract：“The Provisional Regulations on Real Estate Registration” (published on December 22d，2014) will regulate the non-standard real estate registration which may also improve the system by integrating the institution，register books，register reference，and information. However，there is no definite standard for the effectiveness. This leads to the confusion of choice making——whether go against it or follow it. The advantage and disadvantage are both obvious. All of these depend corresponding laws.

Key words：“Provisional Regulations on Real Estate Registration”；registration Antagonism；registration effectiveness

[中圖分類號(hào)]D923.2

[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]Adoi：10.3969/j.issn.1004-5856.2016.01.013

[作者簡(jiǎn)介]江孟燕(1992-)，女，四川達(dá)州人，研士研究生，主要從事民商法研究。

[收稿日期]2015-03-16

[文章編號(hào)]1004—5856(2016)01—0067—05